Le 29 septembre 2026, Google France s’est emballé pour une requête météo : vigilance forte inondations, avec plus de 500 000 recherches et une croissance de 1 000 %, portée par le premier épisode méditerranéen de la saison dans le Sud-Est. Selon Météo-France, des orages particulièrement pluvieux se sont mis en place le mardi après-midi sur les Cévennes entre l’Hérault et l’Ardèche, avant de se renforcer dans la nuit de mardi à mercredi, puis de s’étendre le mercredi 30 septembre au Languedoc entre le Gard, l’Hérault et la Lozère ainsi qu’à l’Ardèche, avec des débordements possibles en plaine languedocienne. Les intensités annoncées donnent la mesure du risque pour les habitations : 50 à 80 millimètres en une heure sur les reliefs des Cévennes, des cumuls de 200 millimètres sur l’épisode, localement 250 voire 350 millimètres, et en plaine 40 à 60 millimètres en une heure avec des cumuls de 80 à 130 millimètres, voire plus de 200 millimètres localement. Deux départements sont placés en vigilance orange le mardi, quatre le mercredi, et la presse régionale évoque 80 millimètres en quelques heures avec une menace d’inondations pour la vallée du Rhône. Les saisies réelles des internautes le confirment : vigilance forte inondations Hérault, vigilance forte inondations Var, vigilance forte inondations Gard, Toulon, Nice, Perpignan, l’Aude. Quand l’eau entre dans la maison, une question de droit précise se pose : comment être indemnisé, dans quels délais, avec quelles preuves, et que devient le bail, la copropriété ou la vente en cours. Cet article répond à cette question avec le droit applicable et les décisions rendues en la matière.
I. Maison inondée après la vigilance forte inondations : comment déclencher l’indemnisation catastrophe naturelle
La garantie catastrophe naturelle n’est pas une option que l’assureur accorde ou refuse à son gré. Elle est attachée par la loi à tout contrat qui couvre des biens en France contre l’incendie ou d’autres dommages, et elle joue dès lors qu’un arrêté interministériel reconnaît l’état de catastrophe naturelle pour la commune, la période et la nature de l’événement. Le piège vient des délais et de la preuve : déclarer vite, chiffrer tôt, conserver chaque facture et chaque photographie, puis suivre l’arrêté au Journal officiel. Cette première partie décrit le chemin de l’indemnisation, de la déclaration au versement.
A. Déclarer le sinistre et faire reconnaître la catastrophe naturelle : quels délais et quelles preuves
Le réflexe utile commence dans les heures qui suivent l’entrée de l’eau, alors même que l’arrêté de catastrophe naturelle n’existe pas encore. La fiche officielle de service-public.fr consacrée à l’indemnisation après une catastrophe naturelle l’indique sans détour : la déclaration doit être adressée à l’assureur dès que l’assuré a connaissance de l’événement, et au plus tard 30 jours après la publication de l’arrêté au Journal officiel, par lettre recommandée, de préférence avec accusé de réception, avec le nom, l’adresse, le numéro de contrat, la description du sinistre et la liste chiffrée des objets perdus ou endommagés accompagnée des documents qui prouvent leur existence et leur valeur. Ce délai de 30 jours court à compter de la publication de l’arrêté, pas à compter du jour de l’inondation, mais attendre l’arrêté pour prévenir l’assureur reste une erreur : le contrat multirisque habitation impose en général une déclaration dans les cinq jours ouvrés, et la loi le permet. L’article L. 113-2 du code des assurances dispose en effet que l’assuré doit donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur, avec un délai qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. En pratique, le propriétaire ou le locataire sinistré des 29 et 30 septembre 2026 dans le Gard ou l’Hérault déclare donc son sinistre dégât des eaux et inondation dans la semaine, puis complète sa déclaration au titre de la garantie catastrophe naturelle dans les 30 jours de l’arrêté à paraître.
La garantie elle-même est définie par l’article L. 125-1 du code des assurances, qui prévoit que « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles ». Le même texte précise que « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel », et que « L’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie visée au premier alinéa du présent article ». Trois mentions de l’arrêté conditionnent donc l’indemnisation : la commune du bien, la période de l’événement et la nature des dommages. Pour l’épisode des 29 et 30 septembre 2026, le sinistré vérifiera que sa commune du Gard, de l’Hérault, de l’Ardèche ou de la Lozère figure à l’arrêté, que la période couverte inclut la date de son inondation et que la nature retenue, inondations et coulées de boue, inondations par ruissellement ou remontées de nappe, correspond à son cas.
La procédure de reconnaissance part de la mairie : la commune dépose une demande auprès du préfet, le préfet transmet le dossier, une commission interministérielle examine, puis un arrêté interministériel paraît au Journal officiel. Les communes disposent en pratique d’un délai maximal de 24 mois après l’événement pour déposer leur demande, et la loi fixe la sanction : l’article L. 125-1 du code des assurances prévoit qu’« Aucune demande communale de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ne peut donner lieu à une décision favorable de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle par arrêté interministériel lorsqu’elle intervient vingt-quatre mois après le début de l’événement naturel qui y donne naissance ». Le sinistré n’est pas partie à cette procédure, mais il peut agir : signaler son sinistre en mairie dès les premiers jours, demander à la mairie si une demande de reconnaissance sera déposée, conserver le récépissé de sa déclaration et suivre la publication au Journal officiel. Si la commune refuse de déposer une demande, le sinistré peut écrire au maire, saisir le préfet et, en cas de refus persistant, contester devant le juge administratif avec l’aide d’un dossier chiffré.
La preuve se construit dès le jour de l’inondation et ne se rattrape pas après. Les photographies et vidéos datées de chaque pièce, de la hauteur d’eau sur les murs, des meubles souillés, des appareils électriques noyés, du compteur, de la chaudière et des extérieurs, valent autant que les factures. Le propriétaire conserve les factures d’achat des biens détruits, les relevés bancaires qui prouvent les paiements, les photographies anciennes qui montrent l’état avant le sinistre, les devis de remise en état, les factures des mesures d’urgence comme le pompage, le nettoyage, l’assainissement, la dépose des matériaux gorgés d’eau et la mise en sécurité électrique. Le locataire fait de même pour son mobilier et adresse une copie de sa déclaration au bailleur, car le bailleur doit déclarer de son côté pour les murs et les équipements qui lui appartiennent. L’état estimatif des dommages, chiffré ligne par ligne, sert de base à la proposition de l’assureur, et tout oubli dans cet état réduit l’indemnité. Le sinistré qui jette les biens détruits avant l’expertise commet la faute la plus coûteuse du dossier : il conserve les objets endommagés jusqu’au passage de l’expert, ou, si des raisons sanitaires imposent de les évacuer, il les photographie sous tous les angles, dresse un inventaire signé et conserve un échantillon des matériaux.
L’expertise mérite une attention particulière parce qu’elle décide souvent du sort du dossier. L’assureur peut ordonner une expertise, et l’assuré peut se faire assister par son propre expert, notamment quand les montants sont élevés ou quand l’assureur conteste le lien entre l’événement et les dommages. La cour d’appel de Paris, dans un arrêt du 29 mai 2024 rendu dans un litige né de la crue de la Marne du 23 janvier 2018, rappelle la règle de preuve qui s’applique : cour d’appel de Paris, pôle 4 chambre 8, 29 mai 2024, RG 22/07298, « En matière d’assurance, il appartient à l’assuré, qui sollicite l’application de la garantie, d’établir que le sinistre répond aux conditions de cette garantie et à l’assureur, qui invoque une cause d’exclusion de garantie, d’établir que le sinistre répond aux conditions de l’exclusion ». Dans cette affaire, l’assureur refusait la garantie au motif que le sinistre venait d’une remontée de nappe phréatique alors que l’arrêté du 14 février 2018 visait les inondations et coulées de boue sur la période du 15 janvier au 5 février 2018. La cour a écarté le refus en retenant que « la seule mention du terme générique « inondations » dans l’arrêté du 14 février 2018 est suffisante pour considérer que le phénomène de montée des eaux dans les sous-sols de la résidence du SDC, intervenu pendant la période couverte par ledit arrêté, peut avoir pour cause directe et déterminante l’intensité anormale du phénomène de crue de la Marne au titre duquel cet arrêté a été pris, dès lors que ce lien de causalité direct et déterminant est objectivé ». Le rapport d’expertise amiable produit par l’assuré, même non contradictoire, avait été retenu parce qu’il avait été versé aux débats, soumis à la discussion des parties et corroboré par l’arrêté, par les courriers de l’expert de l’assureur et par les propres écrits de la compagnie. La leçon pour le sinistré du Gard ou de l’Hérault est directe : un arrêté qui vise les inondations couvre la montée des eaux dans les sous-sols et les remontées de nappe corrélées à la crue dès lors que le lien de causalité est objectivé par des pièces, et l’assureur qui invoque une exclusion doit prouver que le sinistre entre dans cette exclusion, avec une clause « formelle et limitée », car l’article L. 113-1 du code des assurances prévoit que « Les pertes et les dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police ».
B. Que paie l’assureur, dans quels délais et avec quelle franchise
La garantie catastrophe naturelle couvre les dommages matériels directs non assurables causés aux biens assurés, dans la limite des garanties du contrat. Elle ne crée pas une assurance tous risques : elle étend la couverture du contrat aux effets de l’événement reconnu, sans dépasser les plafonds, les exclusions de biens non assurés et les limites propres à chaque garantie. Les frais indirects comme la perte de jouissance ne sont pas indemnisés en tant que tels, mais les frais de relogement d’urgence de la résidence principale devenue impropre à l’habitation pour des raisons de sécurité, de salubrité ou d’hygiène sont pris en charge selon des modalités fixées par décret. L’article L. 125-3 du code des assurances ajoute que les contrats mentionnés à l’article L. 125-1 sont réputés contenir la clause de garantie catastrophe naturelle, nonobstant toute disposition contraire, avec des clauses types fixées par arrêté. L’assureur ne peut donc pas opposer l’absence de clause dans la police : la garantie y figure par l’effet de la loi dès lors que le contrat couvre les dommages aux biens.
Les délais sont encadrés par l’article L. 125-2 du code des assurances, dont chaque étape mérite d’être datée dans le dossier du sinistré. Le texte prévoit qu’« A compter de la réception de la déclaration du sinistre ou de la date de publication, lorsque celle-ci est postérieure, de la décision administrative constatant l’état de catastrophe naturelle, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour informer l’assuré des modalités de mise en jeu des garanties prévues au contrat et pour ordonner une expertise lorsque l’assureur le juge nécessaire », puis qu’« Il fait une proposition d’indemnisation ou de réparation en nature résultant de cette garantie, dans un délai d’un mois à compter soit de la réception de l’état estimatif transmis par l’assuré en l’absence d’expertise, soit de la réception du rapport d’expertise définitif ». Une fois l’accord de l’assuré sur la proposition, l’assureur dispose d’un délai d’un mois pour missionner l’entreprise de réparation ou de vingt et un jours pour verser l’indemnisation, avec des intérêts au taux légal en cas de retard sauf cas fortuit ou force majeure. La fiche officielle de service-public.fr résume le calendrier attendu par les particuliers : versement d’une provision dans les deux mois de la remise de l’état estimatif ou de la publication de l’arrêté, puis versement de l’indemnisation complète dans un délai de trois mois, avec des stipulations contractuelles plus favorables qui restent applicables. Le sinistré qui transmet un état estimatif complet et chiffré dès les premières semaines accélère donc concrètement sa propre indemnisation, tandis que celui qui attend l’expertise sans rien transmettre laisse courir les délais sans base de calcul.
La franchise catastrophe naturelle reste à la charge de l’assuré et obéit à un barème légal. Pour les biens à usage d’habitation et les biens à usage non professionnel, la franchise s’élève à 380 euros, et elle atteint 1 520 euros lorsque le dommage provient d’un mouvement de terrain consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols. Dans l’affaire de la crue de la Marne jugée par la cour d’appel de Paris, la cour a fixé le préjudice matériel à 57 306,08 euros TTC, soit 27 700,15 euros de factures urgentes et 29 605,93 euros de devis de remise en état, avec indexation sur l’indice BT 01 et déduction de la franchise de 380 euros prévue pour les dommages aux biens à usage d’habitation. L’article L. 125-2 du code des assurances rappelle que les indemnisations résultant de cette garantie sont soumises à une franchise dont les caractéristiques sont définies par décret, et que les franchises doivent figurer dans chaque document qui décrit les conditions d’indemnisation, avec un rappel annuel à l’assuré. Le montant de la franchise ne se négocie pas au cas par cas, mais son application se contrôle : une seule franchise par événement, déduction après calcul du préjudice indemnisable, mention dans la proposition d’indemnisation.
Le refus de garantie se traite par écrit et par étapes, jamais par téléphone seul. Quand l’assureur oppose une exclusion, une absence de lien avec l’arrêté ou une déchéance pour déclaration tardive, le sinistré demande la notification écrite et motivée du refus avec la clause exacte invoquée, puis répond point par point : arrêté avec la commune, la période et la nature de l’événement, état estimatif et factures, photographies, rapport de son expert si nécessaire, et rappel de la charge de la preuve de l’exclusion qui pèse sur l’assureur. La déchéance pour déclaration tardive mérite un contrôle attentif, car l’article L. 113-2 du code des assurances prévoit que la déchéance pour déclaration tardive ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard lui a causé un préjudice, et qu’elle ne peut pas être opposée quand le retard résulte d’un cas fortuit ou de force majeure. Une inondation qui rend la maison inaccessible, coupe les communications ou impose une évacuation fournit précisément ce cas de force majeure. Si le désaccord persiste, le sinistré saisit le service réclamation de l’assureur, puis la médiation de l’assurance, avec un dossier complet et daté, avant toute action en justice. Devant le tribunal, le juge applique le contrat et la loi : l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 mai 2024, RG 22/07298, rendu sur la crue de la Marne du 23 janvier 2018, a confirmé la mobilisation de la garantie pour des sous-sols inondés par remontée de nappe corrélée à la crue, avec condamnation de l’assureur au paiement de l’indemnité, indexation et franchise déduite.
II. Location, copropriété et achat en zone inondable : quels droits quand l’eau a tout abîmé
Une fois l’urgence passée et la déclaration adressée, le sinistré découvre que l’inondation déplace aussi les rapports de droit autour du logement : le locataire paie-t-il encore le loyer d’une maison inhabitable, le bailleur doit-il reloger, la copropriété répartit-elle les travaux des parties communes inondées, et l’acheteur qui découvre que sa maison se trouve en zone inondable dispose-t-il d’un recours. Cette seconde partie traite ces trois situations avec les textes qui les gouvernent et les décisions qui les illustrent, y compris à Paris et en Île-de-France où les crues de la Marne et de la Seine fournissent une jurisprudence directement transposable aux inondations du Sud-Est.
A. Locataire et bailleur face à la maison inondée : loyer, relogement et résiliation
Le bail d’habitation ne s’efface pas parce que la maison a pris l’eau, mais le loyer suit l’usage réel des lieux. L’article 1722 du code civil pose la règle : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail ». Une maison inondée avec quelques centimètres d’eau au rez-de-chaussée, assainie en quelques jours, relève de la destruction partielle : le locataire peut demander une diminution de loyer pour la période de privation de jouissance, voire la résiliation si la dégradation rend durablement l’usage impossible. Une maison emportée, affaissée ou déclarée définitivement inhabitable par arrêté relève de la destruction totale, avec résiliation de plein droit et sans dédommagement de part ni d’autre. Entre ces deux pôles, tout se joue sur les constats : arrêté de péril, rapport d’expertise, photographies, attestations des entreprises, durée réelle de l’impropriété à l’habitation.
La Cour de cassation a précisé le mode d’emploi de ce texte dans un arrêt du 9 janvier 2025 qui intéresse directement les maisons rendues inhabitables par un événement naturel. Cour de cassation, troisième chambre civile, 9 janvier 2025, pourvoi n° 23-13.247, arrêt n° 8 F-D : après l’effondrement d’une falaise surplombant une maison louée et un arrêté municipal de péril imminent avec danger, le bailleur demandait en référé la résiliation de plein droit du bail sur le fondement de l’article 1722, tandis que les locataires, qui avaient quitté les lieux, demandaient des offres de relogement et des provisions. La cour d’appel avait ordonné la résiliation au jour de l’arrêté en retenant une perte totale par cas fortuit. La Cour de cassation a cassé, au visa des articles 1722 du code civil et 834 du code de procédure civile, en retenant que la cour d’appel avait tranché une contestation sérieuse relative à la caractérisation d’un cas fortuit, alors que l’arrêté prescrivait des démarches et des travaux en vue de résorber le péril et d’envisager une réhabitation. La cassation a été partielle, sauf en ce que l’arrêt rejetait la demande de travaux et disait que les locataires ne devaient plus aucun loyer ni charge depuis le 26 février 2021. Pour le locataire inondé du Gard ou de l’Hérault, l’enseignement est concret : la résiliation de plein droit suppose une destruction totale par cas fortuit caractérisée sans contestation sérieuse, un arrêté qui prescrit des travaux de remise en état n’établit pas à lui seul une impossibilité absolue et définitive d’user du bien, et le juge des référés ne peut pas trancher ce débat sans examen au fond. Pendant la procédure, le loyer des périodes d’impropriété à l’habitation ne reste pas dû, et la demande de diminution ou de résiliation se chiffre avec les constats d’huissier, les arrêtés et les rapports.
Les réparations urgentes obéissent à l’article 1724 du code civil, qui prévoit que « Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée », avec une diminution du prix du bail à proportion du temps et de la partie dont le preneur a été privé si les réparations durent plus de vingt et un jours, et une faculté de résiliation si les réparations rendent inhabitable le logement nécessaire au preneur et à sa famille. Le locataire inondé laisse donc l’accès pour le pompage, l’assèchement, la dépose des matériaux souillés et la remise en état électrique, mais il note chaque jour de privation, chaque pièce condamnée et chaque nuit passée ailleurs, car ces éléments fondent la diminution de loyer. Le bailleur, de son côté, fait réaliser les travaux qui lui incombent sur le gros œuvre, la toiture, les réseaux et les équipements qu’il a fournis, et déclare son propre sinistre pour les parties dont il a la charge. Chacun déclare ses propres dommages à son propre assureur : le locataire pour son mobilier et sa responsabilité locative, le bailleur pour l’immeuble, avec la garantie catastrophe naturelle qui s’applique aux deux contrats dès lors que l’arrêté couvre la commune.
L’obligation de relogement des occupants d’un logement frappé d’insalubrité ou d’insécurité complète le dispositif. L’article L. 521-1 du code de la construction et de l’habitation définit l’occupant protégé comme le titulaire d’un droit réel conférant l’usage, le locataire, le sous-locataire ou l’occupant de bonne foi des locaux à usage d’habitation constituant son habitation principale, et met à la charge du propriétaire ou de l’exploitant le relogement, l’hébergement ou la contribution à leur coût dans les conditions prévues par le code. L’arrêt de la Cour de cassation du 9 janvier 2025 cité plus haut montre que les locataires évacués après un arrêté de péril demandent précisément des offres de relogement sur ce fondement, avec des provisions pour leur préjudice et leurs frais de réinstallation. À Paris et en Île-de-France, ce contentieux est familier : les crues de la Marne et de la Seine, les arrêtés de péril pris par les maires du Val-de-Marne, de Seine-Saint-Denis ou des Yvelines, et les immeubles déclarés impropres à l’habitation après une inondation de sous-sols ou de rez-de-chaussée donnent lieu aux mêmes demandes devant le tribunal judiciaire de Paris et les tribunaux franciliens. Le locataire parisien dont la cave et le rez-de-chaussée ont été noyés par une remontée de nappe corrélée à une crue reconnue en catastrophe naturelle dispose des mêmes leviers que le locataire de Lunel ou d’Alès : diminution de loyer, résiliation partielle, relogement et indemnisation, avec des constats, des arrêtés et une expertise qui objectivent le lien entre la crue et les désordres, comme la cour d’appel de Paris l’a admis pour la crue de la Marne du 23 janvier 2018.
B. Acheteur en zone inondable et copropriété : état des risques, vice caché et charges
L’épisode méditerranéen de septembre 2026 réveille une question d’achat : la maison convoitée ou acquise se trouve-t-elle en zone inondable, et le vendeur l’a-t-il dit. L’article L. 125-5 du code de l’environnement impose l’information des acquéreurs et des locataires : « Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques, par un plan de prévention des risques miniers ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, dans des zones de sismicité ou dans des zones à potentiel radon définies par voie réglementaire », ou dans les zones exposées au recul du trait de côte ou soumises à des obligations de débroussaillement, « sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence de ces risques ou de ces obligations », avec un état des risques établi à cet effet. L’état des risques figure dans les annonces, est remis dès la première visite en cas de vente, est intégré au dossier de diagnostic technique et est annexé à la promesse puis à l’acte authentique, avec un report du délai de rétractation ou de réflexion quand le document manque. Pour une maison du Gard ou de l’Hérault située en zone rouge ou bleue d’un plan de prévention des risques d’inondation, l’absence d’état des risques, un état périmé ou un état qui minore le risque ouvre un recours contre le vendeur : résolution de la vente ou diminution du prix, outre des dommages et intérêts si une faute est établie.
Quand l’inondation révèle après la vente que la maison est structurellement exposée, l’acheteur pense au vice caché. L’article 1641 du code civil prévoit que « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ». L’article 1648 du code civil ajoute que « L’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». La cour d’appel de Nîmes, dans un arrêt du 29 janvier 2026, illustre l’exigence de preuve : cour d’appel de Nîmes, première chambre civile, 29 janvier 2026, RG 24/01673, des acquéreurs d’une maison dans le Gard invoquaient un vice caché tiré d’une exposition à un risque d’inondation et de ruissellement fort révélé par un plan de prévention approuvé après la promesse, et la cour a rejeté la demande parce que les risques ressortaient des informations, du rapport et de la fiche de renseignement d’urbanisme annexés aux actes et remis avant la signature définitive. Autrement dit, le vice caché suppose un défaut antérieur à la vente, inconnu de l’acheteur au jour de la vente, qui rend l’usage impropre ou qui en diminue fortement l’usage, avec une connaissance du vendeur qui se présume quand il est professionnel. Un risque mentionné dans l’état des risques, dans la fiche d’urbanisme ou dans le plan annexé à l’acte n’est pas caché. En revanche, des inondations répétées tues par le vendeur, des travaux de protection dissimulés, des sinistres antérieurs non déclarés ou un remblai qui masque l’exposition peuvent caractériser le vice, à condition de le prouver par des attestations de voisins, des photographies anciennes, des déclarations de sinistres antérieurs, des arrêtés passés et une expertise qui établit l’antériorité et la gravité.
Le notaire et l’agent immobilier ne sont pas hors du litige quand l’information sur le risque a manqué. Le notaire doit vérifier l’état des risques, s’assurer de sa remise dans les délais et éclairer les parties sur la portée du plan de prévention, et l’agent doit s’informer sur les caractéristiques du bien qu’il propose, y compris l’exposition aux risques quand les documents d’urbanisme la révèlent. Leur responsabilité suppose une faute, un préjudice et un lien de causalité, et elle se juge au regard des documents dont ils disposaient : un plan approuvé, une fiche d’urbanisme qui mentionne le ruissellement, un arrêté de catastrophe naturelle antérieur sur la commune. Dans l’affaire nîmoise, les demandes dirigées contre le notaire et l’agence ont été examinées à cette aune, avec une attention portée aux pièces remises et aux mentions des actes. Pour l’acheteur francilien, la transposition est directe : une maison en bord de Marne ou de Seine, en zone d’aléas du plan de prévention des risques d’inondation, avec des sous-sols classés en zone jaune ou rouge, appelle les mêmes vérifications avant la promesse, et la même conservation des preuves après. Quand le dossier de vice caché est solide, une action pour vice caché immobilier suppose de faire constater vite, de chiffrer la moins-value par une expertise et de respecter le délai de deux ans à compter de la découverte, sans attendre que de nouvelles pluies aggravent les désordres.
En copropriété, l’inondation des parties communes, des sous-sols, des parkings, des ascenseurs, des pompes de relevage et des réseaux appelle une gestion collective rapide. Le syndic déclare le sinistre de l’immeuble, fait établir les devis, convoque l’assemblée générale pour voter les travaux non urgents et fait réaliser les travaux urgents nécessaires à la sécurité et à l’accessibilité. La garantie catastrophe naturelle du contrat de l’immeuble s’applique dans les mêmes conditions que pour une maison, avec le même arrêté, les mêmes délais et la même franchise, et l’arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 mai 2024 en fournit l’illustration chiffrée pour une résidence dont le parking en sous-sol avait été inondé par la crue de la Marne. Les copropriétaires dont les lots ont été endommagés déclarent de leur côté à leur assureur multirisque, et les occupants, locataires ou propriétaires, conservent leurs propres preuves. L’article 1240 du code civil, selon lequel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », fonde les recours complémentaires : copropriété voisine dont les aménagements ont aggravé le ruissellement, entreprise dont les travaux ont fait obstacle à l’écoulement, commune dont un ouvrage mal entretenu a cédé. Ces recours supposent une faute prouvée, distincte de l’événement naturel lui-même, et ils se cumulent avec l’indemnisation catastrophe naturelle sans s’y substituer.
Conclusion
La vigilance forte inondations des 29 et 30 septembre 2026 dans le Gard, l’Hérault et les départements voisins rappelle une règle simple : l’indemnisation après une inondation se gagne dans les premiers jours, par des preuves, des délais tenus et un arrêté surveillé. Le propriétaire et le locataire sinistrés déclarent dans la semaine au titre du dégât des eaux, complètent dans les 30 jours de l’arrêté au titre de la catastrophe naturelle, chiffrent chaque perte, conservent chaque objet jusqu’à l’expertise et contrôlent la franchise, la provision et les délais de proposition de l’assureur. Quand l’assureur refuse en invoquant la nature de l’inondation, le lien avec l’arrêté ou une exclusion, le dossier chiffré et corroboré répond, avec la charge de la preuve de l’exclusion qui pèse sur la compagnie. Quand la maison louée devient inhabitable, le bail suit l’article 1722 et les constats, ni plus ni moins : diminution de loyer ou résiliation pour destruction partielle, résiliation de plein droit pour destruction totale, avec le relogement des occupants et les réparations urgentes qui s’imposent. Quand l’achat en zone inondable révèle un risque tu, l’état des risques et le vice caché tranchent, avec un délai de deux ans à compter de la découverte et une preuve d’antériorité qui ne s’improvise pas. À Paris comme à Nîmes, sur les bords de la Marne comme au pied des Cévennes, le juge applique les mêmes textes aux mêmes faits : des eaux d’une intensité anormale, un arrêté qui les constate, des dommages directs qui en résultent et des preuves qui les établissent.