Le propriétaire d’un local commercial qui envisage de le vendre ne dispose pas d’une liberté entière dans le choix de son acquéreur. Un mécanisme de préférence protège en effet le commerçant installé dans les lieux. Ce droit est aujourd’hui énoncé par l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, dans sa version en vigueur depuis le 28 mai 2026. Or, sa mise en œuvre soulève un contentieux abondant, que la troisième chambre civile de la Cour de cassation a largement précisé entre 2025 et 2026.

Trois questions structurent ce contentieux. La première concerne le périmètre du droit : quelles ventes y échappent, et selon quels critères ? La deuxième vise la forme de l’offre, car le texte exige une notification rigoureuse. La troisième porte sur la sanction, à savoir la nullité de la vente, et sur le délai dans lequel le locataire doit agir. À cet égard, une décision du 17 septembre 2026 vient de fixer le point de départ de la prescription, ce qui justifie un nouvel examen d’ensemble.

Cette étude présente d’abord les conditions d’application du droit de préférence et ses exclusions légales (I), puis les effets d’une méconnaissance du texte, sous l’angle de la nullité, de la prescription et des personnes admises à agir (II). Elle s’adresse aux bailleurs, aux locataires et à leurs conseils, et elle ne se substitue pas à l’analyse du bail et de l’acte de vente propres à chaque situation. Pour un dossier de ce type, la page consacrée au bail commercial à Paris précise le cadre d’intervention du cabinet.

I. Le domaine du droit de préférence : une offre de vente encadrée et des exclusions strictement délimitées

A. La notification valant offre de vente : forme, contenu et délais impartis au locataire

Le texte pose une règle simple à énoncer et exigeante à exécuter. Aux termes de l’article L. 145-46-1, « lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement ». La lecture du texte sur Légifrance confirme que ce formalisme conditionne l’efficacité de toute la procédure.

La notification doit en outre revêtir un contenu précis. Selon la même disposition, elle doit, « à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée », et elle « vaut offre de vente au profit du locataire ». Dès lors, le bailleur ne peut se borner à annoncer son intention de vendre. Il formule une offre ferme, que le locataire peut accepter, et dont les éléments essentiels doivent figurer dans l’écrit, ainsi que le texte en vigueur l’exige.

Le calendrier de la réponse est également fixé par la loi. Le locataire « dispose d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer ». En cas d’acceptation, il bénéficie, à compter de l’envoi de sa réponse, « d’un délai de deux mois pour la réalisation de la vente ». Par ailleurs, s’il annonce un recours à l’emprunt, l’acceptation est subordonnée à l’obtention du prêt, et le délai de réalisation est porté à quatre mois, selon l’article L. 145-46-1.

La même disposition prévoit une sanction de l’inertie : « si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est sans effet ». La jurisprudence en tire des conséquences rigoureuses pour le locataire. Dans un arrêt du 24 novembre 2021, la troisième chambre civile a jugé, au sujet de cette échéance, qu’« en cas d’acceptation par le locataire d’un local commercial de la notification valant offre de vente, la non-réalisation de la vente dans le délai prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, lorsqu’elle est imputable au locataire rend sans effet l’acceptation de l’offre de vente ».

Les faits de cette espèce illustrent la sévérité de la règle. La cour d’appel avait relevé que l’acte devait être reçu au plus tard le 27 juillet 2018 et que le défaut de réalisation tenait à l’absence de diligences de la locataire. La Cour de cassation approuve les juges d’avoir retenu que cette dernière « ne pouvait obtenir une dérogation ou une prorogation de ce délai », et que son assignation en réalisation de la vente, délivrée le dernier jour, « ne permettait pas de pallier l’absence de signature de l’acte de vente », comme le rapporte l’arrêt publié sur le site de la Cour.

En conséquence, le locataire qui souhaite acquérir doit anticiper très tôt son financement, la désignation du notaire et la préparation de l’acte. Le bailleur, de son côté, a intérêt à rédiger une notification complète et à conserver la preuve de son envoi. Ces précautions réduisent le risque de contestation ultérieure. Elles ne dispensent pas d’examiner, avant toute notification, si la vente projetée relève bien du champ du texte, ce qui renvoie à la délimitation des exclusions légales étudiée ci-après.

Une autre précision relève de la même logique d’encadrement. Le texte prévoit une seconde notification lorsque le propriétaire décide de vendre à des conditions plus avantageuses pour l’acquéreur : « le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire dans les formes prévues au premier alinéa, à peine de nullité de la vente, ces conditions et ce prix ». Cette règle, énoncée par l’article L. 145-46-1, empêche le bailleur de contourner l’offre initiale en négociant ensuite un prix inférieur avec un tiers.

La question du prix a donné lieu à une solution ancienne, mais toujours instructive. Dans un arrêt du 28 juin 2018, la troisième chambre civile a retenu que, « en application de l’alinéa 1, de l’article L. 145-46-1 du code de commerce, disposition d’ordre public, le bailleur qui envisage de vendre son local commercial doit préalablement notifier au preneur une offre de vente qui ne peut inclure des honoraires de négociation ». Le locataire avait accepté d’acquérir « au seul prix de vente », et la Cour en a déduit que la vente était parfaite.

B. Les exclusions légales : cession globale de l’immeuble, locaux distincts et cessions familiales

Le droit de préférence connaît des exceptions que le législateur a énumérées. Selon le dernier alinéa, le texte « n’est pas applicable en cas de cession unique de plusieurs locaux d’un ensemble commercial, de cession unique de locaux commerciaux distincts ou de cession d’un local commercial au copropriétaire d’un ensemble commercial ». Il écarte aussi « la cession globale d’un immeuble comprenant des locaux commerciaux » et la cession à certains proches du bailleur, comme le précise le texte consolidé.

La notion de cession globale d’un immeuble a suscité l’essentiel des difficultés. Par un arrêt du 19 juin 2025, la troisième chambre civile a d’abord posé que, « en l’absence de disposition légale expresse, ce texte ne confère pas au locataire commercial un droit d’acquérir en priorité au-delà de l’assiette du bail qui lui a été consenti ». Le droit de préférence reste donc rattaché au seul local loué, et non à l’ensemble immobilier dont il fait partie.

La Cour a ensuite tranché la situation, fréquente, de l’immeuble ne comprenant qu’un seul local commercial. Elle juge que l’exception « prévue pour la catégorie générique des locaux commerciaux, s’applique en cas de cession d’un immeuble comprenant un seul local commercial ». Il en résulte, selon cet arrêt publié, que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu, même si celui-ci ne comprend qu’un seul local commercial ».

Le même jour, dans l’affaire portant le numéro 23-19.292, la Cour a repris cette formule presque mot pour mot. Elle a relevé que la cour d’appel avait constaté « que les locaux loués ne constituaient qu’une partie des lots objets de la vente » et qu’elle en avait « exactement déduit que la locataire ne bénéficiait pas d’un droit de préférence ». Cette double décision du 19 juin 2025 a ainsi fixé une ligne claire sur le périmètre du droit.

La Cour a confirmé cette ligne le 6 novembre 2025, en la précisant. Elle y écarte d’abord une analyse de la cour d’appel : « ne constitue pas une cession unique au sens de ce texte la cession par un acte de vente unique des locaux donnés à bail commercial et d’autres locaux appartenant respectivement à des propriétaires distincts ». Pour autant, le rejet du pourvoi est maintenu, car la vente portait aussi sur un lot non loué, comme l’indique l’arrêt du 6 novembre 2025.

Cette décision présente un intérêt méthodologique. Elle rappelle, par un motif de pur droit, que « le locataire à bail commercial ne bénéficie pas d’un droit de préférence lorsque le local pris à bail ne constitue qu’une partie de l’immeuble vendu », en visant expressément les deux arrêts du 19 juin 2025. Dès lors, le contrôle du périmètre de la vente, lot par lot, devient l’étape déterminante de toute analyse, comme le confirme la lecture de l’arrêt complet.

L’exception tenant à la qualité de l’acquéreur appelle une vigilance équivalente. Le texte écarte la cession d’un local « au conjoint du bailleur, ou à un ascendant ou un descendant du bailleur ou de son conjoint ». Dans un arrêt du 5 mars 2026, la Cour de cassation a jugé que « ne constitue pas une telle cession une vente consentie au profit d’une société civile immobilière, fût-elle constituée exclusivement entre parents ou alliés, laquelle a une personnalité distincte de ses associés ».

La solution est logique au regard de la personnalité morale. Dans cette affaire, la cour d’appel avait constaté que les parties à l’acte projeté étaient des sociétés civiles immobilières et non des personnes physiques. Elle en avait donc déduit que « la locataire bénéficiait d’un droit de préférence », ce que la Cour de cassation approuve dans son arrêt du 5 mars 2026. Le bailleur qui organise une transmission familiale par l’intermédiaire d’une société doit en conséquence mesurer le risque d’une contestation par le locataire.

II. Les effets d’une méconnaissance du droit de préférence : nullité, prescription biennale et action des tiers

A. La nullité de la vente consentie en violation du droit du locataire et le délai pour agir

La sanction de la méconnaissance du droit de préférence est désormais clairement identifiée. Dans un arrêt du 18 décembre 2025, la troisième chambre civile a énoncé, « d’une part, que la vente de locaux loués conclue par un propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal avec un tiers en méconnaissance du droit de préférence du locataire à bail commercial, prévu par l’article L. 145-46-1 du code de commerce, est sanctionnée par la nullité ».

Cette nullité s’inscrit dans le texte lui-même, qui la prévoit expressément pour l’absence de notification des conditions plus avantageuses. Le texte la prévoit aussi, pour l’offre initiale, lorsque le prix et les conditions ne sont pas indiqués, selon la rédaction de l’article L. 145-46-1. Ainsi, le locataire évincé dispose d’une arme efficace, puisque la nullité anéantit la vente conclue avec le tiers et permet, le cas échéant, d’envisager l’acquisition à son profit.

La même décision règle la question du délai. La Cour juge, « d’autre part, que l’action en nullité de cette vente intentée par le locataire, qui est exercée en vertu du statut des baux commerciaux, est soumise à la prescription biennale de l’article L. 145-60 du même code ». Or, l’article L. 145-60 énonce que « toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans ». L’arrêt du 18 décembre 2025 écarte ainsi les moyens qui postulaient le contraire.

Restait à déterminer le point de départ de ces deux années. La décision du 17 septembre 2026 y répond en combinant plusieurs textes. La Cour rappelle d’abord que, selon l’article 2224 du Code civil, « le point de départ de la prescription est le jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Elle en tire la solution suivante, énoncée dans l’arrêt du 17 septembre 2026, dont la formulation mérite d’être citée intégralement.

Selon la Cour, « le point de départ de la prescription biennale de l’action du locataire d’un local à usage commercial ou artisanal, en nullité de la vente du local loué consentie par le propriétaire en méconnaissance de son droit de préférence, court à compter du jour où le locataire a eu connaissance de la vente ». Le délai ne court donc pas à la date de l’acte, mais à celle de la connaissance effective de la vente par le locataire, comme le montre le texte de l’arrêt.

L’application aux faits révèle la portée pratique de la règle. La cour d’appel avait fixé souverainement le point de départ « au 11 février 2021, date de la lettre recommandée adressée par les acquéreurs ». La Cour de cassation approuve cette appréciation, et elle écarte le grief de fraude, car la cour d’appel « n’était pas tenue de répondre à de simples allégations dépourvues d’offre de preuve sur la fraude », selon la motivation publiée.

Cette solution présente un double effet. Pour le locataire, elle évite que la prescription ne soit acquise avant qu’il ait pu connaître une vente conclue sans notification. Pour l’acquéreur, elle l’incite à informer sans délai le locataire de l’acquisition, puisque cette information déclenche le délai biennal. À cet égard, l’envoi d’une lettre recommandée dès la signature de l’acte constitue une pratique prudente, dont la date certaine sera déterminante en cas de litige ultérieur.

Par ailleurs, ces solutions s’articulent avec l’article L. 145-60, qui n’a pas été modifié depuis le 21 septembre 2000. Le locataire négligent supporte donc un risque réel d’irrecevabilité. Il est prudent de faire dater et de conserver chaque courrier échangé avec le bailleur et le notaire, afin de pouvoir établir le moment exact de la connaissance de la vente, élément que la Cour rattache à l’appréciation souveraine des juges du fond.

B. L’acquéreur évincé, le notaire et la sécurité des opérations de cession

La question de la qualité pour agir a connu un développement notable. Dans un arrêt du 30 janvier 2025, la troisième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait déclaré irrecevable l’action d’un acquéreur évincé. Celle-ci estimait que seuls les vendeurs, qui avaient notifié la cession, pouvaient contester l’existence du droit de préférence et agir en nullité de la vente conclue avec le locataire.

La Cour de cassation a visé l’article 31 du Code de procédure civile et a jugé « que l’acquéreur évincé a intérêt et qualité à agir en nullité de la vente conclue au bénéfice de celui qui a exercé un droit de préférence dont il n’était pas titulaire ». Cette solution, énoncée dans l’arrêt du 30 janvier 2025, ouvre l’action à celui que le jeu du droit de préférence a privé de son acquisition, sans l’enfermer dans l’inaction des vendeurs.

Cette décision a une portée pratique considérable pour les investisseurs. Une promesse de vente consentie à un tiers peut être mise en échec par un locataire qui se prévaut d’un droit dont il n’est pas titulaire, par exemple parce que la vente relève d’une exclusion légale. L’acquéreur dispose alors d’un moyen d’action autonome. Dès lors, il lui appartient de vérifier, avant de s’engager, la situation locative de l’immeuble et l’éventuelle application du texte.

Le rôle du notaire mérite enfin une attention particulière. Le texte lui confie la notification des conditions plus avantageuses « lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé », sous peine de nullité de la vente. Dans l’affaire jugée le 5 mars 2026, la responsabilité du notaire était d’ailleurs évoquée, la bailleresse sollicitant sa garantie « de toute condamnation mise à sa charge », comme le relève la motivation de l’arrêt. Cette mention éclaire l’enjeu financier d’une erreur d’appréciation.

La cour d’appel avait relevé que le poste de préjudice invoqué, tiré de la perte de chance de transmettre le patrimoine aux enfants, était un dommage « ne pouvant être liquidé qu’en cas de réalisation de la vente au profit de celle-ci ». Elle en avait déduit, « par une interprétation souveraine », le sens des conclusions de la bailleresse, selon l’arrêt du 5 mars 2026. Ce point montre que le contentieux de la responsabilité du rédacteur d’acte reste distinct de celui de la validité de la vente.

Pour sécuriser une cession, plusieurs vérifications s’imposent, qui se déduisent des solutions précédentes. Il convient d’identifier précisément l’assiette du bail et celle de la vente, afin de savoir si le local loué n’est qu’une partie de l’immeuble cédé. Il faut ensuite déterminer la qualité de l’acquéreur, car la cession à une société, même familiale, ne bénéficie pas de l’exclusion prévue au profit des proches, d’après l’arrêt du 5 mars 2026.

Il faut enfin conserver la preuve de chaque notification et de chaque réponse, puisque les délais d’un mois, de deux mois ou de quatre mois sont impératifs et que leur inobservation prive d’effet l’acceptation, comme l’a jugé l’arrêt du 24 novembre 2021. Une analyse globale du dossier, associant bailleur, locataire, acquéreur et notaire, permet d’éviter l’annulation d’une vente et la perte de plusieurs années d’efforts. Un avocat en droit des affaires à Paris peut conduire cette analyse en amont.

Conclusion

Le droit de préférence du locataire commercial repose sur un équilibre que la jurisprudence récente a précisé. Son domaine est limité à la vente du local loué, avec des exclusions que la troisième chambre civile interprète à la lumière du texte, notamment pour les cessions globales d’immeuble et les ventes au profit de sociétés. Sa méconnaissance est sanctionnée par la nullité de la vente, selon l’article L. 145-46-1 et l’arrêt du 18 décembre 2025.

L’action en nullité obéit à la prescription biennale de l’article L. 145-60, dont le point de départ correspond, depuis l’arrêt du 17 septembre 2026, au jour où le locataire a eu connaissance de la vente. Ces solutions imposent aux bailleurs, aux locataires et aux acquéreurs une rigueur documentaire constante. Les solutions exposées ont une portée générale, les stipulations du bail et de l’acte de vente priment sur toute analyse d’ensemble, et seul le juge apprécie chaque situation.