Votre bailleur vend les terres que vous exploitez et vous exercez votre préemption : le danger ne s’arrête pas à la signature de l’acte. L’acquéreur évincé peut soutenir que vous ne remplissiez pas les conditions, que le prix a été contourné ou que la notification était irrégulière, et c’est vous qui devrez démontrer que la vente est solide. À l’inverse, si la vente a été conclue sans que votre droit soit purgé, vous disposez d’une action en nullité redoutable, mais enfermée dans un délai de forclusion de six mois dont le point de départ se joue parfois à quelques jours près. La troisième chambre civile de la Cour de cassation a précisé le régime applicable dans trois arrêts publiés au Bulletin, dont le plus récent, rendu le 2 avril 2026, éclaire d’un jour nouveau l’articulation entre les conditions d’exercice de la préemption et l’obligation d’exploiter personnellement le fonds pendant neuf ans. Cet article expose, à partir des textes en vigueur vérifiés au 5 octobre 2026 et de ces décisions, comment préempter sans faute, quelles exceptions familiales font échec au droit, ce que le préempteur doit faire pendant neuf ans après l’achat, et comment se jouent les actions en nullité, en substitution et en dommages-intérêts devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Pour replacer ce contentieux dans l’ensemble des arrêts de l’année sur le fermage, on pourra se reporter à notre analyse d’ensemble des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
I. Préempter sans faute au jour de la vente
A. Les conditions qui ouvrent le droit et les cas qui l’écartent
Le principe est posé par l’article L. 412-1 du code rural et de la pêche maritime : le propriétaire bailleur d’un fonds de terre ou d’un bien rural qui décide ou est contraint de l’aliéner à titre onéreux, hors expropriation pour cause d’utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu’en tenant compte d’un droit de préemption au bénéfice de l’exploitant preneur en place. Ce droit est acquis au preneur même s’il a la qualité de copropriétaire du bien mis en vente. Le texte appartient à une section d’ordre public : l’article L. 412-4 du même code dispose que « Le droit de préemption s’exerce nonobstant toutes clauses contraires » et qu’« Il ne peut en aucun cas être cédé ». Une clause du bail qui neutraliserait la préemption, ou une cession du droit à un tiers, ne produit donc aucun effet, et le preneur ne peut pas monnayer son silence.
Le bénéficiaire n’est pourtant pas tout preneur en place. L’article L. 412-5 du code rural et de la pêche maritime ouvre ainsi : « Bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. » Trois éléments cumulatifs se dégagent : une ancienneté professionnelle d’au moins trois ans, l’exploitation du fonds mis en vente par le preneur lui-même ou par sa famille, et la qualité de preneur en place sur ce fonds. Le texte permet ensuite au preneur d’exercer personnellement ce droit soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l’exploitation par son conjoint ou son partenaire de pacte civil de solidarité participant à l’exploitation, ou par un descendant, à condition que ce proche ait exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou soit titulaire d’un diplôme d’enseignement agricole. Le preneur peut aussi subroger dans l’exercice du droit son conjoint, son partenaire ou un descendant majeur ou mineur émancipé remplissant ces mêmes conditions. Symétriquement, le conjoint ou partenaire survivant et les ascendants et descendants âgés d’au moins seize ans au profit desquels le bail continue en application de l’article L. 411-34 bénéficient du droit dans le même ordre, lorsqu’ils remplissent ces conditions et exploitent par eux-mêmes ou par leur famille le fonds mis en vente. Enfin, le droit ne peut pas être exercé si, au jour où le bénéficiaire fait connaître sa décision, lui-même ou le proche subrogé est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois le seuil mentionné à l’article L. 312-1. La vérification de ce plafond de superficie, attestations d’exploitation et relevés parcellaires à l’appui, fait partie des pièces à réunir avant de répondre à l’offre, car l’acquéreur évincé la contestera en premier.
Deux séries d’exceptions méritent une attention particulière parce qu’elles surprennent les praticiens. D’abord, le troisième alinéa de l’article L. 412-1 écarte le droit lorsque l’aliénation, faite en vertu soit d’actes de partage intervenus amiablement entre cohéritiers, soit de partage d’ascendants, soit de mutations, profite, dans chacun de ces trois cas, à des parents ou alliés du propriétaire jusqu’au troisième degré inclus, sauf si le preneur en place est lui-même parent ou allié du propriétaire jusqu’au même degré. Autrement dit, quand le bailleur transmet le fonds à un proche dans le cadre d’un partage ou d’une mutation familiale, le fermier n’a en principe pas de préemption à faire valoir ; mais si le fermier est lui-même parent ou allié du bailleur au même degré, son droit renaît. La qualification de l’opération est donc décisive : une vente déguisée en partage pour évincer le preneur expose l’acte à l’annulation, tandis qu’un partage authentique entre cohéritiers au profit d’un frère du bailleur ne donne aucune prise au fermier non apparenté. Ensuite, l’article L. 412-6 du même code traite la vente globale : « Dans le cas où le bailleur veut aliéner, en une seule fois, un fonds comprenant plusieurs exploitations distinctes, il doit mettre en vente séparément chacune de celles-ci, de façon à permettre à chacun des bénéficiaires du droit de préemption d’exercer son droit sur la partie qu’il exploite. » Le bailleur ne peut pas noyer les parcelles louées dans un lot unique pour décourager le preneur ; chaque exploitant doit recevoir une offre sur la partie qu’il exploite, au prix et aux conditions de cette partie.
La procédure de purge conditionne tout le reste. Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte de commissaire de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans certains cas, les nom et domicile du candidat acquéreur ; cette communication vaut offre de vente. C’est l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime qui l’organise, avec un délai de deux mois à compter de la réception pour répondre dans les mêmes formes, et une sanction sans appel : « Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption. » En cas de préemption, l’acte authentique doit être réalisé dans les deux mois de l’envoi de la réponse, faute de quoi la déclaration devient nulle de plein droit quinze jours après une mise en demeure restée sans effet. Si le propriétaire modifie ses prétentions pendant le délai, l’article L. 412-9 du même code lui impose de notifier les nouvelles conditions par l’intermédiaire du notaire, avec quinze jours supplémentaires pour le preneur ; s’il modifie ses prétentions après l’expiration du délai, ou si la vente n’est pas réalisée un an après la dernière notification alors qu’il persiste dans son intention de vendre, il doit recommencer toute la procédure. Et en tout état de cause, toute vente du fonds doit être notifiée dans les dix jours au bénéficiaire du droit de préemption. Pour les ventes par adjudication volontaire ou forcée, l’article L. 412-11 impose la convocation du preneur vingt jours au moins avant la date, puis lui accorde vingt jours à compter de l’adjudication pour se substituer à l’adjudicataire. Le prix lui-même peut être discuté : l’article L. 412-7 permet au bénéficiaire qui estime le prix et les conditions exagérés de saisir le tribunal paritaire, qui fixe après enquête et expertise la valeur vénale des biens et les conditions de la vente, les frais d’expertise étant partagés, sauf renonciation du propriétaire qui les supporte alors seul.
B. Ce que le juge a tranché : le contrôle des conditions est postérieur à la vente
L’apport principal de l’arrêt de la troisième chambre civile du 2 avril 2026, pourvoi numéro 24-22.496, arrêt numéro 219 FS-B publié au Bulletin (ECLI:FR:CCASS:2026:C300219), tient en une phrase des motifs : « Ces textes ne subordonnent pas l’exercice du droit de préemption par le fermier au respect des conditions posées par l’article L. 411-59 du même code, mais organisent un contrôle a posteriori des conditions dans lesquelles le fermier doit exploiter le fonds préempté ». L’affaire opposait le bénéficiaire d’un pacte de préférence consenti en 2006 sur des parcelles environnant un château à la société d’exploitation qui les avait acquises en 2014 en exerçant la préemption du preneur. Le demandeur soutenait que la société ne démontrait pas qu’elle était en règle avec le contrôle des structures au jour de la préemption et invoquait un arrêté de 2016, postérieur à la vente. La Cour répond d’abord en rappelant le texte : selon l’article L. 412-5, alinéas 1er et 4, bénéficie du droit le preneur ayant exercé au moins trois ans la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente, et le bénéficiaire, son conjoint, son partenaire ou son descendant devra exploiter personnellement le fonds aux conditions des articles L. 411-59 et L. 412-12. Elle rappelle ensuite qu’aux termes de l’article L. 412-12, alinéa 1er, celui qui a fait usage du droit est tenu des obligations des articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67, qu’à défaut l’acquéreur évincé peut prétendre à des dommages-intérêts prononcés par les tribunaux paritaires, et qu’il est privé de toute action après neuf années d’exploitation personnelle. Elle en déduit, par un motif de pur droit substitué à ceux de la cour d’appel, que « Ces textes ne subordonnent pas l’exercice du droit de préemption par le fermier au respect des conditions posées par l’article L. 411-59 du même code, mais organisent un contrôle a posteriori des conditions dans lesquelles le fermier doit exploiter le fonds préempté ».
Les conséquences pratiques sont considérables des deux côtés. Pour le fermier préempteur, un défaut allégué d’autorisation d’exploiter ou de capacité professionnelle au jour de la vente ne suffit pas à annuler la préemption ; c’est l’exploitation effective pendant les neuf années qui suivent qui sera jugée, et un arrêté administratif postérieur à la vente ne peut pas rétroactivement vicier l’exercice du droit. Pour l’acquéreur évincé ou le tiers qui conteste, la voie n’est pas l’annulation pour irrégularité administrative initiale, mais la surveillance de l’exploitation réelle du préempteur et, le cas échéant, une demande de dommages-intérêts devant le tribunal paritaire s’il ne satisfait pas à ses obligations. La charge de la preuve s’en trouve clarifiée : le tiers qui veut faire tomber la vente doit établir soit que les conditions positives d’ouverture du droit faisaient défaut au jour de son exercice (ancienneté de trois ans, exploitation par soi-même ou sa famille, plafond de superficie), soit que le préempteur manque ensuite à son obligation d’exploitation personnelle, et non exiger du préempteur la démonstration préalable de sa conformité au contrôle des structures.
Le même arrêt conforte, dans sa réponse à la sixième branche, la solution posée le 11 janvier 2024 par la troisième chambre civile, pourvoi numéro 21-24.580, publié au Bulletin (ECLI:FR:CCASS:2024:C300001), dans cette même saga : « le fermier est titulaire d’un droit de préemption légal et d’ordre public qui prime le droit de préférence conventionnel », puis que « le bénéficiaire d’un pacte de préférence, sans préjudice de son droit à réparation, ne peut obtenir l’annulation de la vente ou sa substitution au fermier titulaire d’un droit de préemption que s’il établit un concert frauduleux du vendeur et du fermier préempteur, ayant pour unique dessein de faire échec à son droit », et que « La simple connaissance par le fermier préempteur, lors de la vente, de l’existence du pacte et de la volonté du bénéficiaire de s’en prévaloir est insuffisante à caractériser ce concert frauduleux ». En 2026, la Cour approuve la cour d’appel de renvoi d’avoir exigé cette preuve et d’avoir souverainement retenu que la société préemptrice n’avait connu le pacte qu’à l’occasion de la vente, que le fermage convenu n’était pas dérisoire au regard de la valeur locative préfectorale, et que le fait que les deux sociétés en cause aient été représentées par la même personne ne suffisait pas à établir la fraude. Le message est net : la préemption légale prime le pacte, et seul un montage dont le seul objet est de vider le pacte de son contenu permet au bénéficiaire d’obtenir l’annulation et la substitution, sans préjudice de l’indemnisation de sa perte de chance contre le promettant.
II. Tenir le fonds neuf ans et faire échec aux recours
A. L’obligation d’exploitation personnelle et sa sanction
Celui qui préempte achète un fonds, mais il souscrit aussi un engagement de neuf ans. L’article L. 412-12, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime dispose : « Celui qui a fait usage du droit de préemption est tenu aux obligations mentionnées aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67 », et qu’« A défaut, l’acquéreur évincé peut prétendre à des dommages-intérêts prononcés par les tribunaux paritaires », avant d’ajouter qu’« Il est privé de toute action après expiration de la période d’exploitation personnelle de neuf années prévues aux articles L. 411-59, L. 411-60 et L. 411-63 ». Le renvoi vise pour l’essentiel l’article L. 411-59 du même code : le bénéficiaire doit, à partir de la reprise, se consacrer à l’exploitation du bien pendant au moins neuf ans, à titre individuel ou au sein d’une société dotée de la personnalité morale ou d’une société en participation dont les statuts ont acquis date certaine ; « Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l’exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation » ; il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou les moyens de les acquérir ; il doit occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation proche permettant l’exploitation directe ; et il doit justifier qu’il satisfait à ces obligations et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle des articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter.
Trois précisions commandent la stratégie des parties. D’abord, l’obligation pèse aussi sur le conjoint, le partenaire ou le descendant au profit duquel le preneur a exercé ou subrogé son droit : la désignation d’un proche pour préempter ne transfère pas seulement le titre, elle transfère la contrainte d’exploiter, et le montage doit être sincère dès l’origine. Ensuite, la loi ménage une seule soupape collective : celui qui a préempté peut faire apport du bien à un groupement foncier agricole, à condition de se consacrer personnellement à l’exploitation des biens du groupement dans les conditions des articles L. 411-59 et L. 411-60. L’apport à toute autre structure, ou l’apport au groupement suivi d’un retrait de l’exploitation effective, rouvre la sanction. Enfin, la sanction n’est pas la résolution de la vente : l’acquéreur évincé ne récupère pas le fonds, il obtient des dommages-intérêts devant le tribunal paritaire, et son action s’éteint à l’expiration des neuf ans. Le préempteur a donc intérêt à documenter année après année son exploitation effective : participation personnelle aux travaux, factures de cheptel et de matériel, attestations d’occupation du siège d’exploitation, décisions d’autorisation d’exploiter, comptabilité séparant le fonds préempté. L’acquéreur évincé, lui, doit agir pendant la période, faire constater par huissier les manquements (mise en friche, sous-location, absence d’occupation, travaux confiés intégralement à un prestataire sans participation propre), et saisir le tribunal paritaire avant l’échéance, car après neuf ans d’exploitation conforme, toute action lui est fermée.
Le contentieux du prix et des conditions se joue en revanche avant la vente, devant ce même tribunal paritaire. Quand le preneur estime le prix exagéré, l’article L. 412-7 l’autorise à saisir la juridiction qui, après enquête et expertise, fixe la valeur vénale et les conditions ; si le bailleur refuse la décision, il peut renoncer à vendre, mais il supporte alors seul les frais d’expertise. Cette arme doit être maniée avec discernement : la saisine suspend le calendrier de la vente, l’expertise fige les positions, et une renonciation du bailleur laisse le preneur simple locataire. Quand le prix notifié est au contraire inférieur à la valeur et qu’un tiers se propose, le preneur a intérêt à répondre vite et à consigner le financement, car le délai de deux mois pour passer l’acte authentique court dès sa réponse.
B. Nullité, substitution et forclusion : le calendrier qui décide de tout
Lorsque la vente a été conclue en méconnaissance du droit, l’article L. 412-10 du code rural et de la pêche maritime donne au preneur l’arme la plus forte : si le bailleur vend à un tiers avant l’expiration des délais, à un prix ou à des conditions de paiement différents de ceux demandés au bénéficiaire, ou s’il exige du bénéficiaire des conditions tendant à l’empêcher d’acquérir, « le tribunal paritaire, saisi par ce dernier, doit annuler la vente et déclarer ledit bénéficiaire acquéreur aux lieu et place du tiers, aux conditions communiquées, sauf, en cas de vente à un prix inférieur à celui notifié, à le faire bénéficier de ce même prix ». L’annulation purge la vente au tiers et substitue le preneur dans les droits de l’acquéreur, au prix le plus favorable. Le champ est large : vente précipitée avant les deux mois, prix minoré consenti au tiers, facilités de paiement non proposées au preneur, exigence de conditions dissuasives. La preuve se fait par la comparaison entre la notification reçue et l’acte publié : relevé de formalité, prixpayé, modalités de paiement, identité de l’acquéreur. L’article L. 412-13 ajoute que l’exercice de la préemption ne donne pas ouverture à un nouvel impôt proportionnel en cas d’éviction et que les frais et loyaux coûts exposés par l’acquéreur évincé lui sont remboursés par le preneur : la substitution a un coût, qu’il faut provisionner.
Le délai pour agir est le point où se perdent les meilleurs dossiers. L’article L. 412-12, alinéa 3 dispose qu’au cas où le droit n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations du bailleur, « le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion ». L’arrêt de la troisième chambre civile du 30 mai 2024, pourvoi numéro 21-21.366, arrêt numéro 276 FS-B publié au Bulletin (ECLI:FR:CCASS:2024:C300276), censure la cour d’appel qui avait fait courir le délai du jour où le preneur avait appris l’existence d’une vente, antérieure à des courriels échangés avec le notaire. La Cour vise d’abord le texte : « Selon ce texte, au cas où le droit de préemption n’aurait pu être exercé par suite de la non-exécution des obligations dont le bailleur est tenu, le preneur est recevable à intenter une action en nullité de la vente et en dommages-intérêts devant les tribunaux paritaires dans un délai de six mois à compter du jour où la date de la vente lui est connue, à peine de forclusion », puis juge que « la cour d’appel, qui a fixé le point de départ de la forclusion de l’action en nullité au jour de la connaissance, par le preneur, de l’existence d’une vente et non au jour de la connaissance de sa date exacte, a violé le texte susvisé ». Connaître l’existence d’une mutation ne suffit donc pas ; seul compte le jour où le preneur connaît la date exacte de la vente, c’est-à-dire en pratique le jour où il obtient l’acte ou un document qui la mentionne sans équivoque. En défense, le tiers et le bailleur tenteront de prouver une connaissance ancienne et précise, échanges de courriels et attestations notariales à l’appui ; en demande, le preneur doit dater sa connaissance pièce par pièce et assigner sans attendre, car six mois passent vite et la forclusion n’est susceptible d’aucune suspension pour négociation amiable. Lorsque le bailleur n’a pas respecté les obligations de l’article L. 412-10, le texte renvoie d’ailleurs à l’action prévue par cet article, ce qui articule nullité et substitution dans la même assignation.
La méthode probatoire, des deux côtés, se prépare dès la notification. Côté preneur : conserver l’enveloppe et l’accusé de réception, répondre par le même canal dans les deux mois, faire dater l’envoi et la réception, exiger du notaire la copie des notifications modificatives, relever la publication de la vente dans les dix jours, demander au service de publicité foncière l’état des mutations dès qu’un doute naît. Côté bailleur vendeur : purger rigoureusement chaque étape, notifier toute modification de prix par le notaire, attendre l’année complète avant de vendre à de nouvelles conditions sans recommencer la procédure, convoquer le preneur à l’adjudication dans les formes et délais, et ne jamais vendre à un tiers à un prix inférieur sans proposer ce prix au preneur. Côté acquéreur : vérifier que la purge a été faite avant de payer le prix, exiger les preuves de notification, et en cas d’éviction, chiffrer les frais et loyaux coûts pour le remboursement et préparer, pendant neuf ans, le dossier d’éventuels dommages-intérêts pour défaut d’exploitation personnelle. Devant le tribunal paritaire, la conciliation préalable reste le passage obligé, et l’assignation doit viser précisément les textes : conditions d’ouverture, vice de purge, date de connaissance, préjudice. Celui qui maîtrise ce calendrier gagne le plus souvent ; celui qui le subit perd un droit que la loi avait pourtant fait d’ordre public.
En définitive, la préemption du preneur se joue en trois temps : vérifier au jour de l’offre les conditions positives et l’absence d’exception familiale, purger la procédure au jour près, puis exploiter personnellement pendant neuf ans en conservant les preuves. L’arrêt du 2 avril 2026 a levé une incertitude majeure en cantonnant le débat sur la capacité et l’autorisation d’exploiter à un contrôle postérieur, ce qui sécurise les préemptions exercées de bonne foi et reporte l’affrontement réel sur l’exploitation effective. L’arrêt du 30 mai 2024 a fixé le point de départ de la forclusion sur la connaissance de la date exacte, ce qui protège le preneur tenu dans l’ignorance mais punit le retardataire informé. Et l’arrêt du 11 janvier 2024 a rappelé que le pacte de préférence, aussi solennel soit-il, ne fait pas le poids face à la préemption légale hors fraude caractérisée. Dans ce cadre, chaque notification compte, chaque date compte, et chaque année d’exploitation compte : le fermier qui veut devenir propriétaire de ses terres doit agir comme tel dès le premier courrier du notaire et le rester neuf ans après l’acte.