Au 1er octobre 2026, il reste exactement un mois avant la trêve hivernale. Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 inclus, les expulsions locatives des ménages sans solution de relogement seront suspendues, et toute expulsion non exécutée au 1er novembre sera reportée au 1er avril 2027 au plus tôt. Pour un bailleur dont le locataire ne paie plus, chaque semaine d’octobre compte double : un commandement de payer délivré maintenant peut encore produire ses effets avant le gel hivernal, tandis qu’une procédure engagée trop tard se retrouvera bloquée pendant cinq mois, avec un arriéré qui continuera de grossir. Pour un locataire en difficulté, octobre 2026 reste le dernier mois utile pour régulariser, saisir le juge de délais de paiement, mobiliser le fonds de solidarité pour le logement et préparer un dossier de relogement. Cet article décrit, étape par étape, la chaîne complète qui mène de l’impayé à l’expulsion en bail d’habitation : le commandement de payer visant la clause résolutoire et son délai de six semaines, l’audience devant le juge des contentieux de la protection, le commandement de quitter les lieux et son délai de deux mois, le concours de la force publique, puis le verrou de la trêve hivernale et les délais que le juge de l’exécution peut encore accorder. Chaque étape est assortie des textes applicables, de décisions rendues en 2024 et 2025 qui montrent comment les juges appliquent ces règles, et des réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. Faire constater la résiliation du bail d’habitation pour loyers impayés d’octobre 2026

A. Le commandement de payer visant la clause résolutoire : six semaines pour payer ou contester

En bail d’habitation, la résiliation pour impayé passe presque toujours par la clause résolutoire. La loi du 6 juillet 1989 dispose que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Concrètement, le bailleur doit charger un commissaire de justice de faire délivrer au locataire un commandement de payer qui vise expressément cette clause. Sans ce visa, la procédure de résiliation de plein droit ne peut pas jouer. Le tribunal judiciaire de Besançon l’illustre dans un jugement du 12 septembre 2025 (RG 25/00864, décision publiée sur courdecassation.fr) : « Le commandement de payer du 4 avril 2024 visait la clause résolutoire contenue au bail » et reproduisait les textes applicables, ce qui a permis au juge de constater ensuite l’acquisition de la clause après l’expiration du délai imparti. À Paris, le même schéma se retrouve dans un jugement du tribunal judiciaire du 20 novembre 2025 (RG 25/03852, décision publiée sur courdecassation.fr) opposant la Régie immobilière de la ville de Paris à un locataire : la RIVP avait fait délivrer « un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme de 603,26 euros au titre de l’arriéré locatif en visant la clause contractuelle insérée au bail ». Et dans un litige de bail meublé jugé à Bobigny le 21 juillet 2025 (RG 25/05582, décision publiée sur courdecassation.fr), le bailleur avait fait signifier « un commandement de payer la somme de 5 700 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif » en visant la clause résolutoire. Trois montants très différents, trois bailleurs différents, une même mécanique : tout commence par un acte de commissaire de justice qui vise la clause et chiffre la dette.

Le contenu de cet acte est strictement encadré, et la moindre omission peut coûter des mois de procédure. Le commandement doit comporter, à peine de nullité, plusieurs mentions dont « La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette », le décompte détaillé de la dette, l’avertissement qu’à défaut de paiement le locataire s’expose à la résiliation et à l’expulsion, ainsi que la mention de la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement et de demander des délais au juge. La fiche officielle de Service-public consacrée à l’expulsion du locataire rappelle que « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : » plusieurs mentions obligatoires, et détaille la conduite à tenir après réception de l’acte (fiche Service-public sur l’expulsion locative). Côté bailleur, deux notifications parallèles conditionnent la suite. Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire, faute de quoi la caution ne peut être tenue des pénalités ni des intérêts de retard. Et le commissaire de justice doit signaler le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, la CCAPEX, qui peut orienter le ménage vers les aides et vers un accompagnement social. À Paris, cette saisine transite par la CCAPEX parisienne et s’articule avec les dispositifs du fonds de solidarité pour le logement de Paris.

Pendant ces six semaines, le sort du bail se joue. Si le locataire paie l’intégralité de sa dette dans le délai, la clause résolutoire ne joue pas et le bail se poursuit. S’il ne paie que partiellement, la clause s’acquiert à l’expiration du délai pour le solde restant, sauf décision contraire du juge. S’il ne paie rien mais saisit le juge avant l’expiration du délai, le juge peut suspendre les effets de la clause en accordant des délais de paiement. Le jugement de Besançon cité plus haut retient ainsi que les époux locataires n’ayant ni réglé les sommes dues ni saisi le juge d’une demande de délais, la clause résolutoire s’est trouvée acquise à l’expiration du délai imparti par le commandement. La leçon pratique pour octobre 2026 est directe : un locataire qui reçoit un commandement début octobre doit réagir avant la mi-novembre, payer s’il le peut, ou saisir le juge des contentieux de la protection d’une demande de délais en joignant ses justificatifs de ressources, son décompte et ses démarches auprès du FSL. Un bailleur qui fait délivrer son commandement le 2 octobre 2026 verra le délai de six semaines expirer autour du 14 novembre, en pleine trêve hivernale : la résiliation pourra être constatée par le juge, mais l’exécution de l’expulsion restera suspendue jusqu’au 1er avril 2027, ce qui renforce l’intérêt de viser aussi un échéancier adossé à une reprise du paiement du loyer courant.

B. L’audience devant le juge : constat de la résiliation, échéancier, diagnostic social et indemnité d’occupation

Quand la dette n’est pas apurée, le bailleur assigne le locataire devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation. Cette assignation obéit elle-même à un formalisme strict : à peine d’irrecevabilité, elle doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin que l’organisme compétent réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur présentent leurs observations, diagnostic transmis au juge avant l’audience ainsi qu’à la CCAPEX. Concrètement, entre le commandement et l’audience, il s’écoule donc au minimum douze semaines, six pour le commandement puis six pour l’assignation, sans compter les délais d’enrôlement des juridictions franciliennes souvent chargées à l’automne. Un dossier lancé le 1er octobre 2026 débouche rarement sur une audience avant la fin du mois de janvier 2027, c’est-à-dire en pleine trêve hivernale. Cette chronologie n’interdit pas d’agir, elle impose de calibrer l’objectif : obtenir un titre exécutoire et un échéancier réaliste plutôt qu’une libération des lieux avant le printemps.

À l’audience, le juge dispose de plusieurs leviers. Si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience et démontre sa capacité à apurer sa dette, le juge peut lui accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution de l’échéancier. S’il respecte l’échéancier, le bail est sauvé. S’il manque une seule échéance ou paie en retard, la clause reprend son effet et le bailleur peut faire signifier la décision et délivrer un commandement de quitter les lieux sans nouvelle audience sur la résiliation. Si le locataire ne paie plus rien et ne présente aucune garantie, le juge constate la résiliation, ordonne l’expulsion, fixe une indemnité d’occupation généralement égale au loyer majoré des charges jusqu’à la libération effective, et peut accorder des délais pour quitter les lieux. Le jugement parisien du 20 novembre 2025 illustre cette issue : condamnation à l’arriéré avec intérêts au taux légal à compter du commandement et fixation d’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération complète des lieux, clés remises. Le jugement de Bobigny du 21 juillet 2025 retient la même structure, avec une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges tant que les lieux ne sont pas libérés. Pour le bailleur, l’indemnité d’occupation n’est pas un loyer et ne fait pas renaître le bail, mais elle constitue un titre pour recouvrer l’équivalent du loyer pendant toute la phase d’exécution, y compris pendant la trêve hivernale où l’occupant se maintient dans les lieux sans droit ni titre.

Le juge peut aussi mobiliser l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (article 1343-5 du code civil sur Légifrance). En matière locative, ce pouvoir se combine avec la suspension des effets de la clause résolutoire : le juge peut étaler la dette sur vingt-quatre mois au maximum tout en maintenant le locataire dans les lieux sous condition du paiement de l’échéancier et du loyer courant. Les juges franciliens examinent avec attention la reprise du paiement du loyer courant, la part de la dette apurée avant l’audience, la stabilité des ressources, les démarches auprès du FSL et de la CCAPEX, et le diagnostic social et financier transmis avant l’audience. Un locataire parisien qui se présente en janvier 2027 avec trois mois de loyer courant payés, un plan d’apurement crédible sur douze mois et une aide du FSL en cours d’instruction obtient bien plus souvent un échéancier avec suspension de la clause qu’un locataire qui n’a entrepris aucune démarche. À l’inverse, un bailleur qui rapporte la preuve d’une absence totale de paiement depuis le commandement, d’un refus de tout échéancier et d’une dette qui continue de croître obtient le constat de la résiliation et l’expulsion, assortis de l’indemnité d’occupation. Dans les deux cas, le jugement doit être signifié par commissaire de justice avant toute mesure d’exécution, et c’est cette signification qui ouvre la phase suivante.

II. Exécuter l’expulsion avant le 1er novembre 2026 ou composer avec la trêve hivernale

A. Le commandement de quitter les lieux : deux mois pour partir, puis le concours de la force publique

Même muni d’un jugement d’expulsion définitif, le bailleur ne peut pas faire procéder à l’expulsion du jour au lendemain. Il doit d’abord faire délivrer un commandement de quitter les lieux, acte distinct du commandement de payer, qui ordonne à l’occupant de libérer les locaux. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que, lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, « elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). La fiche officielle de Service-public consacrée à l’expulsion (fiche Service-public sur l’expulsion locative) rappelle ce délai de deux mois et les cas dans lesquels le juge peut le réduire ou le supprimer. Pendant ce délai de deux mois, l’occupant peut encore quitter volontairement les lieux, négocier un départ amiable avec le bailleur, solliciter des délais supplémentaires auprès du juge de l’exécution ou organiser son relogement avec les services sociaux et la commission de médiation du droit au logement opposable.

Si l’occupant reste après l’expiration du délai, le bailleur doit requérir le concours de la force publique auprès du préfet, en joignant le jugement, sa signification et le commandement de quitter les lieux. À Paris, cette réquisition s’adresse au préfet de police et transite par les circuits de la préfecture, avec des délais d’instruction qui tiennent compte de la situation sociale de l’occupant, des enquêtes de la DRIHL et des disponibilités des effectifs. Lorsque le concours est accordé, l’expulsion est exécutée par le commissaire de justice avec l’assistance des forces de l’ordre, en présence si besoin d’un serrurier et avec l’inventaire des meubles. Lorsque le concours est refusé ou n’a pas reçu de réponse dans les deux mois, l’État engage sa responsabilité et le bailleur peut demander une indemnité compensatrice de la charge anormale que ce refus lui fait supporter, calculée sur la base du loyer et des charges. C’est ici que le calendrier d’octobre 2026 devient décisif pour qui veut expulser un locataire avant l’hiver : avec un commandement de quitter délivré début octobre, le délai de deux mois expire début décembre, en pleine trêve, et l’expulsion attendra avril 2027. Seuls les dossiers dont le commandement de quitter a été délivré au plus tard fin juillet 2026, avec un concours de la force publique obtenu avant le 31 octobre, peuvent encore aboutir à une libération effective avant le gel. Pour tous les autres, octobre doit servir à sécuriser le titre, à faire courir les délais et à préparer une exécution au 1er avril 2027, plutôt qu’à espérer un départ avant l’hiver.

Deux erreurs fréquentes doivent être écartées avec netteté. D’abord, le bailleur ne peut jamais se faire justice lui-même : changer les serrures, couper l’eau ou l’électricité, évacuer les meubles ou menacer l’occupant pour le contraindre au départ expose à des poursuites pénales et à des dommages et intérêts, même après la résiliation du bail. Seul le commissaire de justice, muni du titre exécutoire et après le commandement de quitter, peut procéder à l’expulsion avec, si nécessaire, le concours de la force publique. Ensuite, l’indemnité d’occupation continue de courir jusqu’à la libération effective, remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, y compris pendant le délai de deux mois et pendant la trêve hivernale. Le bailleur a donc intérêt à faire fixer dès le jugement une indemnité d’occupation au moins égale au loyer et aux charges, avec intérêts au taux légal, et à en poursuivre le recouvrement par saisies pendant que l’exécution de l’expulsion est suspendue. Le jugement de Besançon du 12 septembre 2025 condamne ainsi les occupants à une provision de 7 586,60 euros arrêtée au 30 septembre 2024, indemnité d’occupation de septembre incluse, avec intérêts au taux légal, ce qui montre que la phase d’exécution reste une phase de chiffrage et de recouvrement, pas seulement une attente passive du printemps.

B. La trêve hivernale du 1er novembre 2026, les délais du juge de l’exécution et les réflexes Paris et Île-de-France

Le verrou de l’hiver résulte de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, aux termes duquel « il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance), sauf si le relogement des intéressés est assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. Parallèlement, l’article L. 412-3 du même code permet au juge d’accorder des délais de départ : « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » (article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution sur Légifrance). Pour l’hiver 2026-2027, la trêve court donc du samedi 1er novembre 2026 au mercredi 31 mars 2027 inclus, et la première date utile d’exécution est le jeudi 1er avril 2027. L’actualité officielle de Service-public confirme le mécanisme chaque année (trêve hivernale sur Service-public). Le jugement de Besançon du 12 septembre 2025 en donne la traduction judiciaire : « La trêve hivernale suspend les expulsions proprement dites », tout en rappelant que les propriétaires peuvent engager ou poursuivre les démarches pendant la trêve, car seules les mesures d’exécution forcée sont gelées, pas les procédures au fond ni les mesures de recouvrement des sommes dues.

La trêve connaît des exceptions étroites qu’il faut connaître sans les surestimer. Les textes écartent le sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait, c’est-à-dire typiquement les squatteurs, ou lorsque l’immeuble a fait l’objet d’un arrêté de péril, ainsi que lorsque le relogement est assuré dans des conditions suffisantes. Autrement dit, un locataire entré avec un bail régulier, même résilié pour impayés, bénéficie du sursis dès lors qu’il n’est pas relogé. Un occupant sans droit ni titre entré par effraction ne peut pas s’en prévaloir. Dans la pratique parisienne, les contestations portent souvent sur la preuve de la voie de fait ou sur le caractère suffisant du relogement proposé : un hébergement d’urgence de quelques nuits dans un autre département ne respecte généralement ni l’unité ni les besoins de la famille et ne lève pas le sursis. Par ailleurs, la trêve ne suspend ni le cours de l’indemnité d’occupation, ni les saisies sur les revenus ou les comptes pour recouvrer l’arriéré, ni la procédure de recouvrement des loyers impayés devant le juge. Elle ne fait pas non plus obstacle à la résiliation du bail elle-même ni au prononcé de l’expulsion : le juge peut statuer en novembre, décembre ou janvier, ordonner l’expulsion et fixer l’indemnité d’occupation, en précisant simplement que l’exécution interviendra après le 31 mars.

Même à l’approche ou pendant la trêve, le juge de l’exécution conserve un pouvoir essentiel : accorder des délais pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, pour une durée qui peut aller de trois mois à trois ans selon la situation. Le jugement de Besançon du 12 septembre 2025 en fournit un exemple net, puisque le juge de l’exécution y accorde aux occupants un délai de grâce jusqu’au 15 mai 2026 pour quitter les lieux, soit au-delà de la fin de la trêve applicable à l’espèce. Le juge apprécie la bonne volonté de l’occupant, les paiements partiels effectués, les démarches de relogement, l’âge, l’état de santé, la présence d’enfants scolarisés et les possibilités de relogement dans le parc social ou privé. À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des traits spécifiques. Les audiences du juge de l’exécution sont encombrées à l’automne, les diagnostics sociaux franciliens insistent sur la saturation du parc d’hébergement et les délais de la commission de médiation DALO, et les bailleurs sociaux comme la RIVP, Paris Habitat ou les ESH disposent de services contentieux qui suivent les échéanciers de près. Pour un occupant parisien, octobre 2026 est le moment de déposer un dossier complet : justificatifs de ressources des trois derniers mois, preuve de la reprise même partielle des paiements, attestation de démarches auprès du FSL de Paris, saisine de la CCAPEX, demande de logement social renouvelée et, le cas échéant, recours DALO pour les ménages prioritaires. Pour un bailleur parisien, octobre 2026 est le moment de faire établir par commissaire de justice un procès-verbal de situation, de mettre à jour le décompte locatif arrêté au 30 septembre, de vérifier la régularité de la signification à la caution et de la notification au préfet, et de préparer la réquisition du concours de la force publique pour le 1er avril 2027, car les services préfectoraux traiteront en priorité au printemps les dossiers complets et à jour.

Conclusion

Au 1er octobre 2026, la règle du jeu est fixée pour cinq mois : la trêve hivernale suspendra du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 l’exécution des expulsions non assorties d’un relogement suffisant, mais elle ne suspend ni les commandements, ni les audiences, ni les condamnations au paiement, ni l’indemnité d’occupation. Le bailleur avisé fait délivrer sans attendre un commandement de payer régulier visant la clause résolutoire, signifié aussi à la caution et signalé à la CCAPEX, puis fait constater la résiliation et fixer une indemnité d’occupation qui courra pendant tout l’hiver. Le locataire avisé paie ce qu’il peut dans les six semaines, saisit le juge de délais étayés par un dossier social complet et organise son relogement avec le FSL, la CCAPEX et la commission de médiation. Dans les deux cas, les décisions rendues en 2024 et 2025 montrent que les juges franciliens sanctionnent l’inaction et récompensent les démarches documentées. L’issue d’un impayé né en octobre 2026 se jouera donc moins le 31 octobre que le 1er avril 2027, et ce sont les actes accomplis en octobre qui détermineront qui, au printemps, quittera les lieux avec un échéancier tenu ou avec une dette aggravée de cinq mois d’indemnités d’occupation.