I. Deux impayés persistants : le verrou qui ouvre la résiliation

A. Ce que le juge exige des deux défauts de paiement

Le texte de départ ne laisse aucune place à l’improvisation. Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». Chaque mot de cette phrase commande la stratégie du bailleur comme celle du preneur, et chaque manquement à l’une de ces conditions fait tomber la demande.

Premier enseignement, confirmé par un arrêt tout récent : les deux impayés peuvent être réclamés dans une seule et même mise en demeure. La cour d’appel de Besançon l’a rappelé le 15 septembre 2026 (chambre sociale, RG 25/01522, commune d’Arcey contre SCEA Les Vignottes) : les deux défauts de paiement peuvent être constitués par au moins deux échéances impayées réclamées dans une seule mise en demeure régulière. En l’espèce, la bailleresse, une commune, avait mis en demeure son preneur le 27 mars 2024 de régler sous trois mois les fermages restant impayés pour l’année 2022 (1 590,89 euros) et pour l’année 2023 (1 680,45 euros). Les deux chèques tirés le 24 juillet 2024 par le preneur avaient ensuite été rejetés pour défaut ou insuffisance de provision, selon une notification de la Banque de France du 16 septembre 2024. La cour en a déduit que les deux défauts avaient persisté à l’expiration du délai de trois mois suivant la mise en demeure du 27 mars 2024, et elle a prononcé la résiliation d’un bail à ferme conclu le 15 novembre 2008 et renouvelé le 23 septembre 2023, portant sur trois parcelles d’une superficie totale de 11 hectares 4 ares 20 centiares.

Cet arrêt illustre trois points pratiques que tout bailleur doit intégrer. D’abord, le chèque sans provision ne paie rien : un règlement apparent, suivi d’un rejet bancaire documenté, laisse subsister le défaut de paiement. Ensuite, l’impayé qui s’accumule pendant la procédure renforce le dossier : en l’espèce, le fermage 2024 de 1 768,34 euros, également impayé, avait été inclus dans la condamnation au paiement prononcée en première instance, et la cour a ajouté une condamnation de 1 775,77 euros au titre du fermage 2025. Enfin, la résiliation s’apprécie au jour où le juge est saisi : la cour rappelle que les motifs de résiliation s’apprécient au jour de l’introduction de la demande en justice. Autrement dit, le preneur qui paie après l’assignation ne fait pas disparaître rétroactivement le motif né à la date de la demande, même si un paiement tardif peut nourrir un débat sur l’opportunité de prononcer la résiliation.

Deuxième enseignement, chiffré celui-là : le juge ne se contente pas de résilier, il arrête les comptes au centime près. Le 4 septembre 2025, la cour d’appel de Caen (2e chambre civile et commerciale, baux ruraux, RG 24/01953, sur jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Coutances du 4 juillet 2024) a confirmé la résiliation du bail et l’expulsion du preneur, puis, au vu des clauses du bail relatives aux impôts fonciers, des avis de taxes foncières, des dégrèvements pour pertes de récoltes et du décompte détaillé de la créance arrêté au 8 avril 2025 par notaire, elle a jugé la demande des bailleurs justifiée à hauteur de 8 640,73 euros. Le dispositif condamne le preneur à payer aux bailleurs 8 640,73 euros au titre de l’arriéré des fermages et taxes arrêté au 8 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance. Le preneur invoquait des promesses de baux ruraux non tenues par des tiers dans le cadre d’un compromis de vente pour justifier ses impayés ; la cour a écarté l’argument, notamment parce qu’il avait renoncé à la condition suspensive correspondante. La leçon pour le preneur est claire : une déception dans une opération voisine, même réelle, ne constitue pas une excuse au non-paiement du fermage.

Troisième enseignement : la loi ménage une porte de sortie étroite au preneur de bonne foi. Le même article L. 411-31 précise que « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». La formule est exigeante. La force majeure suppose un événement extérieur, imprévisible et irrésistible : une inondation qui détruit la récolte et prive l’exploitation de toute trésorerie peut l’être, une simple mévente ne l’est pas. Les « raisons sérieuses et légitimes » s’apprécient au cas par cas : une hospitalisation longue, un sinistre majeur, une erreur avérée de l’administration sur les aides attendues peuvent être discutés, mais le juge vérifie la réalité, la gravité et le lien direct avec l’impossibilité de payer. Le preneur qui invoque ce moyen doit le prouver pièces à l’appui, et le bailleur doit anticiper cette défense en documentant, dès la mise en demeure, l’absence d’événement extérieur connu.

Quatrième point, souvent ignoré : le défaut de paiement bloque aussi le renouvellement. Aux termes de l’article L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime, « Nonobstant toute clause contraire, le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail que s’il justifie de l’un des motifs mentionnés à l’article L. 411-31 et dans les conditions prévues audit article ». Et l’article L. 411-46 dispose que « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ». Concrètement, le bailleur qui établit deux impayés persistants après mise en demeure régulière peut refuser le renouvellement à son échéance sans passer par une reprise pour exploiter. Pour situer ce contentieux parmi les décisions marquantes de l’année en matière de statut du fermage et de préemption, notre synthèse des arrêts ruraux 2026 sur le statut du fermage et la préemption rappelle utilement le cadre général dans lequel ces règles s’appliquent.

B. La mise en demeure à peine de nullité : contenu et notification

Tout le contentieux des impayés se joue en réalité sur un acte d’une page : la mise en demeure. La Cour de cassation ne transige pas sur son contenu. Le 13 septembre 2018 (3e chambre civile, pourvoi n° 17-14.301, arrêt publié), elle a jugé « qu’il résulte de ce texte, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 13 juillet 2006, que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure et que celle-ci doit, à peine de nullité, rappeler les termes de ses dispositions ». Dans cette affaire, la cour d’appel de Caen avait validé un commandement de payer qui mentionnait le risque de résiliation sans reproduire les dispositions du texte ; la Haute juridiction a censuré cette indulgence : « Qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé le texte susvisé ». Elle a cassé et annulé l’arrêt « en toutes ses dispositions » et renvoyé les parties devant la cour d’appel de Rouen.

La règle pratique est donc sans nuance : la mise en demeure doit reproduire in extenso les termes du 1° du I de l’article L. 411-31, pas un résumé, pas une paraphrase, pas une simple mention du risque. Le bailleur qui utilise un modèle ancien ou un commandement standard de droit commun prend le risque d’une nullité relevée en défense, et le preneur qui reçoit une mise en demeure approximative tient là son premier moyen : vérifier mot à mot que le texte légal figure intégralement dans l’acte.

Sur la forme de l’envoi, le code est laconique. Aux termes de l’article R. 411-10 du code rural et de la pêche maritime, la mise en demeure prévue pour l’application de l’article L. 411-53 « est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ». La lettre recommandée avec accusé de réception est donc le minimum légal. Mais c’est un minimum piégé, comme l’a démontré la Cour de cassation le 14 décembre 2023 (3e chambre civile, pourvoi n° 22-16.751, arrêt publié). Dans cette affaire, une bailleresse avait mis en demeure sa preneuse, société d’exploitation de vignes, par lettre recommandée du 27 juin 2019, retournée avec la mention « pli avisé et non réclamé ». La cour d’appel de Chambéry avait rejeté la résiliation, faute de mise en demeure valable. La bailleresse soutenait devant la Haute juridiction que le preneur avisé qui ne retire pas son pli ne pouvait s’en plaindre, invoquant la bonne foi contractuelle. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi : « cette mise en demeure, qui constitue un acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation du bail pour défaut de paiement des fermages, a une nature contentieuse ». Et « La cour d’appel, qui a constaté que la lettre recommandée du 26 juin 2019 n’avait pas été retirée, en a, à bon droit, déduit, sans violer le principe de la contradiction, ni méconnaître l’exigence de bonne foi posée par l’article 1104 du code civil, que les articles 668 et 669 du code de procédure civile trouvaient application et que la lettre ne valait pas mise en demeure ».

Les conséquences sont directes. Un pli « avisé et non réclamé » ne vaut pas mise en demeure : le délai de trois mois ne court pas, et l’action en résiliation introduite sur ce fondement est vouée au rejet. La bonne foi du bailleur n’y change rien, et l’abstention du preneur non plus. La jurisprudence ajoute deux prolongements que la doctrine des chambres d’agriculture et les praticiens rappellent régulièrement : l’avis de réception signé par un tiers sans mandat ni pouvoir ne vaut pas délivrance, et une adresse erronée (pli retourné « n’habite pas à l’adresse indiquée ») ne purge pas davantage la formalité. Face à ces pièges, la voie la plus sûre reste la signification par commissaire de justice, admise par la jurisprudence comme équivalente et supérieure au recommandé : elle établit de façon incontestable la date, le contenu et le destinataire de l’acte, et elle prive le preneur de la tentation de laisser dormir un pli à la Poste.

L’arrêt de Besançon du 15 septembre 2026 montre, en miroir, ce qu’est une mise en demeure inattaquable : le courrier du 27 mars 2024 mentionnait précisément les deux fermages restant dus au titre des années 2022 et 2023 (respectivement 1 590,89 euros et 1 680,45 euros) et reproduisait intégralement les dispositions de l’article L. 411-31, 1°, et la bailleresse produisait la preuve du dépôt du 27 mars 2024 du courrier du même jour, ainsi que l’avis de réception signé le 29 mars 2024 par la société preneuse. Montants exacts par échéance, reproduction intégrale du texte, preuve du dépôt et accusé signé : ce quadruple verrou a permis d’infirmer le jugement du tribunal paritaire de Montbéliard du 18 septembre 2025, qui avait débouté la commune au motif qu’aucun accusé de réception du courrier du 27 mars 2024 n’était produit devant les premiers juges. Le premier juge avait eu raison sur le principe — sans preuve de réception, pas de résiliation — et tort sur le fait, que l’appel a corrigé. Pour le bailleur, la leçon est simple : conserver le double exact de la lettre, la preuve de dépôt, l’accusé de réception signé et le décompte détaillé par échéance ; pour le preneur, vérifier chacun de ces éléments, car l’absence d’un seul suffit à faire échec à la demande.

II. Devant le tribunal paritaire : obtenir la résiliation ou sauver le bail

A. Côté bailleur : résiliation, expulsion, arriérés et indemnité d’occupation

Le juge compétent est désigné par la loi. Aux termes de l’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime, « Il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux relatives à l’application des titres Ier à VI et VIII du livre IV du présent code ». Le bailleur saisit donc le tribunal paritaire du lieu de situation des terres, par requête ou par assignation délivrée par commissaire de justice. La tentative de conciliation préalable devant le tribunal paritaire fait partie du parcours ordinaire : elle peut aboutir à un échéancier qui, s’il est respecté, éteint le motif de résiliation, ou à un procès-verbal de non-conciliation qui ouvre la phase juridictionnelle.

Sur le fond, la demande type comporte quatre volets : la résiliation du bail, l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, la condamnation au paiement de l’arriéré avec intérêts au taux légal à compter de chaque échéance, et la fixation d’une indemnité d’occupation pour la période entre la résiliation et la libération effective des lieux. L’arrêt de Besançon en donne le modèle : la cour a prononcé la résiliation du bail rural liant les parties, conclu le 15 novembre 2008 puis renouvelé le 23 septembre 2023, elle a ordonné la libération des trois parcelles et l’expulsion de la société preneuse ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, puis elle a fixé l’indemnité d’occupation à 150 euros par mois à compter de la signification de l’arrêt jusqu’à la libération effective des lieux. S’y ajoutent la condamnation au fermage 2025 (1 775,77 euros), 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Deux précisions structurent la demande. D’abord, aucune clause résolutoire n’est nécessaire : la cour de Besançon relève aucune clause résolutoire ne figurant au contrat liant les parties et prononce néanmoins la résiliation, car celle-ci résulte de la loi, non du contrat. Le bailleur n’a donc pas à démontrer l’existence d’une clause de résiliation de plein droit ; il doit démontrer les deux impayés, la mise en demeure régulière et la persistance à l’expiration des trois mois. Ensuite, l’indemnité d’occupation n’est pas un second fermage : c’est une dette indemnitaire due par l’occupant sans droit ni titre à compter de la résiliation, dont le montant est fixé par le juge en fonction des circonstances. Les 150 euros mensuels retenus à Besançon pour 11 hectares illustrent une fixation modérée, liée à la nature des terres et à la qualité de commune bailleresse ; dans d’autres dossiers, le juge s’aligne sur le montant du fermage annuel proratisé ou sur la valeur locative. Le bailleur a intérêt à chiffrer sa demande et à la justifier, plutôt que de laisser le juge statuer sans repère.

Le dossier probatoire du bailleur se prépare bien avant l’audience. Pièces indispensables : le bail initial et ses renouvellements, qui établissent le montant du fermage, son échéance (à Besançon, 11 novembre de chaque année en une seule fois) et l’absence de clause particulière ; le décompte détaillé de la créance, échéance par échéance, déduction faite des règlements partiels, avec les justificatifs bancaires des rejets éventuels ; la mise en demeure avec la preuve de son envoi et de sa réception, et la reproduction intégrale du texte légal ; les relances et échanges antérieurs, qui établissent la persistance ; enfin, tout élément écartant la force majeure, comme l’encaissement des aides ou la poursuite de l’exploitation. L’arrêt de Caen montre l’importance du décompte certifié : c’est le décompte détaillé arrêté au 8 avril 2025 par notaire, croisé avec les avis de taxes foncières et les dégrèvements pour pertes de récoltes, qui a emporté la condamnation à 8 640,73 euros avec intérêts. Un décompte approximatif ou globalisé expose le bailleur à une réduction de sa créance, voire à un sursis à statuer pour complément d’information.

Pour les terres situées en Île-de-France, le schéma est identique mais le cadre local mérite attention. La compétence appartient au tribunal paritaire dans le ressort duquel se trouvent les parcelles : pour des terres de grande culture en Seine-et-Marne, de maraîchage dans les Yvelines ou de prairies dans le Val-d’Oise, c’est le tribunal paritaire du tribunal judiciaire correspondant qui est saisi, et non une juridiction parisienne centralisée. Le montant du fermage applicable se vérifie dans l’arrêté préfectoral annuel du département de situation, qui fixe les minima et les maxima par catégorie de terres : le bailleur francilien joint cet arrêté à son décompte pour établir que les sommes réclamées correspondent au fermage légalement exigible. Les délais de la procédure de conciliation puis de jugement varient selon les ressorts, et la libération des lieux en zone tendue peut soulever des difficultés d’exécution que l’indemnité d’occupation a précisément vocation à compenser. Ces spécificités ne changent pas le droit applicable, mais elles commandent la préparation : identifier le bon tribunal, viser le bon arrêté préfectoral et chiffrer l’indemnité d’occupation au regard des valeurs locales.

B. Côté preneur : les défenses qui peuvent sauver le bail

Le preneur assigné en résiliation n’est pas désarmé, et les mêmes arrêts qui sévissent contre les mauvais payeurs dessinent sa feuille de route. La première défense, la plus efficace, est le paiement : réglée intégralement dans le délai de trois mois suivant une mise en demeure régulière, la dette éteint le motif, car la loi exige des défauts « ayant persisté à l’expiration » de ce délai. Le paiement doit être réel et définitif — un chèque provisionné et encaissé, un virement crédité — et non apparent : les chèques rejetés pour défaut de provision de l’affaire de Besançon en sont la démonstration. Le preneur qui ne peut payer la totalité a intérêt à verser ce qu’il peut et à solliciter par écrit un échéancier avant l’expiration du délai, puis à s’en prévaloir devant le juge de la conciliation. Un échéancier respecté peut convaincre le tribunal de suspendre son prononcé ou d’accorder des délais de grâce ; un échéancier proposé après l’assignation reste un argument d’équité, mais il ne fait plus disparaître le motif constitué au jour de la demande.

La deuxième défense porte sur la régularité de la mise en demeure, et c’est celle qui fait tomber le plus de procédures. Le preneur vérifie, dans l’ordre : la preuve de l’envoi et de la réception (pas d’accusé signé, pas de résiliation, comme l’avait jugé le tribunal paritaire de Montbéliard avant que l’appel ne corrige le fait) ; la reproduction intégrale du texte légal (tout résumé ou extrait partiel entraîne la nullité, comme l’a jugé la Cour de cassation le 13 septembre 2018) ; l’identification précise des deux échéances réclamées avec leurs montants et leurs dates d’exigibilité (une mise en demeure globale, sans ventilation, est vulnérable) ; l’antériorité de l’échéance par rapport à la mise en demeure (on ne met pas en demeure de payer un fermage non encore échu) ; l’expiration effective du délai de trois mois avant la saisine du tribunal. Chacun de ces contrôles correspond à une condition légale, et l’échec du bailleur sur l’un d’entre eux suffit : la résiliation pour défaut de paiement est une procédure à maillons, dont la rupture d’un seul fait tomber l’ensemble.

La troisième défense tient à la force majeure et aux raisons sérieuses et légitimes. Le preneur qui a subi un sinistre climatique majeur, une épizootie, une hospitalisation prolongée ou une défaillance avérée des circuits de paiement des aides doit le démontrer par des pièces contemporaines des échéances impayées : arrêtés de catastrophe naturelle, constats d’expert, certificats médicaux, relevés bancaires montrant l’absence de trésorerie, attestations de la mutualité sociale agricole. Le juge apprécie strictement le lien entre l’événement invoqué et l’impossibilité de payer : des difficultés économiques générales, une baisse des cours ou un différend commercial avec un tiers ne suffisent pas, comme l’a montré l’arrêt de Caen face au moyen tiré des promesses de baux non tenues. Le preneur qui exploite en société doit en outre établir que la difficulté affecte la société preneuse elle-même, et non seulement l’un de ses associés.

La quatrième défense est comptable : contester le décompte. Le fermage exigible n’est pas toujours celui que le bailleur réclame. Le preneur contrôle le montant au regard du bail et de l’arrêté préfectoral annuel applicable, l’imputation des paiements partiels déjà versés, les taxes foncières réellement dues selon les clauses du bail, les dégrèvements pour pertes de récoltes qui doivent venir en déduction, et les intérêts calculés à compter de chaque échéance. L’arrêt de Caen, où la cour a elle-même corrigé le chiffrage de première instance pour le porter à 8 640,73 euros après examen du décompte notarié, montre que le juge entre dans le détail : un écart de quelques centaines d’euros peut ne pas sauver le bail, mais il réduit la condamnation, et une erreur substantielle du bailleur sur le quantum jette le doute sur l’existence même des deux défauts. Le preneur produit son propre décompte, relevé bancaire à l’appui, et demande au tribunal de le comparer ligne à ligne avec celui du bailleur.

Enfin, le preneur anticipe l’après-jugement. Si la résiliation est prononcée, il doit se préparer à libérer les parcelles et à négocier les conditions matérielles de son départ : date effective de libération en fin d’année culturale pour limiter les pertes de récolte sur pied, sort des améliorations apportées au fonds qui peut ouvrir droit à indemnité dans les conditions légales, transfert des droits à paiement et des engagements agro-environnementaux, et restitution des lieux en bon état d’entretien cultural. S’il obtient le rejet de la demande, il veille à solder immédiatement tout reliquat et à sécuriser la suite du bail : le bailleur débouté pour vice de forme peut régulariser et recommencer, et le refus de renouvellement fondé sur les mêmes motifs reste une menace à l’échéance. Dans les deux cas, la reprise du paiement régulier et documenté est la meilleure protection : le contentieux de l’impayé se gagne d’abord par la preuve, et la preuve du paiement est le reçu.

En définitive, le défaut de paiement du fermage n’est ni une fatalité pour le bailleur ni une formalité pour le preneur. La loi offre au bailleur une voie de résiliation effective, à condition d’en respecter chaque étape : deux échéances impayées, une mise en demeure postérieure à l’échéance reproduisant intégralement le texte à peine de nullité, notifiée de façon à en prouver la réception, puis trois mois d’attente avant de saisir le tribunal paritaire du lieu de situation des terres. Les décisions de 2025 et 2026 confirment que le juge sanctionne les impayés établis — résiliation, expulsion, arriérés au centime près et indemnité d’occupation — avec la même fermeté qu’il sanctionne les mises en demeure boiteuses — nullité du commandement approximatif, inefficacité du pli non retiré, rejet de la demande sans preuve de réception. Bailleur ou preneur, la règle d’or est commune : écrire, chiffrer, prouver, et ne jamais laisser un recommandé dormir à la Poste.