Le 1er octobre 2026, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a tranché une question qui vaut de l’or pour tous les acquéreurs aux enchères judiciaires : à partir de quelle date l’adjudicataire devient-il vraiment propriétaire du bien saisi ? Par un arrêt n° 942 F-B du 1er octobre 2026, pourvoi n° D 23-22.842, publié au Bulletin, la Haute juridiction répond sans détour : sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, la propriété est transférée à l’adjudicataire dès la date du prononcé du jugement d’adjudication, et le droit de jouissance, qui en est l’un des attributs, suit le même sort au même instant. Concrètement, les loyers encaissés par le saisi après l’adjudication, pendant que les recours se poursuivent, appartiennent à l’adjudicataire, qui peut en obtenir le paiement à titre de dommages et intérêts.
La solution est rendue au visa de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, dont la Cour rappelle les termes : « L’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire. Elle ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi. Ce dernier est tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien et à la garantie d’éviction. » La cour d’appel de Bordeaux, statuant sur renvoi, avait jugé l’inverse en subordonnant la qualité d’adjudicataire au caractère définitif du jugement ; elle est censurée pour violation du texte. L’affaire, née d’une saisie immobilière ordonnée en 2018, aura duré huit ans : c’est dire l’enjeu financier des fruits perçus pendant la procédure. Voici le décryptage complet de la décision, puis ses conséquences pratiques pour les adjudicataires comme pour les débiteurs saisis.
I. L’arrêt du 1er octobre 2026 : la propriété et la jouissance transférées dès le prononcé du jugement d’adjudication
A. D’une saisie immobilière bordelaise de 2018 à la cassation : comment en est-on arrivé là ?
Tout commence par des poursuites de saisie immobilière diligentées contre un débiteur par une banque, aux droits de laquelle vient ensuite un autre établissement. Par un jugement d’orientation du 24 mai 2018, le juge ordonne la vente forcée des biens immobiliers saisis, puis, par un jugement du 13 septembre 2018, il est procédé à la vente par adjudication de ces biens au profit d’une société civile immobilière. Le débiteur saisi interjette appel des deux jugements les 25 septembre et 15 octobre 2018. S’ouvre alors une véritable saga judiciaire : par un arrêt du 16 octobre 2019, la cour d’appel rejette la demande d’annulation du jugement d’orientation et ordonne la réouverture des débats avant dire droit ; par un nouvel arrêt du 18 novembre 2020, elle confirme le jugement d’orientation, rejette les demandes d’annulation du jugement d’adjudication et des actes accomplis pour son exécution, et confirme le jugement d’adjudication.
Saisie d’un pourvoi, la Cour de cassation rend le 29 septembre 2022 un arrêt (2e Civ., 29 septembre 2022, pourvoi n° 20-22.954, rappelé par la décision du 1er octobre 2026) qui constate la déchéance du pourvoi formé contre l’arrêt de 2019 et casse partiellement l’arrêt du 18 novembre 2020, mais seulement en ce qu’il rejette les demandes tendant à l’annulation du jugement d’adjudication et des actes d’exécution, ainsi qu’en ce qu’il statue sur les dépens et les frais irrépétibles. Le débiteur saisit la cour d’appel de renvoi le 17 novembre 2022, et c’est l’arrêt rendu le 21 septembre 2023 par la cour d’appel de Bordeaux qui est à son tour attaqué devant la Cour de cassation : le débiteur forme le pourvoi principal, tandis que la société adjudicataire forme un pourvoi incident. Le pourvoi principal est rejeté sans motivation spéciale, sur le fondement de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, qui permet à la Cour de ne pas statuer par décision spécialement motivée lorsque le moyen n’est pas de nature à entraîner la cassation. Tout l’intérêt de l’arrêt du 1er octobre 2026 réside donc dans le pourvoi incident de l’adjudicataire, qui reprochait à la cour d’appel de renvoi d’avoir rejeté sa demande de dommages et intérêts dirigée contre le débiteur saisi, notamment au titre des loyers que celui-ci avait continué de percevoir après l’adjudication.
La recevabilité même de ce moyen était discutée : le débiteur soutenait qu’il était nouveau et mélangé de fait et de droit. La Cour écarte l’objection en relevant que, devant la cour d’appel, la société adjudicataire avait déjà sollicité la condamnation du débiteur à lui verser les loyers, au motif qu’il n’était plus propriétaire du bien depuis le jugement d’adjudication du 13 septembre 2018 et qu’il avait continué de percevoir les loyers jusqu’à leur séquestre en février 2020. Le moyen était donc recevable, et la Cour allait lui donner raison sur le fond, au prix d’une censure particulièrement nette de la cour d’appel de renvoi.
B. Le visa de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution : propriétaire dès le 13 septembre 2018, pas dès 2022
Le raisonnement de la cour d’appel de Bordeaux était le suivant : la société adjudicataire ne disposerait véritablement de la qualité d’adjudicataire que depuis la date à laquelle le jugement du 13 septembre 2018 était devenu définitif, soit depuis le 22 septembre 2022, date à laquelle l’arrêt de la Cour de cassation a été rendu. Elle en déduisait que la demande en paiement des loyers perçus antérieurement à l’année 2020 devait être rejetée. Autrement dit, tant que les voies de recours n’étaient pas épuisées, l’adjudicataire n’aurait été propriétaire que sur le papier, sans pouvoir prétendre aux fruits du bien. La deuxième chambre civile censure cette analyse au visa de l’article L. 322-10 du code des procédures civiles d’exécution, dont elle rappelle d’abord la lettre dans ce même arrêt : « Selon ce texte, l’adjudication emporte vente forcée du bien saisi et en transmet la propriété à l’adjudicataire, le saisi étant dès lors tenu, à l’égard de l’adjudicataire, à la délivrance du bien. » Puis, dans ce même arrêt du 1er octobre 2026, elle en tire la conséquence : « Il en résulte que, sauf disposition contraire du cahier des conditions de vente, la propriété du bien vendu est transférée à la société adjudicataire à la date du prononcé du jugement d’adjudication. »
Le point décisif tient à la jouissance. La Cour juge, dans ce même arrêt : « En statuant ainsi, alors que le droit de jouissance, qui constitue l’un des attributs du droit de propriété, avait été transféré à la société adjudicataire dès le prononcé du jugement d’adjudication, la cour d’appel a violé le texte susvisé. » Cette formulation éclaire la portée du texte à la lumière du droit commun de la propriété : l’article 544 du code civil définit la propriété à l’article 544 du code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » ; l’article 546 du même code précise que « La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit, et sur ce qui s’y unit accessoirement soit naturellement, soit artificiellement », et l’article 547 ajoute que « Les fruits naturels ou industriels de la terre, Les fruits civils, Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession ». Les loyers sont des fruits civils : dès lors que la propriété est transférée au jour du prononcé, les loyers courus depuis cette date appartiennent à l’adjudicataire, quand bien même le jugement ferait l’objet d’appels et de pourvois pendant des années. Le sommaire officiel de l’arrêt, publié au Bulletin, résume la solution en une phrase : hors clause contraire du cahier des conditions de vente, la propriété du bien adjugé passe à l’adjudicataire au jour du prononcé du jugement, avec le droit de jouissance qui en constitue l’un des attributs.
La cassation prononcée est partielle : elle ne porte que sur le chef de dispositif rejetant la demande de dommages et intérêts de la société adjudicataire contre le débiteur, et n’emporte pas celle des chefs relatifs aux dépens et aux sommes allouées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, justifiés par d’autres dispositions de l’arrêt non remises en cause. L’affaire est renvoyée devant la cour d’appel de Bordeaux autrement composée, le débiteur est condamné aux dépens, sa demande au titre des frais irrépétibles est rejetée et il devra verser 1 500 euros à la société adjudicataire comme à la banque sur le fondement de l’article 700. Reste à mesurer ce que cette solution change pour la pratique des saisies immobilières, côté adjudicataire comme côté saisi.
Un membre de phrase de l’article L. 322-10 mérite une attention particulière, car il borne les prétentions de l’adjudicataire : l’article L. 322-10 dispose que l’adjudication « ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi ». L’acquéreur aux enchères recueille exactement les droits du débiteur, ni plus ni moins : les servitudes passives, les baux en cours régulièrement consentis et les charges réelles continuent de grever le bien, et l’adjudicataire ne saurait exiger du saisi la purge d’un droit que celui-ci ne détenait pas lui-même. En miroir, le texte met à la charge du saisi deux obligations précises, la délivrance du bien et la garantie d’éviction, qui fondent les actions en libération des lieux et en indemnisation des troubles de jouissance. Quant aux fruits perçus après le prononcé, le saisi ne peut pas davantage invoquer sa bonne foi pour les conserver : l’article 549 du code civil : « Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi »., et le débiteur qui connaît le jugement d’adjudication, puis les décisions qui le confirment, sait qu’il n’est plus propriétaire et qu’il est tenu de délivrer le bien. La combinaison des deux textes verrouille donc la solution : transfert immédiat de la propriété et de la jouissance d’un côté, restitution des fruits indûment conservés de l’autre, sans refuge dans la bonne foi.
II. Loyers perçus après l’adjudication, délivrance du bien et recours : le mode d’emploi après le 1er octobre 2026
A. Comment l’adjudicataire récupère les loyers encaissés par le saisi entre l’adjudication et la fin des recours ?
Dans l’affaire jugée, le débiteur avait continué de percevoir les loyers jusqu’à leur séquestre en février 2020, soit près d’un an et demi après l’adjudication du 13 septembre 2018. C’est cette manne que la société adjudicataire réclamait à titre de dommages et intérêts, et c’est sur ce terrain que la cassation lui donne raison : dès lors que la jouissance a été transférée au jour du prononcé, chaque loyer encaissé ensuite par le saisi l’a été sans droit, et l’adjudicataire peut en obtenir la restitution sous forme indemnitaire. La leçon opératoire est double. D’abord, l’adjudicataire avisé ne doit pas attendre l’issue des recours du saisi pour agir : il peut et doit réclamer les fruits dès qu’il a connaissance de leur perception, et solliciter en référé ou devant le juge de l’exécution toute mesure conservatoire utile, à l’image du séquestre des loyers obtenu ici en février 2020. Ensuite, la preuve de la perception est déterminante : relevés de loyers, quittances, attestations du gestionnaire ou du locataire, écritures du saisi lui-même. Dans le dossier bordelais, c’est parce que la société avait dès l’origine articulé sa demande autour des loyers perçus depuis le jugement d’adjudication que son moyen a été jugé recevable devant la Cour de cassation ; une demande formulée trop tard ou trop vaguement aurait pu se heurter à l’irrecevabilité.
Deux réserves doivent toutefois être posées, car l’arrêt les mentionne expressément. La première tient au cahier des conditions de vente : le transfert dès le prononcé ne joue que « sauf disposition contraire » de ce document, qui peut aménager différemment la date d’entrée en jouissance ou les modalités de délivrance. Avant d’enchérir, puis avant de réclamer les loyers, l’adjudicataire ou son avocat doit donc relire le cahier déposé au greffe : c’est lui qui fixe les règles du jeu particulières de chaque vente. La seconde réserve tient à la qualité des droits transmis : l’article L. 322-10 précise que l’article L. 322-10 dispose que l’adjudication « ne confère à celui-ci d’autres droits que ceux appartenant au saisi ». L’adjudicataire reçoit le bien dans l’état juridique où il se trouvait entre les mains du saisi, avec ses servitudes, ses baux en cours et ses charges : il ne peut prétendre à davantage que ce que le saisi détenait. En contrepartie, le saisi reste tenu à deux obligations envers lui : la délivrance du bien et la garantie d’éviction. Si le saisi refuse de libérer les lieux ou trouble la jouissance de l’adjudicataire, celui-ci dispose donc, outre l’action en paiement des loyers, des voies d’exécution de droit commun pour obtenir la libération effective du bien, y compris le concours de la force publique dans les conditions légales.
Pour les locataires en place, la solution apporte une clarification bienvenue : à compter du jugement d’adjudication, leur véritable bailleur est l’adjudicataire, et les loyers versés entre de mauvaises mains entre le prononcé et la fin des recours exposent en principe le saisi à devoir les reverser. En pratique, le locataire de bonne foi qui a payé au saisi sur présentation d’un titre apparent n’est pas celui que l’adjudicataire doit poursuivre en priorité : c’est contre le saisi, enrichi sans cause, que l’action indemnitaire a le plus de chances d’aboutir, comme le montre l’arrêt du 1er octobre 2026. Les professionnels de la gestion locative qui administrent des immeubles saisis ont intérêt à suivre de près la procédure et à consigner les loyers dès que l’adjudication est prononcée, plutôt que de continuer à les reverser au saisi pendant des années de contentieux.
B. Ce que l’arrêt ne change pas : annulation possible du titre, recours ouverts et réflexes parisiens
Il serait excessif de lire l’arrêt du 1er octobre 2026 comme une prime à l’acquéreur aux enchères en toutes circonstances. La même saga bordelaise le démontre : l’arrêt de la Cour de cassation du 29 septembre 2022 avait cassé l’arrêt d’appel en ce qu’il rejetait les demandes d’annulation du jugement d’adjudication lui-même. Autrement dit, pendant plusieurs années, le titre de l’adjudicataire a réellement vacillé, et si l’annulation avait été définitivement prononcée, les transferts de propriété et de jouissance auraient été rétroactivement anéantis. L’immédiateté du transfert posée le 1er octobre 2026 joue donc sous réserve de l’issue des recours : l’adjudicataire perçoit les fruits dès le prononcé, mais à ses risques tant que le jugement d’adjudication peut encore être annulé. Les voies de recours du saisi demeurent entièrement ouvertes : appel des jugements d’orientation et d’adjudication dans les délais légaux, puis pourvoi en cassation, comme l’illustre chaque étape de la chronologie 2018-2026. Pour le débiteur saisi, contester utilement suppose de respecter scrupuleusement ces délais et de concentrer ses moyens sur les irrégularités de la procédure, seul terrain sur lequel l’annulation peut être obtenue, plutôt que sur l’espérance de conserver les loyers, désormais condamnée par la Cour de cassation.
À Paris et en Île-de-France, où les ventes sur saisie se déroulent devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire, quelques réflexes locaux s’imposent. Les enchères sont portées par le ministère d’un avocat inscrit au barreau du ressort, et le cahier des conditions de vente est consultable au greffe avant la vente : c’est là que l’enchérisseur vérifiera la date d’entrée en jouissance stipulée, l’existence d’un bail en cours, le montant des frais préalables et les éventuelles clauses dérogeant au transfert immédiat. Compte tenu des prix franciliens, les loyers en jeu entre l’adjudication et la fin des recours représentent fréquemment plusieurs dizaines de milliers d’euros : l’adjudicataire parisien a donc tout intérêt à mandater son conseil dès le prononcé pour faire constater l’occupation, identifier le bénéficiaire effectif des loyers et, si nécessaire, faire ordonner leur séquestre. Symétriquement, le débiteur francilien qui envisage de contester l’adjudication doit intégrer dans son calcul le risque financier aggravé : non seulement il peut perdre son bien, mais chaque mois de procédure accroît la créance indemnitaire de l’adjudicataire au titre des loyers perçus sans droit. Pour les créanciers poursuivants, banques et organismes de crédit, l’arrêt sécurise l’attractivité des ventes forcées : l’acquéreur potentiel sait désormais, par une décision publiée au Bulletin, qu’il ne paiera pas le prix d’un bien dont un tiers conserverait les fruits pendant des années de procédure.
Enfin, l’arrêt illustre une méthode contentieuse qui mérite d’être retenue par les praticiens : c’est le pourvoi incident, souvent négligé, qui a permis à l’adjudicataire de renverser une décision de renvoi qui lui était défavorable, là où le pourvoi principal du débiteur était rejeté. Articuler dès la procédure d’appel une demande indemnitaire précise, chiffrée et adossée aux fruits perçus depuis l’adjudication, puis la défendre par un pourvoi incident en cas d’échec, constitue désormais la feuille de route éprouvée des adjudicataires. Les juridictions du fond, elles, sont averties : subordonner les droits de l’adjudicataire au caractère définitif du jugement d’adjudication expose désormais la décision à une cassation quasi certaine pour violation de l’article L. 322-10.
Reste la question opérationnelle de la notification : pour faire cesser les paiements entre de mauvaises mains, l’adjudicataire doit porter son titre à la connaissance des occupants et des gestionnaires, idéalement par acte de commissaire de justice signifiant le jugement d’adjudication et invitant à verser désormais les loyers entre ses mains, puis, en cas de refus ou d’inertie, saisir le juge de l’exécution ou le tribunal judiciaire d’une demande en restitution et en dommages et intérêts. Cette signification précoce présente un double avantage : elle fait courir la mauvaise foi du récalcitrant de façon documentée et elle protège les locataires, qui, une fois informés, paient en connaissance de cause au véritable bailleur et ne s’exposent plus à payer deux fois. Les relevés de gestion, les baux en cours et les quittances antérieures devront être réclamés dans le même mouvement, car le chiffrage exact de la créance de fruits conditionne le succès de l’action indemnitaire. Menée avec cette rigueur, la sortie d’une saisie immobilière cesse d’être une course d’endurance subie pour devenir une reprise en main méthodique du bien et de ses revenus, adossée à une jurisprudence de la Cour de cassation publiée au Bulletin.
Conclusion
Par son arrêt n° 942 F-B du 1er octobre 2026, la deuxième chambre civile de la Cour de cassation donne aux ventes sur saisie immobilière une règle simple et opérationnelle : l’adjudicataire devient propriétaire le jour du prononcé du jugement d’adjudication, et la jouissance du bien, avec les loyers qui en sont les fruits civils, bascule au même moment, sauf clause contraire du cahier des conditions de vente. Le saisi qui continue d’encaisser les loyers pendant les recours devra les restituer à titre indemnitaire, et le titre de l’adjudicataire reste exposé à l’annulation tant que les voies de recours ne sont pas épuisées. Pour les acquéreurs aux enchères, le mot d’ordre est donc d’agir tôt : lire le cahier avant d’enchérir, faire constater l’occupation dès le prononcé, séquestrer les loyers au besoin et chiffrer la demande indemnitaire. Pour les débiteurs, l’illusion est dissipée : prolonger la procédure ne permet plus de conserver les fruits du bien, et chaque loyer perçu sans droit alourdit l’addition finale. Les créanciers poursuivants y gagneront des ventes plus attractives, et les juridictions une grille de lecture stabilisée, publiée au Bulletin, applicable à l’ensemble du contentieux des saisies immobilières. Pour approfondir la défense du débiteur face à la vente forcée de son logement, on pourra se reporter utilement à notre dossier consacré aux moyens de suspendre et de contester la vente forcée de la maison en situation de surendettement.