Vous avez cédé des parts de SCI par un simple acte sous seing privé après le 27 juin 2026, ou vous venez d’acheter de telles parts et le vendeur refuse désormais d’exécuter la vente. Depuis l’entrée en vigueur du nouvel article 1865-1 du code civil, issu de la loi du 25 juin 2026 relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, la cession de parts ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière doit être constatée par un acte authentique, par un acte contresigné par avocat ou, dans certains cas seulement, par un acte rédigé par un expert-comptable, et cela à peine de nullité. La sanction est la nullité absolue : tout intéressé peut la demander au juge, et les parties ne peuvent pas la réparer par une simple confirmation. Cet article explique comment vérifier si votre société entre dans le dispositif, quels transferts y échappent, qui peut agir en nullité, dans quel délai, devant quel tribunal, et ce que le juge ordonne une fois l’annulation prononcée, notamment la restitution du prix. Il détaille enfin les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France, où se concentrent les cessions de SCI familiales et les portages immobiliers.
I. Cession de parts de SCI sans notaire ni avocat depuis le 27 juin 2026 : dans quels cas la nullité absolue est encourue
Le nouvel article 1865-1 du code civil dispose : « A peine de nullité, la cession de parts sociales ou d’actions d’une personne morale à prépondérance immobilière, […] est constatée par : 1° Un acte authentique ; 2° Un acte contresigné par avocat, […] ; 3° Dans les seuls cas où un expert-comptable est légalement habilité à le rédiger […], un acte sous signature privée rédigé par celui-ci. » Le texte ajoute que « Les professionnels concernés réalisent ces actes dans le respect des obligations de vigilance, de déclaration et d’information prévues au titre VI du livre V du code monétaire et financier ». Le texte est consultable dans sa version en vigueur sur l’article 1865-1 du code civil sur Légifrance. L’entrée en vigueur constatée sur Légifrance est le 27 juin 2026. Avant de conclure qu’une cession est nulle, il faut donc vérifier deux points : la date de l’acte et l’appartenance de la société au champ de la prépondérance immobilière.
A. Comment vérifier si votre société est à prépondérance immobilière au sens de l’article 726 du code général des impôts
Le renvoi opéré par l’article 1865-1 vise la définition fiscale de l’article 726 du code général des impôts sur Légifrance, qui énonce que « Les cessions de droits sociaux sont soumises à un droit d’enregistrement » et prévoit « A 5 % : – pour les cessions de participations dans des personnes morales à prépondérance immobilière ». Est visée toute personne morale non cotée, quelle que soit sa nationalité et quelle que soit sa forme : société civile immobilière, société civile classique, SARL, SAS, société en nom collectif ou holding de portage entrent dans le champ dès lors que le critère de l’actif est rempli. Les sociétés dont les droits sont négociés sur un marché réglementé restent hors du dispositif, de même que les cessions portant sur des parts ou actions de placements collectifs mentionnés à l’article L. 214-1 du code monétaire et financier sur Légifrance, qui dispose que « Constituent des placements collectifs » notamment les organismes de placement collectif en valeurs mobilières et les fonds d’investissement alternatifs. En pratique, les parts de SCPI et d’OPCI échappent donc à l’exigence, alors que les parts d’une SCI familiale qui détient un ou deux immeubles y sont pleinement soumises.
Le critère de l’actif se mesure en valeur vénale réelle, sans déduction du passif : une société lourdement endettée pour acquérir ses immeubles reste à prépondérance immobilière si la valeur brute de ses immeubles dépasse la moitié de la valeur brute de tout son actif. L’appréciation se fait au jour de la cession ou à tout moment de l’année qui la précède, de sorte qu’une réorganisation de dernière minute destinée à faire sortir temporairement un immeuble du bilan ne fait pas sortir la société du champ. L’immobilier d’exploitation compte dans le ratio au même titre que l’immobilier de rapport : le texte ne distingue pas selon l’usage des biens. En revanche, les immeubles par destination n’entrent pas dans le calcul. La Cour de cassation l’a jugé dans un arrêt de rejet publié au Bulletin : « Ce texte ne mentionnant que les immeubles et droits réels immobiliers, sans viser les immeubles par destination, c’est à bon droit que la cour d’appel a retenu que ces derniers ne peuvent être pris en compte pour déterminer si, au sens de l’article 726, I, 2°, susvisé, une personne morale est à prépondérance immobilière. » Il s’agit de l’arrêt de la chambre commerciale du 2 décembre 2020, n° 18-25.559, sur le site de la Cour de cassation, rendu à propos d’une centrale hydroélectrique dont les installations d’exploitation avaient été qualifiées d’immeubles par destination. Pour une SCI parisienne qui détient un immeuble haussmannien et un portefeuille de valeurs mobilières, le test pratique consiste à comparer l’expertise de la valeur vénale de l’immeuble avec le total de l’actif brut réévalué : dès que l’immeuble dépasse la moitié, chaque cession de parts doit passer par notaire ou par avocat. En cas de doute, faites établir une attestation chiffrée par l’expert-comptable de la société avant de signer : ce document servira de pièce centrale si l’autre partie conteste ensuite le champ d’application, et il conditionne le choix entre l’acte authentique et l’acte contresigné.
Reste la question des cessions conclues avant l’entrée en vigueur. L’article 2 du code civil sur Légifrance dispose que « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif ». Une cession constatée par un simple acte sous seing privé signé avant le 27 juin 2026 n’est donc pas annulable sur le fondement de l’article 1865-1. La difficulté concerne les opérations à cheval sur cette date : compromis signé en mai, réitération en juillet, promesse unilatérale levée après l’entrée en vigueur, paiement du prix avant et transfert des parts après. Le transfert de propriété des parts étant l’événement pertinent, toute cession dont le transfert s’opère à compter du 27 juin 2026 doit respecter le formalisme, même si les pourparlers sont antérieurs. Si vous êtes dans cette situation, ne laissez pas l’acte initial en l’état : faites réitérer la cession en la forme requise et mentionnez expressément dans le nouvel acte qu’il se substitue à l’écrit antérieur pour la même mutation.
B. Donation, apport à une holding, démembrement et promesse : quels transferts entrent dans la cession et lesquels y échappent
Le mot « cession » désigne tout transfert de propriété des parts ou actions, à titre onéreux ou à titre gratuit. La donation de parts de SCI entre donc dans la lettre du texte. En pratique, cette inclusion change peu de choses pour les donations entre vifs, car l’article 931 du code civil sur Légifrance impose déjà que « Tous actes portant donation entre vifs seront passés devant notaires dans la forme ordinaire des contrats ; et il en restera minute, sous peine de nullité ». Une donation de parts passée devant notaire satisfait donc simultanément aux deux exigences. Le risque concerne les dons manuels déguisés et les cessions à prix symbolique intra-familiales : présentée comme une vente à un euro, l’opération reste une cession soumise à l’article 1865-1 et encourt la nullité si elle est constatée par un écrit libre. Les familles qui transmettent progressivement une SCI parisienne à leurs enfants ont par conséquent intérêt à regrouper chaque tranche de transmission chez le notaire, avec évaluation précise des parts et paiement du droit d’enregistrement au taux applicable.
L’apport de titres à une holding soulève une question plus délicate. En droit fiscal, l’apport en société s’analyse comme une cession rémunérée par des titres, mais l’article 1865-1 vise la « cession » sans mentionner l’apport. Les restructurations de groupes familiaux et les apports à une holding d’animation parisienne se trouvent ainsi dans une zone d’incertitude : soutenir que l’apport échappe au texte expose l’opération à une contestation ultérieure, par exemple lors d’un contrôle ou d’un litige entre associés. La position prudente consiste à soumettre volontairement l’apport au formalisme, en faisant contresigner l’acte par l’avocat commun des apporteurs ou en le recevant par le notaire qui instrumente déjà l’augmentation de capital de la holding. Le coût marginal de cette sécurisation est sans commune mesure avec le risque d’annulation en chaîne : si l’apport est annulé, la holding est réputée n’avoir jamais reçu les titres, et toutes les décisions votées grâce à ces titres se trouvent fragilisées.
Le démembrement appelle la même vigilance. La cession de l’usufruit ou de la nue-propriété de parts sociales transfère un droit réel démembré portant sur les parts : elle entre dans la notion de cession de droits sociaux au sens large, et les praticiens recommandent de l’habiller des mêmes formes. Les montages d’usufruit temporaire au profit d’enfants, fréquents dans les SCI d’Ile-de-France pour loger un descendant tout en conservant la nue-propriété, doivent donc passer par l’acte qualifié, avec une valorisation économique de l’usufruit conforme aux barèmes et une durée strictement stipulée. Quant à la promesse de cession, elle n’opère pas elle-même le transfert, mais la promesse qui vaut vente par consentement réciproque sur la chose et sur le prix transfère la propriété dès sa signature : une promesse synallagmatique sous seing privé signée après le 27 juin 2026 encourt la nullité au même titre que l’acte définitif. Faites rédiger la promesse par le même notaire ou le même avocat que celui qui constatera la réitération, et prévoyez une clause de substitution automatique en cas d’évolution législative.
Enfin, l’agrément des associés ne dispense de rien. L’article 1861 du code civil sur Légifrance dispose que « Les parts sociales ne peuvent être cédées qu’avec l’agrément de tous les associés », sauf aménagement statutaire. L’agrément et le formalisme de l’article 1865-1 se cumulent : une cession agréée à l’unanimité mais constatée par un écrit libre reste nulle, et une cession en la forme requise mais sans agrément reste inopposable à la société. Vérifiez donc les statuts avant chaque opération, notifiez le projet avec demande d’agrément dans les formes statutaires, puis faites constater la cession agréée par acte authentique ou contresigné. Pour une présentation d’ensemble du nouveau formalisme et de ses objectifs de lutte contre la fraude, le lecteur peut aussi consulter l’analyse du nouveau formalisme de l’article 1865-1 issu de la loi anti-fraude du 25 juin 2026.
II. Faire constater la nullité et récupérer votre argent : qui peut agir, dans quel délai et pour obtenir quoi
Lorsqu’une cession de parts d’une société à prépondérance immobilière a été constatée par un simple écrit libre après le 27 juin 2026, la nullité est absolue. L’article 1178 du code civil sur Légifrance dispose qu’« Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul », que « La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord », et que « Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé ». L’article 1180 du code civil sur Légifrance ajoute que « La nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d’un intérêt, ainsi que par le ministère public » et qu’« Elle ne peut être couverte par la confirmation du contrat ». Concrètement, il est impossible de sauver l’acte par un avenant ou une ratification : il faut constater la nullité, puis, si les parties maintiennent leur accord économique, conclure une nouvelle cession en la forme requise.
A. Qui peut agir en nullité, devant quel tribunal et dans quel délai pour contester la cession
La qualité pour agir appartient au cédant comme au cessionnaire, mais aussi à tout intéressé : les autres associés de la SCI dont le droit d’agrément a été contourné, les créanciers personnels du cédant qui voient le prix leur échapper, voire l’acquéreur évincé d’une seconde vente des mêmes parts. Le ministère public peut également agir, ce qui n’est pas théorique dans un dispositif affiché comme un instrument de lutte contre le blanchiment. Chaque camp doit mesurer l’arme avant de la saisir : l’associé qui invoque la nullité pour évincer un nouvel entrant obtient l’anéantissement rétroactif de la cession, mais il restitue corrélativement la situation antérieure, prix compris. L’acheteur qui a payé et qui découvre que le vendeur a cédé les mêmes parts à un tiers peut choisir entre demander l’exécution d’une nouvelle cession régulière et demander la nullité avec restitution du prix. Le vendeur qui n’a jamais été payé peut faire constater la nullité pour récupérer ses parts plutôt que de poursuivre le paiement d’un prix fondé sur un acte nul.
L’action se porte devant le tribunal judiciaire, en principe celui du domicile du défendeur pour une demande personnelle, avec constitution d’avocat obligatoire. L’assignation doit viser précisément l’article 1865-1, décrire le formalisme manquant et démontrer le caractère à prépondérance immobilière de la société au jour de l’acte ou dans l’année précédente. Les pièces à réunir sont l’écrit contesté, les statuts et l’extrait d’immatriculation, les bilans et expertises établissant la composition de l’actif, la preuve du paiement du prix, la correspondance entre les parties et, le cas échéant, la délibération d’agrément. Sollicitez en référé, lorsque l’urgence le justifie, les mesures conservatoires utiles : séquestre du prix entre les mains du notaire ou de la caisse des dépôts, interdiction provisoire de disposer des parts, désignation d’un mandataire pour exercer les droits de vote attachés aux parts litigieuses en assemblée. Ces mesures évitent que l’annulation intervienne sur une situation vidée de substance, parts revendues une seconde fois ou prix dissipé.
Le délai pour agir est de cinq ans. L’article 2224 du code civil sur Légifrance dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer ». Le point de départ court en pratique du jour où le demandeur a connu l’irrégularité de forme et le caractère à prépondérance immobilière de la société, et non du seul jour de la signature. Conservez néanmoins une lecture stricte : un défendeur diligent soutiendra que l’acquéreur qui a signé sans notaire ni avocat aurait dû connaître l’exigence dès la publication de la loi, et les juges apprécient souverainement cette connaissance présumée. N’attendez donc pas l’expiration du délai : faites constater la nullité d’un commun accord dès que les deux parties s’accordent sur le constat, l’article 1178 l’autorisant expressément, puis réitérez immédiatement la cession en la forme requise si l’accord économique subsiste. Ce constat amiable, rédigé par le notaire ou contresigné par les avocats des deux parties, interrompt les débats sur la forme et fige la restitution du prix et des fruits dans un calendrier maîtrisé.
L’acte contresigné mérite une attention particulière car il constitue la voie la plus rapide pour les opérations entre vifs. L’article 1374 du code civil sur Légifrance dispose que « L’acte sous signature privée contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l’avocat de toutes les parties fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à celui de leurs héritiers ou ayants cause ». Un seul avocat commun suffit donc, ce qui fluidifie les cessions intrafamiliales et les sorties d’associés minoritaires. L’acte authentique reste recommandé pour les opérations complexes : l’article 1369 du code civil sur Légifrance rappelle que « L’acte authentique est celui qui a été reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence et qualité pour instrumenter », et le notaire assure en outre la publicité, le calcul des droits et le paiement de l’impôt. L’acte rédigé par l’expert-comptable n’est recevable que dans les cas où ce professionnel est légalement habilité à rédiger des actes, de sorte qu’un écrit rédigé par un comptable non habilité ou par un simple conseil en gestion de patrimoine ne satisfait pas à l’exigence et laisse la nullité entière.
B. Restitutions du prix, des loyers et des charges : ce que le juge ordonne après l’annulation, à Paris et en Île-de-France
L’annulation replace les parties dans l’état antérieur : le cessionnaire rend les parts, le cédant rend le prix. L’article 1352 du code civil sur Légifrance dispose que « La restitution d’une chose autre que d’une somme d’argent a lieu en nature ou, lorsque cela est impossible, en valeur, estimée au jour de la restitution ». Les parts sont restituées en nature par inscription du cédant sur les registres de la société et, pour les SCI, par mise à jour des statuts. Le prix est restitué en somme d’argent, avec les intérêts au taux légal à compter de la demande lorsque le détenteur est de mauvaise foi. Les loyers perçus par l’acquéreur entre la cession annulée et la restitution suivent le régime des fruits : le possesseur de bonne foi conserve les fruits, le possesseur de mauvaise foi les restitue, et l’acquéreur qui savait ou aurait dû savoir que l’acte devait passer par notaire ou par avocat est exposé à la restitution intégrale. Faites chiffrer dès l’assignation le décompte complet : prix principal, acompte et séquestre, loyers encaissés, charges de copropriété avancées, travaux payés par l’occupant, taxe foncière et primes d’assurance. Le juge ne statue que sur ce qui est demandé et chiffré : une demande de restitution présentée sans décompte pièce par pièce aboutit à un avant-dire droit qui prolonge le litige de plusieurs mois.
À Paris et en Île-de-France, trois particularités commandent une préparation renforcée. D’abord, la valeur des immeubles rend l’enjeu du ratio de prépondérance décisif : pour un immeuble parisien, l’écart entre l’évaluation de l’administration et celle des parties se chiffre couramment en centaines de milliers d’euros, et le juge recourt volontiers à l’expertise judiciaire pour trancher la composition de l’actif. Anticipez cette expertise en versant aux débats votre propre rapport d’évaluation par un expert immobilier indépendant, établi selon les méthodes de comparaison et de capitalisation, avec photographies, références de transactions comparables dans l’arrondissement et prise en compte des servitudes et de l’état locatif. Ensuite, les cessions de parts de SCI parisiennes s’accompagnent fréquemment d’un financement bancaire adossé aux parts nanties : l’annulation de la cession fait tomber le nantissement avec elle, et la banque peut exiger le remboursement anticipé du prêt. Associez l’établissement prêteur à la négociation amiable et prévoyez dans le nouvel acte régulier la reconstitution du nantissement à première demande. Enfin, les contentieux parisiens impliquent souvent un notaire instrumentaire pour la réitération et un avocat pour le contentieux : choisissez un notaire de Paris ou des Hauts-de-Seine rompu aux cessions de SCI et un avocat qui plaide régulièrement devant le tribunal judiciaire de Paris, afin que l’acte de régularisation et l’assignation parlent le même langage chiffré. Les juridictions franciliennes, tribunal judiciaire de Paris, Nanterre, Bobigny et Créteil selon le domicile des parties, traitent un volume élevé de litiges de SCI : un dossier complet, avec acte contesté, bilans, expertise amiable, décompte de restitution et projet d’acte régulier, se distingue immédiatement et facilite une issue négociée avant jugement.
Au-delà de la restitution, pensez au recours contre le professionnel qui a rédigé l’acte nul. Le conseil en gestion de patrimoine, l’agent immobilier ou le rédacteur occasionnel qui a fait signer un écrit libre après le 27 juin 2026 sans alerter les parties sur l’article 1865-1 engage sa responsabilité pour manquement à son devoir de conseil, et la perte subie correspond aux frais exposés en pure perte, aux intérêts d’emprunt courus et, lorsque la revente est devenue impossible, à la perte de chance de réaliser l’opération. Mettez en demeure le rédacteur en parallèle de l’action en nullité, réunissez la preuve de sa mission et de sa rémunération, et articulez les deux actions dans un calendrier unique : la constatation amiable de la nullité suivie d’une réitération régulière minimise le préjudice et rend le recours contre le rédacteur plus lisible pour le juge. Pour les dirigeants de holdings franciliennes qui découvrent une série d’actes irréguliers, l’audit systématique du portefeuille s’impose : recensez toutes les cessions de titres conclues depuis le 27 juin 2026, qualifiez chaque société au regard du ratio de prépondérance, et régularisez par vagues en commençant par les opérations dont le délai de contestation par un tiers est le plus menaçant.
Conclusion
Depuis le 27 juin 2026, la cession de parts ou d’actions d’une société à prépondérance immobilière qui n’est pas constatée par acte authentique, par acte contresigné par avocat ou, dans les cas autorisés, par acte d’expert-comptable habilité encourt la nullité absolue, que tout intéressé peut faire prononcer dans un délai de cinq ans. Vérifiez le caractère à prépondérance immobilière de la société au regard de l’article 726 avant de signer, traitez les donations, apports, démembrements et promesses avec la même rigueur que les ventes, et ne tentez jamais de réparer un acte nul par un simple avenant : constatez la nullité, restituez le prix et les parts, puis réitérez l’opération en la forme requise. À Paris et en Île-de-France, où les valeurs en jeu et les financements adossés compliquent chaque annulation, un dossier chiffré et un acte régulier préparés ensemble ouvrent la voie à l’issue négociée la plus rapide.