Un accord signé sur un coin de table entre associés ne suffit plus pour vendre des parts de SCI. Depuis le 27 juin 2026, date de début de vigueur relevée sur Légifrance, toute cession de parts sociales ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière doit être constatée par un acte authentique, par un acte contresigné par avocat ou, dans des cas limités, par un acte rédigé par un expert-comptable habilité. L’acte sous seing privé rédigé seul entre particuliers encourt la nullité et se heurte au refus d’enregistrement par l’administration fiscale. Cette règle nouvelle provient de l’article 68 de la loi n° 2026-534 du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, examinée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2026-904 DC, qui crée un article 1865-1 dans le code civil et un article 635-0 A dans le code général des impôts. Le Conseil constitutionnel, saisi de cette loi, a rendu le 18 juin 2026 sa décision n° 2026-904 DC : les censures prononcées visent d’autres articles de la loi, de sorte que le nouveau formalisme des cessions s’applique pleinement. Associés de SCI familiale, cédant pressé de sortir, acquéreur qui a déjà versé un acompte, dirigeant qui transmet ses titres : chacun doit vérifier si sa société entre dans la définition fiscale de la prépondérance immobilière, choisir la bonne forme d’acte et sécuriser l’enregistrement. Ce dossier explique quelles cessions sont visées, quelles formes d’actes valent, quelles sanctions frappent les actes irréguliers, puis comment agir concrètement, à Paris comme en Île-de-France, pour régulariser une cession fragile ou contester celle qui vous lèse.
I. Quelles cessions de parts de SCI entrent dans le formalisme obligatoire de la loi du 25 juin 2026
Le nouveau formalisme ne vise ni toutes les sociétés ni toutes les cessions. Il s’applique à un périmètre précis, défini par renvoi au droit fiscal, et il impose trois formes d’actes limitativement énumérées. Vérifier l’entrée dans le champ d’application constitue donc la première étape, avant même de choisir un rédacteur.
A. La société à prépondérance immobilière : définition fiscale, seuils et date d’appréciation pour savoir si votre cession est concernée
L’article 1865-1 du code civil vise « la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’ article 726 du code général des impôts » (texte de l’article 1865-1). Le texte fiscal de référence, l’article 726 du code général des impôts, dispose : « 2° A 5 % : – pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière. Est à prépondérance immobilière la personne morale, quelle que soit sa nationalité, dont les droits sociaux ne sont pas négociés sur un marché réglementé d’instruments financiers au sens de l’article L. 421-1 du code monétaire et financier ou sur un système multilatéral de négociation au sens de l’article L. 424-1 du même code et dont l’actif est, ou a été au cours de l’année précédant la cession des participations en cause, principalement constitué d’immeubles ou de droits immobiliers situés en France […] ». Trois enseignements pratiques découlent de cette définition. D’abord, la nationalité de la société importe peu : une société étrangère détenant des immeubles en France peut entrer dans le champ. Ensuite, les sociétés dont les titres sont cotés sur un marché réglementé échappent au dispositif. Enfin, l’appréciation se fait à la date de la cession ou au cours de l’année qui la précède, ce qui interdit les montages de dernière minute consistant à vider temporairement l’actif immobilier pour échapper à la règle.
En pratique, la cible principale reste la société civile immobilière de famille ou d’investissement dont l’actif se compose essentiellement d’un ou plusieurs biens situés en France. L’administration précise dans sa doctrine que la prépondérance s’apprécie en valeur réelle, immeubles, droits portant sur des immeubles, droits afférents à un contrat de crédit-bail et titres d’autres sociétés elles-mêmes à prépondérance immobilière inclus. Une SCI détenant un appartement parisien et un compte courant de trésorerie modeste entre sans hésitation dans le champ. À l’inverse, une société d’exploitation dont l’immeuble ne représente qu’une fraction minoritaire de l’actif, une foncière cotée ou une holding animatrice à actif diversifié sortent du dispositif. Entre ces deux pôles s’étend une zone grise : société détenant des participations en cascade, immeuble en cours de cession, actif mixte immobilier et financier. Dans cette zone, une analyse chiffrée de l’actif à la date envisagée pour la cession s’impose avant toute signature, car se tromper sur l’entrée dans le champ expose soit à une nullité que l’on croyait évitée, soit à des frais d’acte authentique engagés pour rien.
Le texte écarte expressément une catégorie : « Le I du présent article n’est pas applicable aux cessions portant sur des parts sociales ou des actions de placements collectifs mentionnés à l’ article L. 214-1 du code monétaire et financier . » (article 1865-1 du code civil ; voir l’article L. 214-1 du code monétaire et financier). Les organismes de placement collectif, SCPI et véhicules assimilés relèvent de leurs propres circuits de souscription et de rachat et ne basculent pas dans le formalisme notarié. Pour le cédant de parts de SCI classique, en revanche, aucune échappatoire : dès lors que la société répond à la définition fiscale, la forme de l’acte devient une condition de validité, et le prix, le nombre de parts ou la qualité des parties ne changent rien. La cession entre parents et enfants, la cession au conjoint associé, la vente d’une seule part sur mille et la cession à l’euro symbolique obéissent à la même exigence. Seule la date distingue les situations : les cessions définitivement conclues avant le 27 juin 2026 restent soumises au droit antérieur, car « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif », selon l’article 2 du code civil. Tout compromis signé avant cette date mais réitéré après mérite un examen attentif pour déterminer à quel régime il se rattache.
B. Les trois formes d’actes qui seuls valent : acte authentique du notaire, acte contresigné par avocat et acte d’expert-comptable habilité
Le texte ne laisse aucun choix hors catalogue. L’article 1865-1 du code civil dispose : « I. – A peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, au sens du 2° du I de l’ article 726 du code général des impôts , est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, au sens de l’ article 1374 du présent code ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger en application du 2° de l’ article 22 de l’ordonnance n° 45-2138 du 19 septembre 1945 portant institution de l’ordre des experts-comptables et réglementant le titre et la profession d’expert-comptable et de l’ article 59 de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 portant réforme de certaines professions judiciaires et juridiques, un acte sous signature privée rédigé par celui-ci. Les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du code monétaire et financier . » Chaque voie répond à une logique différente. L’acte authentique reçu par un notaire offre la force probante la plus élevée et la force exécutoire ; il convient aux cessions à enjeu élevé, aux opérations mêlant vente de parts et financement bancaire, et aux situations familiales sensibles où l’autorité de l’acte prévient les contestations ultérieures. L’acte contresigné par avocat, rédigé par les conseils des parties, présente l’avantage de la souplesse et du calendrier : les avocats de chacune des parties, ou l’avocat commun à toutes les parties, attestent avoir éclairé leurs clients sur la portée de leurs engagements. Le texte civil qui fonde cette sécurité dispose : « L’acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause. La procédure de faux prévue par le code de procédure civile lui est applicable. Cet acte est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi. » (article 1374 du code civil). La troisième voie, l’acte rédigé par l’expert-comptable, reste étroite : elle n’est ouverte que lorsque ce professionnel est légalement habilité à rédiger l’acte au titre de sa mission, ce qui suppose un rattachement à sa mission comptable et non une rédaction isolée pour des clients occasionnels. Un acte rédigé par le comptable de la SCI dans le prolongement de sa mission annuelle entre dans ce cadre ; un modèle téléchargé puis simplement relu par un professionnel extérieur n’y entre pas.
Quelle que soit la voie retenue, le professionnel instrumentaire supporte désormais une mission de vigilance. La loi ajoute : « Les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du code monétaire et financier . » (article 1865-1 du code civil). Concrètement, notaire, avocat ou expert-comptable doit identifier les parties et le bénéficiaire effectif, s’interroger sur l’origine des fonds, et déclarer les soupçons de blanchiment ou de financement du terrorisme. Pour les parties, cette contrainte se traduit par un dossier plus étoffé : pièces d’identité à jour, justificatifs de domicile, statuts mis à jour, registre des bénéficiaires effectifs, relevés de l’origine du prix, attestations bancaires. Le cédant qui préparait autrefois sa vente en quelques jours doit désormais anticiper plusieurs semaines de constitution de dossier. Cette lourdeur constitue aussi une protection : l’acquéreur de parts bénéficie d’un contrôle externe sur la régularité de la chaîne des cessions antérieures, sur l’existence d’un agrément et sur la situation fiscale de la société.
Le formalisme nouveau ne supprime aucune des exigences anciennes, qui s’ajoutent à lui. D’abord l’agrément : « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés », sauf clause statutaire contraire, et « Le projet de cession est notifié, avec demande d’agrément, à la société et à chacun des associés », selon l’article 1861 du code civil. Les lecteurs qui s’interrogent sur le refus d’agrément et le rachat forcé retrouveront les mécanismes voisins applicables aux SARL et SAS dans notre dossier sur le refus d’agrément d’un nouvel associé et l’obligation de rachat. Ensuite l’opposabilité : « La cession de parts sociales doit être constatée par écrit. Elle est rendue opposable à la société dans les formes prévues à l’article 1690 ou, si les statuts le stipulent, par transfert sur les registres de la société. Elle n’est opposable aux tiers qu’après accomplissement de ces formalités et après publication au registre du commerce et des sociétés ; ce dépôt peut être effectué par voie électronique », selon l’article 1865 du code civil. Un acte parfaitement régulier au regard de l’article 1865-1 mais jamais signifié à la société ni publié reste donc inopposable aux tiers, et le cédant demeure exposé aux créanciers sociaux. Enfin la fiscalité : la cession supporte le droit de 5 % prévu par l’article 726 pour les participations à prépondérance immobilière, contre 3 % avec abattement de 23 000 € réparti entre les parts pour les autres parts sociales de sociétés à capital non divisé en actions. L’économie de l’opération doit intégrer ce coût dès la négociation du prix.
II. Cession menacée ou déjà signée : nullité, blocage fiscal et moyens de contester
Beaucoup de cessions conclues depuis l’été 2026 l’ont été sur des modèles anciens, sans notaire ni avocat, par des associés qui ignoraient la réforme. D’autres sont en cours de négociation et achoppent sur le refus d’une partie de supporter le coût du formalisme. Dans les deux cas, la sanction frappe fort et vite, mais des voies de régularisation et de contestation existent.
A. La double sanction de l’acte irrégulier : nullité judiciaire et refus d’enregistrement, qui peut les invoquer et dans quels délais
La première sanction tient en trois mots du texte : « A peine de nullité ». Le droit commun de la nullité s’applique alors : « Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9 . Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. » (article 1178 du code civil). L’acquéreur qui a payé le prix d’une cession nulle peut donc en obtenir la restitution, et le cédant récupère ses parts ; chacun restitue ce qu’il a reçu, avec les intérêts et les fruits selon les règles des restitutions. Lorsque les deux parties s’accordent pour reconnaître l’irrégularité, elles peuvent constater la nullité d’un commun accord et réitérer la cession dans les formes requises, sans passer par le juge. À défaut d’accord, l’action en nullité se porte devant le tribunal judiciaire, et l’assignation doit viser précisément le défaut de forme de l’article 1865-1, pièces à l’appui.
Le délai pour agir suit le droit commun : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du code civil). Le point de départ court en pratique de la découverte de l’irrégularité, ce qui laisse aux parties plusieurs années pour contester une cession bancale, mais expose symétriquement le cédant de bonne foi à une remise en cause tardive.
La seconde sanction, fiscale, bloque l’opération avant même tout procès : « L’enregistrement des cessions mentionnées à l’ article 1865-1 du code civil est subordonné à la présentation de la copie de l’acte authentique ou de l’acte contresigné par avocat ou, le cas échéant, de l’acte sous signature privée rédigé par un expert-comptable. » (article 635-0 A du code général des impôts). Autrement dit, le service de la publicité foncière et de l’enregistrement refuse l’enregistrement d’un acte sous seing privé rédigé entre particuliers. Or sans enregistrement, l’acquéreur ne peut ni rendre sa qualité opposable ni justifier de ses droits face aux banques, et le cédant reste inscrit comme associé à l’égard de l’administration. Ce blocage administratif joue un rôle d’alerte précoce : beaucoup d’acquéreurs découvriront l’irrégularité de leur achat au guichet de l’enregistrement, avant d’avoir à saisir un juge. La parade consiste à régulariser sans délai en faisant réitérer l’acte dans l’une des trois formes valables, puis à présenter la copie de cet acte à l’enregistrement. Les actes doivent être enregistrés « dans le délai d’un mois à compter de leur date », selon l’article 635 du code général des impôts, de sorte que chaque semaine perdue en atermoiements ajoute un risque de pénalités de retard au risque de nullité.
Trois moyens de contestation méritent une attention particulière. Premier moyen : la sortie du champ. Si la société ne répond pas à la définition fiscale de la prépondérance immobilière à la date de la cession, l’article 1865-1 ne s’applique pas et l’acte sous seing privé reste valable. La preuve repose sur une photographie de l’actif en valeur réelle à la date critique, bilan, expertises immobilières et relevés de trésorerie à l’appui. Deuxième moyen : la régularisation par réitération. Les parties qui reconnaissent l’irrégularité font rédiger un acte authentique ou contresigné reprenant la cession, avec effet entre elles à la date de la réitération ; l’acte initial, nul, ne produit plus d’effet et les restitutions intermédiaires se règlent par compensation. Troisième moyen : la responsabilité du rédacteur. Lorsqu’un professionnel a rédigé ou validé une cession postérieure au 27 juin 2026 dans une forme non conforme, sans alerter son client sur la réforme, sa responsabilité civile professionnelle peut être recherchée pour manquement au devoir de conseil, sur le fondement du droit commun de la responsabilité extracontractuelle réservé par l’article 1178 précité. La mise en demeure préalable, chiffrée et documentée, ouvre souvent la voie à une transaction avec l’assureur du professionnel avant tout procès.
B. Sécuriser et contester à Paris et en Île-de-France : pièces à réunir, calendrier, coût et juridictions compétentes
À Paris et en Île-de-France, où les SCI familiales détenant un ou deux appartements représentent une part massive du contentieux des cessions, la méthode se décline en cinq étapes. Première étape : photographier l’actif. Faire établir par l’expert-comptable de la société un état de l’actif en valeur réelle à la date envisagée, avec estimation des immeubles, relevés des comptes et inventaire des participations. Si la valeur des immeubles et droits immobiliers situés en France, augmentée des titres de filiales elles-mêmes à prépondérance immobilière, dépasse la moitié de l’actif total, la cession entre dans le champ et le formalisme renforcé s’impose. Deuxième étape : purger l’agrément. Notifier le projet de cession avec demande d’agrément à la société et à chaque associé, dans les formes prévues par les statuts, et attendre la décision collective avant de faire rédiger l’acte définitif ; un acte authentique passé malgré un refus d’agrément régulier resterait privé d’effet à l’égard de la société. Troisième étape : choisir la forme et le rédacteur. Pour une cession intrafamiliale simple à prix modéré, l’acte contresigné par l’avocat commun offre le meilleur rapport entre sécurité et coût. Pour une cession à un tiers avec financement bancaire, l’acte authentique reçu par un notaire parisien sécurise le déblocage des fonds et l’inscription hypothécaire éventuelle. Pour une opération courante suivie par le cabinet comptable de la SCI, l’acte rédigé par l’expert-comptable dans le cadre de sa mission suffit, à condition de vérifier son habilitation réelle. Quatrième étape : enregistrer. Présenter la copie de l’acte au service des impôts dans le mois, acquitter le droit de 5 % sur le prix exprimé et obtenir la mention d’enregistrement, sans laquelle l’acquéreur ne sera pas reconnu. Cinquième étape : publier. Faire inscrire la mutation sur le registre des mouvements de titres de la société, signifier ou faire accepter la cession par la gérance, et déposer la modification au registre du commerce et des sociétés pour rendre la cession opposable aux tiers.
Le calendrier francilien commande d’anticiper. Compter deux à trois semaines pour réunir les pièces de vigilance, obtenir l’agrément et faire rédiger l’acte, puis un mois pour l’enregistrement. Les études notariales parisiennes et les services d’enregistrement connaissent des pics d’activité en fin d’année civile et avant l’été : une cession envisagée en décembre doit être lancée dès octobre pour éviter de basculer sur l’exercice suivant avec des valorisations périmées. Le coût global comprend les honoraires du rédacteur, librement convenus, et le droit d’enregistrement de 5 % qui frappe le prix des parts, sans l’abattement de 23 000 € réservé aux sociétés non immobilières. Une cession de parts valorisées 400 000 € supporte ainsi 20 000 € de droits, somme que les parties doivent répartir dans la négociation, l’usage parisien mettant généralement ces droits à la charge de l’acquéreur sauf clause contraire. En cas de litige, le tribunal judiciaire de Paris connaît des actions en nullité lorsque le défendeur y est domicilié ou que la société y a son siège, et le juge des référés peut ordonner en urgence la suspension des effets d’une cession litigieuse ou la désignation d’un administrateur provisoire de la SCI en cas de blocage. Les lecteurs confrontés à un associé qui vide les comptes pendant la contestation trouveront les parades applicables dans notre dossier sur l’associé gérant qui détourne les fonds et les moyens de récupérer l’argent.
Conclusion
Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts d’une SCI ou d’une société à prépondérance immobilière conclue sur un simple papier signé entre particuliers encourt la nullité et se heurte au refus d’enregistrement. Le formalisme imposé par l’article 1865-1 du code civil, acte authentique, acte contresigné par avocat ou acte d’expert-comptable habilité, protège les deux parties autant qu’il les contraint, et la vigilance anti-blanchiment désormais attachée à ces actes sécurise la chaîne des propriétaires successifs. Avant de signer, vérifiez l’entrée de votre société dans la définition fiscale, purgez l’agrément statutaire, choisissez la forme d’acte adaptée à votre opération, enregistrez dans le mois et publiez la mutation. Si l’acte est déjà signé dans une forme irrégulière, la réitération rapide dans les formes légales éteint le risque, et l’action en nullité reste ouverte pendant cinq ans pour celui que la cession lèse. Une cession préparée avec ces réflexes traverse la réforme sans dommage ; une cession improvisée expose son prix, ses délais et ses droits.