La convocation vient d’arriver dans votre boîte aux lettres : à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale de votre copropriété figurent la suppression du poste de gardien et le sort de la loge. Pour les uns, c’est une économie évidente à l’heure où les charges dérapent ; pour les autres, c’est la fin d’une présence quotidienne qui distribuait le courrier, surveillait les allées et venues et entretenait l’escalier. Entre ces deux lectures, le droit de la copropriété tranche avec une précision que beaucoup d’assemblées sous-estiment, et les tribunaux annulent chaque année des votes pourtant acquis à une large majorité.

La réponse tient en quatre points. La suppression du poste et le sort du logement du gardien doivent être votés à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, lors de la même assemblée ; si le règlement de copropriété fait du gardien un élément de la destination de l’immeuble, seule l’unanimité permet de le supprimer. Le copropriétaire qui s’y est opposé ou qui était absent dispose de deux mois à compter de la notification du procès-verbal pour contester, et le licenciement du salarié, avec son indemnité et le préavis conventionnel, reste à la charge du syndicat. Seuls votre règlement de copropriété, les procès-verbaux votés et, en cas de litige, le juge disent ce que ces règles donnent dans votre immeuble.

I. Le vote qui fait partir le gardien

A. Suppression et loge : deux questions, une même assemblée, une double majorité

Le point de départ est l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version en vigueur depuis le 21 novembre 2024 : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : » Et parmi ces décisions figure, au c du même article : « La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l’ordre du jour de la même assemblée générale. » Deux conséquences pratiques en découlent. D’abord, une suppression votée à la majorité simple de l’article 25 est irrégulière, même avec 58 % des tantièmes. Ensuite, l’assemblée doit se prononcer en même temps sur le devenir du logement : le vendre, le conserver pour un autre usage collectif ou le rattacher à un lot existant.

Cette exigence de simultanéité éclaire les litiges les plus fréquents. Dans un immeuble parisien, une assemblée du 12 juillet 2021 a rejeté en première lecture, à la double majorité de l’article 26, une résolution supprimant le poste de gardiennage et modifiant le règlement de copropriété : 581 voix sur 1 005 pour, 406 contre. Faute de double majorité mais avec plus du tiers des voix, l’assemblée a procédé immédiatement à un second vote, dit passerelle, à la majorité de l’article 25, et la résolution a été déclarée adoptée avec les mêmes 581 voix (tribunal judiciaire de Paris, 5 décembre 2024, RG 21/14703). Ce mécanisme de la passerelle existe bien : « Nonobstant toute disposition contraire, lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l’article 26 mais que le projet a au moins recueilli l’approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote. » Mais comme le montre cette affaire parisienne, la passerelle ne purge pas tous les vices : le tribunal a annulé la résolution, pour un motif qui tient au règlement de copropriété lui-même.

Car la double majorité n’est qu’un plancher. Lorsque le règlement de copropriété fait du gardien un service imposé, le curseur monte à l’unanimité. Dans l’affaire parisienne jugée en décembre 2024, le chapitre du règlement intitulé « Service de l’immeuble – Concierge » imposait un concierge choisi par le syndic et logé dans le local établi à cet effet, chargé d’entretenir les parties communes en état de constante propreté, de monter le courrier à chaque distribution et de fermer la porte d’entrée au plus tôt à vingt et une heures. Le tribunal en a déduit que l’exigence d’un concierge logé sur place n’était nullement facultative et qu’elle tenait à la destination d’un immeuble de standing, avant d’annuler la résolution et de condamner le syndicat aux dépens et à 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La leçon est nette : avant de chiffrer l’économie attendue, il faut relire le règlement de copropriété, car c’est lui qui fixe la majorité applicable.

Deux jugements niçois rendus à six mois d’intervalle montrent l’autre face de cette jurisprudence, celle où le vote survit à la contestation. Le 2 décembre 2025, le tribunal judiciaire de Nice a rejeté la demande d’annulation des résolutions d’une assemblée du 25 juin 2024 qui avait supprimé le poste de gardien et vendu la loge à la majorité de l’article 26 (RG 24/03112), condamnant les demandeurs aux dépens et à 1 800 euros au titre de l’article 700. Le 10 juillet 2026, le même tribunal a de nouveau débouté une copropriétaire qui soutenait que la suppression votée le 15 mai 2023, puis réitérée, modifiait la destination bourgeoise de l’immeuble et exigeait l’unanimité (RG 24/02844, 3 000 euros au titre de l’article 700). Même issue à Versailles le 2 novembre 2023 : la cour d’appel a confirmé le jugement de Nanterre qui avait rejeté l’annulation des résolutions des 10 octobre et 17 décembre 2018 supprimant le poste et aliénant le logement de fonction, tout en condamnant l’appelant à 3 000 euros d’indemnité de procédure au syndicat et autant au syndic (RG 21/01930). La suppression est donc possible et régulièrement pratiquée ; elle suppose seulement la bonne majorité, appliquée à la bonne question, au vu du bon règlement.

B. Contester le vote : deux mois, pas un de plus, et seulement en opposant ou défaillant

Le copropriétaire qui découvre dans le procès-verbal une suppression votée sans la majorité requise ne peut pas attendre. « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. » Trois verrous dans une phrase : seuls les opposants et les défaillants peuvent agir, le délai est de deux mois, et il court à compter de la notification, que le syndic doit adresser dans le mois de l’assemblée. Passé ce délai, la résolution s’impose à tous, même irrégulière dans son principe.

La qualité d’opposant se joue résolution par résolution, et c’est une bonne nouvelle pour le contestant. La Cour de cassation l’a jugé le 28 juin 2018 à propos d’une suppression de poste de concierge votée le 19 novembre 2012 : le copropriétaire s’était opposé à la résolution de suppression mais avait voté pour les résolutions de substitution — embauche d’une employée d’immeuble écartée, recours à une société d’entretien, pose de boîtes aux lettres, vente de la loge — et avait même fait une offre d’achat de la loge. Le syndicat soutenait que l’ensemble formait un tout indivisible et que ces votes favorables privaient l’intéressé de sa qualité d’opposant. La troisième chambre civile a rejeté le pourvoi : « le vote en faveur de certaines des résolutions prises consécutivement à cette décision n’avait pas pour effet de modifier la nature du vote sur la résolution contestée », de sorte que la demande d’annulation était recevable au regard de l’article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 (Cass. 3e civ., 28 juin 2018, n° 17-16.693, rejet, 3 000 euros au titre de l’article 700). Voter pour l’intendance qui suit la suppression ne fait donc pas perdre le droit de contester la suppression elle-même.

Reste à choisir le bon moyen. Les décisions lues pour cet article dessinent trois griefs qui prospèrent, et deux qui échouent le plus souvent. Prospèrent : la majorité inadaptée — suppression votée à l’article 25 au lieu de l’article 26, ou à l’article 26 au lieu de l’unanimité quand le règlement impose le gardien ; la passerelle irrégulière — convocation muette sur le second vote, formulaires de vote par correspondance incomplets, seuils du premier vote non atteints ; l’atteinte à la destination — immeuble dont le standing repose sur la présence d’un concierge logé, sans solution de substitution équivalente pour le courrier, la sécurité et la continuité administrative. Échouent le plus souvent : l’argument économique inversé — ni le coût du maintien du poste ni l’absence de perte de valeur vénale ne changent la majorité applicable, comme l’ont plaidé en vain des syndicats ; et la contestation tardive ou portée par un copropriétaire qui a voté pour la résolution attaquée. Dans l’affaire versaillaise, le demandeur a en outre été débouté de sa demande de dispense de participation aux frais de procédure sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et condamné aux dépens d’appel : contester coûte, et contester à tort coûte deux fois.

Un dernier réflexe protège l’occupant pendant le délai de contestation. Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois. Concrètement, si l’assemblée a voté la transformation de la loge en local vide-ordures ou en studio à vendre, le syndic ne peut pas faire exécuter ces travaux avant l’expiration du délai. Le locataire, lui, ne vote pas et ne conteste pas l’assemblée, mais il peut alerter son bailleur par écrit, lui demander de voter contre ou de contester, et signaler au syndic tout manquement à la continuité des services — courrier, propreté, sécurité — dès le départ du gardien. Son levier n’est pas l’assemblée, c’est l’écrit daté.

II. Après le vote : le salarié, la loge et l’argent

A. Le licenciement que le syndicat doit assumer jusqu’au bout

Supprimer le poste, c’est licencier un salarié, et ce licenciement obéit au droit du travail ordinaire, dont le coût pèse sur le syndicat des copropriétaires. La procédure commence avant toute décision : « L’employeur qui envisage de licencier un salarié le convoque, avant toute décision, à un entretien préalable. » La convocation se fait par lettre recommandée ou remise en main propre contre décharge, et l’entretien ne peut avoir lieu moins de cinq jours ouvrables après la présentation de la lettre. Vient ensuite l’indemnité : « Le salarié titulaire d’un contrat de travail à durée indéterminée, licencié alors qu’il compte 8 mois d’ancienneté ininterrompus au service du même employeur, a droit, sauf en cas de faute grave, à une indemnité de licenciement. » Pour les gardiens, concierges et employés d’immeubles, la convention collective applicable prévoit ses propres modalités — indemnité due à partir d’un an d’ancienneté, calculée sur une fraction du salaire de référence par année d’ancienneté — et sa grille salariale a été revalorisée par un avenant du 20 janvier 2026 entré en vigueur le 1er mai 2026, ce qui renchérit mécaniquement les licenciements prononcés depuis cette date, selon le guide sectoriel publié en septembre 2026.

Le motif du licenciement mérite une attention particulière, car la suppression du poste par l’assemblée ne garantit pas à elle seule la cause réelle et sérieuse. Dans l’affaire versaillaise, le gardien licencié le 1er février 2016 avait contesté son licenciement devant le conseil de prud’hommes, qui l’avait jugé sans cause réelle et sérieuse, pendant que le syndicat faisait voter la suppression du poste et l’aliénation du logement en 2018. Le contentieux salarial et le contentieux de l’assemblée ont ainsi avancé sur deux voies parallèles, devant deux juges différents : le salarié ne peut pas faire annuler le vote de l’assemblée, tiers à la décision collective, mais il peut faire juger son licenciement et obtenir des indemnités que le syndicat paiera. C’est l’une des fausses économies les plus fréquentes : l’assemblée vote la suppression pour alléger les charges, puis le syndicat paie une indemnité prud’homale, des rappels de préavis et des frais de procédure qui effacent plusieurs années d’économies.

Le préavis et la fin du logement de fonction complètent le tableau. Le gardien logé par nécessité de service doit libérer les lieux après la rupture, dans des délais encadrés par le code du travail, et tout retard complique la vente ou la reconversion de la loge votée par l’assemblée. Le syndic, mandataire du syndicat, doit articuler les calendriers : notifier le licenciement, gérer le préavis conventionnel selon l’ancienneté et la catégorie, verser l’indemnité calculée sur le salaire revalorisé, puis seulement libérer le logement pour l’usage voté. Quand ces calendriers se télescopent — loge promise à un acquéreur alors que le salarié s’y maintient, ou prestataire de remplacement déjà payé pendant le préavis — le surcoût est pour la collectivité. D’où l’ordre logique des décisions : chiffrer le coût complet de la sortie du salarié avant de voter la suppression, et non après.

Pour le copropriétaire qui prépare l’assemblée d’automne, trois documents valent mieux qu’un discours : le règlement de copropriété, pour vérifier si le gardien y est imposé et à quelle majorité sa suppression peut être votée ; le contrat de travail et l’ancienneté du gardien, pour estimer l’indemnité et le préavis ; les devis des prestations de remplacement — ménage, sortie des conteneurs, distribution du courrier, astreinte — pour comparer des coûts complets. Si le syndic refuse de communiquer ces pièces avant l’assemblée, il faut le lui demander par écrit et, au besoin, via le conseil syndical : voter une suppression sans connaître le coût de la sortie du salarié, c’est voter un chèque en blanc.

B. La loge : la vendre, la reconvertir ou la garder, et ce que paie vraiment l’occupant

Le logement du gardien appartient souvent au syndicat, et son sort conditionne l’intérêt financier de l’opération. La vente suppose de créer un lot de copropriété issu de l’ancienne loge et de modifier l’état descriptif de division, ce que les assemblées votent et que les tribunaux contrôlent. Le 23 février 2024, le tribunal judiciaire de Paris a rejeté la demande d’annulation d’une résolution votant la vente de la loge et la création du nouveau lot (RG 21/13907, 3 000 euros au titre des frais irrépétibles), et le 18 mars 2025 il a de nouveau débouté des copropriétaires qui contestaient des résolutions complémentaires votées le 19 avril 2022, les condamnant in solidum aux dépens et à 4 000 euros au titre de l’article 700 (RG 22/08503). Ces décisions valident le montage le plus courant : suppression du poste, création d’un lot, vente au profit du syndicat, produit réparti entre les copropriétaires ou affecté aux travaux. Mais elles supposent un vote régulier et un prix qui ne lèse pas la collectivité : brader la loge à un copropriétaire informé expose la vente à la contestation, et transformer la loge sans modifier l’état descriptif de division expose les appels de charges qui suivront.

La reconversion en équipement collectif — local vélos, local poubelles, bureau du conseil syndical, logement d’un employé à temps partiel — évite la vente mais ne supprime pas les questions de charges. C’est même là que naît la déception la plus répandue : le gardien parti, les charges ne baissent pas. D’abord parce que le prestataire de remplacement coûte : ménage hebdomadaire, sortie quotidienne des conteneurs, gestion du courrier, petites interventions. Ensuite parce que le licenciement et le préavis pèsent sur un ou deux exercices. Enfin parce que la loge conservée continue de consommer : assurance, chauffage minimum, entretien. L’économie réelle, quand elle existe, se mesure sur trois à cinq ans, pièces en main, et non sur le premier budget prévisionnel qui suit la suppression. Le copropriétaire qui veut vérifier demande le comparatif charges avant-après sur deux exercices complets, hors travaux exceptionnels : c’est le seul chiffre qui ne ment pas.

Pour l’occupant — propriétaire occupant ou locataire — la suppression change le quotidien davantage que le budget. Le courrier n’est plus monté à chaque distribution, la porte d’entrée ne ferme plus à vingt et une heures, personne ne fait visiter les appartements à louer ni ne reçoit les artisans. Les contentieux parisiens montrent que ces détails font les annulations : distribution du courrier perturbée depuis le départ de la gardienne, tâches de liaison avec le syndic sans repreneur désigné, sécurité reposant sur un digicode régulièrement changé et un interphone nominatif dont l’équivalence avec une présence humaine se discute. L’occupant avisé exige donc que l’assemblée vote, avec la suppression, le cahier des charges précis du remplaçant : fréquence du ménage, gestion des encombrants, distribution du courrier et des colis, astreinte en cas de fuite ou de panne d’ascenseur, interlocuteur joignable. Une résolution qui supprime sans remplacer expose le syndicat ; une résolution qui remplace avec précision le protège.

Quand la copropriété se désorganise après le départ du gardien, l’occupant dispose d’un chemin gradué. D’abord écrire au syndic, en recommandé ou par courriel suivi, en décrivant les manquements datés : hall non nettoyé depuis telle date, courrier en vrac, porte bloquée ouverte, conteneurs non sortis. Ensuite saisir le conseil syndical, qui peut mettre le syndic en demeure et inscrire la question à l’ordre du jour de la prochaine assemblée. Puis, pour le copropriétaire, voter et, s’il s’est opposé ou s’il était absent, contester dans les deux mois de la notification du procès-verbal. Le juge, enfin, tranche : il annule la suppression votée sans la majorité requise, comme à Paris en décembre 2024, ou il la valide et condamne le contestant, comme à Nice en 2025 et 2026 et à Versailles en 2023. Dans les deux cas, il faut des pièces — convocation, procès-verbal, règlement de copropriété, échanges avec le syndic, constats — et une action dans les délais. Les occupants qui souhaitent être accompagnés dans la lecture de leur règlement, la contestation d’une assemblée ou la mise en cause du syndic peuvent se tourner vers l’expertise du cabinet en droit immobilier et de la copropriété à Paris, qui traite ces recours au quotidien.

Conclusion

Supprimer le gardien n’est ni une formalité ni un interdit : c’est une décision collective encadrée, dont le prix et les conditions se lisent avant le vote. La règle de majorité se cherche dans le règlement de copropriété — double majorité de l’article 26 pour la suppression et le sort de la loge votés ensemble, unanimité si le gardien tient à la destination de l’immeuble — et la contestation se joue dans les deux mois de la notification du procès-verbal, par les seuls opposants et défaillants. Le licenciement du salarié, avec son préavis et son indemnité calculés sur les grilles revalorisées en 2026, reste à la charge du syndicat, et la loge ne devient une ressource qu’une fois vendue ou reconvertie dans les règles, état descriptif de division modifié à l’appui. Les tribunaux le rappellent dans les deux sens : annulation à Paris en 2024 pour une suppression votée sans la majorité requise, validations à Nice en 2025 et 2026 et à Versailles en 2023 pour des votes réguliers. Avant l’assemblée d’automne, relisez le chapitre de votre règlement consacré au gardien, faites chiffrer la sortie du salarié et le coût du remplaçant, et exigez que la résolution dise qui fera quoi, à partir de quand, pour combien. C’est à ces trois conditions que la fin du gardien devient une décision maîtrisée au lieu d’un contentieux annoncé.