En octobre 2026, le chauffage collectif se rallume dans les immeubles parisiens et les factures d’énergie repartent à la hausse. Pour les locataires d’un logement mal isolé, la mauvaise surprise est double : un appartement froid malgré des radiateurs poussés au maximum, et des charges qui explosent. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique ne peuvent plus être proposés à la location, comme l’a rappelé la direction de l’information légale et administrative dans son actualité du 3 janvier 2025 sur la fin de la mise en location des passoires thermiques les moins bien isolées. Pourtant, des milliers de baux en cours à Paris portent encore sur des passoires thermiques, et des annonces continuent de circuler pour des biens très énergivores. Que vous soyez locataire d’un logement classé F ou G dans la capitale, propriétaire bailleur inquiet de la conformité de votre bien, ou acheteur qui découvre après la vente que le DPE était flatteur, cet article vous donne la méthode complète : lire votre DPE, vérifier ce que le bail aurait dû contenir, exiger par écrit la mise en conformité, obtenir une baisse de loyer ou des dommages-intérêts devant le juge parisien, et contester un DPE erroné contre le vendeur et le diagnostiqueur. Chaque étape est adossée aux textes en vigueur et à la jurisprudence de la Cour de cassation, avec les pièces à réunir et les délais à respecter.
I. Logement classé G interdit à la location : comprendre votre DPE et vos droits de locataire
A. DPE, classes A à G et interdiction des logements G : ce que votre bail aurait dû contenir
Le diagnostic de performance énergétique est le document qui mesure la voracité énergétique de votre logement. La loi le définit ainsi : « Le diagnostic de performance énergétique d’un bâtiment ou d’une partie de bâtiment est un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment et une classification en fonction de valeurs de référence permettant de comparer et évaluer sa performance énergétique et sa performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre ». Concrètement, le diagnostiqueur estime votre consommation en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, ainsi que vos émissions en kilogrammes de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, puis il range le logement dans une classe. L’échelle légale est fixée par le législateur : les bâtiments d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, de la classe A « extrêmement performants » jusqu’à la classe G « extrêmement peu performants », en passant par les classes B, C, D, E et F. Un logement classé G est donc, au sens de la loi, un logement extrêmement peu performant, tant pour la consommation que pour les émissions de gaz à effet de serre.
Ce classement n’est pas une simple information commerciale : il conditionne le droit de louer. L’interdiction de proposer à la location les logements les plus énergivores est entrée en vigueur pour la classe G le 1er janvier 2025, et le calendrier se durcit ensuite par paliers. L’horizon est posé par le code de la construction et de l’habitation : « A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1 ». Autrement dit, l’exigence minimale remonte progressivement, et un bailleur parisien qui loue aujourd’hui un F ou un G doit anticiper des travaux, faute de quoi le bien sortira du marché locatif. Le même article ajoute que l’obligation de performance est mentionnée dans les publicités et dans les baux lorsque le bien n’est pas conforme, ce qui donne au candidat locataire un premier point de contrôle avant même de signer.
Côté bail, deux règles protègent le locataire dès la signature. D’abord, la transparence à l’annonce : « Lorsque l’immeuble est offert à la vente ou à la location, le propriétaire tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire ». Si l’agence ou le bailleur refuse de vous montrer le DPE avant la visite ou avant la signature, ce refus est déjà un signal d’alerte. Ensuite, l’annexion au contrat : « En cas de location de tout ou partie d’un bâtiment, le diagnostic de performance énergétique prévu par l’article L. 126-26 est joint au contrat de location lors de sa conclusion, à l’exception des contrats de bail rural et des contrats de location saisonnière ». Vérifiez donc votre bail : le DPE doit y figurer en annexe, avec sa classe énergie et sa classe climat, sa date de réalisation et sa durée de validité. Un DPE manquant, périmé ou remplacé par une simple mention manuscrite de la classe constitue une première irrégularité à faire constater par écrit. Notez aussi la limite posée par ce même article : « Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique, qui n’ont qu’une valeur informative ». Les préconisations de travaux du diagnostiqueur ne sont donc pas, à elles seules, un programme opposable au bailleur ; en revanche, la classe elle-même, l’obligation de décence et l’interdiction de louer un G le sont, et c’est sur ces fondements qu’il faut construire la réclamation.
En pratique parisienne, commencez par trois vérifications simples. Premièrement, retrouvez la classe exacte et la date du DPE annexé à votre bail, puis contrôlez sa validité : les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 selon l’ancienne méthode non opposable ne sont plus valables, et un DPE de plus de dix ans doit être refait. Deuxièmement, comparez la surface, le mode de chauffage et les fenêtres décrits dans le DPE avec la réalité de votre appartement : un chauffage individuel au gaz décrit comme collectif électrique, ou des simples vitrages décrits comme double vitrage, annoncent un DPE de complaisance. Troisièmement, conservez l’annonce d’origine avec la mention de la classe : si l’annonce affichait E et que le bail annexe un G, ou si l’annonce ne mentionnait aucune classe, vous tenez un élément de preuve d’un manquement à l’information. Ces trois pièces, le bail avec son annexe, l’annonce et vos factures d’énergie sur douze mois, forment le socle de tout recours.
B. Locataire d’une passoire thermique à Paris : exiger les travaux, la baisse du loyer et la réparation
Un locataire logé dans un G ne dispose pas seulement d’un motif de mécontentement : il dispose d’un plan d’action en trois temps, amiable, administratif et judiciaire, qui commence toujours par la même démarche, la mise en demeure écrite. Adressez au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, un courrier qui rappelle la classe du logement, joint le DPE, décrit les désordres constatés pendant la période de chauffe, factures à l’appui, températures relevées, humidité et moisissures éventuelles, et demande expressément la réalisation des travaux de mise en conformité dans un délai précis, par exemple deux mois. Ce courrier n’est pas une formalité : il conditionne la suite, car le juge vérifiera que le bailleur a été informé et mis en mesure d’agir avant toute sanction. Conservez-en une copie avec l’accusé de réception, ainsi que toutes les relances.
Si le bailleur ne répond pas ou refuse, le deuxième temps consiste à faire exécuter ou à faire constater. Le droit commun des obligations permet au créancier d’une obligation inexécutée de prendre l’initiative après mise en demeure : « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation », et « Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin ». En matière locative, ce mécanisme reste encadré par le juge, et il ne s’applique qu’aux travaux qui incombent au bailleur au titre de la délivrance d’un logement décent et de l’entretien, jamais aux aménagements purement confortables ni aux travaux d’amélioration énergétique lourde décidés seul par le locataire. Concrètement, le remplacement à l’identique d’une chaudière hors service, la réparation d’une ventilation défaillante ou le colmatage de défauts d’étanchéité manifestes peuvent entrer dans ce cadre, à condition d’avoir fait établir des devis, d’avoir averti le bailleur du coût et d’agir à un coût raisonnable. Pour les rénovations lourdes, isolation par l’extérieur, changement de système de chauffage, réfection complète des menuiseries, la voie correcte est la demande judiciaire d’exécution sous astreinte, pas l’exécution sauvage suivie d’une facture.
Le troisième temps est le recours au juge, qui peut ordonner les travaux, réduire le loyer et indemniser le préjudice de jouissance. Devant le tribunal judiciaire de Paris, le locataire d’une passoire demande typically trois choses : l’injonction de réaliser les travaux de mise en décence énergétique sous astreinte par jour de retard, la diminution du loyer pour la période pendant laquelle le logement n’était pas décent, et des dommages-intérêts pour le trouble de jouissance, factures d’énergie excessives, inconfort thermique, humidité, impossibilité d’occuper certaines pièces en hiver. Le dossier gagnant repose sur des preuves objectives : le DPE et le bail, la mise en demeure et son accusé, douze mois de factures d’énergie comparées aux estimations du DPE, un constat de commissaire de justice établi en période de chauffe avec relevés de température et photographies, les échanges avec le bailleur et, si possible, les signalements adressés à la Ville de Paris. Les relevés effectués en octobre et en hiver pèsent plus lourd que des attestations rédigées au printemps, car ils montrent le logement dans ses conditions réelles d’usage. Demandez au constat de relever les températures pièce par pièce, l’état des menuiseries, la présence d’humidité et le fonctionnement du chauffage et de la ventilation.
Deux erreurs fréquentes doivent être évitées. La première consiste à cesser de payer le loyer pour faire pression : le locataire qui suspend seul ses paiements s’expose à un commandement de payer, à la résiliation du bail et à une procédure d’expulsion, alors même que son logement est indécent. La consignation du loyer n’est possible que sur autorisation judiciaire, jamais d’initiative. La seconde erreur consiste à assigner sans avoir chiffré : une demande de baisse de loyer ou de dommages-intérêts non étayée par des factures et des relevés se solde par des sommes symboliques. Chiffrez chaque poste, mois par mois : surcoût d’énergie par rapport à un logement correctement classé, décote de jouissance en pourcentage du loyer pour les pièces inutilisables, frais de chauffage d’appoint, frais de constat et de procédure. À Paris, où les loyers atteignent des niveaux élevés, une décote de jouissance même modérée en pourcentage représente sur deux ou trois ans des montants significatifs, à condition d’être documentée.
Du côté du bailleur parisien, l’inaction coûte désormais plus cher que les travaux. Outre le risque de condamnation aux travaux sous astreinte et aux dommages-intérêts, le bailleur d’un G s’expose à l’impossibilité de relouer en cas de départ du locataire, à la vacance prolongée et à la décote du bien à la revente. La stratégie rationnelle consiste à faire réaliser un audit énergétique par un professionnel indépendant, à chiffrer un programme de travaux rentables, pompes à chaleur, isolation des combles et des murs, ventilation, menuiseries, puis à solliciter les aides disponibles et à planifier les travaux entre deux locations. Le bailleur qui engage ce programme de bonne foi, en informe le locataire par écrit et obtient des devis datés, se présente devant le juge dans une posture nettement plus favorable que celui qui ignore les mises en demeure.
II. DPE faux, vente et pratique parisienne : contester le diagnostic et obtenir réparation
A. DPE erroné après un achat : contester contre le vendeur et le diagnostiqueur
Le contentieux du DPE ne concerne pas que les locataires. À Paris, où un écart d’une ou deux classes modifie le prix de plusieurs dizaines de milliers d’euros, l’acheteur qui découvre que son appartement annoncé D est en réalité F ou G dispose de deux adversaires potentiels, le vendeur et le diagnostiqueur, et de deux fondements distincts qu’il faut articuler sans les confondre. Le premier fondement vise le vendeur sur le terrain des vices cachés. Le code civil pose le principe : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». Une erreur de DPE ne constitue pas à elle seule un vice caché de l’immeuble, mais elle révèle souvent le vice sous-jacent : isolation inexistante, système de chauffage obsolète, infiltrations masquant une déperdition massive. Lorsque l’expertise démontre que la performance réelle est très inférieure à celle annoncée et que le bien nécessite des travaux considérables pour atteindre un usage normal, l’action en garantie prend corps. Le délai est strict : « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». Faites donc dater la découverte, rapport d’un nouveau diagnostiqueur, audit énergétique, premières factures d’hiver, expertise amiable, et assignez dans ce délai de deux ans, sans attendre la fin d’une négociation qui n’aboutit pas.
Le second fondement vise le diagnostiqueur, et la jurisprudence de la Cour de cassation en dessine précisément les limites. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 21 novembre 2019, pourvoi numéro 18-23.251, des acquéreurs se plaignaient d’un DPE erroné et réclamaient au diagnostiqueur le coût de l’isolation nécessaire pour atteindre la performance annoncée. La Cour a rappelé que « le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative », dans le régime alors applicable, puis elle a approuvé la cour d’appel d’avoir jugé que « le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente ». Deux enseignements pratiques pour un dossier parisien d’octobre 2026. D’abord, contre le diagnostiqueur, chiffrez une perte de chance de négocier le prix, en démontrant par des exemples de ventes comparables du même arrondissement que le bien classé G se vend moins cher que le même bien classé D, plutôt que de réclamer automatiquement l’intégralité des travaux. Ensuite, conservez l’action en remboursement des travaux pour le vendeur au titre des vices cachés, lorsque les conditions en sont réunies, car les deux actions se complètent au lieu de se concurrencer.
Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable, ce qui renforce la position de l’acquéreur trompé par rapport à l’époque de cet arrêt, sans effacer la distinction entre le prix trop payé et le coût des travaux. Pour verrouiller un recours, la méthode reste la même : faites établir rapidement un contre-diagnostic par un professionnel indépendant, sans lien avec le vendeur, car la loi exige des garanties d’indépendance. Le code l’impose en ces termes : « Les documents prévus aux 1° à 4°, 6° et 7° du I de l’article L. 271-4 ainsi qu’à l’article L. 126-26 sont établis par une personne présentant des garanties de compétence et disposant d’une organisation et de moyens appropriés », et « Cette personne est tenue de souscrire une assurance permettant de couvrir les conséquences d’un engagement de sa responsabilité en raison de ses interventions ». Identifiez l’assurance du diagnostiqueur initial dès la mise en demeure, car c’est elle qui indemnisera en cas de faute avérée. Réunissez le dossier de diagnostic technique annexé à la promesse ou à l’acte, le contre-diagnostic avec photos et relevés, les factures d’énergie, et, si le vendeur avait réalisé des travaux cosmétiques avant la vente, tout élément montrant qu’ils masquaient la réalité, doublage placo sans isolant, chaudière d’appoint dissimulée, bouches de ventilation obstruées. Lorsque l’erreur de DPE s’accompagne d’un vice caché avéré de l’immeuble, l’action pour vice caché immobilier peut être engagée contre le vendeur dans le délai légal, en complément du recours contre le diagnostiqueur. Les lecteurs qui envisagent à l’inverse d’acheter une passoire en connaissance de cause liront avec profit notre dossier sur l’achat d’une passoire thermique, le DPE opposable et les recours quand le DPE est faux (acheter une passoire thermique : DPE opposable et recours si le DPE est faux), qui détaille la vérification du bien avant de signer.
B. Paris et Île-de-France : juridiction compétente, pièces à réunir, délais et calendrier des travaux
À Paris, le contentieux des passoires thermiques se joue devant le tribunal judiciaire de Paris pour les demandes d’exécution de travaux, de baisse de loyer et de dommages-intérêts entre bailleur et locataire, et devant ce même tribunal pour les actions en vice caché et en responsabilité du diagnostiqueur après une vente. La procédure accélère lorsque l’hiver approche : le référé permet d’obtenir rapidement une expertise judiciaire ou des mesures provisoires quand l’urgence est caractérisée, par exemple un logement sans chauffage efficace en octobre avec un enfant en bas âge ou une personne âgée, tandis que le fond tranche l’indemnisation définitive et l’injonction de travaux sous astreinte. Avant d’assigner, le passage par la conciliation ou par la commission départementale de conciliation de Paris, instance paritaire, reste utile : un avis de la commission qui constate l’indécence énergétique pèse dans la négociation et, en cas d’échec, éclaire le juge. Pour les baux situés en petite et grande couronne, la commission du département de l’immeuble est compétente, et les mêmes règles de fond s’appliquent, avec des loyers de référence et des délais d’audience variables selon les tribunaux.
Le dossier parisien type tient en dix pièces. Premièrement, le bail et son annexe DPE. Deuxièmement, l’annonce d’origine avec la classe affichée. Troisièmement, la mise en demeure recommandée et son accusé de réception, avec les relances. Quatrièmement, douze mois de factures d’énergie et, si possible, les décomptes de charges de chauffage collectif. Cinquièmement, un constat de commissaire de justice en période de chauffe, avec températures pièce par pièce, photographies d’humidité et relevés des équipements. Sixièmement, un contre-diagnostic ou un audit énergétique indépendant en cas de DPE suspect. Septièmement, les devis de travaux et les échanges avec le bailleur sur leur programmation. Huitièmement, les justificatifs du préjudice, frais de chauffage d’appoint, nuits d’hôtel lors d’une panne, attestations de proches sur l’inconfort. Neuvièmement, les signalements éventuels à la Ville de Paris ou à l’agence départementale d’information sur le logement. Dixièmement, pour un acheteur, la promesse et l’acte avec le dossier de diagnostic technique, le rapport du nouveau diagnostiqueur et l’attestation de son assurance. Un dossier complet déposé dès l’automne permet d’obtenir une expertise pendant l’hiver, au moment où les désordres sont mesurables, plutôt qu’un report au printemps suivant.
Côté délais, trois horloges tournent en parallèle. L’action en vice caché après un achat se prescrit par deux ans à compter de la découverte du vice, comme rappelé plus haut. L’action contre le diagnostiqueur se prescrit par cinq ans à compter de la manifestation du dommage, avec un point de départ discuté que la prudence commande de fixer au plus tôt, dès le contre-diagnostic. En cours de bail, la prescription quinquennale s’applique aux arriérés et aux restitutions, ce qui impose de réclamer chaque année les sommes dues plutôt que d’attendre la fin d’un bail de six ou neuf ans. Sur le calendrier des travaux, le bailleur parisien raisonne en fenêtres : audit à l’automne, devis et assemblée générale de copropriété en hiver pour les parties communes, travaux au printemps et à l’été entre deux locations ou en logement occupé avec l’accord écrit du locataire, nouveau DPE avant la remise en location. Pour les copropriétés, le vote des travaux d’isolation ou de changement de chauffage collectif exige d’anticiper l’ordre du jour de l’assemblée générale, les devis comparés et le plan de financement, faute de quoi un an est perdu. Le syndic qui tarde à inscrire la question à l’ordre du jour malgré des demandes répétées engage sa propre responsabilité, et le copropriétaire bailleur doit le mettre en demeure par écrit pour s’en prévaloir ensuite.
Conclusion
En octobre 2026, face à un logement classé G à Paris, le réflexe efficace n’est ni de subir les factures ni de cesser de payer le loyer, mais de transformer la classe du DPE en levier juridique. Vérifiez le DPE annexé au bail, comparez-le à la réalité du logement et à l’annonce d’origine, adressez une mise en demeure chiffrée avec vos factures, faites constater en période de chauffe, puis demandez au juge les travaux sous astreinte, la baisse du loyer et l’indemnisation du trouble de jouissance. Acheteur trompé par un DPE flatteur, faites établir un contre-diagnostic indépendant, datez la découverte du vice, agissez dans les deux ans contre le vendeur et chiffrez contre le diagnostiqueur la perte de chance de négocier le prix, conformément à la jurisprudence de la Cour de cassation. Bailleur, anticipez le calendrier qui se resserre jusqu’en 2028 et programmez l’audit puis les travaux avant la vacance, car un bien conforme se reloue vite à Paris tandis qu’une passoire s’y vide et s’y décote. Dans tous les cas, les écrits font gagner les procès d’énergie : un recommandé précis aujourd’hui vaut mieux qu’une expertise incertaine demain.