Le mot « bailleur » compte parmi les recherches en forte hausse sur Google France ce 4 octobre 2026, et la presse du jour explique pourquoi. Le dispositif fiscal dit « Jeanbrun », censé faire revenir les particuliers vers la location nue, patine : selon BFM Immo, qui cite la Fédération des promoteurs immobiliers, seules 200 à 300 ventes par mois utiliseraient ce nouvel avantage fiscal, contre 4 000 espérées, alors que le gouvernement visait 50 000 logements supplémentaires par an. Le promoteur Nexity, cité par la même édition, n’aurait vendu qu’environ 300 logements avec le dispositif depuis son lancement ; il affirme avoir repéré des villes moyennes où l’effort d’épargne resterait modéré, tout en rappelant qu’une vacance de douze mois peut remettre en cause l’avantage fiscal. Dans le même temps, les suggestions de recherche montrent ce que les internautes demandent vraiment : « bailleur privé 2026 », « loyer impayé que faire », « loyer impayé procédure ». La question qui retient un bailleur n’est pas seulement fiscale : que se passe-t-il si le locataire cesse de payer ? Ce dossier répond du côté du bailleur privé, dans le droit en vigueur au 4 octobre 2026 : relance et garanties, commandement de payer et clause résolutoire, juge, délais et expulsion, avec les règles propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. Loyer impayé : que faire dès les premiers mois, avant tout juge

Le bailleur qui attend plusieurs mois avant d’agir se prive des outils les plus efficaces. Le droit de la location d’habitation organise une montée en puissance : d’abord la relance et les garanties, ensuite le commandement de payer qui fait courir les délais légaux, enfin le juge. Chaque étape compte, car une pièce manquante ou un délai oublié peut anéantir des mois de procédure. Cette première partie décrit ce qu’un bailleur privé peut et doit faire avant toute assignation.

A. Loyer impayé, que faire tout de suite : relancer, sécuriser les garanties et préserver les aides

Le point de départ est l’obligation du locataire, écrite à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : « a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. » Dès le premier impayé, le bailleur adresse une relance écrite, de préférence par lettre recommandée avec avis de réception, avec un décompte précis qui distingue le loyer, les charges récupérables et les éventuels frais. Ce décompte servira ensuite dans tous les actes de procédure, et le juge peut d’office vérifier chaque élément de la dette. En revanche, le bailleur ne peut ni changer les serrures, ni couper l’eau ou l’électricité, ni évacuer lui-même les meubles pour forcer le départ : s’agissant d’un lieu habité, l’expulsion suppose une décision de justice et l’expiration d’un délai de deux mois après le commandement de quitter, comme le prévoit l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution : « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement ». Toute expulsion manu militari expose le bailleur à des poursuites, sans accélérer le recouvrement d’un euro.

Deuxième réflexe : préserver les aides au logement. Les aides personnelles au logement, définies à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation (« Les aides personnelles au logement comprennent : 1° L’aide personnalisée au logement ; 2° Les allocations de logement »), peuvent continuer d’être versées en tiers payant si l’impayé est signalé à la caisse dans les conditions réglementaires. La loi y revient à propos de l’assignation : la saisine de la commission de prévention est, selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ». Pour le bailleur, ce signalement n’est pas une faveur faite au locataire : c’est le moyen de continuer à percevoir chaque mois la part d’aide directement versée, qui réduit d’autant l’arriéré.

Troisième réflexe : vérifier ses garanties avant de choisir qui payera. Le bailleur qui a souscrit une assurance garantissant les loyers impayés ne peut pas, en plus, exiger une caution, à peine de nullité. L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. » Le bailleur déclare donc le sinistre à son assureur dans le délai du contrat, et c’est l’assureur qui indemnise puis se retourne contre le locataire. S’il n’a pas d’assurance, il se tourne vers la caution, mais à condition que l’acte soit régulier. Le code civil définit le cautionnement comme « le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci », puis impose un formalisme strict : « A peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres » (article 2297 du code civil). Le bailleur remet en outre à la caution un exemplaire du bail, à peine de nullité du cautionnement.

Deux limites protègent la caution contre les engagements intenables, et le bailleur doit les anticiper avant d’assigner. D’une part, « Le créancier professionnel est tenu de mettre en garde la caution personne physique lorsque l’engagement du débiteur principal est inadapté aux capacités financières de ce dernier » (article 2299 du code civil). D’autre part, « Si le cautionnement souscrit par une personne physique envers un créancier professionnel était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné aux revenus et au patrimoine de la caution, il est réduit au montant à hauteur duquel elle pouvait s’engager à cette date » (article 2300 du code civil). La Cour de cassation applique cette sanction avec vigueur : « un créancier professionnel ne peut se prévaloir d’un contrat de cautionnement conclu par une personne physique dont l’engagement était, lors de sa conclusion, manifestement disproportionné à ses biens et revenus », et « la sanction ainsi prévue prive le contrat de cautionnement d’effet à l’égard tant du créancier que des cofidéjusseurs lorsque, ayant acquitté la dette, ils exercent leur action récursoire » (Cass. 1re civ., 26 sept. 2018, n° 17-17.903, publié au Bulletin). Concrètement, poursuivre une caution manifestement insolvable fait perdre du temps et de l’argent : mieux vaut vérifier sa solvabilité actuelle avant d’engager des frais contre elle. Les locataires couverts par la garantie Visale d’Action Logement relèvent d’un circuit distinct, celui de l’appel en garantie prévu par le contrat Visale, qui ne se cumule pas avec les mêmes diligences.

Enfin, lorsque la dette est chiffrée et non contestée dans son principe, le bailleur peut obtenir rapidement un titre exécutoire sans assigner d’emblée en résiliation : « Le recouvrement d’une créance peut être demandé suivant la procédure d’injonction de payer lorsque : 1° La créance a une cause contractuelle ou résulte d’une obligation de caractère statutaire et s’élève à un montant déterminé » (article 1405 du code de procédure civile). L’ordonnance d’injonction de payer, signifiée au locataire, devient exécutoire sans opposition et permet la saisie ; en cas d’opposition, l’affaire bascule en audience. Confier le recouvrement des loyers impayés à un professionnel dès ce stade évite les nullités qui, comme on va le voir, guettent l’acte suivant, le plus décisif : le commandement de payer.

B. Loyer impayé, quelle procédure : le commandement de payer et la clause résolutoire

Le bail d’habitation contient obligatoirement une clause de résiliation de plein droit pour impayé. Le code civil pose le principe : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. » Et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Depuis la loi du 27 juillet 2023, ce délai n’est plus de deux mois mais de six semaines : un commandement délivré le 15 octobre 2026 laisse au locataire jusqu’au 26 novembre 2026 pour payer ou demander des délais. Passé ce délai sans paiement ni demande de délais, la résiliation est acquise de plein droit, sans que le juge ait à la prononcer, même si le bailleur devra ensuite faire constater cette acquisition en justice pour obtenir l’expulsion.

Le contenu du commandement est piégé : l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. » L’oubli d’une seule de ces six mentions, une erreur dans le décompte ou un montant mensuel inexact expose le bailleur à la nullité de l’acte, qui anéantit toute la suite. Le décompte doit donc reprendre mois par mois les loyers, les charges, les aides versées en tiers payant et les paiements partiels, sans gonfler la dette de frais non prévus au bail.

Lorsque le bail est garanti par une caution, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose une diligence supplémentaire : « Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard. » Le bailleur notifie donc deux actes : le commandement au locataire par commissaire de justice, puis sa signification à la caution dans la quinzaine. Parallèlement, le commissaire de justice signale les commandements les plus graves à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives : l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. » Le représentant de l’État fait alors réaliser un diagnostic social et financier : l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise que c’est « afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice ». Pour un bailleur personne physique, ce circuit est automatique ; pour un bailleur personne morale autre qu’une SCI familiale, c’est une saisine directe de la commission qui conditionne l’assignation, comme on le verra. Dans tous les cas, le bailleur a intérêt à répondre aux demandes du travailleur social chargé du diagnostic : un dossier documenté accélère la suite au lieu de la freiner.

II. Loyer impayé : faire constater la résiliation par le juge et reprendre le logement

Si le délai de six semaines expire sans paiement ni échéancier, le bail est résilié de plein droit, mais le locataire reste dans les lieux. Le bailleur doit alors saisir le juge pour faire constater cette résiliation, obtenir le paiement et, si nécessaire, l’expulsion. Cette phase judiciaire obéit à des délais d’ordre public que le bailleur ne peut ni raccourcir ni contourner.

A. Loyer impayé, expulsion : l’assignation, les délais du juge et la suspension de la clause

L’assignation aux fins de constat de la résiliation ne peut pas être délivrée immédiatement. Pour les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile familiale, la loi impose un préalable : l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que ces bailleurs « ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ». Ensuite, pour tous les bailleurs, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ajoute : « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience ». L’organisme saisi, selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience ». Le bailleur qui assigne sans notifier le préfet, ou trop tôt, voit sa demande déclarée irrecevable : il perd plusieurs mois et doit recommencer. Ces règles s’appliquent aussi quand la résiliation est demandée par voie reconventionnelle en cours d’instance.

Devant le juge, tout n’est pas perdu pour le recouvrement, et c’est même là que beaucoup de dossiers se règlent par un échéancier. La loi ouvre des délais larges : l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil ». Le juge peut en outre, selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, « d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation » de délivrance d’un logement décent. Le droit commun des délais de grâce reste applicable en dehors de ce cadre : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil). Pendant les délais accordés, la clause peut être neutralisée : l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ». Et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 conclut : « Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. » Autrement dit, le bailleur qui obtient un échéancier adossé à la reprise du loyer courant maximise ses chances d’être payé sans perdre le bail ; celui dont le locataire ne paie ni le courant ni l’arriéré obtient le constat de résiliation et l’expulsion. La loi règle aussi l’articulation avec le surendettement : le dépôt d’un dossier devant la commission de surendettement suspend ou réaménage le jeu de la clause dans les conditions du paragraphe VI de l’article 24, et le juge accorde alors les délais imposés par la commission.

Deux décisions rendues en juillet 2026 illustrent ce maniement concret. À Nîmes, le juge « CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 15 mai 1999 concernant le logement d’habitation » litigieux « étaient réunies à la date du 17 mars 2026 », condamne la locataire à 540,58 euros d’arriéré, l’autorise à payer en vingt-quatre mensualités en plus du loyer courant, et « DIT que les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que cette clause sera réputée n’avoir jamais joué si ces délais sont respectés », faute de quoi « la clause résolutoire reprendra ses effets » et « Il sera procédé à l’expulsion domiciliaire » avec le concours de la force publique « dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution » (TJ Nîmes, JCP, 21 juill. 2026, n° RG 25/01167). Le schéma est le même dans tous les tribunaux : constat, échéancier adossé au loyer courant, suspension conditionnelle, expulsion programmée en cas d’échec. Pour le bailleur, la leçon est claire : demander au juge un échéancier réaliste plutôt que l’expulsion immédiate rapporte plus souvent l’arriéré, tout en conservant l’expulsion comme sanction automatique du premier manquement.

B. Loyer impayé à Paris et en Île-de-France : conciliation, trêve hivernale et commandement de quitter

À Paris et dans les départements d’Île-de-France, où les loyers élevés gonflent vite l’arriéré, trois institutions locales rythment la procédure. D’abord la commission départementale de conciliation : « Il est créé, auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal » (article 20 de la loi du 6 juillet 1989). « Pour le règlement des litiges mentionnés aux 1° à 4° du présent article, la commission départementale de conciliation peut être saisie par le bailleur ou le locataire », et « Cet avis peut être transmis au juge par l’une ou l’autre des parties. » Un bailleur parisien peut donc saisir la commission de Paris pour tenter un échéancier amiable avant d’assigner ; l’avis rendu, même sans conciliation, alimente ensuite le dossier judiciaire et montre la bonne foi du bailleur. Ensuite la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives du département, destinataire des signalements et des saisines, et le préfet, destinataire de l’assignation six semaines avant l’audience : à Paris, ces notifications transitent par les circuits de la préfecture de Paris, et le diagnostic social et financier est réalisé par l’opérateur désigné du plan départemental.

Le juge parisien applique les mêmes délais qu’ailleurs, comme le montre une ordonnance de référé du 15 juillet 2026 : le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris « CONDAMNONS Mme [M] [U] à payer à l’EPIC [Localité 1] Habitat-OPH la somme provisionnelle de 4 574,97 euros, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 mai 2026 », « AUTORISONS Mme [M] [U] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 130 euros », « SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [U] », en précisant « que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise » (TJ Paris, réf., 15 juill. 2026, n° RG 26/00860). Trente-six mois, soit le maximum légal de trois ans : même dans la capitale, le juge privilégie l’apurement dès que le locataire reprend le courant.

Enfin, l’expulsion elle-même bute sur la trêve hivernale, qui concerne directement les baux parisiens expulsés à l’automne : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Pour l’hiver 2026-2027, aucune expulsion non exécutée au 1er novembre 2026 ne peut donc être mise en œuvre avant le 1er avril 2027, sauf relogement assuré. Avant cela, l’expulsion suppose un commandement de quitter les lieux : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L. 412-1 du même code). Et le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais supplémentaires : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » (article L. 412-3), sachant que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » (article L. 412-4), le sursis global étant régi par l’article L. 613-1 du code de la construction et de l’habitation (« Le sursis à l’exécution des décisions d’expulsion est régi par les articles L. 412-3, L. 412-4 , L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d’exécution »). Pour un bailleur francilien, le calendrier réaliste d’un impayé né à l’automne 2026 s’écrit donc ainsi : commandement en octobre, assignation au printemps 2027 au plus tôt si les délais de six semaines et de notification au préfet sont respectés, jugement avec échéancier probable, et expulsion, en cas d’échec de l’échéancier, après la trêve suivante. D’où l’intérêt vital de l’échéancier judiciaire et des garanties activées tôt.

Conclusion

Le bailleur privé que la tendance du jour décrit hésitant face au dispositif Jeanbrun dispose, lui, d’un arsenal éprouvé contre l’impayé : relance écrite avec décompte, signalement à la caisse pour maintenir l’aide, déclaration à l’assureur ou appel à la caution dans les formes, injonction de payer pour obtenir vite un titre, puis commandement de payer aux six mentions obligatoires qui fait courir les six semaines de la clause résolutoire, assignation notifiée au préfet, échéancier judiciaire jusqu’à trois ans adossé à la reprise du loyer courant, et, en dernier recours seulement, commandement de quitter, délais d’expulsion et trêve hivernale. Chaque marche a ses nullités et ses irrecevabilités : mention manquante dans le commandement, caution non avertie dans la quinzaine, préfet non notifié six semaines avant l’audience. Les décisions de l’été 2026 montrent des juges qui sanctionnent ces manquements mais qui, dossier régulier et loyer courant repris, préfèrent l’apurement sur trente-six mois à l’expulsion. Agir tôt, chiffrer juste et respecter les délais : c’est ce qui distingue le bailleur payé au bout de deux ans du bailleur qui recommence sa procédure à zéro.