L’intégrité structurelle des immeubles soumis au statut de la copropriété constitue le socle même de la sécurité des occupants et de la pérennité du patrimoine immobilier collectif. Lorsque des travaux affectent le sol, les fondations ou les murs porteurs, la frontière entre les prérogatives individuelles des copropriétaires et la sauvegarde de la propriété commune devient une source majeure de contentieux. La tentation pour certains acquéreurs, promoteurs ou marchands de biens d’aménager des aires de plain-pied, de créer des terrasses ou d’agrandir des volumes habitables conduit parfois à des affouillements et à des décaissements non autorisés. Face à de telles altérations, le syndicat des copropriétaires dispose d’un intérêt légitime et impérieux à solliciter la remise en état immédiate des lieux aux frais du responsable. Pour autant, l’indignation légitime suscitée par la découverte d’une atteinte au gros œuvre ne saurait dispenser les juridictions du respect scrupuleux des règles fondamentales régissant la charge et l’administration de la preuve.
Dans un arrêt très attendu rendu le 17 septembre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (pourvoi n° 24-20.525, consulter la décision du 17 septembre 2026 sur le site officiel de la Cour de cassation) est venue rappeler avec une fermeté salutaire les exigences procédurales qui s’imposent aux juges du fond lorsqu’ils ordonnent des travaux de reprise sous astreinte. En l’espèce, un litige complexe opposait le syndicat des copropriétaires d’un immeuble à une société civile immobilière venderesse, à un marchand de biens ayant acquis et revendu plusieurs lots après y avoir fait poser des terrasses en bois, à des notaires instrumentaires et aux sous-acquéreurs finaux. Constatant l’existence d’un décaissement ayant altéré les soubassements de l’édifice, la cour d’appel de Grenoble avait condamné le marchand de biens à remettre en état les structures communes, en retenant qu’il était « évident » que ce décaissement s’était produit lors de son intervention sur le site. La haute juridiction censure cette motivation péremptoire au visa de l’article 455 du code de procédure civile, réaffirmant qu’une simple déduction subjective ne peut suppléer la démonstration positive de l’imputabilité matérielle des désordres.
Cette décision offre une grille de lecture essentielle pour l’ensemble des praticiens du contentieux immobilier, des syndics professionnels et des copropriétaires. Elle s’inscrit au carrefour des règles substantielles de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et des garanties procédurales constitutionnelles et conventionnelles qui encadrent l’office du juge. Pour mesurer la portée pratique de cet arrêt de cassation, il convient d’analyser en premier lieu la qualification juridique des soubassements au regard des travaux sur parties communes à jouissance privative et la rigueur probatoire exigée par la Cour de cassation, avant d’examiner en second lieu les voies d’action ouvertes au syndicat, l’articulation des responsabilités entre les intervenants successifs et le rôle déterminant de l’expertise judiciaire.
I. La qualification juridique des atteintes aux soubassements et l’exigence probatoire d’imputabilité des désordres
A. Le statut des soubassements et du gros œuvre face aux travaux sur parties communes à jouissance privative
Pour appréhender le cadre juridique du litige ayant donné lieu à l’arrêt du 17 septembre 2026, il est indispensable de revenir sur la distinction cardinale entre parties communes et parties privatives telle qu’elle résulte du statut légal de la copropriété. Selon les dispositions d’ordre public de l’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Ce texte énumère notamment, à titre supplétif mais topique, le sol, les cours, les parcs et jardins, ainsi que le gros œuvre des bâtiments, les fondations, les murs porteurs et les soubassements. Ces éléments constitutifs de l’ossature générale de l’édifice appartiennent indivisément à l’ensemble de la collectivité des copropriétaires, proportionnellement à la quote-part attachée à chaque lot privatif.
Dans la pratique des divisions d’immeubles anciens ou des programmes de réhabilitation menés par des marchands de biens, il est fréquent que les lots situés au rez-de-chaussée bénéficient de l’usage exclusif d’espaces extérieurs contigus. Comme le précise la doctrine administrative et les guides institutionnels (voir notamment la fiche pratique consacrée au droit de jouissance privative sur une partie commune sur Service-Public.fr), l’attribution d’un droit de jouissance privative confère à son bénéficiaire un droit réel accessoire à son lot, mais ne modifie en rien la nature juridique de la zone concernée. Le sol de la cour ou du jardin demeure une partie commune. Par conséquent, le titulaire d’un droit d’usage ne dispose d’aucun titre de propriété sur le tréfonds ni sur les couches géologiques et structurelles sous-jacentes. Toute modification substantielle de la topographie, tout affouillement et tout décaissement touchant les fondations de l’immeuble excèdent nécessairement les prérogatives d’un simple droit d’usage privatif.
L’affaire soumise à la troisième chambre civile illustre avec acuité les dérives contractuelles et matérielles qui peuvent survenir lors de la division d’un ensemble immobilier. En l’espèce, une société civile immobilière promotrice avait entrepris de commercialiser un immeuble par lots et avait fait établir un règlement de copropriété accompagné d’un état descriptif de division. Elle avait promis de vendre quatre de ces lots à une société marchande de biens. Constatant que la promesse mentionnait que chaque lot comprenait une terrasse privative omise dans le règlement d’origine, les notaires instrumentaires avaient rédigé un modificatif audit règlement, stipulant que chaque lot incluait la jouissance privative, exclusive et à perpétuité d’une aire définie sur un plan de masse. Après acquisition, le marchand de biens avait fait édifier des terrasses en bois sur ces aires avant de céder les lots à des particuliers. Or, sous ces terrasses en bois se trouvait un décaissement significatif du sol ayant déchaussé ou affaibli les soubassements mêmes de la construction.
L’aménagement d’une terrasse en bois ou la création d’espaces extérieurs sur une partie commune nécessite en principe une autorisation formelle de l’assemblée générale des copropriétaires, votée à la majorité qualifiée de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dès lors que les travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. À défaut d’autorisation régulière, les ouvrages édifiés sont illicites et exposent leur auteur à une demande de démolition et de remise en état. Mais la gravité de l’atteinte change de dimension lorsque les travaux ne se cantonnent pas à une simple superstructure démontable, mais altèrent l’infrastructure de l’immeuble. L’atteinte aux soubassements compromet la stabilité mécanique du bâtiment, la répartition des charges d’assise et la pérennité des structures porteuses. Les règles régissant le droit de la copropriété et la protection des parties communes interdisent formellement à quiconque de porter atteinte aux fondations sans une étude technique approfondie et un accord unanime ou spécialement éclairé de la collectivité.
Par ailleurs, l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 rappelle que chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition expresse de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. La réalisation d’un décaissement non maîtrisé constitue une violation directe de cette obligation fondamentale. Même en présence d’une clause du règlement conférant une jouissance privative perpétuelle, cette stipulation ne saurait valoir autorisation d’excaver le sol commun. Le droit d’utiliser une surface n’est pas le droit de creuser le sous-sol. C’est à la lumière de cette stricte délimitation des droits que le syndicat des copropriétaires avait engagé une action judiciaire d’envergure, poursuivant l’annulation de l’acte modificatif du règlement et la condamnation des intervenants à réparer les soubassements.
B. L’interdiction des motifs péremptoires et la censure de l’évidence non motivée au visa de l’article 455 du code de procédure civile
Si la matérialité de l’atteinte portée aux soubassements de l’immeuble constituait une réalité tangible constatée par les parties, encore fallait-il déterminer judiciairement qui en était l’auteur responsable. Devant la cour d’appel de Grenoble, le litige s’était cristallisé sur la question de savoir si le décaissement litigieux résultait des travaux exécutés par le marchand de biens avant la revente des lots, ou s’il préexistait à son acquisition, ayant pu être réalisé par la société civile immobilière promotrice lors de la phase initiale de réhabilitation de l’immeuble. Le marchand de biens contestait vigoureusement être à l’origine du creusement du sol, soutenant qu’il s’était borné à poser un platelage en bois sur une configuration de terrain déjà excavée.
Pour écarter cette contestation et condamner le marchand de biens à réparer intégralement les soubassements sous astreinte journalière, les magistrats grenoblois avaient cru pouvoir se fonder sur une formule raccourcie, affirmant dans leur arrêt du 2 juillet 2024 qu’il était « évident » que ce décaissement était intervenu à l’occasion des seuls travaux réalisés par cette société. Cette motivation sommaire a immédiatement encouru la censure de la juridiction suprême. Par son arrêt du 17 septembre 2026, la troisième chambre civile casse la décision d’appel sur ce chef précis, en statuant dans les termes suivants :
« Vu l’article 455 du code de procédure civile : 9. Selon ce texte, tout jugement doit être motivé. 10. Pour condamner la société GC à remettre en état les soubassements de l’immeuble résultant des travaux réalisés et notamment le décaissement, l’arrêt retient qu’il est évident que ce décaissement est intervenu à l’occasion des seuls travaux réalisés par la société GC. 11. En statuant ainsi, par voie d’affirmation, sans préciser sur quels éléments elle se fondait pour retenir que la société GC, qui le contestait, était à l’origine de ce décaissement, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé. » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 septembre 2026, pourvoi n° 24-20.525).
Le visa retenu par la haute juridiction, à savoir l’article 455 du code de procédure civile, revêt une importance technique primordiale. Ce texte fondamental énonce que le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, et qu’il doit impérativement être motivé. La jurisprudence de la Cour de cassation sanctionne de longue date ce que la doctrine procédurale qualifie de motifs péremptoires, de motifs dubitatifs ou de motivation par simple affirmation. Les juges du fond ont l’obligation légale d’analyser, fût-ce sommairement, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions respectives. Affirmer qu’un fait contesté est « évident » sans désigner un rapport d’expertise, un constat d’huissier, un devis d’entreprise, un témoignage ou un élément photographique probant équivaut à une absence totale de motifs.
En matière de responsabilité civile extracontractuelle régie par l’article 1240 du code civil, le demandeur à l’action en réparation est soumis au fardeau de la preuve. Il doit démontrer de manière certaine l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct entre le comportement reproché au défendeur et le dommage subi. Lorsqu’un dommage matériel prend la forme d’un affouillement illicite sur les parties communes d’une copropriété, le lien de causalité exige la preuve positive que la personne assignée a matériellement commandé ou exécuté l’acte d’excavation. On ne saurait présumer qu’un propriétaire ayant fait poser des lames de terrasse a ipso facto creusé la terre sous ces lames, surtout lorsqu’un précédent propriétaire a lui-même procédé à d’importants travaux de gros œuvre lors de la division de l’immeuble. La célérité judiciaire ne saurait justifier que l’évidence subjective d’une juridiction se substitue à la démonstration probatoire.
La censure prononcée par la Cour de cassation rétablit ainsi l’équilibre procédural entre les parties. En refusant de cautionner une condamnation prononcée sur la base d’une simple pétition de principe, la Cour protège les défendeurs contre l’arbitraire des déductions d’apparence. Pour les justiciables et leurs conseils, cette décision met en relief la nécessité absolue de constituer un dossier probatoire technique irréprochable avant d’engager la responsabilité d’un intervenant à la construction ou à la réhabilitation. Le recours à un avocat intervenant sur les travaux en copropriété et les litiges de gros œuvre permet d’anticiper ces écueils en diligentant les mesures d’instruction nécessaires pour objectiver l’imputabilité matérielle de chaque désordre avant toute demande de condamnation sous astreinte.
II. Les actions du syndicat des copropriétaires, la répartition des responsabilités et les stratégies procédurales
A. L’action en remise en état sous astreinte et l’articulation des recours entre la SCI cédante, le marchand de biens et les notaires
L’action en justice diligentée par le syndicat des copropriétaires trouve son fondement légal direct dans les dispositions de l’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Cet article confère au syndicat la personnalité morale et lui assigne pour mission essentielle la conservation de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat a qualité pour agir en justice en vue de faire cesser toute atteinte illicite aux biens communs, tant à l’encontre des copropriétaires actuels que des tiers ou des anciens propriétaires ayant commis une faute dommageable sur l’édifice. Lorsqu’une atteinte aux soubassements est découverte, la voie royale consiste à réclamer en justice la remise en état des lieux sous astreinte comminatoire, assortie le cas échéant de dommages-intérêts pour le trouble collectif subi.
Dans l’arrêt commenté du 17 septembre 2026, la portée de la cassation est strictement circonscrite à la condamnation matérielle de remise en état. Le dispositif de l’arrêt de la Cour de cassation précise de façon limpide :
« PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs, la Cour : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il condamne la société GC à remettre en état les soubassements de l’immeuble résultant des travaux réalisés, et notamment le décaissement, sous astreinte de 50 euros par jour de retard deux mois à compter de la signification du jugement du 13 février 2023, rectifié le 17 avril 2023, l’arrêt rendu le 2 juillet 2024, entre les parties, par la cour d’appel de Grenoble » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 17 septembre 2026, pourvoi n° 24-20.525).
Cette délimitation nette de la cassation partielle emporte plusieurs conséquences majeures pour l’économie du dossier. D’une part, les chefs de dispositif de l’arrêt de Grenoble condamnant le marchand de biens in solidum avec les notaires aux dépens d’appel et au paiement d’une indemnité de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles restent intangibles, car ils trouvaient leur justification dans d’autres chefs de condamnation non remis en cause, notamment l’annulation de l’acte rectificatif irrégulier du règlement de copropriété. D’autre part, la décision de la haute juridiction organise rigoureusement le sort des différentes parties mises en cause au regard des règles du procès civil.
Faisant application de l’article 625 du code de procédure civile, qui régit la portée de la cassation et le renvoi devant les juges du fond, la Cour de cassation a prononcé la mise hors de cause définitive des notaires associés. En effet, la responsabilité notariale, susceptible d’être recherchée quant aux modalités de rédaction de l’acte modificatif du règlement de copropriété, n’avait aucun lien de causalité direct avec l’exécution matérielle du décaissement dans le sol. La présence des officiers publics ministériels n’étant plus nécessaire pour trancher le sort des travaux de soubassement, leur maintien dans l’instance n’était pas justifié.
À l’inverse, la Cour de cassation a expressément refusé de mettre hors de cause la société civile immobilière venderesse d’origine. Cette décision de maintien est stratégique : le marchand de biens avait formé à titre subsidiaire une demande en garantie contre cette SCI, soutenant que si le décaissement devait être sanctionné, il devait en être relevé et garanti par le promoteur initial qui avait livré les lots dans cet état. L’action en garantie et l’éventuelle responsabilité solidaire ou in solidum entre intervenants successifs demeurent donc pleinement ouvertes devant la juridiction de renvoi. Dans un schéma de division immobilière, la chaîne contractuelle de cession n’exonère pas le promoteur d’origine de ses fautes éventuelles dans la conception ou la matérialité des aménagements vendus.
Il convient également de souligner la pertinence de la stratégie adoptée par le syndicat des copropriétaires à l’égard des acquéreurs finals des lots. Ces copropriétaires de bonne foi, ayant acheté des appartements dotés de terrasses déjà édifiées, se trouvaient au centre d’un conflit complexe opposant leur droit d’usage privatif garanti par leur titre de vente et la défense du droit de propriété collectif de l’immeuble protégé par l’article 544 du code civil. Le syndicat a conclu avec eux un protocole transactionnel transaction réglant la situation des terrasses, tout en poursuivant les auteurs professionnels de l’opération en indemnisation et remise en état. Cette dissociation entre les usagers de bonne foi et les professionnels de l’immobilier reflète une bonne maîtrise de la gestion des contentieux collectifs au sein des résidences.
B. La conduite de l’expertise judiciaire, la preuve technique et les recours devant la cour d’appel de renvoi
Le renvoi de l’affaire devant la cour d’appel de Lyon place désormais les parties devant une obligation probatoire incontournable. Devant les juges d’appel lyonnais, il ne sera plus possible d’invoquer une prétendue évidence : chaque prétention devra être étayée par des éléments matériels et techniques précis. Dans un contentieux d’atteinte aux fondations et de décaissement du sous-sol, la preuve ne peut valablement s’administrer que par la voie d’une instruction technique approfondie. C’est ici que l’assistance d’un avocat rompu à l’expertise judiciaire en bâtiment et en désordres de structure s’avère déterminante pour orienter les débats et formuler les dires appropriés.
L’instruction contradictoire ordonnée en référé ou au fond doit permettre de répondre à une série de questions techniques fondamentales qui ont manifestement fait défaut lors de l’arrêt initial de la cour de Grenoble. En premier lieu, l’expert judiciaire doit procéder à des sondages et à des relevés topographiques pour déterminer le niveau initial du terrain naturel ou de la dalle avant toute intervention humaine. Des carottages, l’examen de photographies anciennes de l’immeuble avant division, les déclarations de travaux déposées auprès des services d’urbanisme ou les pièces écrites annexées aux actes de vente initiaux constituent autant d’indices matériels indispensables.
En second lieu, la chronologie des interventions techniques sur le chantier doit être reconstituée avec minutie. L’examen des devis, des situations de travaux, des factures d’entreprises de terrassement et des bons de décharge permet fréquemment de savoir quelle société a évacué des déblais et en quelles quantités. La mise en place de plots réglables pour soutenir une terrasse en bois requiert rarement un décaissement profond, à moins que la configuration des seuils de portes ne l’ait rendu nécessaire pour des motifs d’accessibilité. Si un décaissement d’ampleur a été réalisé, il correspond généralement à des travaux de terrassement lourd dont les traces comptables et contractuelles doivent être recherchées chez le donneur d’ordre, qu’il s’agisse de la société civile immobilière ou du marchand de biens.
En troisième lieu, l’évaluation du préjudice et la définition des mesures réparatrices imposent une analyse technique rigoureuse. Remettre en état des soubassements ne signifie pas simplement reboucher un trou avec de la terre meuble. Des mesures de consolidation du gros œuvre, des reprises en sous-œuvre ou l’injection de résines expansives peuvent s’avérer nécessaires pour garantir la stabilité de l’ouvrage collectif. Le coût de ces travaux de reprise, qui peut être chiffré à plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros, justifie que la charge finale repose exclusivement sur le véritable auteur du dommage ou sur son garant légal.
Parallèlement aux démarches judiciaires, le syndic de copropriété doit veiller à la régularité des décisions prises par la collectivité des copropriétaires. Pour engager et poursuivre valablement ces actions au fond, il est nécessaire de vérifier les mandats confiés par l’assemblée générale. L’appui d’un avocat dédié aux contentieux de l’assemblée générale de copropriété garantit que les délibérations autorisant les poursuites judiciaires, la désignation des experts et l’exercice des voies de recours ne souffrent d’aucun vice de forme susceptible d’entraîner leur nullité devant les tribunaux judiciaires.
Conclusion
L’arrêt rendu le 17 septembre 2026 par la troisième chambre civile de la Cour de cassation constitue un rappel à l’ordre salutaire quant à l’exigence de rigueur qui pèse sur les décisions de justice ordonnant des remises en état d’envergure. En censurant une condamnation prononcée sur le fondement d’une simple évidence apparente et en refusant que l’affirmation judiciaire tienne lieu de preuve, la Cour de cassation protège l’intégrité de l’office du juge et sécurise les droits de la défense. L’atteinte aux fondations et aux parties communes d’un immeuble en copropriété demeure un désordre grave qui justifie la mobilisation déterminée du syndicat des copropriétaires, mais la gravité du trouble ne dispense jamais les magistrats de désigner avec précision les éléments de preuve caractérisant l’imputabilité matérielle des travaux.
Cette décision trace pour l’avenir une feuille de route claire aux acteurs de l’immobilier confrontés à des travaux illicites de gros œuvre. Pour le syndicat des copropriétaires et son syndic, elle commande de ne rien laisser au hasard lors de la phase d’instruction technique et d’asseoir toute réclamation sur une expertise contradictoire détaillée identifiant le volume des déblais, la date de l’excavation et les donneurs d’ordre successifs. Pour les marchands de biens et les promoteurs, elle rappelle l’impérieuse nécessité d’établir des états des lieux contradictoires rigoureux lors de chaque acquisition et revente par lots, afin de ne pas se voir imputer des altérations structurelles préexistantes. Enfin, pour les juridictions du fond, elle réaffirme avec force que la motivation d’un jugement est une garantie fondamentale du procès équitable qui ne saurait s’effacer devant de simples conjectures.