Votre fermier a fait poser des panneaux photovoltaïques sur vos terres louées sans vous demander votre avis. Les structures métalliques occupent désormais une partie des parcelles, les câbles courent jusqu’à un poste de raccordement, et l’exploitant vous explique que l’herbe pousse toujours sous les panneaux et que le fermage continuera d’être payé. Vous vous demandez si vous devez laisser faire, si vous pouvez exiger le démontage, et si le tribunal paritaire des baux ruraux peut résilier le bail. La réponse tient en une règle simple : le bail rural est conclu pour une exploitation agricole, et ni le preneur ni le bailleur ne peuvent en modifier unilatéralement la destination. Une installation photovoltaïque posée sans l’accord du bailleur expose le fermier à une demande de résiliation pour manquement, sans ouvrir droit pour autant à une remise en état immédiate en cours de bail : la Cour de cassation réserve l’indemnisation à la sortie. Encore faut-il agir dans les formes, prouver la dégradation et distinguer la centrale au sol, qui stérilise la parcelle, de l’agrivoltaïsme, qui maintient une production agricole sous les panneaux. Ce point fait toute la différence devant le juge.
I. Poser des panneaux solaires sur des terres louées ne se décide pas seul
A. Le bail rural impose une destination agricole que le fermier doit respecter
Le bail rural n’est pas un bail ordinaire. Il soumet la jouissance du preneur à un statut d’ordre public, le statut du fermage, qui organise la durée, le renouvellement, le fermage et la résiliation autour d’une finalité unique : l’exploitation agricole du fonds loué. Les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds sont régies par les articles 1766 et 1767 du code civil, ainsi que le rappelle l’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime. L’article 1766 dispose que le preneur qui n’exécute pas les clauses du bail, et notamment qui change la destination des lieux loués, peut voir son bail résilié si un dommage en résulte pour le bailleur. La cour d’appel de Grenoble l’a rappelé le 10 mars 2026 dans une affaire où des bailleurs reprochaient à leur fermier des modifications culturales engagées sans respecter la procédure de l’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime ainsi que des travaux de changement de destination d’un bâtiment réalisés malgré leur opposition : la cour a examiné ces griefs au regard de l’article 1766 du code civil et de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, qui autorise le bailleur à demander la résiliation en cas d’agissements compromettant la bonne exploitation ([cour d’appel de Grenoble, 10 mars 2026, n° 24/04159]).
Concrètement, une centrale photovoltaïque au sol change la destination de la parcelle. Les pieux battus, les pistes d’accès, le poste transformateur et les clôtures retirent durablement des surfaces à la culture ou au pâturage, compactent les sols et modifient l’écoulement des eaux. Le preneur ne peut pas décider seul d’une telle transformation, même s’il reste en règle pour le paiement du fermage et même si l’installation produit un revenu complémentaire. Le paiement régulier du loyer ne purge pas le manquement : la résiliation pour agissement compromettant la bonne exploitation est indépendante des défauts de paiement, qui relèvent d’un autre alinéa du même article. Le bailleur qui découvre l’installation doit donc raisonner en termes de destination et de dégradation du fonds, et non en termes d’impayés.
La situation de l’agrivoltaïsme mérite un examen distinct. Lorsque les panneaux sont surélevés, espacés et conçus pour laisser passer la lumière, les engins et les animaux, et que la production agricole reste l’activité principale de la parcelle, l’installation peut être regardée comme un équipement au service de l’exploitation plutôt que comme un changement de destination. Les textes récents consacrent cette logique en posant des conditions de maintien de la production et de réversibilité. Mais cette qualification ne se présume pas : elle dépend des caractéristiques techniques de l’ouvrage, de la part de surface réellement soustraite à la culture et de l’affectation durable des lieux. Un fermier qui signe seul avec un développeur un bail de longue durée pour une centrale au sol, avec mise à disposition d’une partie du fonds loué, s’expose en outre à une requalification en cession ou en sous-location prohibée. Devant le tribunal, la première question sera donc factuelle : que reste-t-il de l’usage agricole sur les parcelles équipées, et pour combien de temps.
B. Les seuls travaux que le fermier peut engager sans l’accord du bailleur
Le statut du fermage n’interdit pas au preneur d’améliorer son exploitation. Il lui impose seulement d’obtenir l’accord du bailleur ou de suivre une procédure d’information stricte, selon la nature des travaux. Trois régimes doivent être distingués, et aucun ne couvre la pose unilatérale d’une centrale solaire.
Le premier régime concerne la disparition des éléments qui morcellent le fonds. L’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le preneur peut, pendant la durée du bail et « sous réserve de l’accord du bailleur », faire disparaître les talus, les haies, les rigoles et les arbres qui séparent des parcelles attenantes, lorsque ces opérations améliorent les conditions de l’exploitation. Le texte organise ensuite la procédure : le bailleur dispose d’un délai de deux mois pour s’opposer à compter de la réception de la lettre recommandée du preneur, avec cette précision : « Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord ». L’accord, exprès ou tacite, est donc un préalable obligatoire. Un fermier qui arase des haies ou abat des arbres pour libérer l’emprise d’un champ de panneaux sans avoir notifié son projet au bailleur viole ce texte, et cette violation servira de fondement à la demande d’indemnité à la sortie, comme on le verra.
Le deuxième régime concerne les pratiques culturales. L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime dispose que « le preneur peut, afin d’améliorer les conditions de l’exploitation, procéder soit au retournement de parcelles de terres en herbe, soit à la mise en herbe de parcelles de terres, soit à la mise en oeuvre de moyens culturaux non prévus au bail ». À défaut d’accord amiable, le preneur doit adresser au bailleur, dans le mois qui précède l’opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux envisagés. Le bailleur qui estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds peut saisir le tribunal paritaire dans les quinze jours de la réception de l’avis. Le preneur ne peut exécuter les travaux que si aucune opposition n’a été formée ou si le tribunal n’a pas admis les motifs de l’opposition. Dans l’affaire jugée à Grenoble en mars 2026, les bailleurs invoquaient précisément le non-respect de cette procédure pour des modifications culturales, et la cour a vérifié si l’information préalable avait été donnée et si le tribunal avait été saisi dans le délai. Pour des panneaux solaires, ce régime ne s’applique pas directement, car une centrale n’est ni un retournement d’herbe ni un moyen cultural : elle relève d’un changement d’usage qui exige l’accord du bailleur, et non une simple information préalable.
Le troisième régime concerne les améliorations ouvrant droit à indemnité au preneur sortant. Les travaux d’amélioration exécutés avec l’accord du bailleur ou autorisés par le tribunal peuvent donner lieu, à la sortie, à une indemnité au profit du fermier. En revanche, les améliorations réalisées sans autorisation ne sont pas indemnisées. La troisième chambre civile l’a jugé le 28 novembre 2024 : « Dès lors, les améliorations irrégulièrement apportées au fonds loué par le preneur, qui ne donneront lieu à aucune indemnisation de la part du bailleur, ne peuvent être prises en considération pour la fixation du prix du fermage du bail renouvelé » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 novembre 2024, n° 23-17.036). Un fermier qui finance seul une installation photovoltaïque ne peut donc ni réclamer au bailleur le coût des panneaux au départ, ni obtenir une hausse ou une baisse du fermage calculée sur leur valeur. Ce point éclaire le contentieux : l’installation non autorisée n’est ni un investissement protégé ni un moyen cultural libre, c’est un manquement dont le bailleur peut demander la sanction.
Reste l’hypothèse où le bailleur a donné son accord, par exemple pour un projet agrivoltaïque partagé assorti d’un complément de loyer. L’accord doit alors être écrit, précis et limité : surfaces concernées, durée, réversibilité, remise en état en fin d’exploitation, répartition des autorisations d’urbanisme et de raccordement, sort de l’installation au renouvellement du bail. Un accord verbal ou un simple courriel d’encouragement ne suffit pas à sécuriser un ouvrage de plusieurs décennies sur un bail de neuf ans renouvelable. Le cadre général du statut du fermage, tel que la jurisprudence récente l’applique aux contestations de congé et de préemption, exige des écrits et des délais stricts, comme le rappelle la synthèse des arrêts du premier semestre 2026 sur le statut du fermage et la préemption. Tout engagement qui excède la durée du bail en cours doit être articulé avec le renouvellement et avec le congé, faute de quoi le successeur ou le bénéficiaire de la reprise pourra contester l’occupation des parcelles équipées.
II. Contester l’installation et obtenir réparation devant le tribunal paritaire
A. Faire constater le manquement et demander la résiliation du bail rural
Le bailleur qui découvre des panneaux posés sans son accord doit d’abord établir les faits. Un constat par commissaire de justice décrit l’emprise des structures, la surface soustraite à la culture, les chemins créés, les tranchées et les branchements, ainsi que les documents affichés sur le chantier. Les photographies datées, le contrat signé entre le fermier et le développeur si le bailleur parvient à s’en faire communiquer une copie, et les autorisations d’urbanisme affichées en mairie complètent la preuve. Il faut également vérifier le bail : destination stipulée, clauses relatives aux travaux et aux plantations, interdiction éventuelle de sous-louer ou de céder. Le manquement s’apprécie au regard de ces clauses et des textes d’ordre public, que le bail ne peut écarter.
La mise en demeure vient ensuite. Le bailleur somme le preneur de cesser les travaux, de démonter les installations et de remettre les lieux en état d’exploitation agricole dans un délai déterminé. Cette lettre recommandée ne constitue pas seulement une étape de négociation : elle fige la date à laquelle le preneur a été informé du grief et elle servira devant le tribunal à démontrer la persistance du manquement. Si le fermier s’exécute et démonte rapidement une installation légère, posée depuis quelques semaines sans dégradation durable, le bailleur devra apprécier s’il maintient une demande de résiliation ou s’il se contente d’un engagement écrit de ne pas recommencer. Si le fermier refuse ou oppose un accord verbal que le bailleur conteste, la voie judiciaire s’impose.
La demande de résiliation se porte devant le tribunal paritaire des baux ruraux, après la tentative de conciliation préalable. Le fondement principal est l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, qui dispose que le bailleur ne peut demander la résiliation que s’il justifie de l’un des motifs énumérés, dont « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». La pose d’une centrale au sol sans autorisation entre dans cette catégorie lorsque le juge constate que des surfaces significatives sont durablement retirées à l’exploitation, que les sols sont dégradés ou que le preneur a mis une partie du fonds à disposition d’un tiers énergéticien. Le bailleur peut également invoquer, selon les faits, la contravention aux clauses environnementales du bail mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27, la violation de l’article L. 411-35 en cas de cession ou de sous-location déguisée au profit de l’exploitant solaire, ou le défaut d’entretien du fonds détourné de sa vocation. Chaque grief doit être prouvé séparément : le tribunal n’accorde la résiliation que si le manquement est établi et s’il compromet réellement la bonne exploitation.
Deux précisions procédurales conditionnent le succès. D’abord, la résiliation peut être demandée même si les faits sont anciens, dès lors que leurs effets se prolongent sous le bail en cours. La Cour de cassation l’a jugé le 14 décembre 2023 : « Il s’en déduit que le renouvellement du bail ne prive pas le bailleur de la possibilité d’en demander la résiliation, sur le fondement de l’article L. 411-31, I, 2°, précité, lorsque les effets sur la bonne exploitation du fonds d’agissements du fermier, même antérieurs à ce renouvellement, se sont produits ou prolongés au cours du bail renouvelé » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 décembre 2023, n° 22-20.257). Un bailleur qui a laissé passer un premier chantier de panneaux sans réagir avant le renouvellement conserve donc son action si les structures occupent toujours les terres sous le bail renouvelé. Ensuite, la demande de résiliation n’a pas à respecter le formalisme du congé de l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime, qui impose au propriétaire qui s’oppose au renouvellement de notifier congé « dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire », avec mention expresse des motifs, désignation du bénéficiaire de la reprise et reproduction des termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. Ce formalisme du congé de non-renouvellement ne régit pas l’action en résiliation pour faute, qui se porte directement devant le tribunal paritaire et prend effet au jour fixé par le jugement. Confondre les deux voies fait perdre du temps : le congé pour reprise suppose un bénéficiaire qui exploitera personnellement, tandis que la résiliation pour manquement suppose une faute prouvée du preneur.
Le fermier poursuivi dispose de moyens de défense qu’il faut anticiper. Il soutiendra que l’installation reste compatible avec l’exploitation, que l’herbe repousse, que les animaux pâturent, que le rendement est maintenu, voire que les panneaux protègent les cultures des excès de chaleur. Il produira des attestations, des constats de pousse et parfois une étude agronomique financée par le développeur. Il invoquera l’absence de dégradation et l’amélioration de ses revenus, donc de sa capacité à payer le fermage. Il pourra aussi soutenir qu’il a informé le bailleur et que son silence valait accord. Sur ce dernier point, la réponse du droit est nette : le silence ne vaut accord que dans le cas prévu par l’article L. 411-28, avec cette précision : « Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord », c’est-à-dire après une lettre recommandée décrivant précisément les travaux d’arasement de talus et de haies. Ce mécanisme ne s’étend pas à la construction d’une centrale solaire, qui n’entre ni dans l’article L. 411-28, ni dans l’article L. 411-29. Le tribunal appréciera concrètement : surfaces, réversibilité, part du revenu agricole, durée de l’occupation consentie au tiers. Une installation légère, réversible et cantonnée à une faible part de l’exploitation n’emporte pas nécessairement la résiliation, surtout si le preneur propose le démontage. Une centrale au sol qui stérilise plusieurs hectares pendant trente ans, en revanche, caractérise un changement de destination que le juge sanctionne.
B. Obtenir l’indemnité de dégradation et sécuriser la sortie du bail
La résiliation n’épuise pas le litige. Le bailleur doit obtenir réparation du préjudice subi et sécuriser la restitution des terres. Sur ce terrain, la jurisprudence impose une chronologie stricte qu’il faut connaître avant de conclure.
Pendant le cours du bail, le bailleur ne peut pas obtenir du juge la condamnation du preneur à remettre les lieux en état. La Cour de cassation l’a tranché le 14 décembre 2023 : « Il en résulte que, si des travaux ont été réalisés par le preneur en violation des dispositions de l’article L. 411-28 susmentionné et ont entraîné une dégradation du fonds, le bailleur ne peut réclamer, en cours d’exécution du bail, la condamnation du preneur à remettre en état les lieux. Il peut cependant demander, à l’expiration du bail, l’allocation d’une indemnité dans les conditions de l’article L. 411-72 précité » (Cour de cassation, troisième chambre civile, 14 décembre 2023, n° 22-20.257). L’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose en effet que « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi ». Concrètement, tant que le bail se poursuit, le bailleur fait constater la dégradation par expertise, chiffre le coût de la remise en état des sols, du démontage des fondations et de la reconstitution des haies et des accès, mais il ne sera indemnisé qu’à la sortie. Cette règle commande la stratégie : demander la résiliation et, à titre subsidiaire ou pour l’audience de sortie, l’indemnité de dégradation évaluée par expert.
Lorsque la résiliation est prononcée, le jugement fixe la date de libération des lieux et organise l’indemnisation du preneur évincé avant terme. La cour d’appel de Douai en a donné une illustration le 18 septembre 2025 dans une affaire de résiliation pour changement de destination, où le bailleur public avait fait évoluer des parcelles vers une zone à urbaniser : le tribunal paritaire avait ordonné la libération des parcelles à l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant quatre mois, et condamné le bailleur à verser 58 556 euros hors taxes au titre de l’indemnité d’éviction ainsi que 18 857,33 euros hors taxes au titre de la remise en état du réseau d’irrigation des parcelles conservées par le fermier ([cour d’appel de Douai, 18 septembre 2025, n° 24/04093]). Cette décision concernait une résiliation à l’initiative du bailleur sur le fondement de l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, qui prévoit que « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification », laquelle « doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, s’il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation ». Le régime diffère donc de la résiliation pour faute du preneur : quand le bailleur reprend les terres pour les urbaniser ou y porter un projet, il indemnise le fermier évincé ; quand le fermier a lui-même détourné les terres de leur destination, c’est lui qui devra indemniser le bailleur de la dégradation. Ne pas confondre ces deux mécanismes évite de réclamer l’indemnité d’éviction dans un dossier où le bailleur est la victime du changement de destination.
L’état des lieux de sortie prend dans ces dossiers une importance décisive. À défaut d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les terres en bon état, et il lui appartient de prouver le contraire. Le bailleur compare l’état initial et l’état final, fait évaluer par l’expert la compaction des sols, les fondations restées en terre, les câbles abandonnés, les pistes et les clôtures, puis demande l’indemnité correspondant au coût de la remise en état agricole. Les factures de démontage payées par le fermier ne s’imputent pas automatiquement sur cette indemnité : si le démontage laisse des pieux coupés à cinquante centimètres de profondeur et des sols impropres à la culture, la dégradation subsiste et doit être chiffrée. Parallèlement, le fermier ne peut pas réclamer au bailleur la valeur des panneaux ou des aménagements conservés sur place. Les améliorations irrégulières ne sont pas indemnisées et ne modifient pas le fermage du bail renouvelé, comme l’a jugé la Cour de cassation le 28 novembre 2024 (Cour de cassation, troisième chambre civile, 28 novembre 2024, n° 23-17.036). Le bailleur qui conserve malgré lui des longrines en béton ne doit donc ni les payer ni voir son fermage réévalué en fonction de leur présence.
Enfin, le bailleur avisé prépare l’après-jugement dès l’assignation. Il demande au tribunal de fixer une astreinte par jour de retard pour la libération et le démontage, comme dans l’affaire de Douai où l’astreinte provisoire de 50 euros par jour pendant quatre mois accompagnait l’ordre de libération à l’expiration de l’année culturale. Il sollicite une expertise judiciaire pour évaluer la dégradation avant que les lieux ne soient modifiés. Il vérifie la situation d’urbanisme des parcelles : si le terrain est devenu constructible ou si un projet d’intérêt général justifie à terme un changement de destination, c’est le régime de l’article L. 411-32 qui s’appliquera à sa propre initiative, avec autorisation préfectorale hors zone urbaine, notification par acte extrajudiciaire et indemnité d’éviction au preneur. Les services de l’État rappellent d’ailleurs que la résiliation pour changement de destination hors zone urbaine requiert l’autorisation du préfet après avis de la commission consultative des baux ruraux, comme l’expose la les services de l’État sur le changement de destination des baux ruraux. Anticiper ces deux voies, sanction du fermier d’un côté, reprise encadrée de l’autre, permet de choisir la procédure adaptée au lieu de les mélanger dans une assignation confuse que le tribunal rejetterait.
Votre fermier a équipé vos terres de panneaux sans votre accord : faites constater l’emprise et la dégradation, sommez-le de démonter, puis saisissez le tribunal paritaire en résiliation pour agissements compromettant la bonne exploitation, en réservant l’indemnité de dégradation pour la sortie du bail. L’installation irrégulière ne lui vaudra ni indemnité ni révision du fermage à son profit, et le renouvellement intervenu entre-temps ne couvrira pas des effets qui se prolongent. C’est à ce prix, preuve précise et fondement exact, que la destination agricole de vos terres sera restaurée par le juge.