Votre fermier n’a plus d’aide sur l’exploitation, le matériel manque, le cheptel a disparu ou les terres sont conduites de loin, et vos parcelles se dégradent d’année en année. Vous vous demandez si vous pouvez reprendre vos terres pour ce seul motif, sans attendre un impayé de fermage ni un congé pour reprise. La réponse tient en une formule du code rural et de la pêche maritime : le bailleur peut demander la résiliation pour « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Le manque de bras et de moyens est donc un motif autonome de résiliation, à condition de prouver qu’il compromet réellement la bonne exploitation du fonds. Les décisions rendues en 2025 et 2026 montrent que les tribunaux paritaires prononcent la résiliation quand l’abandon est établi par constat et expertise, et qu’ils la refusent quand le bailleur se contente d’affirmations générales. Cet article explique ce que vous devez démontrer, comment monter le dossier et ce que le juge ordonne quand il fait droit à votre demande.

I. Le manque de main-d’oeuvre et de moyens, un motif autonome de résiliation du bail rural

A. Ce que la loi exige : des manquements qui compromettent la bonne exploitation du fonds

Le point de départ est l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, qui énumère limitativement les motifs pour lesquels le bailleur peut demander la résiliation. Le premier motif vise le non-paiement : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». Le deuxième motif, celui qui nous occupe, vise « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Le troisième motif renvoie au non-respect des clauses environnementales mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27. Chacun de ces motifs est enfermé dans ses propres conditions, et le même article ajoute une limite générale : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ».

Plusieurs conséquences découlent de ce texte. D’abord, le manque de moyens n’a pas besoin de s’ajouter à un impayé : il suffit à lui seul, pourvu qu’il compromette la bonne exploitation. Un fermier qui paie régulièrement son fermage mais laisse les terres se dégrader peut donc se voir opposer une demande de résiliation sur ce fondement. Ensuite, la loi donne un exemple, le défaut de main-d’oeuvre, précédé de l’adverbe « notamment » : la liste des agissements visés reste ouverte. L’éloignement durable de l’exploitant, l’insuffisance du matériel, l’absence de cheptel sur une exploitation qui en suppose, le défaut d’entretien des sols et des équipements d’écoulement des eaux entrent dans ce cadre dès lors qu’ils portent atteinte à la bonne marche de l’exploitation. Enfin, le bailleur supporte la charge de la démonstration : c’est à lui d’établir les faits, leur imputabilité au preneur et leur effet sur l’exploitation. Une simple baisse de rendement ou un désaccord sur les méthodes culturales ne suffit pas.

Le code civil, auquel le code rural renvoie par l’article L. 411-27, précise le contenu des obligations du preneur : « Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». Ce texte éclaire le motif rural : ne pas garnir l’héritage des bestiaux et ustensiles nécessaires, abandonner la culture, ne pas cultiver raisonnablement, détourner la chose de sa destination. Chacune de ces fautes n’ouvre la résiliation que « suivant les circonstances » et à condition qu’il en résulte un dommage pour le bailleur. Le juge dispose ainsi d’un pouvoir d’appréciation : même des manquements établis ne conduisent pas mécaniquement à la résiliation si leur gravité ne le justifie pas.

Deux distinctions protègent le preneur et bornent l’action du bailleur. La première tient aux pratiques favorables à l’environnement. L’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Le fait que le preneur applique sur les terres prises à bail des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation formée par le bailleur en application du présent article ». Autrement dit, un rendement moindre ou un aspect moins « propre » des parcelles, lorsqu’ils résultent de pratiques de préservation reconnues, ne constituent pas un défaut d’exploitation. Le bailleur doit distinguer la négligence avérée du choix cultural assumé et légitime. La seconde limite est la force majeure et les raisons sérieuses et légitimes : une maladie grave et durable de l’exploitant, un sinistre climatique qui empêche temporairement toute culture, une interdiction administrative d’exploiter peuvent faire échec à la demande. Ces circonstances s’apprécient au cas par cas et n’effacent que les manquements qu’elles expliquent réellement.

Il faut enfin situer ce motif parmi les autres voies du bail rural pour choisir la bonne procédure. Le défaut de paiement obéit à son formalisme propre, avec mise en demeure et rappel du texte à peine de nullité. La cession et la sous-location non autorisées relèvent d’un autre fondement, la contravention à l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, qui interdit en principe toute cession hors du cadre familial agréé. Le congé pour reprise, lui, suppose de reprendre personnellement ou au profit d’un bénéficiaire déterminé et d’exploiter pendant neuf ans, avec autorisation administrative d’exploiter lorsque le contrôle des structures l’impose. La résiliation pour changement de destination des parcelles devenues urbaines obéit à l’article L. 411-32, avec notification par acte extrajudiciaire et indemnisation comme en matière d’expropriation. Ni la SAFER ni le contrôle des structures ni l’urbanisme n’ont leur place dans une demande fondée sur le manque de moyens : le tribunal paritaire statue sur les faits d’exploitation, et c’est sur ce terrain que le dossier doit être construit. Pour replacer cette action parmi les autres litiges du fermage jugés récemment, on peut se reporter à notre synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption, qui rappelle comment les juges articulent les différents fondements.

B. Quand les juges prononcent la résiliation : trois décisions de 2025 qui montrent le seuil

Le tribunal paritaire des baux ruraux de Tours, le 30 septembre 2025 (RG 25/00008, décision consultable au registre de la Cour de cassation), a ordonné la résiliation d’un bail à ferme dans une espèce où le défaut de moyens et d’entretien était documenté et partiellement reconnu. Les bailleurs exposaient que le preneur n’entretenait plus les parcelles et que ces agissements compromettaient la bonne exploitation du fonds, ajoutant qu’un terme de fermage échu au 1er novembre 2024 n’avait pas été réglé. L’expert mandaté par les demandeurs avait constaté le 21 juin 2024 l’absence de travail du sol et un dysfonctionnement de l’écoulement des eaux, les parcelles voyant « leur potentiel de production diminué car des zones sont asphyxiées par l’eau difficilement évacuée ». Surtout, le preneur « a reconnu qu’il n’avait plus entretenu la parcelle déclarée en jachère ». Le tribunal en déduit que « L’absence d’exploitation et d’entretien de la parcelle depuis 2024 compromet la bonne exploitation du fonds. La résiliation du bail sera ordonnée ». Il ordonne la libération des lieux et juge que le preneur « sera également tenu à une indemnité d’occupation équivalente au fermage ». Cette décision illustre le dossier gagnant : un constat technique précis et daté, un aveu sur au moins une parcelle, un lien direct entre le défaut d’entretien et la perte de potentiel de production. La demande d’astreinte est en revanche rejetée, ce qui montre que le juge dose les mesures selon les circonstances.

Le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois, le 22 mai 2025 (RG 23/03633, décision consultable au registre de la Cour de cassation), va dans le même sens dans une affaire d’abandon durable. Les bailleurs demandaient la résiliation d’un bail à ferme en date du 1er novembre 1998 pour défaut d’entretien des lieux loués, insuffisance du matériel nécessaire à l’exploitation et éloignement de la société preneuse, la SARL LERU. Ils s’appuyaient sur des constats d’huissier, un rapport d’expertise et des attestations de témoins, décrivant des bâtiments et des parcelles laissés à l’abandon, des taillis et des ronces qui avaient pris de l’expansion en bordure des parcelles, et un éloignement qui empêchait la société d’apporter les soins appropriés et la surveillance utile aux fonds loués. La preneuse contestait la valeur de ces pièces, estimant les constats anciens et soutenant que l’expert n’avait pas relevé de manquement compromettant la bonne exploitation. Le tribunal tranche en faveur des bailleurs : il « Prononce la résiliation du bail à ferme en date du 1er novembre 1998 », dit la société occupante sans droit ni titre et ordonne son départ à défaut de libération volontaire. L’enseignement est double : l’ancienneté relative des constats ne les disqualifie pas quand ils convergent avec l’expertise et les témoignages, et l’éloignement géographique combiné à l’insuffisance de matériel caractérise le défaut de moyens au sens de l’article L. 411-31. Un fermier qui exploite de loin, sans présence ni surveillance, s’expose à ce grief.

La cour d’appel de Rennes, le 6 mars 2025 (RG 24/02517, décision consultable au registre de la Cour de cassation), montre qu’un premier échec devant le tribunal paritaire n’est pas définitif. Le tribunal paritaire de Saint-Nazaire avait, le 29 mars 2024, rejeté la demande des bailleresses. La cour infirme en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, « Prononce la résiliation » du bail écrit du 6 novembre 2013 portant sur 36 hectares 76 ares et 12 centiares à [Localité 29] et [Localité 30], ainsi que du bail verbal complémentaire. Elle juge que le preneur et tous occupants de son chef « devront libérer l’ensemble des immeubles loués avant le 31 juillet 2025 », et qu’à défaut il « sera redevable d’une astreinte de 50 € par jour de retard pendant un délai de six mois », autorisant les bailleresses à requérir le concours de la force publique. Cette décision éclaire la palette du juge d’appel : résiliation de plusieurs baux ensemble, calendrier de libération aligné sur l’année culturale, astreinte journalière bornée dans le temps, autorisation de recourir à la force publique. Elle confirme aussi qu’un dossier bien complété en appel peut renverser une première décision défavorable.

Ces trois décisions dessinent le seuil pratique. La résiliation pour manque de moyens suppose des faits précis, localisés et datés : telle parcelle non travaillée depuis telle année, tel bâtiment qui se dégrade, tel matériel qui fait défaut, tel éloignement qui prive l’exploitation de surveillance. Les juges se fondent sur des pièces extérieures aux parties, huissier et expert, et sur les propres déclarations du preneur. À l’inverse, des griefs vagues sur la qualité générale de l’exploitation, sans pièce technique, ne franchissent pas le seuil. C’est ce contraste que confirment les décisions de rejet et les arrêts de la Cour de cassation.

II. Obtenir la résiliation devant le tribunal paritaire et anticiper la défense du fermier

A. Monter un dossier qui tient : preuves, procédure et pièges à éviter

Le procès commence bien avant l’assignation. La première étape consiste à faire établir les faits par un commissaire de justice, qui dresse des constats avec photographies datées, parcelle par parcelle : absence de travail du sol, envahissement par les ronces et taillis, fossés et rigoles non curés, clôtures effondrées, bâtiments qui se dégradent, matériel absent ou hors d’usage. Ces constats doivent être renouvelés dans le temps pour montrer la durée : un défaut passager, réparé après signalement, ne compromet pas la bonne exploitation. La deuxième étape est l’expertise : un technicien agricole ou un expert judiciaire décrit l’état cultural, mesure la perte de potentiel de production, comme l’expert de l’affaire de Tours qui relevait des zones asphyxiées par l’eau mal évacuée. La troisième étape réunit les attestations de voisins, d’anciens salariés, de coopératives et d’entreprises de travaux agricoles, qui confirment l’absence de présence et de travaux. Les échanges écrits avec le preneur, lettres recommandées signalant les désordres et restées sans effet, complètent utilement le dossier en montrant que le bailleur a alerté avant d’agir en justice.

Sur la procédure, le litige relève du tribunal paritaire des baux ruraux. L’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, « au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux ». La demande doit donc être portée devant le tribunal du lieu de situation des parcelles, y compris en Île-de-France : des terres situées en Seine-et-Marne, dans l’Essonne, les Yvelines ou le Val-d’Oise relèvent du tribunal paritaire du ressort concerné, avec les mêmes règles de fond que sur tout le territoire. Les affaires de Tours et de Blois montrent le déroulement concret : une audience de tentative de conciliation réunit d’abord les parties, et ce n’est qu’à défaut d’accord que l’affaire est renvoyée pour être jugée. Cette phase doit être préparée comme le fond : le bailleur s’y présente avec ses constats et chiffre déjà ses demandes, libération des lieux, indemnité d’occupation, dommages-intérêts. Pour les demandes de faible montant, le code de procédure civile prévoit au demeurant une tentative préalable de conciliation, de médiation ou de procédure participative avant la demande en justice, et les parties avisées ont intérêt à ne négliger aucune voie amiable avant de saisir le juge.

Trois pièges doivent être évités. Le premier est de confondre le formalisme du non-paiement avec celui du défaut d’exploitation. La mise en demeure avec rappel du texte à peine de nullité et le délai de trois mois appartiennent au premier motif de l’article L. 411-31 ; pour le deuxième motif, la loi n’impose pas une telle mise en demeure. Il reste prudent d’adresser au preneur une mise en demeure de remédier aux désordres, par lettre recommandée, afin de dater l’alerte et de montrer la persistance, mais son absence n’entraîne pas la nullité encourue en matière d’impayés. Le deuxième piège est d’invoquer des pratiques environnementales du preneur comme des fautes : l’article L. 411-27 l’interdit, et le grief se retournerait contre le bailleur. Avant d’assigner, il faut donc vérifier si les parcelles sont soumises à des engagements agro-environnementaux, à un document de gestion d’espace protégé ou à des clauses de bail spécifiques, et écarter du dossier tout ce qui relève de ces pratiques. Le troisième piège est de viser la cession ou la mise à disposition à une société quand le problème est l’exploitation elle-même : si le preneur a irrégulièrement mis les terres à disposition d’une société ou cédé son bail sans agrément, le fondement pertinent est la contravention à l’article L. 411-35, avec sa nullité et ses conditions propres, et non le défaut de moyens. Mélanger les fondements affaiblit la demande.

La défense du fermier, elle, s’organise autour de quatre axes que le bailleur doit anticiper. Le preneur conteste d’abord la matérialité des faits, en produisant ses propres factures de travaux, ses relevés culturaux, ses bons d’intervention d’entrepreneurs, ses certificats de pacage ou ses attestations contraires. Le bailleur doit donc s’assurer que ses constats sont précis et récents, et ne pas se reposer sur des pièces anciennes que l’adversaire pourra présenter comme dépassées, comme la SARL LERU l’avait tenté à Blois sans succès face à des pièces convergentes. Le preneur invoque ensuite la force majeure ou des raisons sérieuses et légitimes : maladie, accident, sécheresse exceptionnelle, inondation, interdiction administrative. Ces moyens ne prospèrent que s’ils expliquent concrètement les manquements et leur durée ; une difficulté générale de recrutement ou une baisse des cours ne constitue pas à elle seule une raison sérieuse d’abandonner des parcelles pendant des années. Le preneur fait valoir en troisième lieu ses pratiques culturales : assolement, jachère déclarée et entretenue, conversion en agriculture biologique, bandes enherbées, maintien d’infrastructures écologiques. Si ces pratiques sont réelles et conformes aux engagements applicables, elles ne peuvent fonder la résiliation. Le preneur souligne enfin ce qu’il a conservé de moyens : un salarié à temps partiel, un entraide familiale, un recours à l’entreprise de travaux agricoles. C’est sur ce point que le dossier du bailleur doit être le plus rigoureux : il ne suffit pas de montrer que les moyens ont diminué, il faut montrer qu’ils sont devenus insuffisants au point de compromettre la bonne exploitation.

B. Ce que le juge ordonne quand il résilie, et les demandes qu’il écarte

Quand la demande est fondée, le tribunal prononce la résiliation et en tire les conséquences sur l’occupation. Le jugement de Blois dit la société « occupante sans droit ni titre » et ordonne son départ à défaut de libération volontaire. L’arrêt de Rennes fixe une date butoir de libération alignée sur le calendrier cultural, assortie d’une astreinte et de l’autorisation de requérir la force publique. Le jugement de Tours ordonne la libération « selon les modalités décrites au dispositif » et ajoute une indemnité d’occupation équivalente au fermage. Le bailleur doit donc chiffrer dès l’assignation : date de libération sollicitée en tenant compte de l’année culturale en cours, indemnité d’occupation mensuelle au niveau du fermage, dommages-intérêts pour la remise en état et la perte d’exploitation. Le code civil prévoit qu’« En cas de contravention, le propriétaire a droit de rentrer en jouissance, et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail », et l’article 1766 ajoute que le preneur dont la résiliation provient du fait est tenu des dommages-intérêts. La remise en état des sols, le curage des fossés, la réfection des clôtures et l’arrachage des friches ligneuses peuvent ainsi être indemnisés sur justificatifs, en plus de l’occupation sans droit ni titre.

Mais le juge refuse aussi, et ces refus balisent ce qu’il ne faut pas demander. À Tours, l’astreinte sollicitée est rejetée alors même que la résiliation est ordonnée : l’astreinte n’est pas automatique et suppose une résistance prévisible ou un risque établi. À Douai, c’est la résiliation elle-même qui est refusée. La cour d’appel de Douai, le 21 mai 2026 (RG 24/04717, arrêt consultable au registre de la Cour de cassation), confirme le jugement du tribunal paritaire d’Arras du 6 septembre 2024 qui avait rejeté la demande des bailleurs. Ceux-ci soutenaient que seul l’un des copreneurs exploitait personnellement les terres et que l’autre, psychologue de profession, ne participait pas à l’exploitation. La cour répond que « le fait que seul M. [R] [A] exploite personnellement les terres ne constitue pas automatiquement une faute justifiant la résiliation du bail », relevant que la preuve d’un défaut d’exploitation depuis le commencement du bail n’était pas rapportée et que la profession exercée par ailleurs n’excluait pas une participation à l’exploitation. Elle confirme le jugement et condamne l’appelante aux dépens et à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. L’enseignement vaut pour tous les bailleurs : l’exercice d’une activité extérieure par le preneur ou son conjoint, la diminution des bras familiaux, le recours à un salarié unique ne sont pas en eux-mêmes des fautes. Il faut démontrer l’effet concret sur le fonds.

La Cour de cassation verrouille cette exigence dans deux arrêts de principe. Le 13 juin 2012 (n° 10-25.498, arrêt consultable au registre de la Cour de cassation), la troisième chambre civile censure une cour d’appel qui avait prononcé la résolution d’un bail signé le 29 septembre 2006 au motif, établi par procès-verbaux d’huissier, que les fermes n’étaient pas exploitées, qu’elles n’étaient pas entretenues, que l’héritage n’était garni d’aucun bétail et que les cultures étaient complètement abandonnées. La Cour juge que la cour d’appel, « sans préciser si ces manquements avaient été de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision », et casse sur le fondement des articles L. 411-27 et L. 411-31 du code rural et de l’article 1766 du code civil. Même des manquements spectaculaires ne suffisent donc pas si le juge ne constate pas expressément qu’ils compromettent la bonne exploitation. Le 12 novembre 2020 (n° 19-21.855, arrêt consultable au registre de la Cour de cassation), la troisième chambre civile casse l’arrêt de la cour d’appel de Montpellier du 27 juin 2019 qui avait prononcé la résiliation du bail liant un bailleur à une société d’exploitation pour défaut d’exploitation de parcelles dont la société avait elle-même constaté l’absence de rentabilité. La Cour rappelle que « le bailleur ne peut faire résilier le bail pour faute du preneur qu’à la condition que les agissements de celui-ci soient de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds », casse en toutes ses dispositions, renvoie devant la cour d’appel de Nîmes et alloue 3 000 euros au titre de l’article 700. Délaisser des parcelles non rentables n’est donc pas automatiquement fautif : tout dépend de l’effet global sur l’exploitation et de la démonstration, par le bailleur, d’une compromission réelle.

Au stade du choix final, le bailleur doit mesurer les coûts et les risques du procès. Les dépens et l’article 700 sanctionnent la partie qui succombe : 2 000 euros à Douai pour une appelante déboutée, 3 000 euros dans l’arrêt de cassation de 2020. Une demande fragile, fondée sur des constats anciens ou sur la seule diminution des moyens sans effet démontré, expose à une condamnation financière en plus du maintien du bail. À l’inverse, un dossier documenté, qui établit parcelle par parcelle l’abandon et son effet sur le potentiel de production, obtient la résiliation, la libération, l’indemnité d’occupation et, sur justificatifs, des dommages-intérêts. La présence d’un impayé, comme à Tours avec le terme échu au 1er novembre 2024, renforce le dossier mais ne dispense pas de prouver le défaut d’exploitation : chaque motif doit être établi pour lui-même. Enfin, le bailleur dont le fermier manque objectivement de bras gardera à l’esprit les solutions alternatives à la résiliation contentieuse : signalement écrit et délai de remise en ordre, accord sur un programme de travaux, recours à l’entreprise de travaux agricoles facturé au preneur selon les clauses du bail, ou résiliation amiable avec calendrier de libération. Quand ces voies échouent et que les faits compromettent réellement la bonne exploitation, la demande en résiliation devant le tribunal paritaire, construite sur constats, expertise et attestations convergentes, est l’instrument que la loi met entre ses mains.

Le manque de main-d’oeuvre et de moyens n’est ni une fatalité pour le bailleur ni une arme automatique contre le fermier. C’est un motif de résiliation exigeant, qui suppose des faits précis, actuels et localisés, un lien démontré avec la bonne exploitation du fonds, et l’absence de justification légitime. Les tribunaux de Tours et de Blois en 2025 montrent qu’un dossier solide, 00e9tay00e9 par des pi00e8ces convergentes emporte la résiliation, l’expulsion et l’indemnisation. Les arrêts de Douai en 2026 et de la Cour de cassation en 2012 et 2020 rappellent la contrepartie : sans démonstration de la compromission réelle, la demande est rejetée et le bailleur supporte les frais. Avant d’agir, faites constater l’état des parcelles et des bâtiments, confrontez les faits aux pratiques culturales légitimes du preneur, alertez par écrit, puis saisissez le tribunal paritaire du lieu des terres avec un dossier complet et chiffré.