Le référé expertise et la prescription biennale de l’indemnité d’éviction dans le bail commercial : conditions de la suspension de l’article 2239 du Code civil, inopérance des pourparlers et perte du droit au maintien dans les lieux

Le statut des baux commerciaux organise une protection patrimoniale fondamentale au profit du preneur exploitant régulièrement son fonds de commerce dans les lieux loués. La délivrance d’un congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d’une indemnité d’éviction met fin au contrat conformément aux prévisions légales. Ce congé obéit au formalisme rigoureux prescrit par l’article L. 145-9 du Code de commerce régissant les congés commerciaux. L’acte extrajudiciaire doit obligatoirement mentionner que le locataire dispose d’un délai de deux ans pour contester le refus ou solliciter la fixation financière. Cette forclusion impérative résulte des dispositions d’ordre public édictées par l’article L. 145-60 du Code de commerce relatives aux actions statutaires.

Pour évaluer le préjudice économique consécutif au départ forcé de l’exploitant, le bailleur prend fréquemment l’initiative de saisir le président de la juridiction judiciaire. Cette saisine s’opère par voie de référé probatoire fondé sur l’article 145 du Code de procédure civile instaurant une expertise préventive. Le locataire commercial s’imagine souvent à tort que cette mesure d’instruction ordonnée par le juge protège l’ensemble de ses prérogatives pécuniaires et procédurales. Or, l’expertise judiciaire diligentée avant tout procès recèle un piège procédural redoutable susceptible de priver l’exploitant de tout dédommagement matériel et juridique. Les consultations délivrées par un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris rappellent la dangerosité extrême de cette passivité procédurale.

Par une série d’arrêts remarquables rendus le douze février deux mille vingt-six, la Haute juridiction a précisé les contours stricts de ce mécanisme suspensif. L’arrêt rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, pourvoi n° 24-18.382 opère une clarification prétorienne décisive. En conséquence, le preneur passif qui ne formule aucune prétention judiciaire propre s’expose à une déchéance irréversible de ses droits à indemnisation d’éviction. L’analyse approfondie de cette jurisprudence récente permet d’éclairer les diligences indispensables pour conjurer l’extinction des créances indemnitaires et la perte des locaux.

I. Le régime de la suspension de la prescription biennale lors d’une mesure d’instruction ordonnée en référé

A. L’effet personnel de la suspension de l’article 2239 du Code civil et l’exigence d’une prétention formulée par le locataire

La détermination exacte du point de départ de la prescription biennale constitue le socle indispensable de toute stratégie de défense du locataire commercial. Il résulte de l’article L. 145-9 du Code de commerce que le congé délivré par le propriétaire met irrévocablement fin au contrat de location. La prescription biennale de l’action en paiement de l’indemnité d’éviction court invariablement à compter de la date d’effet mentionnée dans le congé initial. Ce principe s’applique de manière uniforme, y compris lorsque le bailleur formule expressément une offre d’indemnité d’éviction dans son acte de dénonciation contractuelle. Dès lors, le preneur dispose d’un délai strict de deux années pour introduire son instance judiciaire en fixation de son préjudice économique statutaire.

Ce délai de déchéance est gouverné par l’article L. 145-60 du Code de commerce qui prohibe toute prorogation conventionnelle informelle entre les parties. Pour évaluer les préjudices réciproques, le propriétaire assigne fréquemment le locataire devant le juge des référés aux fins d’obtenir une mesure d’expertise. Cette assignation se fonde sur l’article 145 du Code de procédure civile autorisant les investigations techniques préalables à tout litige au fond. Lorsque le magistrat fait droit à cette requête probatoire, le régime juridique de la prescription se trouve immédiatement modifié par les textes civils. Aux termes de l’article 2239 du Code civil, la prescription est suspendue lorsqu’une mesure d’instruction est judiciairement ordonnée avant tout procès.

Le texte précise que le délai recommence à courir, pour une durée minimale de six mois, à compter de l’exécution complète de la mission. Or, une croyance erronée conduit de nombreux exploitants à présumer que cette suspension générale protège indifféremment l’ensemble des parties intervenant aux opérations expertales. La jurisprudence constante de la Cour de cassation adopte une conception strictement personnelle et restrictive des effets attachés à cette suspension légale. L’arrêt rendu par la Cour de cassation, deuxième chambre civile, 31 janvier 2019, pourvoi n° 18-10.011 a posé la règle directrice en la matière. Les hauts magistrats affirment avec solennité que la suspension de la prescription ne joue qu’au profit exclusif de la partie ayant sollicité la mesure.

Cette solution a été réitérée avec force par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 6 mars 2025, pourvoi n° 23-16.269 en matière immobilière. La juridiction suprême énonce que « la suspension de la prescription ne pouvait bénéficier qu’à la partie ayant sollicité l’expertise en référé ». Par un arrêt retentissant, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, pourvoi n° 24-18.382 a appliqué cette doctrine aux baux commerciaux. La Cour juge sans équivoque que le preneur défendeur ne bénéficie de la suspension que s’il prend l’initiative d’une démarche judiciaire expresse. Les magistrats exigent que le locataire « s’associe expressément à la demande ou présente, même à titre subsidiaire, une demande tendant à compléter l’expertise ».

Par ailleurs, l’arrêt rendu le même jour par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, pourvoi n° 24-10.427 confirme cette exigence. La juridiction réaffirme que la demande en justice du bailleur n’interrompt ni ne suspend le délai biennal à l’égard du preneur demeuré passif. À cet égard, l’assistance d’un avocats en contentieux commercial à Paris apparaît impérative pour formaliser des conclusions reconventionnelles lors de l’audience de référé. Le locataire doit formuler par écrit une demande autonome visant à établir ou conserver les éléments de preuve nécessaires à son indemnisation future. Cette prétention reconventionnelle peut consister à solliciter l’extension de la mission expertale à l’évaluation précise des indemnités accessoires de déménagement.

L’exploitant peut également solliciter l’analyse des frais de remploi ou la détermination de la valeur vénale exacte de son fonds de commerce exploité. En formulant une telle prétention devant le juge des référés, le locataire acquiert la qualité de partie demanderesse à la mesure probatoire ordonnée. En conséquence, il devient pleinement fondé à se prévaloir du bénéfice suspensif accordé par l’article 2239 du Code civil. La prescription biennale demeure alors suspendue durant toute la durée des opérations expertales jusqu’au dépôt définitif du rapport technique au greffe judiciaire. Le délai recommence ensuite à courir pour une durée protectrice de six mois à compter de cette notification officielle du rapport d’expertise.

À défaut d’une telle initiative procédurale, l’inaction du locataire entraîne inexorablement l’écoulement continu du délai préfix de deux ans sans la moindre interruption. Les juridictions sanctionnent impitoyablement toute négligence en déclarant irrecevables les demandes indemnitaires formulées tardivement après le dépôt du rapport de l’expert désigné.

B. L’inefficacité des simples protestations ou réserves et l’exclusion de l’effet interruptif tiré des dires d’expertise

Dans la pratique des prétoires, de nombreux locataires se bornent à formuler de simples protestations et réserves lors des débats de référé. Cette posture défensive classique vise usuellement à contester la régularité du congé délivré ou l’utilité des opérations expertales sollicitées par le bailleur. Or, la Haute juridiction dénie catégoriquement toute efficacité juridique à ces déclarations d’intention dépourvues de conclusions reconventionnelles formelles. L’arrêt rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, pourvoi n° 24-18.382 l’exprime avec une limpidité redoutable. Les magistrats constatent que la locataire « avait simplement émis protestations et réserves » lors de l’instance introduite par la partie propriétaire.

La Cour en déduit souverainement que cette attitude purement réactive prive totalement le preneur du bénéfice de la suspension de la prescription biennale. Ce principe a été réitéré dans la décision de la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, pourvoi n° 24-10.427. Les juges suprêmes retiennent qu’une telle défense passive ne caractérise aucune diligence suspensive au sens des textes généraux du droit civil français. Pour tenter d’échapper à la forclusion biennale, les locataires évincés invoquent fréquemment les dispositions protectrices de l’article 2240 du Code civil. Ce texte consacre l’interruption de la prescription extinctive lorsque le débiteur reconnaît de façon explicite le droit de son contradicteur.

Les preneurs soutiennent ainsi que la délivrance d’un congé comportant offre d’indemnité d’éviction vaut reconnaissance interruptive de leur droit fondamental. Cette argumentation séduisante est pourtant écartée avec constance et fermeté par l’ensemble des cours d’appel et par la Cour de cassation. L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles, 24 avril 2025, n° 24/02957 synthétise parfaitement cette doctrine jurisprudentielle unanime. La juridiction d’appel énonce que « le seul fait de délivrer un congé avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction ne vaut pas reconnaissance ». Le congé constitue un acte unilatéral qui ouvre une faculté d’option sans figer irrévocablement la position financière et juridique du propriétaire.

De surcroît, les exploitants prétendent souvent que la participation du bailleur aux opérations d’expertise vaut aveu interruptif de leur créance indemnitaire. Les locataires soutiennent que la discussion des méthodes d’évaluation ou l’envoi de dires techniques caractérisent une adhésion au principe du préjudice. Or, la Haute cour refuse d’assimiler les contestations formulées devant l’homme de l’art à une reconnaissance non équivoque de dette. Dans l’espèce tranchée par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, pourvoi n° 24-18.382, un dire discutait les pourcentages retenus. La bailleresse y soulignait la médiocrité des résultats financiers de l’établissement et réclamait l’application d’une méthode de calcul moins généreuse.

La Cour de cassation a approuvé les juges du fond d’avoir jugé que ces écrits techniques ne constituaient aucune reconnaissance interruptive de prescription. Une solution similaire a été retenue par la Cour d’appel de Paris, 26 juin 2025, n° 22/11212 concernant les pourparlers transactionnels. Les juges d’appel retiennent que les pourparlers amiables dépourvus d’accord formalisé ne suspendent nullement l’écoulement du délai de l’article L. 145-60. À cet égard, l’intervention d’un avocat en résiliation de bail commercial à Paris permet de sécuriser les délais de procédure. Dès lors, seule une assignation au fond délivrée dans le délai biennal protège le preneur selon l’article 2241 du Code civil.

Cette règle est rappelée par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 juin 2022, pourvoi n° 20-20.844 en matière de prescription. De même, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 4 juin 2026, pourvoi n° 24-21.573 exige une véritable demande en justice. En conséquence, les simples échanges informels entre conseils ou experts demeurent impuissants à neutraliser le couperet impératif du délai statutaire biennal. L’inaction procédurale du commerçant scelle ainsi son sort judiciaire en le privant de tout recours utile contre son éviction des lieux loués.

II. Les sanctions de la forclusion biennale et la déchéance immédiate du droit au maintien dans les lieux

A. L’extinction définitive de la créance d’indemnité d’éviction et l’indifférence de la mauvaise foi du bailleur

L’accomplissement du délai de deux années sans saisine du juge du fond produit des conséquences patrimoniales d’une gravité exceptionnelle pour le preneur. L’action tendant à obtenir le versement d’une indemnité d’éviction se trouve frappée d’une forclusion irréversible en vertu de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Le commerçant perd définitivement le droit de réclamer la moindre compensation financière pour la perte de sa clientèle et de son exploitation. Face à cette issue dramatique, les exploitants dénoncent fréquemment le comportement déloyal ou attentiste adopté par le propriétaire des locaux commerciaux. Le bailleur prend souvent l’initiative d’engager une expertise en référé tout en invitant courtoisement le preneur à transmettre ses liasses fiscales comptables.

Puis, dès l’expiration exacte du délai de deux ans, le propriétaire soulève impitoyablement la fin de non-recevoir tirée de la prescription extinctive. Les locataires soutiennent alors avec vigueur que cette stratégie dilatoire caractérise une mauvaise foi manifeste privant le bailleur de son droit d’agir. Certaines juridictions du fond s’étaient montrées sensibles à cette argumentation d’équité en neutralisant le délai pour sanctionner ce comportement déloyal. Or, la Cour de cassation vient de censurer vigoureusement cette approche bienveillante par un arrêt de principe d’une rigueur absolue. Dans sa décision cardinale, la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, pourvoi n° 24-10.578 a tranché le débat.

La cour d’appel d’Aix-en-Provence avait pourtant retenu que l’attitude de la bailleresse était « empreinte de mauvaise foi » envers le commerçant évincé. Les magistrats d’appel avaient estimé que le preneur n’avait aucune raison d’ester en justice puisqu’il attendait les conclusions du rapport d’expertise ordonné. La Cour de cassation casse intégralement cette décision en affirmant un attendu de principe d’une portée générale pour toute la matière commerciale. La Haute juridiction énonce que « la mauvaise foi du bailleur n’est pas une cause d’interruption ou de suspension de la prescription biennale ». Les juges suprêmes rappellent que ce délai impératif court « même lorsqu’il est délivré avec offre d’indemnité d’éviction » selon le Code.

Cette solution inflexible a été confirmée le même jour par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, pourvoi n° 24-10.579. La Cour refuse d’ériger l’obligation générale de bonne foi contractuelle en obstacle prétorien à l’application des règles légales de prescription extinctive. À cet égard, l’ordre public du statut des baux commerciaux prime sur les considérations morales tenant au comportement individuel des cocontractants. Ce principe d’ordre public rigoureux fait écho à la décision rendue par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-14.904. Les dispositions statutaires encadrant la fin du bail ne souffrent aucune tolérance conventionnelle implicite susceptible de proroger artificiellement les délais légaux.

Dès lors, le commerçant ne peut compter sur la théorie de l’abus de droit pour ressusciter une créance définitivement éteinte par l’écoulement du temps. Le juge du fond ne dispose d’aucun pouvoir modérateur pour suspendre la prescription de l’article L. 145-60 du Code de commerce hors des cas légaux. Par ailleurs, le sérieux avec lequel les conventions doivent être anticipées impose une vigilance accrue dès la rédaction de contrats commerciaux et de leurs avenants. Les clauses relatives aux modalités de congé de l’article L. 145-9 du Code de commerce doivent être rédigées avec une rigueur absolue pour éviter toute ambiguïté. En conséquence, le preneur commercial trompé par l’attente passive du rapport d’expertise perd irrémédiablement l’intégralité de sa créance d’indemnité principale et accessoire.

Cette perte financière sèche entraîne généralement la ruine de l’entreprise qui se trouve évincée sans la moindre compensation pour reconstituer son fonds ailleurs. La sécurité juridique impose cette sanction radicale qui interdit toute appréciation subjective du comportement des parties pour prolonger les délais d’action statutaires.

B. La perte du droit de rétention statutaire, l’expulsion en référé et l’exigibilité de l’indemnité d’occupation de droit commun

La perte de la créance d’indemnité d’éviction emporte une seconde conséquence procédurale tout aussi désastreuse pour le locataire commercial évincé de son commerce. Le statut protecteur garantit en principe un droit de rétention légal codifié au sein de l’article L. 145-28 du Code de commerce. Ce texte protecteur dispose formellement qu’aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité ne peut être contraint de quitter les lieux avant son versement. La portée de ce droit au maintien dans les lieux est rappelée par le Tribunal judiciaire de Paris, 24 octobre 2024, n° 20/00532. Jusqu’au paiement intégral de la somme fixée, l’exploitant bénéficie du maintien dans les locaux aux clauses et conditions du bail commercial expiré.

Or, ce bénéfice statutaire exceptionnel est expressément subordonné à la condition substantielle de pouvoir légitimement prétendre au versement d’une indemnité d’éviction. Dès l’instant où l’action en indemnisation est frappée de prescription biennale, cette condition déterminante s’évanouit de manière automatique et irréversible. Dans ses arrêts du douze février deux mille vingt-six, la Troisième chambre civile en tire les conséquences directes sur le titre d’occupation. L’arrêt rendu par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, pourvoi n° 24-10.578 affirme la perte du maintien. Les magistrats décident avec clarté que « le locataire à bail commercial qui est prescrit dans son action perd son droit au maintien ».

La Cour ajoute que l’exploitant devient « occupant sans droit ni titre des locaux à compter de la date de prescription de son action ». Cette qualification d’occupant sans titre ouvre la voie immédiate à une procédure d’expulsion d’urgence diligentée à l’encontre du preneur déchu. Le bailleur peut assigner le locataire devant le juge des référés sur le fondement de l’article 835 du Code de procédure civile. En vertu de ce texte, le magistrat peut ordonner toutes mesures de remise en état requises pour faire cesser un trouble manifestement illicite. La décision rendue par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 12 février 2026, pourvoi n° 24-10.579 confirme cette compétence sommaire.

L’expulsion du locataire prescrit peut être ordonnée en référé, quand bien même celui-ci invoquerait une contestation sérieuse sur les pourparlers passés. Par ailleurs, la disparition du statut protecteur modifie radicalement la nature juridique de la contrepartie financière due pour l’occupation des lieux. Tant que le preneur bénéficie du maintien statutaire, il n’est redevable que d’une indemnité d’occupation fixée selon la valeur locative statutaire. Cette indemnité d’occupation statutaire fait l’objet d’un abattement pour précarité d’au moins dix pour cent selon les usages judiciaires constants. Ce principe tarifaire est mis en lumière par la Cour de cassation, troisième chambre civile, 18 janvier 2018, pourvoi n° 16-27.678.

En revanche, dès que la prescription biennale est acquise, l’exploitant bascule sous le régime punitif de l’indemnité d’occupation de droit commun. L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris, 13 juin 2024, n° 22/08263 illustre parfaitement cette brutale bascule pécuniaire. Les juges parisiens ont condamné le locataire forclos à verser une indemnité de droit commun très supérieure au loyer initial du contrat. Cette indemnité de droit commun correspond à la valeur locative intégrale de marché sans aucun abattement pour précarité au profit de l’occupant illicite. En conséquence, le commerçant évincé se trouve contraint de quitter précipitamment son local commercial sans percevoir le moindre centime d’indemnité d’éviction.

Il se voit de surcroît condamné à régler une lourde dette indemnitaire d’occupation majorée pour la période postérieure à l’acquisition de la prescription. Ce désastre financier et patrimonial souligne la nécessité absolue d’un suivi procédural intransigeant dès la notification du congé commercial initial.

Conclusion

Les enseignements issus des arrêts rendus le douze février deux mille vingt-six par la Cour de cassation imposent une mutation des pratiques procédurales. L’expertise ordonnée en référé avant tout procès ne constitue jamais un abri procédural automatique pour le locataire commercial resté sur la réserve. L’article 2239 du Code civil n’accorde le bénéfice de la suspension de la prescription biennale qu’à la partie formulant une demande judiciaire expresse. Pour préserver ses droits financiers, le preneur doit impérativement s’associer formellement à la mesure ou former une demande reconventionnelle d’extension de mission. Les simples protestations, réserves d’usage ou participations aux réunions techniques d’expertise sont privées de tout effet suspensif ou interruptif de prescription légale.

De même, l’espoir d’une reconnaissance tacite par le bailleur lors de l’envoi de dires se heurte à une fin de non-recevoir absolue. Or, l’expiration du délai de l’article L. 145-60 du Code de commerce produit des ravages irréversibles sur la situation matérielle de l’exploitant. Le commerçant prescrit perd définitivement son indemnité d’éviction sans pouvoir utilement opposer la mauvaise foi ou le comportement dilatoire de son bailleur. Il est simultanément déchu de son droit au maintien dans les lieux conféré par l’article L. 145-28 du Code de commerce. Devenu occupant sans droit ni titre, il s’expose à une expulsion immédiate ordonnée par le juge des référés pour trouble manifestement illicite.

Il s’expose également à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de droit commun calculée à la valeur locative intégrale de marché. Dès lors, la vigilance procédurale la plus rigoureuse s’impose aux preneurs commerciaux et à leurs conseils dès la délivrance du congé initial. Seule une assignation au fond délivrée avant l’échéance biennale ou des conclusions reconventionnelles précises en référé garantissent la sauvegarde intégrale des droits.