En assemblée générale, le devis du syndic professionnel fait grimacer : honoraires annuels en hausse, frais de gestion courante, coût des états datés à chaque vente. Puis un copropriétaire brandit son mobile : une plateforme en ligne promet de diviser la facture par trois en passant la copropriété en syndicat coopératif, avec outils comptables, modèles de documents et assistance technique inclus. L’idée séduit, le vote s’annonce partagé, et une question demeure sans réponse dans la salle : si une société privée aide le syndic coopératif dans toutes ses missions, n’exerce-t-elle pas illégalement la profession de syndic ? La troisième chambre civile de la Cour de cassation a tranché le 17 septembre 2026, par un arrêt publié au Bulletin (arrêt n° 502 FS-B, pourvoi n° 24-15.665) : selon l’arrêt, la société Matera, qui développe et exploite une plateforme en ligne destinée aux copropriétés gérées en syndicat coopératif, n’exerçait pas illicitement les fonctions de syndic de copropriété, et sa campagne publicitaire, pourtant jugée ambiguë, n’était pas une pratique commerciale trompeuse. La promesse commerciale est donc validée sous conditions strictes, mais elle a une contrepartie que les copropriétaires mesurent mal : une fois le syndic professionnel parti, ce sont les membres du conseil syndical devenus gestionnaires qui assument la responsabilité de l’immeuble. Trois réserves accompagnent toute la lecture : l’arrêt statue sur un litige précis entre une plateforme et les syndicats professionnels de l’immobilier, il ne dispense aucune copropriété de voter le changement en assemblée générale ni de respecter son règlement, et les contrats signés priment sur toute analyse générale, seul le juge décidant des litiges.
I. La promesse commerciale face au fait jugé par la Cour de cassation
A. D’un syndic jugé trop cher à l’assistance externalisée : les faits du litige
Tout commence en mars 2020. Selon les faits constatés par la cour d’appel de Paris dans son arrêt du 20 mars 2024, repris par la Cour de cassation, la société Matera, qui développe et exploite une plateforme en ligne destinée aux copropriétés ayant adopté le mode de gestion du syndicat coopératif, lance à compter de ce mois une campagne publicitaire sur différents supports, notamment par voie d’affichage (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 24-15.665, § 1). Les slogans sont offensifs : « Remerciez votre syndic pour de bon – Votez Matera à la prochaine AG », « Remerciez votre syndic et passez chez Matera », assortis de formules comme « nouveau syndic de référence » ou « syndic réinventé » (même arrêt, § 21). Le message vendu aux copropriétaires est simple : votre syndic coûte trop cher, remplacez-le par un syndic coopératif épaulé par nos outils.
La riposte des professionnels ne se fait pas attendre. Soutenant que cette campagne publicitaire était illicite et trompeuse et que la société avait commis des actes de concurrence déloyale par dénigrement, la société Foncia groupe, désormais dénommée Emeria Europe, l’assigne ainsi que son président en indemnisation de son préjudice (même arrêt, § 2). L’Association nationale des gestionnaires de copropriété intervient volontairement en ajoutant un grief plus grave : la plateforme exercerait illégalement la profession de syndic et devrait se voir interdire de s’en présenter comme tel (même arrêt, § 3). La Chambre FNAIM du Grand Paris et le Syndicat national des professionnels immobiliers assignent à leur tour pour dénigrement, publicité comparative illicite et pratique commerciale trompeuse, et les instances sont jointes (même arrêt, §§ 4 à 6). La cour d’appel de Paris déboute tous les demandeurs le 20 mars 2024 ; quatre pourvois sont formés, principal et incidents, et la Cour de cassation les rejette tous le 17 septembre 2026, en condamnant les syndicats professionnels aux dépens et à payer in solidum 3 000 euros à la société et à son président au titre de l’article 700 du code de procédure civile (même arrêt, dispositif). La presse immobilière s’en fait l’écho dès le 18 septembre, puis le 24 septembre 2026, présentant la décision comme une validation du modèle coopératif assisté (MySweetImmo, 24 sept. 2026 ; L\’Officiel des métiers, 18 sept. 2026).
Pour le copropriétaire, l’enjeu dépasse la querelle commerciale : si la plateforme avait été jugée syndic illégal, des milliers de copropriétés en gestion coopérative assistée auraient basculé dans l’incertitude, avec des actes de gestion contestables et des assurances potentiellement privées d’effet. Le rejet des pourvois sécurise ces montages, mais uniquement dans les limites précises des motifs.
B. Pourquoi l’assistance n’est pas un exercice illégal de la profession de syndic
Le premier grief des professionnels reposait sur la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, qui encadre strictement la profession. La Cour rappelle son article 14 :
« est puni d’une peine d’emprisonnement et d’une peine d’amende le fait de se livrer ou prêter son concours, d’une manière habituelle, même à titre accessoire, à des opérations visées à l’article 1er sans être titulaire de la carte instituée par l’article 3 » (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 24-15.665, § 9).
L’article 1er, 9°, de la même loi vise les personnes qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à l’exercice des fonctions de syndic de copropriété (même arrêt, § 10). Les demandeurs soutenaient que l’accumulation des services — outils comptables, génération de documents, support juridique, suivi de travaux — caractérisait ce concours habituel, et que la cour d’appel avait violé ces textes en l’écartant. La Cour répond par le cadre propre du syndicat coopératif : selon l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi » (article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 1er juin 2020). Dans ce mode de gestion, le syndic est un copropriétaire élu, et les textes lui permettent de s’entourer : le conseil syndical peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander un avis technique à tout professionnel, et le syndic peut, en outre, « sous sa responsabilité, confier l’exécution de certaines tâches à une union coopérative ou à d’autres prestataires extérieurs » (même arrêt, §§ 12 et 13, visant les articles 27 et 42 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
C’est sur ce fondement que la Cour valide le raisonnement d’appel, en relevant quatre constats cumulatifs. D’abord, le contrat d’abonnement s’adressait aux seules copropriétés ayant fait le choix d’un mode de gestion par un syndicat coopératif, et portait sur un accompagnement technique — administratif, comptabilité, juridique — via une équipe de spécialistes et une plateforme intuitive, incluant la génération de documents juridiques, la gestion comptable, la mise à disposition des documents utiles et l’assistance au suivi des travaux (même arrêt, § 14). Ensuite, les prestations juridiques et comptables consistaient essentiellement en la génération automatique de documents pouvant être utiles au syndic, « la société Matera ne les signant pas » ; l’ouverture proposée d’un compte de paiement destiné à recevoir les sommes du syndicat « n’impliquait pas qu’elle soit pour autant responsable de ce compte » ; et l’accompagnement dans le suivi des travaux et les démarches auprès des entreprises « n’était pas illicite », l’accès à la plateforme étant assuré au syndic « en parfaite autonomie » (même arrêt, § 16). La Cour en déduit que la cour d’appel, « qui a ainsi caractérisé que la prestation de la société Matera se bornait à l’assistance et l’accompagnement des syndicats des copropriétaires ayant opté pour le mode de gestion du syndicat coopératif, en a à bon droit déduit que cette société n’exerçait pas illicitement les fonctions de syndic » (même arrêt, § 17).
La leçon pour les copropriétaires est double. D’un côté, payer une plateforme pour aider un syndic coopératif n’a rien d’illégal en soi, dès lors que le syndic reste un copropriétaire élu qui décide seul, signe seul et demeure responsable. De l’autre, tout montage où le prestataire signerait des actes, engagerait des dépenses ou donnerait des ordres aux entreprises au nom du syndicat sortirait du cadre validé et pourrait être regardé comme un exercice illégal : la frontière tracée par l’arrêt passe par la signature et la décision, pas par le volume des services.
Le second grief portait sur la publicité. La Cour admet que les slogans étaient « de nature à créer une ambiguïté, laissant penser qu’elle était en mesure d’offrir aux copropriétés les services d’un syndic, professionnel ou non » (même arrêt, § 21). Mais une pratique n’est déloyale que si elle altère le comportement économique du consommateur, rappel opéré au visa de l’article L. 121-1 du code de la consommation :
« Une pratique commerciale est déloyale lorsqu’elle est contraire aux exigences de la diligence professionnelle et qu’elle altère ou est susceptible d’altérer de manière substantielle le comportement économique du consommateur normalement informé et raisonnablement attentif et avisé, à l’égard d’un bien ou d’un service. » (article L. 121-1 du code de la consommation, en vigueur depuis le 1er juillet 2016)
Or, avant d’accéder aux prestations, la copropriété doit voter en assemblée générale le passage au syndicat coopératif et la conclusion du contrat, sur un ordre du jour préalablement établi ; et « les enjeux du changement envisagé, liés notamment au fait que les membres du conseil syndical qui s’engageaient à assurer la gestion de la copropriété en assumaient la responsabilité, impliquaient que les copropriétaires concernés, normalement informés et raisonnablement attentifs et avisés, se renseignent préalablement sur l’offre » et « ne s’en tiennent pas à la seule campagne publicitaire incriminée » (même arrêt, § 22). Autrement dit, le formalisme du vote et le poids des responsabilités protègent le consommateur mieux que le slogan ne l’égare. L’article L. 121-2, qui définit la pratique trompeuse comme celle qui crée une confusion ou repose sur des allégations fausses ou de nature à induire en erreur (article L. 121-2 du code de la consommation, en vigueur depuis le 28 mai 2022), n’est donc pas violé ici. Les copropriétaires doivent retenir ce raisonnement comme un avertissement : le juge présume qu’ils se renseignent avant de voter, et cette présomption jouera contre ceux qui signeront ensuite sans avoir lu le contrat d’assistance ni mesuré les charges transférées.
II. La conséquence inattendue : ce que le passage au coopératif fait peser sur les copropriétaires
A. Voter le changement et organiser la gestion : un formalisme qui ne pardonne pas
Première réalité à intégrer : on ne « passe chez » personne par un simple clic. Le changement de mode de gestion et le choix du syndic se votent en assemblée générale, à la majorité des voix de tous les copropriétaires. L’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant », notamment, « La désignation ou la révocation du ou des syndics et des membres du conseil syndical » (article 25, c), de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 18 juin 2025). Concrètement, dans une copropriété de vingt lots, il faut réunir au moins onze voix favorables, présents, représentés ou votant par correspondance ; à défaut, le syndic professionnel reste en place et son mandat se poursuit. L’ordre du jour doit mentionner à la fois le changement de mode de gestion et la conclusion du contrat d’assistance, comme l’arrêt le souligne au § 22 : sans ce double vote préalable, le montage n’existe pas juridiquement. Le syndic sortant, tenu d’assurer l’exécution des dispositions du règlement et des délibérations et d’administrer l’immeuble jusqu’à la fin de son mandat, doit transmettre archives, comptabilité et fonds ; toute rétention de pièces se paie ensuite devant le juge, et les copropriétaires ont intérêt à faire constater la remise par écrit, relevés du compte séparé à l’appui.
Deuxième réalité : le syndic coopératif est une personne, pas un logiciel. L’administration distingue deux formes de syndic non professionnel, le syndic bénévole et le syndic coopératif : le premier est nécessairement un copropriétaire, personne physique, tandis que le second, également personne physique, est lié au conseil syndical et ne peut se maintenir après la fin de son mandat de membre de ce conseil (Service public, fiche « Syndic de copropriété »). Il faut donc un candidat identifié, copropriétaire, disponible et assuré, avant le vote, et non après. Son mandat, limité dans le temps, doit être renouvelé ; s’il vend son lot, le syndic bénévole qui vend son lot conserve son mandat pendant trois mois, délai pendant lequel il convoque une assemblée pour désigner son successeur (même fiche). Les petites copropriétés où personne ne veut assumer la fonction doivent mesurer cet obstacle humain avant de dénoncer le contrat du professionnel : l’économie d’honoraires ne vaut que si quelqu’un fait le travail, convoque les assemblées, signe les ordres de service, déclare les sinistres et tient la comptabilité.
Troisième réalité : les obligations légales du syndic ne diminuent pas avec la facture. L’article 18 de la loi de 1965 charge le syndic, quel qu’il soit, d’assurer l’exécution du règlement et des délibérations, d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, et en cas d’urgence de faire procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble (article 18, I, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, version en vigueur depuis le 11 avril 2024). Il doit notamment soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, « la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre », avec la possibilité, en cas de refus, de la contracter lui-même pour le compte du syndicat (même article). L’administration précise que le syndic doit aussi souscrire l’assurance multirisques de l’immeuble et déclarer les sinistres touchant les parties communes, cette couverture ayant notamment vocation à répondre des dommages subis par un copropriétaire ou un tiers du fait de ces parties (Service public, fiche « Syndic de copropriété » ; Service public, fiche « Copropriété : quelle assurance »). Le syndic tient en outre une comptabilité séparée par syndicat, ouvre un compte bancaire séparé au nom du syndicat — dont la méconnaissance « emporte la nullité de plein droit de son mandat » —, établit le budget prévisionnel avec le conseil syndical et tient à jour le carnet d’entretien (article 18, I et II, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La plateforme peut générer les documents et tenir l’outil, elle ne signe rien et ne décide de rien : si les comptes ne sont pas présentés, si l’assurance n’est pas souscrite, si le compte n’est pas séparé, c’est le mandat du syndic coopératif qui est nul et sa responsabilité qui est recherchée, pas celle du prestataire. Avant de voter, les copropriétaires doivent donc chiffrer le coût complet — abonnement à la plateforme, assurance, temps de gestion, éventuelle rémunération du syndic non professionnel — et le comparer honnêtement aux honoraires du professionnel, au lieu de comparer un abonnement seul à un forfait tout compris. Face à un changement de mode de gestion, l’appui d’un avocat en droit immobilier à Paris pour sécuriser le vote et le contrat d’assistance permet de vérifier la majorité requise, la rédaction de l’ordre du jour et les clauses du contrat avant que l’assemblée ne s’engage.
B. Assumer la responsabilité : qui paie quand la gestion coopérative déraille
Le point aveugle de la promesse, c’est la responsabilité. Le syndicat des copropriétaires, même géré en coopérative, « est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires » (article 14, dernier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Infiltration par la toiture terrasse, chute d’un élément de façade, dégât des eaux né d’une canalisation commune : la victime — copropriétaire du dessous ou passant dans la rue — se tourne vers le syndicat, qui paie puis se retourne éventuellement contre le responsable. Avec un syndic professionnel, le syndicat dispose d’un interlocuteur solvable, assuré en responsabilité civile professionnelle et soumis à garantie financière ; avec un syndic coopératif, le recours s’exerce contre un voisin élu, dont la solvabilité et la couverture doivent avoir été vérifiées avant le vote, pas après le sinistre.
La responsabilité personnelle du gestionnaire n’est pas théorique. D’abord parce que l’arrêt du 17 septembre 2026 la présente comme la contrepartie normale du montage : les membres du conseil syndical « qui s’engageaient à assurer la gestion de la copropriété en assumaient la responsabilité » (Cass. 3e civ., 17 sept. 2026, n° 24-15.665, § 22). Ensuite parce que le droit commun du mandat s’applique au syndic non professionnel : l’article 1992 du code civil dispose que « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion », en précisant que « la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire » (article 1992 du code civil, en vigueur depuis le 21 mars 1804). La gratuité adoucit l’appréciation du juge, elle ne l’efface pas : comptes non tenus, assemblée annuelle non convoquée, travaux urgents non ordonnés, sinistre non déclaré dans les délais du contrat d’assurance, injonction de mise en conformité ignorée — chacune de ces fautes de gestion peut être imputée au syndic coopératif qui les a commises, et le syndicat comme les copropriétaires lésés peuvent agir contre lui. Le prestataire d’assistance, lui, reste en dehors de cette chaîne aussi longtemps qu’il n’a fait que fournir l’outil et le conseil : c’est précisément ce que l’arrêt vérifie en relevant qu’il ne signait aucun document et laissait le syndic en parfaite autonomie. Les copropriétaires doivent donc lire le contrat d’assistance en sens inverse de la publicité : tout ce que la plateforme ne signe pas, c’est le syndic élu qui le signe, et tout ce qu’elle ne décide pas, c’est lui qui l’assume.
Trois contentieux typiques illustrent le transfert de risque. Le premier est celui des charges et des impayés : sans relances régulières, sans mise en demeure puis sans action en recouvrement votée et engagée à temps, la dette d’un copropriétaire défaillant s’accumule et les autres paient par l’augmentation des appels de fonds, voire par une procédure de saisie immobilière dont les frais pèsent sur le syndicat. Le deuxième est celui des travaux : un ravalement mal suivi, une entreprise non assurée ou payée sans retenue de garantie, une réception sans réserves alors que les désordres sont visibles, et la garantie décennale comme l’assurance dommages-ouvrage deviennent des parcours d’obstacles dont le syndicat supporte seul le coût. Le troisième est celui des délais : l’action en contestation d’une assemblée générale, l’action contre le constructeur ou contre le syndic sortant pour reddition des comptes se prescrivent, et un gestionnaire bénévole débordé qui laisse passer une date prive définitivement la copropriété de son recours. Dans chacun de ces cas, la plateforme aura fourni les modèles de lettres et les rappels automatiques ; si personne ne les a utilisés, la faute reste celle du gestionnaire.
Faut-il pour autant renoncer au coopératif ? Non, à condition de le traiter comme une décision d’organisation et non comme un achat. Les copropriétés qui réussissent leur passage partagent des traits constants : un candidat syndic identifié et formé avant le vote, une assurance responsabilité civile du syndicat souscrite dès la première assemblée, un compte bancaire séparé ouvert immédiatement au nom du syndicat, un contrat d’assistance lu clause par clause — notamment sur la propriété des données comptables, la réversibilité en cas de résiliation et l’absence de pouvoir de signature du prestataire — et un budget qui intègre le temps de gestion au lieu de le supposer sans coût. Le vote doit aussi prévoir la porte de sortie : durée du mandat, conditions de retour à un syndic professionnel, sort des archives et des fonds en cas d’échec. L’arrêt du 17 septembre 2026 n’impose ni n’interdit aucun de ces choix ; il dit seulement que l’assistance externalisée est licite quand le syndic élu reste le seul décideur. Tout le reste appartient à l’assemblée générale, et c’est là, dans la salle, que l’économie promise se gagne ou se perd.
En conclusion, la décision du 17 septembre 2026 clarifie le marché sans exonérer personne : une plateforme peut assister un syndic coopératif sans exercer illicitement la profession de syndic, dès lors qu’elle se borne à l’accompagnement, ne signe aucun acte et laisse le syndic élu en parfaite autonomie ; une publicité ambiguë n’est pas pour autant trompeuse quand le vote en assemblée et les responsabilités assumées imposent aux copropriétaires de se renseigner. Mais l’économie réalisée sur les honoraires se paie en responsabilités transférées : majorité de tous les copropriétaires pour voter, syndic personne physique identifié avant le scrutin, assurances souscrites, compte séparé, comptabilité tenue et fautes de gestion assumées, même avec l’indulgence due au mandat non rémunéré. Dernières réserves, qui ferment l’article comme elles l’ont ouvert : l’arrêt ne constate aucune faute de gestion ni aucun préjudice chiffré dans les copropriétés assistées, il ne préjuge d’aucun litige à venir, les contrats d’assistance signés priment sur toute présentation générale, et seul le juge, saisi d’un cas concret, dira qui doit quoi.