Ce 29 septembre 2026, des milliers de bailleurs franciliens se posent la même question devant un diagnostic de performance énergétique classé F ou G : le logement peut-il encore être loué, faut-il refaire le DPE, engager des travaux ou vendre ? La question est d’autant plus pressante que le calcul du DPE a changé au 1er janvier 2026. Selon le ministère de l’Économie, le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, sans qu’aucun logement ne voie son étiquette baisser, avec à la clé la sortie d’environ 850 000 logements du statut de passoire énergétique, c’est-à-dire des classes F ou G du DPE. Dans le même temps, l’interdiction de louer les logements classés G, entrée en vigueur le 1er janvier 2025 en métropole, s’applique pleinement, et le projet de loi dit Lecornu qui rouvrirait la location des passoires sous engagement de travaux n’est pas promulgué à la date du 29 septembre 2026. Cet article expose, textes et jurisprudence vérifiés à l’appui, la conduite à tenir selon que vous êtes bailleur d’un logement F ou G, locataire d’un logement énergivore ou acheteur trompé par un DPE erroné, avec les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France.

I. Mon logement est classé F ou G : puis-je encore le louer en septembre 2026 ?

A. Refaire son DPE après la réforme de 2026 : des centaines de milliers de logements sortent du statut de passoire sans travaux

Premier réflexe avant toute décision de travaux ou de vente : vérifier la classe réelle du logement avec la méthode de calcul en vigueur. Le diagnostic de performance énergétique défini à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation est « un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment », avec « une classification en fonction de valeurs de référence ». Les seuils des classes A à G sont fixés par arrêté en application de l’article L. 173-1-1 du même code, du logement « extrêmement performant » de classe A au logement « extrêmement peu performant » de classe G. Or l’un des paramètres de ce calcul, le coefficient de conversion de l’électricité en énergie primaire, a été modifié : l’arrêté publié au Journal officiel le 26 août 2025 a fait passer ce coefficient de 2,3 à 1,9 à compter du 1er janvier 2026, comme l’annonce le ministère de l’Économie sur sa page consacrée au nouveau DPE au 1er janvier 2026, qui précise que le texte est consultable au le Journal officiel du 26 août 2025 (arrêté relatif au facteur de conversion).

Concrètement, un logement chauffé à l’électricité voit sa consommation recalculée à la baisse sans qu’aucun travaux n’ait été réalisé. Le ministère l’annonce clairement : aucun logement ne voit son étiquette baisser sous l’effet de cette réforme, et l’évolution fait sortir environ 850 000 logements du statut de passoire énergétique, c’est-à-dire des classes F ou G du DPE. Un bien classé F en 2023 ou 2024 a donc pu basculer en E, voire un G en F, par le seul effet du nouveau coefficient. Si votre dernier DPE date d’avant 2026 et que le logement est chauffé à l’électricité ou par pompe à chaleur, faire établir un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié est l’opération la plus rentable du moment : elle coûte le prix d’un diagnostic et peut rouvrir immédiatement la location, là où des travaux de plusieurs dizaines de milliers d’euros semblaient inévitables.

Trois points de vigilance accompagnent ce réflexe. D’abord, le DPE a une durée de validité de dix ans et il est opposable depuis le 1er juillet 2021 : l’article L. 126-28 du code de la construction et de l’habitation impose au propriétaire de tenir le diagnostic à la disposition de tout candidat acquéreur ou locataire, et l’article L. 271-4 du même code intègre le diagnostic de performance énergétique au dossier de diagnostic technique annexé à la promesse puis à l’acte de vente. Un DPE complaisant ou recopié d’une annonce ancienne expose donc le bailleur comme le vendeur. Ensuite, l’opposabilité du DPE est une nouveauté : la Cour de cassation jugeait encore, sous l’empire des textes antérieurs, que « le DPE mentionné au 6° de ce texte n’a, à la différence des autres documents constituant le dossier de diagnostic technique, qu’une valeur informative » (Civ. 3e, 21 nov. 2019, n° 18-23.251). Depuis la réforme de 2021, l’acquéreur comme le locataire peuvent s’en prévaloir directement, ce qui renforce l’intérêt d’un diagnostic exact et actualisé. Enfin, un DPE erroné engage la responsabilité du diagnostiqueur : dans cette même affaire, la Cour a retenu la faute du diagnostiqueur qui n’avait pas effectué ses propres relevés, tout en limitant la réparation à « une perte de chance de négocier une réduction du prix de vente » plutôt qu’au coût de l’isolation. Autrement dit, un mauvais DPE se paie, mais jamais au prix fort des travaux : mieux vaut le faire refaire correctement d’emblée, par un professionnel qui se déplace et mesure.

À Paris et en Île-de-France, ce premier réflexe est particulièrement pertinent. Le parc locatif parisien compte une proportion élevée de logements chauffés à l’électricité, souvent de petites surfaces dont le calcul avait déjà été corrigé en juillet 2024, et une annonce qui affiche encore un F ou un G périmé fait fuir les candidats alors que le logement serait peut-être déjà E. Avant de baisser le loyer ou de retirer le bien du marché, faites refaire le DPE et conservez la facture du diagnostiqueur : elle prouve votre diligence si un locataire conteste ensuite la classe affichée.

B. Le logement reste F ou G après un nouveau DPE : rénover, vendre ou attendre la loi Lecornu ?

Si le nouveau DPE confirme la classe F ou G, le cadre légal actuel ne laisse que trois voies, et l’attentisme n’en fait pas partie. L’article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation dispose qu’« A compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance, déterminé selon la méthode du diagnostic de performance énergétique, des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation est compris entre les classes A et E au sens de l’article L. 173-1-1 », avec des exonérations étroites tenant aux contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou au coût manifestement disproportionné des travaux. D’ores et déjà, les logements classés G ne peuvent plus être proposés à la location depuis le 1er janvier 2025 en métropole, et les F suivront le même chemin à l’horizon 2028. Louer en connaissance de cause un logement frappé d’interdiction expose le bailleur à une mise en demeure du locataire, à une condamnation à réaliser les travaux sous astreinte et à des dommages-intérêts pour trouble de jouissance, comme le confirment les décisions rendues en matière de logement indécent. La mention de la performance dans les annonces et les baux est en outre obligatoire, de sorte que la dissimulation aggrave la situation au lieu de la régler.

La première voie, rénover, suppose un diagnostic technique sérieux plutôt qu’un geste isolé. Un changement de chaudière ou quelques centimètres d’isolant ne font pas toujours franchir un seuil de classe, car le DPE combine la consommation d’énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre. Faites établir un audit énergétique, qui hiérarchise les travaux par gain de classe et chiffre chaque scénario, puis vérifiez les aides mobilisables, MaPrimeRénov’ et certificats d’économies d’énergie, dont les barèmes évoluent chaque année : ne signez aucun devis avant d’avoir vérifié les conditions en vigueur et l’éligibilité de l’entreprise. En copropriété, anticipez le calendrier des assemblées générales : le vote de travaux énergétiques en parties communes, l’adoption d’un plan pluriannuel de travaux et la répartition des coûts exigent des majorités et des délais que le bailleur individuel ne maîtrise pas seul. Conservez chaque pièce, devis, procès-verbaux d’assemblée et échanges avec le syndic : en cas de litige avec le locataire, ce dossier prouve que l’interdiction de louer n’a pas été ignorée.

La deuxième voie, vendre, reste ouverte à tout moment, mais elle obéit à une obligation d’information renforcée. L’article 1112-1 du code civil impose à celle des parties qui connaît une information déterminante pour le consentement de l’autre de l’en informer, et la classe énergétique d’une passoire entre à l’évidence dans cette catégorie. Le dossier de diagnostic technique, DPE et le cas échéant audit énergétique compris, doit être annexé à la promesse puis à l’acte, et toute minoration ou dissimulation ouvre à l’acquéreur l’action en garantie des vices cachés ou en responsabilité pour manquement au devoir d’information, examinées dans la seconde partie. Les acquéreurs de notre analyse consacrée à l’achat d’une passoire thermique et aux recours contre un DPE faux y trouveront le raisonnement symétrique côté acheteur. À Paris, où la décote des passoires se mesure en dizaines de milliers d’euros sur les petites surfaces, afficher loyalement un DPE refait en 2026 et un chiffrage de travaux permet souvent de vendre plus vite et plus cher que de masquer la classe réelle.

La troisième voie, attendre la loi dite Lecornu, est à manier avec prudence. Le projet annoncé le 23 avril 2026 permettrait aux propriétaires de logements F ou G de les remettre en location moyennant un engagement de travaux sur trois ans pour une maison et cinq ans pour un appartement en copropriété, avec l’objectif affiché de remettre plusieurs centaines de milliers de logements sur le marché d’ici 2028. Le Sénat a adopté sa version du texte le 8 juillet 2026, mais l’Assemblée nationale ne l’a pas encore examiné et le calendrier comme le contenu final restent incertains. À la date du 29 septembre 2026, ce texte n’est pas promulgué et les interdictions en vigueur continuent de s’appliquer. Baser une stratégie locative ou un calcul de rentabilité sur une réforme non votée serait une faute de gestion : engagez les démarches de rénovation ou d’arbitrage de vente dès maintenant, et vous réserverez le bénéfice du futur dispositif, s’il est adopté, comme une option supplémentaire et non comme un pari.

II. Locataire ou acheteur face à un DPE F ou G : comment contester et obtenir réparation ?

A. Locataire d’un logement énergivore ou interdit à la location : loyer, mise en demeure et juge, que demander ?

Le locataire qui découvre que son logement est classé G, ou qui subit factures exorbitantes, humidité et impossibilité de se chauffer, n’est pas démuni, à condition d’agir dans l’ordre. L’article 1719 du code civil oblige le bailleur « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », à « délivrer au preneur un logement décent », à « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et à « en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ». La Cour de cassation en tire toutes les conséquences : « le bailleur est obligé de délivrer au locataire un logement décent, de lui en assurer la jouissance paisible pendant la durée du bail, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués » (Civ. 3e, 16 oct. 2025, n° 24-16.682). Dans cette affaire, la cour d’appel avait débouté les locataires en se retranchant derrière les clauses du bail, état des lieux accepté et réparations réalisées par le bailleur ; la Cour censure ce raisonnement par des « motifs inopérants, et sans caractériser un événement de force majeure, seul de nature à exonérer la bailleresse ». Aucune clause du bail, aucun état des lieux signé sans réserve ne dispense donc le bailleur de délivrer un logement décent.

La méthode probatoire commande le succès. Rassemblez le DPE annexé ou communiqué lors de la location, les factures d’énergie sur douze mois, les relevés de température pièce par pièce en période de chauffe, les photographies datées d’humidité, de moisissures ou de chaudière en panne, les échanges écrits avec le bailleur et, si possible, un constat de commissaire de justice. Adressez ensuite au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, listant les désordres, rappelant l’obligation de décence et fixant un délai raisonnable pour réaliser les travaux. L’article 1222 du code civil autorise au demeurant le créancier, « après mise en demeure », à « faire exécuter lui-même l’obligation » dans un délai et à un coût raisonnables et à en demander le remboursement au débiteur, mécanisme utile pour des travaux urgents de faible montant, mais qui ne remplace pas l’autorisation du juge pour des rénovations lourdes. Si la mise en demeure reste vaine, saisissez le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire : demandez l’exécution des travaux de mise en décence sous astreinte, des dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance et du préjudice énergétique, et, lorsque le logement est frappé d’interdiction de location, la suspension ou la réduction du loyer pendant la période de non-conformité. Le juge apprécie souverainement les mesures propres à faire cesser les troubles, y compris en enjoignant des travaux, comme le rappelle la Cour de cassation en matière de troubles de jouissance (Civ. 3e, 13 juin 2024, n° 22-21.250).

À Paris et en Île-de-France, où les loyers élevés rendent le préjudice énergétique particulièrement lourd, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statue régulièrement sur ces dossiers, et l’ADIL de Paris peut aider à chiffrer la demande avant l’audience. Les locataires parisiens veilleront à un point propre au marché tendu : ne donnez pas congé dans la précipitation pour fuir une passoire, car le départ volontaire n’efface pas les loyers déjà versés pour un logement indécent et prive du levier de la mise en conformité sous astreinte. Faites constater, mettez en demeure, puis saisissez le juge : c’est cet enchaînement, et lui seul, qui transforme une facture de chauffage excessive en réparation pécuniaire.

B. Acheteur trompé par un DPE erroné : annuler la vente, baisser le prix ou poursuivre le diagnostiqueur ?

L’acheteur qui découvre après la vente que la classe annoncée était fausse, que la consommation réelle place le bien deux classes plus bas ou que des travaux considérables sont indispensables pour un usage normal dispose de trois actions distinctes, à ne pas confondre. L’article 1641 du code civil garantit l’acheteur « à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus », et l’article 1648 du même code impose d’agir « dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice ». Une performance énergétique réelle très inférieure à celle promise, lorsqu’elle rend le logement inconfortable, inhabitable l’hiver ou inlouable, peut caractériser un tel vice, à condition de prouver que le défaut était caché au jour de la vente et antérieur à celle-ci. La sanction est au choix de l’acheteur : résolution de la vente avec restitution du prix contre restitution du bien, ou minoration du prix à dire d’expert. Pour construire cette voie, l’assistance d’un avocat vice caché permet de qualifier les désordres avant l’expiration du délai de deux ans et d’articuler l’action avec les autres fondements disponibles.

Le deuxième fondement vise le vendeur qui savait et n’a rien dit. Le manquement au devoir d’information de l’article 1112-1 du code civil, qui impose d’informer l’autre partie de toute information déterminante pour son consentement, ouvre une action en responsabilité et, lorsque le consentement a été vicié par une réticence dolosive, une action en annulation pour dol. Prouvez par exemple que le vendeur disposait d’un ancien DPE moins favorable, de factures d’énergie qu’il a tues ou de devis de travaux qu’il a dissimulés, et la minoration consentie de bonne foi devient une tromperie sanctionnée. Le troisième fondement vise le diagnostiqueur et, le cas échéant, l’agent immobilier qui a relayé un DPE non fiable. La Cour de cassation retient la faute du diagnostiqueur qui ne procède pas à ses propres relevés, mais limite la réparation à la perte de chance de négocier le prix, à l’exclusion du coût des travaux de mise à niveau (Civ. 3e, 21 nov. 2019, n° 18-23.251). Cette jurisprudence éclaire la stratégie : contre le diagnostiqueur, chiffrez une décote de prix attestée par des avis d’agents ou de notaires, plutôt que des devis d’isolation que le juge écartera.

Reste la question du temps, souvent fatale aux dossiers qui tardent. Contre le vendeur, le délai de deux ans court dès la découverte du vice, et toute hésitation au-delà est sanctionnée par l’irrecevabilité. Contre le diagnostiqueur ou l’agent immobilier, l’action en responsabilité de droit commun se prescrit par cinq ans, mais le point de départ ne se confond pas avec la découverte des désordres : l’article 2224 du code civil fixe la prescription à « cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer », et la Cour de cassation précise que ce délai « court à compter du jour où celui qui se prétend victime a connu ou aurait dû connaître le dommage, le fait générateur de responsabilité et son auteur ainsi que le lien de causalité entre le dommage et le fait générateur » (Civ. 3e, 25 sept. 2025, n° 24-12.596). En pratique, faites établir dès les premiers doutes une expertise amiable ou judiciaire qui identifie précisément l’erreur de diagnostic et son auteur, puis assignez sans attendre : en matière de DPE, le temps qui passe efface les preuves et prescrit les actions. À Paris, où les transactions se concluent vite et cher, un acquéreur qui découvre en plein premier hiver que son appartement annoncé D est en réalité un G doit faire constater par huissier, commander une contre-expertise thermique et consulter avant la fin de l’hiver : c’est dans ces premières semaines que se gagnent les dossiers de DPE faux.

Conclusion

Au 29 septembre 2026, conduite à tenir est claire pour chaque situation. Bailleur d’un logement chauffé à l’électricité classé F ou G sur un ancien DPE : faites refaire le diagnostic avec la méthode en vigueur depuis le 1er janvier 2026 avant d’engager le moindre travaux, car votre bien a peut-être déjà changé de classe sans un euro dépensé. Bailleur d’un logement confirmé F ou G : rénovez sur la base d’un audit chiffré ou arbitrez la vente en toute loyauté, sans parier sur une loi Lecornu qui n’est pas promulguée. Locataire d’un logement G ou indécent : constatez, mettez en demeure par écrit, puis demandez au juge les travaux sous astreinte et la réparation de votre trouble de jouissance, sans vous laisser opposer les clauses du bail. Acheteur trompé par un DPE erroné : agissez dans les deux ans contre le vendeur sur le terrain des vices cachés ou du dol, et dans les cinq ans à compter de la connaissance complète des faits contre le diagnostiqueur, en chiffrant une perte de chance de négocier plutôt que des travaux intégraux. La réforme du coefficient 1,9 a ouvert une fenêtre favorable à des centaines de milliers de logements ; elle ne dispense personne de prouver, d’écrire et de respecter les délais, à Paris comme ailleurs.