La recherche « loueur de meublé non professionnel » grimpe en flèche sur Google France : + 1 000 % de progression, volume « 500+ », tendance active relevée le 4 octobre 2026. Les internautes tapent « loueur de meublé non professionnel nouvelle loi », « loueur de meublé non professionnel 2026 », « loueur de meublé non professionnel fiscalité », « loueur de meublé non professionnel urssaf », « loueur de meublé non professionnel et cfe », « loueur de meublé non professionnel siret » ou encore « loueur de meublé non professionnel inpi ». La raison de l’emballement est connue : le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre en Conseil des ministres, s’attaque à l’avantage fiscal le plus connu de la location meublée. Selon l’analyse détaillée publiée le 4 octobre 2026 par JeChange, son article 7 plafonnerait l’amortissement déduit par les loueurs en meublé non professionnels à 2,5 % par an de la valeur amortissable du logement et à 7 000 euros au plus par foyer fiscal, pour une application dès les revenus de 2027. Le Figaro Immobilier confirme le 2 octobre que la location meublée est dans le viseur du gouvernement, qui veut favoriser la location de longue durée en rabotant son principal atout, l’amortissement. Rien n’est voté à la date de rédaction : séance publique à compter du 13 octobre, vote d’ensemble prévu en novembre. Cet article distingue donc strictement le droit applicable en 2026, vérifié aux textes en vigueur et à la jurisprudence de la Cour de cassation, et le projet, décrit au conditionnel d’après la presse, avec les démarches qui demeurent dans tous les cas et les règles propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. Loueur de meublé non professionnel fiscalité : le cadre applicable en 2026 avant tout vote

A. Loueur de meublé non professionnel 2026 : des bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC à 50 % ou au régime réel

Les loyers d’un logement loué meublé ne sont pas des revenus fonciers. Ceux d’un logement vide relèvent des revenus fonciers, sans amortissement possible du bien. Ceux d’un meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, avec une comptabilité, des charges déductibles et, au régime réel, un amortissement du logement. Cette différence de nature explique l’écart de rendement net entre les deux locations et l’attrait historique du statut de loueur en meublé non professionnel, dit LMNP. Le LMNP est le régime par défaut dès lors que le bailleur ne remplit pas les conditions de la location exercée à titre professionnel. L’article 155 du code général des impôts dispose : « L’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies » (CGI, art. 155, IV). La première condition tient aux recettes : « Les recettes annuelles retirées de cette activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ». La seconde tient à la prépondérance : « Ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l’article 79 , des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l’activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 ». En deçà de ces deux seuils cumulatifs, le loueur reste non professionnel et ses loyers sont imposés comme BIC non professionnels, avec le barème progressif et les prélèvements sociaux.

La Cour de cassation a précisé comment s’apprécie la condition de prépondérance. Par arrêt du 20 décembre 2023, la chambre commerciale a jugé, à propos de l’ancien article 885 R du code général des impôts alors applicable à l’impôt de solidarité sur la fortune : « sont considérés comme des biens professionnels au titre de l’ISF les locaux d’habitation loués meublés ou destinés à être loués meublés par des personnes louant directement ou indirectement ces locaux, qui, inscrites au registre du commerce et des sociétés en qualité de loueurs professionnels, réalisent plus de 23 000 euros de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus » (Cass. com., 20 déc. 2023, n° 22-17.612). La Cour en déduit que, pour comparer les revenus de la location aux autres revenus professionnels du foyer, il faut retenir le bénéfice industriel et commercial net annuel dégagé par l’activité, et non les recettes brutes, afin de permettre la comparaison avec l’ensemble des revenus professionnels du foyer fiscal, y compris le bénéfice tiré de la location. La leçon vaut pour le raisonnement LMNP : les recettes brutes servent au seuil de 23 000 euros, mais la prépondérance se mesure en revenus nets. Un bailleur qui encaisse beaucoup et dégage peu, après charges et amortissement, peut donc rester non professionnel alors même que ses encaissements dépassent largement le premier seuil.

Une fois le rattachement aux BIC établi, deux régimes d’imposition se partagent les bailleurs. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire sur les recettes, sans déduction des charges réelles ni amortissement. L’article 50-0 du code général des impôts fixe les seuils : « 1° bis 15 000 € s’il s’agit d’entreprises dont l’activité principale est de louer directement ou indirectement des meublés de tourisme, au sens du I de l’article L. 324-1-1 du code du tourisme » et « 2° 83 600 € s’il s’agit d’autres entreprises » (CGI, art. 50-0). Le meublé de tourisme non classé relève donc du seuil de 15 000 euros, tandis que la location meublée de longue durée classique relève du seuil de 83 600 euros. Le résultat imposable se calcule ensuite ainsi : « Le résultat imposable, avant prise en compte des plus-values ou des moins-values provenant de la cession des biens affectés à l’exploitation, est égal au montant du chiffre d’affaires hors taxes diminué d’un abattement de 71 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1°, d’un abattement de 50 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 2° et d’un abattement de 30 % pour le chiffre d’affaires provenant d’activités de la catégorie mentionnée au 1° bis. Ces abattements ne peuvent être inférieurs à 305 €. » Concrètement, le LMNP en longue durée au micro-BIC retranche 50 % de ses loyers avant imposition, avec un minimum de 305 euros, et le loueur de meublé de tourisme non classé retranche 30 %. L’abattement est réputé tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire, ce qui signifie que le micro-BIC ne cumule jamais abattement et amortissement réel.

Le régime réel, lui, impose les loyers après déduction des charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété non récupérables, assurance, frais de gestion, travaux déductibles, et amortissement du logement et du mobilier. Il suppose une comptabilité et le dépôt d’une liasse, mais il efface souvent l’essentiel du résultat imposable les premières années. D’après les derniers chiffres détaillés cités par JeChange, issus du rapport de la députée Annaïg Le Meur sur données 2021, on comptait alors 1,02 million de loueurs en meublé non professionnels, dont environ 300 000 au régime réel, 600 000 au micro-BIC classique et 120 000 au micro-BIC des meublés classés. Le chiffre de 1,37 million de foyers déclarant des loyers meublés, repris par le gouvernement pour le budget 2027, montre que la population a fortement grossi depuis. Le choix entre micro-BIC et réel dépend du niveau des charges, du prix du bien et de la durée de détention envisagée : un petit meublé de province sans emprunt gagne souvent au micro-BIC, un bien cher financé à crédit gagne souvent au réel grâce à l’amortissement. C’est précisément cet amortissement que le projet de budget veut plafonner.

B. L’amortissement du logement au régime réel : durée d’usage, imputation limitée au bénéfice et stock reporté

L’amortissement constate comptablement l’usure du logement et permet d’en déduire chaque année une fraction du prix, hors terrain, des loyers imposables. L’article 39 C du code général des impôts pose le principe : « L’amortissement des biens donnés en location ou mis à disposition sous toute autre forme est réparti sur la durée normale d’utilisation suivant des modalités fixées par décret en conseil d’Etat. » (CGI, art. 39 C). En pratique, le logement s’amortit sur sa durée d’usage, entre 25 et 40 ans le plus souvent selon l’analyse de JeChange, soit un taux annuel compris entre 2,5 % et 4 % environ, terrain exclu, le mobilier étant amorti à part sur sa propre durée. Un bien de 255 000 euros produit ainsi environ 10 200 euros d’amortissement par an, qui effacent l’essentiel des loyers imposables lorsque les loyers nets de charges s’élèvent à 12 000 euros : le résultat imposable tombe à 1 800 euros. L’amortissement ne peut toutefois pas créer de déficit : comme le rappelle JeChange, « l’amortissement ne peut pas créer de déficit », et l’excédent non imputé une année attend des années plus rentables. Ce mécanisme du report sans limite de durée constitue aujourd’hui un matelas : les premières années, l’amortissement dépasse souvent le bénéfice et le reliquat se déduit des résultats ultérieurs. Le montant exact de ce stock figure sur la dernière liasse du bailleur et doit être relu avant toute décision, car le projet de budget en prévoit un traitement transitoire spécifique.

La revente du bien obéit à un régime distinct de celui des revenus annuels et doit être anticipée dès l’achat. Pour le LMNP, la cession du logement relève en principe du régime des plus-values immobilières des particuliers. L’article 150 U du code général des impôts dispose que « lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH » les plus-values réalisées par les personnes physiques (CGI, art. 150 U). Les abattements pour durée de détention, l’exonération de la résidence principale et les exonérations propres aux cessions de faible montant s’appliquent dans ce cadre, sous les conditions légales. Pour le loueur professionnel, en revanche, la plus-value relève du régime des plus-values professionnelles, et l’article 151 septies du code général des impôts ouvre son champ ainsi : « Les dispositions du présent article s’appliquent aux activités commerciales, industrielles, artisanales, libérales ou agricoles, exercées à titre professionnel. » (CGI, art. 151 septies). Le passage du statut non professionnel au statut professionnel, par franchissement durable des deux seuils de l’article 155, change donc aussi le régime de la plus-value : un point que les bailleurs dont les loyers progressent vers 23 000 euros doivent surveiller chaque année.

Deux tours de vis sont déjà entrés en vigueur avant le projet de budget 2027 et doivent être intégrés au calcul. Selon JeChange, depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente d’un meublé, ce qui renchérit la sortie même quand la détention annuelle a été peu imposée. Toujours selon la même source, l’abattement micro-BIC des meublés de tourisme non classés est tombé à 30 %, sous un plafond de 15 000 euros de recettes, ce que confirme la lettre de l’article 50-0 précité. Le bailleur doit donc raisonner sur le cycle complet : imposition annuelle des loyers, puis imposition de la plus-value à la revente, amortissements réintégrés. Un bien qui n’a presque rien rapporté fiscalement pendant dix ans peut générer une plus-value taxable substantielle à la sortie, d’où l’importance de conserver les liasses, les actes et les justificatifs de travaux pendant toute la détention.

II. Loueur de meublé non professionnel nouvelle loi : ce que le budget 2027 pourrait changer et les démarches qui demeurent

A. Plafond de 2,5 %, 7 000 euros par foyer et fin du report : le projet d’article 7 décrit par la presse

Tout ce qui suit est un projet, décrit ici au conditionnel et d’après la presse, car le texte n’est pas voté à la date de rédaction. Selon l’analyse de JeChange, l’article 7 du projet de loi de finances pour 2027 poserait deux bornes cumulatives à l’amortissement des locaux loués meublés : 2,5 % par an de la valeur amortissable du logement, terrain exclu, et 7 000 euros au plus par an et par foyer fiscal, quel que soit le nombre de logements. Le mobilier, amorti à part, ne serait pas visé, le texte ne parlant que des « locaux ». Les meublés de tourisme et les locations de courte durée seraient visés plus durement, avec 1,5 % et 5 000 euros. Les résidences pour étudiants, pour personnes âgées ou handicapées, les Ehpad et les établissements de soins de longue durée resteraient hors du plafonnement. La mesure s’appliquerait dès les revenus de 2027, déclarés au printemps 2028, à tous les meublés détenus, achetés avant ou après 2027, et concernerait les 1,37 million de foyers qui déclarent des loyers meublés. Seuls les bailleurs au régime réel seraient touchés, puisque le micro-BIC et son abattement de 50 % resteraient inchangés.

Le changement le plus rude ne serait pas le taux mais la fin du report. Aujourd’hui, la part d’amortissement non déduite l’année même est reportée sans limite de durée. Selon JeChange, la part d’amortissement qui dépasserait le plafond ne se reporterait plus et serait définitivement perdue. L’excédent au-delà de 2,5 % ou de 7 000 euros disparaîtrait définitivement au lieu d’attendre des années plus rentables. Pour le stock d’amortissements déjà accumulé et reporté au 31 décembre 2026, le projet prévoirait une transition : stock figé à cette date, déductible de 2027 à 2036 à hauteur de la moitié du bénéfice de l’année au plus, puis solde non absorbé fin 2036 définitivement perdu. Un bailleur qui dégagerait 5 000 euros de bénéfice après le nouvel amortissement plafonné pourrait encore déduire 2 500 euros de son ancien stock. La réserve amortirait le choc les premières années sans le supprimer, et sa relecture sur la dernière liasse devient urgente avant la fin de l’année 2026.

L’effet chiffré, sur l’exemple mis en avant par Bercy lui-même, est substantiel. Pour un studio acheté 255 000 euros rapportant 12 000 euros de loyers par an, charges déduites : l’amortissement actuel de 10 200 euros ramène le résultat imposable à 1 800 euros, tandis qu’avec le plafond de 2,5 %, l’amortissement tomberait à 6 375 euros et le résultat imposable monterait à 5 625 euros, soit 3 825 euros de plus soumis au barème et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un foyer dont la tranche la plus haute est à 30 %, chaque euro de résultat en plus coûte 47,2 centimes, et les 3 825 euros de différence se traduisent par 1 805 euros d’impôt et de prélèvements supplémentaires chaque année, à loyers inchangés. Trois profils concentreraient l’effet du plafond : le bailleur d’un seul logement cher dans une grande ville, car à 2,5 % le plafond de 7 000 euros est atteint dès 280 000 euros de prix d’achat ; le bailleur de plusieurs meublés, car le plafond vaudrait par foyer fiscal et non par logement, deux studios de 150 000 euros donnant 7 500 euros d’amortissement théorique ramenés à 7 000 euros ; et le loueur en courte durée passé au réel pour échapper à la baisse de l’abattement micro-BIC en 2025. Le propriétaire d’un petit meublé de province acheté 90 000 euros resterait loin des deux bornes. Le gouvernement attendrait 200 millions d’euros par an de ce coup de rabot, destiné selon l’exposé à encourager la location de longue durée et à rapprocher le meublé du vide. Le rapprochement jouerait d’ailleurs dans les deux sens : selon le Figaro Immobilier, le dispositif Jeanbrun mis en place en février permet aux particuliers qui investissent dans le locatif neuf loué nu pendant au moins neuf ans, sous plafonds de loyers, un amortissement allant de 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % du prix d’acquisition du logement par an selon le niveau de loyer consenti, dans la limite maximale de 12 000 euros par an et par foyer fiscal En 2027, un logement neuf loué vide pourrait ainsi s’amortir plus vite qu’un meublé, l’inverse de la situation connue depuis des décennies.

Le calendrier parlementaire impose la prudence. L’article 7 figurerait dans la première partie du budget, examinée en séance publique à compter du 13 octobre avant le vote d’ensemble prévu en novembre, puis l’examen au Sénat. Selon JeChange, les paramètres les plus exposés aux amendements sont le taux, le plafond de 7 000 euros et la liste des exclusions, et les professionnels de la gestion réclameraient déjà une clause réservant le plafond aux achats futurs plutôt qu’à tous les meublés détenus. Le dossier du projet de loi de finances pour 2027 est consultable sur le site de l’Assemblée nationale (dossier du projet de loi de finances pour 2027 sur le site de l’Assemblée nationale). Sans loi de finances votée avant la fin de l’année, une loi spéciale reconduirait le droit existant, sans plafond. D’ici au vote, un acheteur de meublé a intérêt à compter avec le plafond comme avec les frais de notaire : une mesure chiffrée à 200 millions d’euros par an disparaît rarement en entier au cours du débat, mais ses bornes peuvent encore bouger.

B. Loueur de meublé non professionnel URSSAF, CFE, SIRET et INPI : les démarches qui demeurent, à Paris et en Île-de-France

Les suggestions Google associées à la tendance montrent que les internautes s’interrogent autant sur les démarches que sur l’impôt : URSSAF, CFE, SIRET, INPI. Ces démarches demeurent quel que soit le sort du projet de budget. Le loueur en meublé exerce une activité suivie : il s’immatricule sur le guichet unique des formalités d’entreprises, aujourd’hui opéré par l’INPI, qui attribue un numéro SIRET. Il déclare chaque année ses loyers dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux, au micro-BIC ou au régime réel, et il satisfait à ses obligations sociales auprès de l’URSSAF selon sa situation. Au régime réel, il tient une comptabilité, constate l’amortissement du logement et du mobilier, suit le stock reporté et conserve ses liasses : ce sont ces documents qui permettront, si le projet est voté, de figer le stock au 31 décembre 2026 et d’en suivre l’utilisation jusqu’en 2036. Le changement de régime, micro-BIC vers réel ou l’inverse, obéit à ses propres règles d’option et de dénonciation : il se prépare avant la fin de l’année pour l’année suivante et se chiffre en comparant l’abattement forfaitaire aux charges réelles augmentées de l’amortissement, plafonné ou non selon l’issue du vote.

La cotisation foncière des entreprises pèse sur le loueur dès lors que l’activité présente un caractère habituel, avec des exonérations étroites. L’article 1459 du code général des impôts dispose : « Sont exonérés de la cotisation foncière des entreprises : 1° Les propriétaires ou locataires qui louent accidentellement une partie de leur habitation personnelle, lorsque d’ailleurs cette location ne présente aucun caractère périodique » (CGI, art. 1459). Le même article exonère les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sous réserve que les pièces louées constituent pour le locataire sa résidence principale et que le prix de location demeure dans des limites raisonnables. Hors ces cas, le LMNP qui loue un logement entier de manière suivie entre dans le champ de la CFE au lieu de situation du bien, avec les délibérations locales sur les bases minimum. La taxe d’habitation sur les résidences secondaires s’ajoute pour les meublés qui n’en sont pas exonérés : l’article 1407 du code général des impôts prévoit que « La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal, y compris lorsqu’ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises. » (CGI, art. 1407). Un studio parisien loué en meublé de tourisme cumule donc potentiellement CFE, taxe d’habitation sur les résidences secondaires et, demain peut-être, amortissement plafonné : le rendement net se calcule sur ces trois étages.

À Paris et en Île-de-France, la location meublée de courte durée supporte en outre un étage d’urbanisme que le débat fiscal ne doit pas faire oublier. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation organise l’autorisation de changement d’usage : « Dans ces communes, le changement d’usage des locaux à usage d’habitation peut être soumis, sur décision de l’organe délibérant, à autorisation préalable dans les conditions fixées à l’article L. 631-7-1. » (CCH, art. L. 631-7). La section s’applique aux communes dont la liste est fixée par le décret mentionné au B du I de l’article 1406 bis du code général des impôts, ce qui couvre Paris et les communes tendues d’Île-de-France. La Cour de cassation a verrouillé le dispositif à deux reprises. Le 27 juin 2024, la troisième chambre civile a jugé : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de ce texte. » (Cass. 3e civ., 27 juin 2024, n° 23-13.131). Elle a cassé l’arrêt qui admettait une équivalence avec le classement tourisme : « une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ». Le 16 octobre 2025, la même chambre a précisé le volet déclaration : « une délibération du conseil municipal peut décider de soumettre à une déclaration préalable soumise à enregistrement auprès de la commune toute location pour de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile. » (Cass. 3e civ., 16 oct. 2025, n° 24-14.006). Le défaut d’enregistrement est sanctionné : la loi « institue une amende civile, d’un montant maximal de 5 000 euros, sanctionnant le défaut d’enregistrement préalable du logement loué en tant que location meublée de tourisme ». À Paris, la délibération DHL 2017-128 du Conseil des 4, 5 et 6 juillet 2017 « a rendu obligatoire à compter du 1er décembre 2017 la procédure d’enregistrement de la déclaration de location de courtes durées d’un local meublé en faveur d’une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile ». Concrètement, le bailleur parisien déclare en mairie sur le téléservice, obtient un numéro d’enregistrement, et ce numéro conditionne la mise en annonce. La définition légale du meublé de tourisme figure à l’article L. 324-1-1 du code du tourisme : « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire », proposés pour des séjours à la journée, à la semaine ou au mois à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile (Code du tourisme, art. L. 324-1-1). Le même article impose que « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice » dans les communes concernées. Les contentieux parisiens se portent devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, qui ordonne le retour à l’habitation et prononce les amendes civiles : la facture d’un meublé touristique irrégulier à Paris dépasse donc largement le seul supplément d’impôt du projet de budget.

Conclusion

La flambée de la recherche « loueur de meublé non professionnel » s’explique par un fait précis : le projet de loi de finances pour 2027, présenté le 1er octobre, prévoirait de plafonner l’amortissement des meublés à 2,5 % et 7 000 euros par foyer, 1,5 % et 5 000 euros pour le tourisme, avec perte définitive de l’excédent et transition du stock jusqu’en 2036. Ce projet n’est pas voté à la date de rédaction et ses bornes peuvent encore bouger pendant le débat parlementaire. En 2026, le droit applicable reste celui décrit ici aux textes vérifiés : rattachement aux BIC, ligne de partage LMNP et professionnel aux deux seuils de l’article 155 du code général des impôts, micro-BIC à 50 % ou 30 % selon la nature de la location, amortissement sur la durée d’usage au régime réel avec report actuel, plus-value des particuliers à la revente, CFE et taxe d’habitation sur les résidences secondaires, autorisation de changement d’usage et enregistrement à Paris et dans les communes tendues d’Île-de-France. La conduite utile d’ici au vote tient en quatre vérifications : relire la dernière liasse pour chiffrer le stock d’amortissements reportés, comparer micro-BIC et réel sur les chiffres propres du foyer, qualifier la location, longue durée ou tourisme, car les bornes du projet diffèrent, et contrôler la situation parisienne, enregistrement et usage, car l’amende y frappe indépendamment de l’impôt. Le rendement d’un meublé se joue désormais sur ces quatre tableaux à la fois.