Depuis le 1er janvier 2026, des milliers de logements chauffés à l’électricité ont changé d’étiquette énergétique sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé. Un appartement classé G en 2024 peut afficher un F ou un E en 2026, et redevenir louable alors même que son isolation n’a pas bougé. La cause tient à la méthode de calcul du diagnostic de performance énergétique : comme l’a annoncé le ministère de l’économie, la méthode de calcul du DPE a évolué au 1er janvier 2026, avec un coefficient de conversion de l’électricité abaissé de 2,3 à 1,9. Le ministère de la transition écologique confirme la mécanique et annonce une seconde étape, avec un coefficient qui passera de 1,9 à 1,7 au 1er janvier 2027 pour le DPE comme pour les audits énergétiques. Pour les bailleurs, l’enjeu est direct : un bien bloqué depuis l’interdiction de louer les G entrée en vigueur le 1er janvier 2025 peut retrouver le marché, et le gel du loyer qui frappait les passoires peut prendre fin. Pour les locataires, la question miroir se pose : le nouveau DPE présenté par le bailleur est-il exact, la hausse de loyer réclamée est-elle permise, et que faire si le logement reste en réalité une passoire ? Ce dossier explique le reclassement, ses conditions, puis les droits concrets de chaque partie, bail à l’appui, avec un point d’attention pour Paris et l’Île-de-France où l’encadrement des loyers ajoute une couche de contrôle.

I. Nouveau DPE 2026 : un logement classé G peut-il sortir de l’interdiction de louer sans travaux ?

A. Coefficient 1,9 au 1er janvier 2026 : quels logements chauffés à l’électricité sont reclassés et pourquoi un nouveau DPE reste obligatoire

Le diagnostic de performance énergétique est défini par la loi comme un document qui décrit la consommation du logement en énergie primaire et finale ainsi que ses émissions : l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’il s’agit d’un document qui comporte « la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale », accompagnée des émissions de gaz à effet de serre pour un usage standardisé du bien (article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation). Le classement, de A à G, repose sur deux échelles fixées par l’article L. 173-1-1 du même code : « Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an, s’agissant de la consommation énergétique, et en kilogramme de dioxyde de carbone par mètre carré et par an, s’agissant des émissions de gaz à effet de serre induites » (article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation). L’énergie primaire se calcule en multipliant l’énergie finale consommée par un coefficient de conversion propre à chaque énergie : c’est ce coefficient, pour l’électricité, que la réforme a modifié.

Jusqu’au 31 décembre 2025, chaque kilowattheure électrique comptait pour 2,3 kilowattheures d’énergie primaire. Depuis le 1er janvier 2026, il ne compte plus que pour 1,9. La consommation primaire affichée d’un logement tout électrique chute donc mécaniquement d’environ 17 %, sans qu’aucun radiateur n’ait été changé. Les gagnants sont les logements chauffés à l’électricité, y compris par de simples convecteurs, et plus encore ceux équipés d’une pompe à chaleur ou d’un plancher chauffant : pénalisés jusque-là par un coefficient calibré sur un mix électrique européen encore carboné, ils bénéficient désormais d’un coefficient rapproché du mix français, décarboné à environ 95 % grâce au nucléaire et aux renouvelables, comme le rappelle le ministère. Un studio parisien chauffé par convecteurs, classé G de justesse à 421 kilowattheures par mètre carré et par an, peut ainsi basculer en F autour de 348 ; un deux-pièces avec pompe à chaleur classé F peut passer en E. À l’inverse, les logements chauffés au gaz ou au fioul ne bougent pas, leur coefficient restant fixé à 1 : la réforme creuse l’écart entre énergies fossiles et électricité.

Point capital que les bailleurs doivent comprendre : le reclassement n’est pas automatique sur le papier déjà édité. Un DPE établi en 2024 avec la mention G reste un DPE mentionnant G tant qu’un nouveau diagnostic n’a pas été établi. Ce sont, selon service-public.fr, les DPE édités à compter de la date d’entrée en vigueur qui prennent en compte la nouvelle valeur du facteur de conversion. Concrètement, le propriétaire d’un ex-G doit commander un nouveau DPE auprès d’un diagnostiqueur certifié, car l’article L. 126-26 exige qu’« Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6 » (article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation). Le nouveau DPE, valable dix ans, seul fait foi pour la mise en location, l’annonce et le bail. Le coût d’un DPE, généralement compris entre 100 et 250 euros selon la surface et le secteur, reste à la charge du bailleur et ne peut être refacturé au locataire. Avant de le commander, le bailleur vérifie que le bien est bien concerné : chauffage et eau chaude électriques, étiquette G ou F proche du seuil, surface et année de construction cohérentes avec la méthode de calcul 3CL. Si le logement est chauffé au gaz, un nouveau DPE ne changera rien et la dépense sera inutile.

Le propriétaire doit aussi tenir le diagnostic à la disposition des candidats, puisque la loi impose au propriétaire qui propose son bien à la vente ou à la location de tenir le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire (article L. 126-28 du code de la construction et de l’habitation). Présenter spontanément le nouveau DPE daté de 2026, avec sa classe et sa date de validité, sécurise la mise en location et coupe court aux contestations sur l’ancien classement. Conserver l’ancien et le nouveau DPE côte à côte permet en outre de démontrer, en cas de litige, que le changement d’étiquette provient de la méthode réglementaire et non d’une manipulation.

B. G interdit depuis 2025, F en 2028, E en 2034 : ce que le reclassement change pour le bail et le gel du loyer

Le calendrier issu de la loi climat et résilience du 22 août 2021 est rappelé par service-public.fr : les logements étiquetés G sont considérés comme non décents depuis le 1er janvier 2025, les F le seront à compter du 1er janvier 2028, et la classe E suivra au 1er janvier 2034. L’interdiction de louer les G vise les contrats signés, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 1er janvier 2025, avec un report au renouvellement pour les baux signés avant cette date. Le fondement civiliste est l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent » (article 1719 du code civil). La Cour de cassation a précisé la portée de cette obligation de délivrance : « Il résulte des articles 1719 du code civil, 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans leur rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, applicable au litige, et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (Cass. 3e civ., 14 déc. 2023, n° 21-21.964).

Lorsqu’un logement G devient F ou E sur le nouveau DPE, il sort du champ de l’interdiction en vigueur et retrouve la décence sur le critère énergétique. Le bailleur peut alors signer un nouveau bail, renouveler ou laisser se reconduire tacitement le bail en cours sans méconnaître l’interdiction. Attention toutefois à la portée exacte de ce retour à la décence : seul le critère énergétique est purgé. Les autres critères de décence, surface minimale, sécurité, équipements, absence de risques manifestes, restent exigibles, et un logement reclassé E mais insalubre ou dangereux demeure non décent. De même, un logement reclassé F n’est sorti d’affaire que jusqu’au 1er janvier 2028 : à cette date, l’article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation impose un niveau de performance « compris entre les classes A et E », ce qui exclura les F et les G du parc locatif (article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation). Le même article impose dès aujourd’hui la transparence : « l’obligation définie au même I est mentionnée dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien ». Le bailleur d’un F reclassé loue donc en 2026 en sachant qu’il devra rénover ou arbitrer avant 2028, et le locataire qui entre dans les lieux doit mesurer que son F de 2026 ne pourra être reloué en l’état après 2028.

Second effet du reclassement, financier celui-là : la fin du gel du loyer. Depuis le 24 août 2022, la révision annuelle du loyer est interdite pour les passoires : service-public.fr indique que la révision du loyer est interdite, en métropole, lorsque le bail a été signé, renouvelé ou tacitement reconduit depuis le 24 août 2022 et qu’il concerne un logement classé F ou G au DPE. Dès lors que le nouveau DPE affiche E ou mieux, cette interdiction tombe et la clause de révision indexée sur l’indice de référence des loyers peut rejouer à la date anniversaire du bail. Le raisonnement vaut dans les deux sens : un bailleur qui appliquerait une hausse sur la base d’un DPE périmé ou complaisant, alors que le logement serait en réalité resté F ou G, s’expose à une demande de remboursement du trop-perçu. La date et l’exactitude du DPE deviennent ainsi le pivot de tout le contentieux du loyer des ex-passoires, ce qui conduit à la seconde partie : comment relouer et réviser en pratique, et comment contester.

II. Logement reclassé E ou F : relouer, réviser le loyer et contester le DPE

A. Bailleur : faire refaire le DPE, mentionner la classe dans l’annonce et le bail, réviser le loyer à la date anniversaire

Le bailleur méthodique procède en quatre temps. D’abord, il fait établir le nouveau DPE avant toute mise en location et vérifie qu’il mentionne la méthode 3CL réglementaire, la surface exacte, le mode de chauffage et une date postérieure au 1er janvier 2026. Ensuite, il met l’annonce en conformité : la classe issue du nouveau DPE doit y figurer, et toute mention de l’ancienne étiquette G doit disparaître des portails et des vitrines, car l’affichage d’une classe erronée expose à une sanction administrative et nourrit les recours des candidats évincés comme des locataires entrants. Puis il rédige le bail en y annexant le nouveau DPE et en mentionnant l’obligation de performance prévue par l’article L. 173-2, dont le texte dispose que « l’obligation définie au même I est mentionnée dans les publicités relatives à la vente ou à la location ainsi que dans les actes de vente ou les baux concernant ce bien » (article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation). Enfin, il programme la révision du loyer : si le bail contient une clause de révision annuelle, il calcule la hausse à partir du dernier indice de référence des loyers publié, l’applique à la date anniversaire et la notifie au locataire, en conservant le nouveau DPE comme pièce justificative du droit de réviser. Sans clause de révision dans le bail, aucune hausse en cours de bail n’est possible, reclassement ou non.

À la relocation, le bailleur fixe le loyer initial en respectant, à Paris et dans les communes d’Île-de-France couvertes, l’encadrement des loyers : loyer de référence majoré issu des observatoires, encadrement du loyer médian, et complément de loyer seulement si des caractéristiques exceptionnelles de confort ou de localisation le justifient. Le reclassement énergétique ne constitue pas à lui seul un motif de complément : un E obtenu par la seule magie du coefficient, sans travaux ni amélioration du confort, ne rend pas le logement exceptionnel. Le bailleur parisien joint donc au dossier le nouveau DPE, la référence au loyer de référence et, le cas échéant, la justification écrite du complément, faute de quoi le locataire pourra saisir la commission départementale de conciliation puis le juge pour en obtenir la diminution. Lorsque le dossier mêle reclassement contesté, révision refusée et loyer de référence discuté, l’accompagnement par un avocat en droit du bail d’habitation à Paris permet de cadrer la révision, l’encadrement et les pièces avant tout contentieux.

Le bailleur anticipe aussi l’échéance suivante. Un logement reclassé F en 2026 retombera sous l’interdiction au 1er janvier 2028 : signer en 2026 un bail de trois ans sur un F, c’est accepter qu’à l’échéance de 2029 le bien ne pourra être reloué sans rénovation. La stratégie rationnelle consiste à chiffrer dès maintenant les travaux permettant d’atteindre au moins le E, à solliciter les aides et à planifier le chantier pendant le bail, avec l’accord du locataire pour l’accès aux lieux. Pour un E reclassé de justesse, la seconde étape du coefficient, 1,9 vers 1,7 au 1er janvier 2027, offre une marge supplémentaire : un nouveau DPE édité après cette date pourra encore améliorer l’étiquette des chauffages électriques, sans travaux. Le ministère annonce que cette évolution sera automatiquement intégrée aux DPE et audits réalisés à compter du 1er janvier 2027, sans qu’aucun logement ne voie son étiquette se dégrader.

B. Locataire : vérifier le DPE, refuser une hausse interdite et faire sanctionner un diagnostic erroné, à Paris comme en Île-de-France

Le locataire qui reçoit un nouveau DPE meilleur que l’ancien, ou qui se voit notifier une hausse après des années de gel, commence par contrôler le document. Trois points : la date d’établissement, postérieure au 1er janvier 2026 ; la cohérence entre le mode de chauffage réel et celui retenu dans le calcul, car un logement chauffé au gaz ne peut pas avoir gagné une classe par la réforme ; et la surface prise en compte, les erreurs de surface faussant tout le ratio au mètre carré. Le locataire peut demander au bailleur la fiche technique du DPE et, en cas de doute sérieux, faire établir à ses frais une contre-expertise par un autre diagnostiqueur certifié. Si le logement est en réalité resté F ou G, la révision appliquée depuis le 24 août 2022 est nulle et le trop-perçu doit être restitué ; le locataire le signale au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception, en joignant la preuve du classement réel et le décompte des sommes, avant toute action.

Lorsque le bailleur persiste, le locataire dispose d’un chemin procédural balisé. La première marche est la commission départementale de conciliation, simple d’accès et rapide, compétente pour les litiges de révision et d’encadrement ; à Paris, elle siège pour les baux parisiens et son avis, même non contraignant, pèse dans la suite. La seconde est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, à Paris comme dans chaque tribunal d’Île-de-France, qui peut annuler la révision, ordonner le remboursement, diminuer un complément de loyer injustifié et, si le logement est en réalité indécent sur le plan énergétique, enjoindre au bailleur de mettre le bien en conformité sous astreinte, voire réduire le loyer pendant les travaux. Le demandeur agit dans le délai de prescription de droit commun : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Conserver chaque pièce est donc décisif : ancien et nouveau DPE, annonce, bail, avis de révision, échanges avec le bailleur, factures d’énergie anormalement élevées qui corroborent une passoire persistante.

Le contentieux du DPE erroné lui-même obéit à des règles fixées par la Cour de cassation. Sous l’empire des textes antérieurs à la réforme de 2021, le DPE n’avait qu’une valeur informative, et la Cour a jugé : « Mais attendu que, selon le II de l’article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation, le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative ; qu’ayant retenu que M. G… avait commis une faute dans l’accomplissement de sa mission à l’origine d’une mauvaise appréciation de la qualité énergétique du bien, la cour d’appel en a déduit à bon droit que le préjudice subi par les acquéreurs du fait de cette information erronée ne consistait pas dans le coût de l’isolation, mais en une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente » (Cass. 3e civ., 21 nov. 2019, n° 18-23.251). Depuis, le DPE figure au dossier de diagnostic technique régi par l’article L. 271-4 (article L. 271-4 du code de la construction et de l’habitation), et la faute du diagnostiqueur qui établit un diagnostic erroné engage sa responsabilité : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil). La cour d’appel de Pau l’a encore illustré le 18 mars 2025 dans une affaire de diagnostic erroné où la responsabilité du diagnostiqueur était recherchée pour mauvaise appréciation de la qualité énergétique (CA Pau, 18 mars 2025, n° 23/01760). En location, le locataire trompé par un DPE de complaisance peut donc agir contre le diagnostiqueur fautif pour obtenir réparation de sa perte de chance, payer un loyer moindre ou quitter un bien qui n’aurait jamais dû être reloué, tout en agissant contre le bailleur sur le fondement de l’obligation de délivrance d’un logement décent. À Paris et en petite couronne, où les écarts entre loyers encadrés et loyers pratiqués se chiffrent en centaines d’euros mensuels, ces actions se cumulent utilement avec la contestation du complément de loyer et la saisine de l’ADIL de Paris pour un premier diagnostic du dossier.

Conclusion

Le nouveau calcul du DPE au 1er janvier 2026 redistribue les cartes des passoires thermiques chauffées à l’électricité : un G peut devenir F ou E sans travaux, retrouver le marché locatif et sortir du gel des loyers, à condition qu’un nouveau DPE établi après la réforme l’atteste. Le bailleur qui veut relouer fait refaire le diagnostic, purge l’annonce et le bail de l’ancienne étiquette, mentionne l’obligation de performance et ne révise le loyer qu’à la date anniversaire et sur la base d’un classement réel. Le locataire vérifie la date, le chauffage et la surface retenus, refuse par écrit toute hausse assise sur un F ou un G persistant, saisit la conciliation puis le juge des contentieux de la protection, et recherche la responsabilité du diagnostiqueur en cas d’erreur fautive. Chacun garde en tête les deux butoirs qui demeurent : le F reclassé retombera sous l’interdiction le 1er janvier 2028, et la seconde étape du coefficient, 1,7 au 1er janvier 2027, justifiera un DPE actualisé plutôt qu’une bataille sur un diagnostic vieilli. Dans ce calendrier resserré, la pièce qui décide de tout reste le DPE lui-même : daté, exact et conservé.