Le budget 2027 a remis l’impôt sur le revenu au centre des recherches des Français : selon Orange Actualités du 4 octobre 2026, le projet de loi de finances présenté le 1er octobre prévoit une revalorisation du barème de 2,1 %, correspondant à l’évolution attendue des prix en 2026, et le seuil à partir duquel un contribuable commence à payer l’impôt passerait à 11 844 euros par part fiscale. Dans le même temps, Le Figaro du 4 octobre 2026 annonce des débats budgétaires crispés autour de la taxe sur les « hauts revenus », des APL et des retraites. Pour les propriétaires qui louent un logement nu, ces annonces posent une question très concrète : comment leurs loyers entrent-ils dans le revenu imposable, faut-il rester au micro-foncier ou passer à la déclaration 2044 au régime réel, et que reste-t-il du déficit foncier quand les charges dépassent les loyers ? Cet article répond à ces questions avec les textes en vigueur et la jurisprudence du Conseil d’État, en distinguant soigneusement ce qui relève de la loi applicable aujourd’hui de ce qui n’est encore qu’un projet du gouvernement, soumis au vote du Parlement.
Premier point de repère : les loyers d’une location nue appartiennent à la catégorie des revenus fonciers. L’article 14 du code général des impôts dispose en effet que « Sous réserve des dispositions de l’article 15 , sont compris dans la catégorie des revenus fonciers, lorsqu’ils ne sont pas inclus dans les bénéfices d’une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale, d’une exploitation agricole ou d’une profession non commerciale : 1° Les revenus des propriétés bâties, telles que maisons et usines », ainsi que les revenus des propriétés non bâties. Autrement dit, le propriétaire qui loue un appartement vide à Paris, un studio à Montreuil ou une maison en grande couronne déclare ses loyers dans cette catégorie, sauf si la location relève d’une activité commerciale ou d’une autre catégorie. Une fois la catégorie posée, le calcul suit une mécanique simple que l’article 28 du code général des impôts résume en une phrase : « Le revenu net foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges de la propriété. » Tout l’enjeu pratique tient donc dans deux opérations : mesurer exactement le revenu brut, puis ne déduire que les charges que la loi autorise.
I. Revenu foncier imposable : quels loyers déclarer, micro-foncier ou 2044 au régime réel
A. Revenu foncier imposable : quels loyers déclarer et comment calculer le revenu brut
Le revenu brut ne se limite pas aux loyers encaissés. L’article 29 du code général des impôts prévoit que « le revenu brut des immeubles ou parties d’immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires », et il ajoute que « Les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles sont comprises dans le revenu brut », tandis qu’« Il n’est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant ». Concrètement, le bailleur additionne les loyers perçus, y ajoute les sommes qu’il a fait supporter au locataire alors qu’elles lui incombaient, ainsi que les subventions et indemnités liées à des charges déductibles, par exemple une indemnité d’assurance versée après un dégât des eaux lorsque les réparations correspondantes sont déduites. En revanche, les provisions pour charges locatives que le locataire rembourse n’entrent pas dans le revenu brut, puisqu’elles correspondent à des charges qui incombent au locataire. Cette frontière explique de nombreux redressements : tout ce qui enrichit le propriétaire ou compense une charge déductible compte, le reste non.
La deuxième erreur fréquente consiste à déclarer en revenus fonciers des loyers qui relèvent d’une autre catégorie. La location meublée, même occasionnelle dans un appartement parisien, ne produit pas des revenus fonciers mais des bénéfices industriels et commerciaux, avec ses propres seuils et abattements. L’article 50-0 du code général des impôts, qui organise le régime micro-BIC, retient notamment « 83 600 € s’il s’agit d’autres entreprises » et un « abattement de 50 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 2° », tandis que les meublés de tourisme obéissent à des seuils spécifiques, dont « 15 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme ». Le Conseil d’État a déjà sanctionné la confusion entre les deux univers : dans une affaire où des loueurs en meublé avaient déclaré leurs loyers dans la catégorie des revenus fonciers, la régularisation a été examinée au regard des règles propres aux bénéfices industriels et commerciaux, et la Haute juridiction a jugé que l’option pour le régime réel, « une fois souscrite, est valable de façon irrévocable pour une durée de deux ans » et « doit être exercée par une entreprise suffisamment tôt au cours de la première année au titre de laquelle elle souhaite en bénéficier pour qu’elle soit en mesure de se conformer aux règles comptables, déclaratives et fiscales qu’elle implique, ce qui fait obstacle à ce que l’option puisse être souscrite au-delà de la date du 1er février fixée par la loi » (Conseil d’État, 8ème-3ème chambres réunies, 26 novembre 2018, n° 417628, lien officiel). La leçon vaut aussi pour le bailleur en nu : avant de choisir entre micro-foncier et régime réel, il faut d’abord vérifier que les loyers appartiennent bien à la catégorie des revenus fonciers, car un meublé déclaré par erreur en revenus fonciers expose à un rehaussement, et le choix du régime réel obéit à des délais stricts que le juge applique sans indulgence.
Le même arrêt du 26 novembre 2018 apporte une précision utile aux contribuables qui ont manqué une option : de telles dispositions « n’ont, en principe, pas pour effet d’interdire au contribuable qui a omis d’opter dans ce délai de régulariser sa situation dans le délai de réclamation prévu à 1’article R. 196-1 du livre des procédures fiscales », sauf lorsque « la loi a prévu que 1’absence d’option dans le délai qu’elle prévoit entraîne la déchéance de la faculté d’exercer l’option ou lorsque la mise en oeuvre de cette option implique nécessairement qu’elle soit exercée dans un délai déterminé » (Conseil d’État, 8ème-3ème chambres réunies, 26 novembre 2018, n° 417628, texte intégral sur Legifrance). Pour le régime réel des BIC, le Conseil d’État a estimé que la date du 1er février faisait obstacle à toute régularisation tardive. Les bailleurs en location nue doivent donc traiter les délais d’option comme des délais couperets : on vérifie chaque année, avant le début de l’année d’imposition, le régime applicable, et l’on conserve la preuve des déclarations souscrites.
B. Revenu foncier micro-foncier ou 2044 : abattement de 30 %, charges déductibles et option pour le réel
Lorsque le revenu brut annuel n’excède pas 15 000 euros, le micro-foncier s’applique de plein droit et simplifie radicalement la déclaration : l’article 32 du code général des impôts dispose que « lorsque le montant du revenu brut annuel défini aux articles 29 et 30 n’excède pas 15 000 €, le revenu imposable correspondant est fixé à une somme égale au montant de ce revenu brut diminué d’un abattement de 30 % ». Le bailleur porte alors directement le montant du revenu brut sur sa déclaration, sans formulaire 2044 et sans justifier ses charges, puisque l’abattement de 30 % est censé les représenter forfaitairement. Ce régime couvre l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal, et il cesse de s’appliquer dans certaines situations, notamment lorsque le contribuable détient des parts de sociétés ou de fonds dont les résultats sont imposés dans des conditions particulières, ou lorsqu’un dispositif fiscal spécifique s’applique au logement. Pour un propriétaire qui perçoit 12 000 euros de loyers annuels sans gros travaux, le micro-foncier aboutit à un revenu imposable de 8 400 euros, sans aucune pièce à produire : c’est ce forfait qui explique son succès.
Le régime réel, déclaré sur le formulaire 2044, devient intéressant dès que les charges réelles dépassent 30 % du revenu brut : taxe foncière non refacturée, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, frais de gestion, provisions pour charges de copropriété et surtout travaux. L’article 31 du code général des impôts énumère les charges déductibles : « Les charges de la propriété déductibles pour la détermination du revenu net comprennent : / 1° Pour les propriétés urbaines : / a) les dépenses de réparation et d’entretien effectivement supportées par le propriétaire », ainsi que « b) les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation, à l’exclusion des frais correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ». La distinction entre amélioration déductible et construction non déductible concentre l’essentiel des litiges. Le Conseil d’État a fixé la méthode : « doivent être regardés comme des travaux de reconstruction ceux qui comportent la création de nouveaux locaux d’habitation, ou qui ont pour effet d’apporter une modification importante au gros œuvre, ainsi que les travaux d’aménagement interne qui, par leur importance, équivalent à des travaux de reconstruction, et, comme des travaux d’agrandissement, ceux qui ont pour effet d’accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants » (Conseil d’État, 3ème-8ème chambres réunies, 28 septembre 2021, n° 439145, lien officiel). Dans cette affaire, des propriétaires avaient aménagé les combles d’un immeuble et voulaient en déduire le coût ; la cour d’appel avait écarté la qualification d’agrandissement au seul motif que la hauteur sous combles atteignait 1,80 mètre avant les travaux. Le Conseil d’État a censuré ce raisonnement : la cour s’était « uniquement fondée sur la circonstance que la hauteur sous combles était supérieure ou égale à 1,80 m avant les travaux pour en déduire que les combles devaient être regardés comme habitables avant les travaux », et « En statuant ainsi, sans rechercher si, au-delà de cette question de hauteur, les requérants établissaient que les combles étaient antérieurement pourvus d’aménagements les rendant habitables, la cour administrative d’appel a commis une erreur de droit ». Pour le bailleur, la règle pratique est claire : avant d’engager des travaux lourds, il faut établir par photos, plans, factures et constats l’état antérieur du local, démontrer qu’il s’agit d’une amélioration d’un local d’habitation existant et non de la création de surface habitable nouvelle, et conserver chaque facture acquittée avec la nature exacte des travaux.
Choisir le régime réel suppose aussi d’en mesurer les contraintes : comptabilité des recettes et des charges, déclaration 2044 détaillée, engagement de durée lorsque l’option est exercée, et sortie du micro-foncier pour l’ensemble du foyer fiscal. Un bailleur qui prévoit une année de gros travaux suivie d’années calmes doit comparer, année par année, l’abattement forfaitaire de 30 % et ses charges réelles, en intégrant la taxe foncière, les intérêts d’emprunt qui pèsent lourd en début de crédit, et les provisions de copropriété votées en assemblée générale. L’option pour le réel se prépare avant l’année d’imposition, se déclare dans les délais, et se documente dès le premier euro de charge, car l’administration peut demander la justification de chaque ligne de la 2044.
II. Revenu foncier impôt calcul : barème 2027, déficit imputable et recours du bailleur
A. Revenu foncier impôt calcul : barème par tranche, déficit foncier et plafonds d’imputation
Une fois le revenu net foncier déterminé, il s’ajoute aux autres revenus du foyer et subit le barème progressif de l’impôt sur le revenu. L’article 197 du code général des impôts, dans sa version en vigueur, dispose que « L’impôt est calculé en appliquant à la fraction de chaque part de revenu qui excède 11 600 € le taux de : – 11 % pour la fraction supérieure à 11 600 € et inférieure ou égale à 29 579 € ; – 30 % pour la fraction supérieure à 29 579 € et inférieure ou égale à 84 577 € ; – 41 % pour la fraction supérieure à 84 577 € et inférieure ou égale à 181 917 € ; – 45 % pour la fraction supérieure à 181 917 € ». C’est sur ce seuil de 11 600 euros que porte l’annonce du gouvernement : avec la revalorisation de 2,1 % prévue par le projet de loi de finances pour 2027, il passerait à 11 844 euros par part si le Parlement adopte le texte, et les autres seuils suivraient la même progression. Autrement dit, à revenu égal, un bailleur modestement imposé pourrait sortir de l’impôt ou voir sa cotisation baisser, tandis qu’un bailleur fortement imposé verrait la part de ses loyers taxée à 30, 41 ou 45 % légèrement réduite par le glissement des seuils. Mais il faut le souligner avec netteté : tant que la loi de finances pour 2027 n’est pas définitivement votée et promulguée, ces chiffres restent un projet. Les avis d’imposition adressés en 2026 portent sur les revenus de 2025 avec le barème voté fin 2025, et les loyers perçus en 2026 seront imposés en 2027 selon la loi de finances pour 2027, dont le contenu définitif n’est pas encore connu.
Quand les charges dépassent les loyers, le déficit foncier ouvre un avantage précieux mais encadré. L’article 156 du code général des impôts prévoit que « Des déficits fonciers, lesquels s’imputent exclusivement sur les revenus fonciers des dix années suivantes », puis organise l’exception qui profite aux bailleurs qui rénovent : « L’imputation exclusive sur les revenus fonciers n’est pas non plus applicable aux déficits fonciers résultant de dépenses autres que les intérêts d’emprunt. L’imputation est limitée à 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et la fraction du déficit non imputable résultant des intérêts d’emprunt sont déduites dans les conditions prévues au premier alinéa. » Concrètement, un propriétaire qui engage 25 000 euros de travaux déductibles pour 14 000 euros de loyers constate un déficit de 11 000 euros hors intérêts d’emprunt : il peut en imputer 10 700 euros sur son revenu global, salaires compris, et reporter le solde sur ses revenus fonciers des dix années suivantes. La loi a relevé ce plafond dans deux situations : « La limite mentionnée au deuxième alinéa est portée à 15 300 € pour les contribuables qui constatent un déficit foncier sur un logement pour lequel est pratiquée l’une des déductions prévues aux f ou o du 1° du I de l’article 31 », et « La limite mentionnée au deuxième alinéa du présent 3° est rehaussée, sans pouvoir excéder 21 400 € par an, à concurrence du montant des dépenses déductibles de travaux de rénovation énergétique permettant à un bien de passer d’une classe énergétique E, F ou G ». Le bailleur d’une passoire thermique qui finance une rénovation permettant de sortir des classes E, F ou G peut donc imputer jusqu’à 21 400 euros par an sur son revenu global, ce qui change radicalement le calcul de rentabilité d’une rénovation lourde.
Le Conseil d’État a précisé les frontières de ce mécanisme dans deux configurations que les bailleurs parisiens rencontrent souvent. D’abord pour les immeubles détenus à l’étranger : des résidents de France propriétaires d’immeubles en Allemagne voulaient prendre en compte leurs déficits fonciers allemands dans leurs revenus imposables en France. Le Conseil d’État a jugé que les stipulations de la convention fiscale franco-allemande devaient limiter « aux seuls revenus positifs la prise en compte des revenus de source allemande dans les revenus imposables en France des contribuables résidents de France, à l’exclusion des déficits » (Conseil d’État, 8ème-3ème chambres réunies, 19 décembre 2019, n° 428443, lien officiel). Un bailleur parisien qui investit outre-Rhin ne peut donc pas financer ses travaux berlinois avec ses salaires parisiens : les déficits étrangers restent cantonnés à leurs propres revenus. Ensuite pour les opérations de restauration en secteur sauvegardé, qui concernent directement les beaux quartiers parisiens : le Conseil d’État a jugé que « sont seuls autorisés à imputer sur leur revenu global les déficits fonciers provenant de dépenses de restauration d’immeubles situés dans un secteur sauvegardé, les propriétaires de ces immeubles qui, agissant dans le cadre d’un groupement, constitué ou non sous la forme d’une association syndicale, ont satisfait à l’obligation d’assumer collectivement la maîtrise d’ouvrage des travaux à réaliser ce qui implique l’engagement de ces travaux, leur financement et leur contrôle » (Conseil d’État, 10ème-9ème chambres réunies, 3 juin 2020, n° 423068, lien officiel). Le propriétaire d’un immeuble ancien dans le Marais ou à Saint-Germain qui restaure seul, hors groupement assumant collectivement la maîtrise d’ouvrage, ne bénéficie pas de ce régime dérogatoire et retombe sur le plafond de droit commun de 10 700 euros.
B. Revenu foncier net à Paris et en Île-de-France : loyers encadrés, copropriété et pièces à conserver
À Paris et en petite couronne, trois particularités locales modifient le calcul du revenu foncier net. D’abord l’encadrement des loyers, qui plafonne le revenu brut que le bailleur peut légalement percevoir à la relocation comme en cours de bail : un loyer fixé au-dessus du plafond expose à une action en diminution devant le juge, et le trop-perçu peut devoir être restitué, ce qui corrige à la baisse le revenu brut déclaré. Le bailleur parisien doit donc vérifier chaque année le plafond applicable à son logement, conserver l’avis du loyer de référence et, en cas de complément de loyer pour caractéristiques exceptionnelles, garder les justificatifs qui le fondent, car l’administration comme le locataire peuvent en contester le montant. Ensuite les charges de copropriété parisiennes, souvent lourdes, qui alimentent le régime réel : les provisions pour dépenses prévues à l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont déductibles l’année de leur versement, avec régularisation l’année suivante lorsque les charges réelles sont arrêtées, et les travaux votés en assemblée générale sur les parties communes suivent le même sort que les travaux privatifs, amélioration déductible d’un côté, reconstruction non déductible de l’autre. Enfin la taxe foncière parisienne, dont la part non refacturable au locataire constitue une charge déductible du revenu foncier : l’avis reçu à l’automne se conserve avec la preuve du paiement, et toute demande de dégrèvement ou de remise gracieuse doit être formée dans les délais, sans attendre la mise en recouvrement.
En cas de désaccord avec l’administration, le bailleur dispose de la réclamation préalable puis du recours devant le tribunal administratif de Paris ou de son département de résidence, dans le ressort de la cour administrative d’appel de Paris. Le Conseil d’État rappelle que la régularisation d’une option manquée reste possible « dans le délai de réclamation prévu à 1’article R. 196-1 du livre des procédures fiscales » (Conseil d’État, 26 novembre 2018, n° 417628, texte intégral sur Legifrance), sauf déchéance prévue par la loi ou option impliquant nécessairement un délai couperet, comme la date du 1er février pour le régime réel des BIC. Pour les revenus fonciers, la même vigilance s’impose : conserver les baux, quittances, avis de taxe foncière, procès-verbaux d’assemblée générale, factures de travaux avec descriptif précis, attestations d’assurance et tableaux d’amortissement de l’emprunt pendant toute la durée du contrôle et du contentieux. Un dossier complet permet de défendre la déduction des travaux face à une requalification en reconstruction, de justifier le passage au réel plutôt que le micro-foncier, et de sécuriser l’imputation du déficit sur le revenu global dans la limite applicable.
Conclusion
Les loyers d’une location nue forment un revenu foncier imposable dont le calcul obéit à une mécanique stable : revenu brut défini par l’article 29, charges limitativement énumérées par l’article 31, micro-foncier à 15 000 euros de recettes avec abattement de 30 % prévu par l’article 32, ou régime réel sur formulaire 2044 quand les charges dépassent le forfait. Le Conseil d’État en a fixé les lignes rouges : l’aménagement de combles non habitables constitue un agrandissement non déductible, l’option pour le réel doit être exercée avant le 1er février, les déficits étrangers ne s’imputent pas sur le revenu global français et la restauration en secteur sauvegardé n’ouvre l’imputation élargie qu’au sein d’un groupement assumant la maîtrise d’ouvrage. La revalorisation du barème de 2,1 % annoncée pour 2027, avec un seuil d’entrée porté à 11 844 euros par part, et le plafond de déficit relevé jusqu’à 21 400 euros pour les rénovations qui sortent un logement des classes E, F ou G, dessinent le cadre dans lequel chaque bailleur, à Paris comme en Île-de-France, doit arbitrer entre micro-foncier et réel, documenter ses travaux et défendre ses déductions pièce par pièce.