Vous venez de recevoir un courrier de la mairie : votre demande de permis de construire ne peut pas aboutir en l’état parce que le terrain serait pollué, ou parce qu’il figure dans un secteur d’information sur les sols. Parfois le service instructeur ne refuse pas frontalement : il déclare le dossier incomplet et réclame une attestation établie par un bureau d’études certifié. Parfois il refuse le projet au nom de la salubrité ou de la sécurité publique. Dans les deux cas, le terrain, la décision et sa date, le document d’urbanisme applicable et votre qualité de demandeur conditionnent toute la suite. Cet article explique comment vérifier si votre parcelle est réellement concernée, quelle étude fournir, qui paie la dépollution et comment contester un refus en 2026.
I. Comprendre pourquoi la mairie bloque votre projet quand le sol est suspect
A. Votre terrain est-il vraiment dans un secteur d’information sur les sols ?
Le secteur d’information sur les sols, couramment appelé SIS, est un zonage d’information créé par l’État. Aux termes de l’article L. 125-6 du code de l’environnement, dans sa version en vigueur vérifiée le 3 octobre 2026, « L’Etat élabore, au regard des informations dont il dispose, des secteurs d’information sur les sols qui comprennent les terrains où la connaissance de la pollution des sols justifie, notamment en cas de changement d’usage » (article L. 125-6 du code de l’environnement, en vigueur), la loi visant « la réalisation d’études de sols et de mesures de gestion de la pollution pour préserver la sécurité, la santé ou la salubrité publiques et l’environnement » (texte officiel en vigueur). Le SIS ne déclare pas votre terrain inconstructible : il signale que la pollution connue justifie des études et des mesures de gestion avant tout changement d’usage.
La création du SIS suit une procédure précise. Le représentant de l’État dans le département recueille l’avis des maires des communes concernées et, le cas échéant, celui des présidents des établissements publics de coopération intercommunale compétents en matière d’urbanisme, il informe les propriétaires des terrains concernés, puis il arrête les secteurs. Ce point compte pour votre défense : un SIS arrêté sans information du propriétaire ou sans consultation de la commune peut être discuté devant le juge administratif, et la date de l’arrêté préfectoral détermine le régime applicable à votre demande de permis. Vérifiez donc l’arrêté lui-même, pas seulement la pastille affichée sur une carte en ligne.
Une fois créés, « Les secteurs d’information sur les sols sont indiqués sur un ou plusieurs documents graphiques et annexés au plan local d’urbanisme ou au document d’urbanisme en tenant lieu ou à la carte communale » (même article). Concrètement, le SIS fait partie des annexes du PLU : le service instructeur qui examine votre permis le voit, et vous pouvez le voir aussi en consultant le dossier de PLU de la commune. Le portail national Géorisques, alimenté notamment par le BRGM, permet également de vérifier en ligne si une parcelle figure dans un SIS. Croisez toujours les deux sources : la carte en ligne et l’annexe du PLU opposable à la date de votre demande.
L’article L. 125-6 ajoute que l’État publie une carte des anciens sites industriels et activités de services, et que le certificat d’urbanisme prévu à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme « indique si le terrain est situé sur un site répertorié sur cette carte ou sur un ancien site industriel ou de service dont le service instructeur du certificat d’urbanisme a connaissance » (article L. 125-6 du code de l’environnement, en vigueur). Avant d’acheter ou de déposer un permis, demandez un certificat d’urbanisme : sa lecture vous apprend si l’administration connaît un passé industriel du terrain. Un certificat muet sur ce point alors que le service connaissait l’historique du site constitue une pièce utile en cas de litige ultérieur sur l’information reçue.
Surtout, l’absence de SIS ne signifie pas l’absence de pollution, et la présence d’une pollution ne suffit pas à faire annuler un permis. La cour administrative d’appel de Nancy l’a rappelé le 21 mai 2026 dans une affaire où un voisin demandait l’annulation d’un permis de construire neuf logements : « la commune de Laval-sur-Vologne n’est pas concernée par un secteur d’information sur les sols », de sorte que le moyen tiré de la méconnaissance des règles propres aux SIS « doit donc être écarté » (CAA Nancy, 21 mai 2026, n° 25NC01787). Dans cette même affaire, le terrain se trouvait pourtant à proximité d’une usine de papeterie incendiée en 2021 et une première expertise avait relevé des dioxines, des furannes et d’autres polluants. La cour a néanmoins rejeté le recours parce qu’une analyse plus récente montrait des teneurs inférieures au seuil retenu et que le maire n’avait dès lors commis « aucune erreur manifeste d’appréciation » au regard de la salubrité publique. Retenez la méthode du juge : il vérifie le zonage applicable, puis il examine les mesures et les seuils, sans présumer ni la pollution ni son danger. Le dossier national Géorisques formule la même mise en garde : la localisation dans un SIS ne préjuge d’aucun danger pour la sécurité, la santé ou l’environnement, car le risque lié à la pollution des sols s’apprécie par rapport à l’usage futur du terrain, selon un principe de prévention (dossier officiel Géorisques).
B. Étude des sols et attestation : ce que la mairie peut exiger dans le dossier de permis
Quand le terrain se trouve dans un SIS, la loi impose une étude des sols et son intégration dans la conception du projet. L’article L. 556-2 du code de l’environnement, en vigueur depuis le 27 mars 2014, dispose : « Les projets de construction ou de lotissement prévus dans un secteur d’information sur les sols tel que prévu à l’article L. 125-6 font l’objet d’une étude des sols afin d’établir les mesures de gestion de la pollution à mettre en œuvre pour assurer la compatibilité entre l’usage futur et l’état des sols. » (texte officiel en vigueur). L’étude ne décrit pas seulement la pollution : elle définit les mesures de gestion qui rendent le projet compatible avec l’état des sols, par exemple le confinement, l’excavation des terres, les restrictions d’usage des jardins potagers ou les fondations adaptées.
Pour les projets soumis à permis de construire ou d’aménager, le maître d’ouvrage « fournit dans le dossier de demande de permis une attestation garantissant la réalisation de cette étude des sols et de sa prise en compte dans la conception du projet de construction ou de lotissement. Cette attestation doit être établie par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, conformément à une norme définie par arrêté du ministre chargé de l’environnement, ou équivalent » (même article). Deux précisions pratiques découlent de ce texte. D’abord, l’attestation n’est pas une simple note du vendeur ou de l’architecte : elle doit émaner d’un bureau certifié ou équivalent, et suivre le modèle réglementaire. Ensuite, le texte prévoit deux dispenses : l’attestation n’est pas requise pour le permis d’aménager déposé par une personne pouvant bénéficier de l’expropriation pour cause d’utilité publique quand l’opération a fait l’objet d’une déclaration d’utilité publique, ni pour le permis de construire situé dans le périmètre d’un lotissement déjà autorisé dont la demande comportait une telle attestation. Vérifiez si vous entrez dans l’une de ces dispenses avant de commander une étude complète.
Un second régime s’applique aux terrains ayant accueilli une installation classée mise à l’arrêt définitif, même hors SIS. L’article L. 556-1 du code de l’environnement, dans sa version applicable vérifiée le 3 octobre 2026, prévoit que « le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage doit définir des mesures de gestion de la pollution des sols et les mettre en œuvre afin d’assurer la compatibilité entre l’état des sols et la protection de la sécurité, de la santé ou de la salubrité publiques, l’agriculture et l’environnement au regard du nouvel usage projeté » (texte officiel en vigueur). Le même article ajoute : « Le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage fait attester de cette prise en compte par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, conformément à une norme définie par arrêté du ministre chargé de l’environnement, ou équivalent. » Et il précise : « Le cas échéant, cette attestation est jointe au dossier de demande de permis de construire ou d’aménager. » Si vous transformez une friche industrielle en logements, c’est ce régime qui s’applique, avec une règle sévère : quand le maître d’ouvrage ne dispose pas d’éléments montrant que l’installation a été régulièrement réhabilitée, les obligations de mesures de gestion s’appliquent de plein droit. Ne supposez jamais que l’ancien exploitant a tout remis en état : exigez les pièces de la réhabilitation ou faites établir l’étude.
Le code de l’urbanisme tire les conséquences de ces deux régimes au stade du dossier. L’article R. 431-16, dans sa version applicable vérifiée le 3 octobre 2026, énumère les pièces qui s’ajoutent au dossier de permis « selon les cas » : au point n), pour le cas de l’article L. 556-1 : « un document établi par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, attestant que les mesures de gestion de la pollution au regard du nouvel usage du terrain projeté ont été prises en compte dans la conception du projet » (article R. 431-16 du code de l’urbanisme, en vigueur), et au point o), pour le projet situé en SIS : « une attestation établie par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou équivalent, garantissant la réalisation d’une étude de sols et sa prise en compte dans la conception du projet de construction » (article R. 431-16 du code de l’urbanisme, en vigueur). le dossier national Géorisques l’exprime en termes d’octroi du permis : pour un terrain situé sur un SIS ou sur un ancien site industriel, réhabilité ou à l’état de réhabilitation inconnu avec un dernier exploitant inconnu ou disparu, la demande doit contenir une attestation délivrée par un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués ou équivalent (dossier officiel Géorisques sur les sites et sols pollués). Sans cette pièce, le service instructeur ne peut pas délivrer l’autorisation : conservez la demande de pièces et répondez par une attestation conforme plutôt que par des analyses partielles.
Quand l’étude révèle une pollution incompatible avec le projet tel que conçu, la mairie peut refuser ou imposer des prescriptions sur le fondement de l’article R. 111-2 du code de l’urbanisme : « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales s’il est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique du fait de sa situation, de ses caractéristiques, de son importance ou de son implantation à proximité d’autres installations. » (texte officiel en vigueur). Ce fondement couvre la pollution des sols comme les autres risques : un projet de logements avec jardins potagers sur des terres chargées en polluants persistants, ou une crèche sur une ancienne friche sans mesures de gestion, entre dans son champ. Mais le refus doit être motivé par des éléments précis, et le juge ne contrôle qu’une erreur manifeste d’appréciation, comme le montre l’arrêt de Nancy du 21 mai 2026. Si vous envisagez de faire annuler un refus de permis de construire opposé pour un motif lié aux sols, commencez par faire expertiser les mesures et les seuils invoqués par la mairie avant de saisir le tribunal.
II. Construire malgré la pollution : étude, coûts et recours
A. Faire établir l’étude et l’attestation, puis régler la question des coûts
La première urgence consiste à commander l’étude des sols auprès d’un bureau d’études certifié dans le domaine des sites et sols pollués, ou présentant une équivalence reconnue. La certification n’est pas un label commercial : elle résulte d’un dispositif réglementaire dont le Conseil d’État a validé l’architecture le 17 juin 2024, en rejetant le recours dirigé contre l’arrêté interministériel du 9 février 2022 qui fixe les modalités de certification, les conditions d’accréditation des organismes certificateurs et les modèles d’attestation (CE, 6e ch., 17 juin 2024, n° 463488). Concrètement, exigez du bureau d’études qu’il justifie de sa certification en cours de validité et qu’il établisse l’attestation selon le modèle réglementaire : une attestation hors modèle ou signée par un prestataire non certifié expose le dossier à un nouvel avis d’incomplet, voire à un refus. Le Conseil d’État avait déjà, le 21 juillet 2021, annulé les décisions de l’AFNOR et l’arrêté du 19 décembre 2018 qui rendaient obligatoires les parties 1 et 5 de la norme NF X 31-620, en différant l’effet de l’annulation au 1er mars 2022 pour protéger les porteurs de projets et les bureaux d’études (CE, 21 juillet 2021, n° 428437). Cette histoire contentieuse explique pourquoi la norme applicable et sa date d’effet doivent être vérifiées à la date de votre attestation : une étude ancienne, établie selon un référentiel dépassé, peut être écartée par le service instructeur.
L’étude doit établir la compatibilité entre l’usage futur et l’état des sols, puis traduire cette compatibilité dans la conception du projet. Pour des logements, elle examine notamment les voies d’exposition : ingestion de sols de surface par les enfants, inhalation de poussières, consommation de légumes du potager. L’arrêt de la cour de Nancy du 21 mai 2026 illustre ce raisonnement : la première expertise relevait des dioxines, des furannes et d’autres polluants « susceptibles de présenter des risques pour les usagers du site par ingestion de sols de surface, inhalation de poussières ou ingestion de légumes du potager ou de bétail mis en pâturage », tandis que l’analyse d’octobre 2024 montrait des teneurs inférieures au seuil retenu, ce qui a conduit au rejet du recours (même arrêt). Faites donc réaliser des prélèvements représentatifs de l’usage projeté, à jour à la date de la décision, et demandez au bureau d’études de conclure explicitement sur chaque usage : bâtiment, espaces verts, potagers, aires de jeux. Une étude muette sur l’un de ces usages laisse la mairie libre de refuser sur ce point précis.
Vient ensuite la question des coûts, qui conditionne l’équilibre de l’opération. Le principe posé par l’article L. 556-1 est clair : c’est le maître d’ouvrage à l’initiative du changement d’usage qui définit et met en œuvre les mesures de gestion, en tenant compte « de l’efficacité des techniques de réhabilitation dans des conditions économiquement acceptables ainsi que du bilan des coûts, des inconvénients et avantages des mesures envisagées » (article L. 556-1 du code de l’environnement, en vigueur).
Si vous achetez une friche pour y construire des logements, le surcoût de dépollution lié à ce changement d’usage pèse en principe sur vous, non sur l’ancien exploitant, dès lors que celui-ci avait rempli son obligation de remise en état. La Cour de cassation l’a jugé le 29 juin 2022, dans un arrêt publié au Bulletin : quand le dernier exploitant a rempli son obligation de remise en état au regard de l’usage futur défini avec la commune, « le coût de dépollution supplémentaire résultant d’un changement d’usage par l’acquéreur est à la charge de ce dernier » (Cass., 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-17.502). Avant de signer, faites chiffrer ce surcoût par le bureau d’études et intégrez-le dans le prix d’achat : après la vente, il sera trop tard pour le faire supporter au vendeur ou à l’exploitant, sauf garantie contractuelle spécifique.
Le vendeur n’est pas pour autant déchargé de toute obligation. Le dossier national Géorisques rappelle la règle : en cas de vente ou de location d’un terrain situé en SIS, le vendeur ou le bailleur doit en informer l’acquéreur ou le locataire par écrit, et l’acte atteste de cette formalité (même dossier officiel). Et si cette information manque alors qu’une pollution rend le terrain impropre à sa destination : l’acquéreur ou le locataire dispose de deux ans à compter de la découverte de la pollution pour demander la résolution du contrat, une restitution partielle du prix ou une réduction du loyer, voire la réhabilitation du terrain aux frais du vendeur quand son coût n’est pas disproportionné au prix de vente (même dossier officiel). Conservez l’acte de vente, l’état des risques et l’ensemble des diagnostics remis : en cas de pollution découverte après l’achat, ces pièces déterminent si vous pouvez agir contre le vendeur. La Cour de cassation ajoute une balise utile pour l’action en garantie des vices cachés : « la connaissance du vice n’est pas conditionnée par la connaissance du coût des travaux nécessaires pour y remédier », de sorte que le délai de forclusion de l’article 1648 du code civil peut courir dès que la pollution est connue, même si le chiffrage de la dépollution n’est pas arrêté (Cass., 3e civ., 29 juin 2022, n° 21-17.502). N’attendez donc pas le devis définitif pour agir. Si la pollution était connue du vendeur et non déclarée, une action pour vice caché immobilier peut être envisagée dans les délais légaux, à côté des recours propres au SIS.
B. Contester le refus et sécuriser le projet, à Paris et en Île-de-France
Face à un refus fondé sur la pollution, la première voie reste le recours gracieux devant le maire, dans les deux mois de la notification, en joignant les pièces qui manquaient ou les analyses qui contredisent l’appréciation de la mairie. Un recours gracieux bien documenté — nouvelle attestation d’un bureau certifié, contre-expertise sur les seuils, adaptation du projet avec suppression des potagers ou confinement des terres — aboutit parfois au retrait du refus sans passer par le tribunal. Si le maire maintient sa décision, le recours contentieux devant le tribunal administratif doit être formé dans les deux mois de la décision initiale ou de la réponse au recours gracieux. Notifiez votre recours au titulaire du permis et à la mairie selon les règles de procédure applicables, et constituez un dossier complet de pi00e8ces : le juge statue au vu des pièces, et l’arrêt de Nancy montre qu’une analyse récente et des seuils documentés font pencher la balance.
Devant le tribunal, deux moyens dominent ce contentieux. Le premier discute l’appréciation de la salubrité et de la sécurité : le juge ne censure que l’erreur manifeste, de sorte qu’il faut démontrer que les mesures invoquées par la mairie reposent sur des données dépassées, des prélèvements non représentatifs ou des seuils inappliqués au bon usage. L’affaire jugée à Nancy en donne le mode d’emploi inversé : le voisin échouait parce que l’analyse d’octobre 2024, postérieure à l’arrêté mais décrivant la situation à sa date, montrait des teneurs sous le seuil, et parce que la fraude alléguée contre la commune et le bailleur social n’était établie par aucune pièce (CAA Nancy, 21 mai 2026, n° 25NC01787). Le second moyen discute la régularité du dossier : SIS inexistant sur la commune, attestation fournie mais écartée à tort, dispense applicable comme celle du lotissement déjà autorisé avec attestation. Chaque moyen doit s’appuyer sur une pièce datée : arrêté préfectoral de SIS, annexe du PLU, attestation du bureau certifié, rapports d’analyse. Les affirmations générales sur la dangerosité ou l’innocuité des sols ne suffisent jamais.
À Paris et en Île-de-France, où les friches industrielles, les anciennes stations-service, les garages et les ateliers parsèment le tissu urbain, ces réflexes s’appliquent avec une vigilance particulière. Vérifiez la parcelle sur Géorisques, lisez les annexes du plan local d’urbanisme de Paris relatives aux SIS et demandez un certificat d’urbanisme qui mentionnera les anciens sites industriels connus du service instructeur. Les juridictions compétentes sont le tribunal administratif de Paris pour les refus parisiens, puis la cour administrative d’appel de Paris en appel, avec leurs délais et leurs règles de notification propres : une erreur de destinataire ou un délai manqué rend le recours irrecevable avant tout examen du fond. Anticipez aussi les prescriptions spéciales fréquentes en zone dense : confinement des terres sous les bâtiments, interdiction de potagers en pleine terre, suivi piézométrique, aires de jeux sur sols rapportés. Intégrer ces mesures dès la demande initiale coûte moins cher que les ajouter après un refus, et l’attestation du bureau certifié doit en attester dès le dépôt.
Enfin, pensez à la revente et au financement pendant la procédure. Un permis contesté par un tiers ou suspendu par le juge fait fuir les banques et les acquéreurs : informez le notaire et l’établissement prêteur de l’état exact du contentieux, avec les dates et les pièces, et ne démarrez pas les travaux qui rendraient le projet irréversible avant la décision définitive, sauf avis écrit sur le risque. Si le terrain demeure pollué au-delà du raisonnable, la renonciation au projet et la revente avec une information complète de l’acquéreur sur le SIS et les études réalisées évitent un second litige, cette fois avec votre propre acheteur. La pollution des sols se gère comme un risque documenté : celui qui écrit, mesure et date ses pièces conserve l’initiative, celui qui suppose la subit.
Conclusion
Un terrain pollué ou classé en secteur d’information sur les sols n’interdit pas de construire, mais il impose une discipline stricte : vérifier le SIS applicable à la date de la demande, produire l’étude des sols et l’attestation d’un bureau certifié exigées par les articles L. 556-1 et L. 556-2, intégrer les mesures de gestion dans la conception du projet et assumer le coût du changement d’usage quand l’ancien exploitant a rempli ses obligations. La jurisprudence récente confirme cette logique : sans SIS, les règles spéciales ne s’appliquent pas, et le juge ne sanctionne que l’erreur manifeste sur la salubrité, au vu de mesures à jour. Documentez chaque étape, contestez les refus motivés par des données dépassées dans les délais de recours, et sécurisez l’achat par une information complète sur l’état des sols.