Vous exploitez des terres louées depuis vingt ou trente ans, l’âge de la retraite approche ou la fatigue se fait sentir, et aucun de vos enfants ne souhaite reprendre l’exploitation. Un neveu déjà installé, un voisin qui connaît vos parcelles ou un jeune agriculteur en quête de terres se propose de prendre votre suite, au même fermage et sans changer vos pratiques. Vous demandez l’accord de votre bailleur, qui refuse, parfois sans s’expliquer, parfois parce qu’il envisage de reprendre lui-même ou de vendre. Que faire : passer outre et laisser le successeur s’installer, saisir le tribunal pour imposer la cession, ou renoncer ?

La réponse du droit rural est sévère et mérite d’être connue avant tout geste irréversible. En bail rural ordinaire, la cession à un tiers qui n’est ni votre conjoint ni votre descendant est interdite par un texte d’ordre public, nulle même si le bailleur l’a acceptée, et sanctionnée par la résiliation du bail avec retour du bailleur sur les terres et dommages-intérêts. Le tribunal paritaire ne peut autoriser que la cession familiale. Seule une catégorie particulière de baux, les baux cessibles conclus devant notaire pour dix-huit ans au moins, ouvre la porte à une cession hors famille. Deux décisions rendues en 2024 et 2025, l’une par la Cour de cassation, l’autre sur renvoi par la cour d’appel de Bourges, viennent de le rappeler avec netteté à propos d’une cession consentie à un neveu. Le présent article expose d’abord les conditions de la cession familiale autorisée par le juge, puis le sort de la cession hors famille et la seule voie qui permet de la réaliser régulièrement.

I. La cession dans le cercle familial : l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal

A. Qui peut recevoir le bail et comment faire autoriser la cession quand le bailleur refuse

Le premier alinéa de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime délimite strictement le cercle des cessionnaires possibles : « Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. »

Trois enseignements se dégagent de ce texte. D’abord, le conjoint et le partenaire de PACS ne sont admis que s’ils participent à l’exploitation : un époux étranger aux travaux des champs n’entre pas dans le cercle. Ensuite, les descendants doivent être majeurs ou émancipés : la cession au profit d’un enfant mineur est exclue, ce qui explique que, dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Bourges le 27 juin 2025, la bailleresse ait agi tant en son nom qu’au nom de sa fille alors mineure pour trois parcelles, sans pouvoir céder quoi que ce soit à cette enfant (arrêt RG 24/00009). Enfin, le neveu, le frère, le cousin, le voisin ou le jeune agriculteur installé sur la commune voisine n’y figurent pas : ils appartiennent tous, au sens de la loi, aux tiers hors de la famille, quand bien même ils porteraient le même nom ou exploiteraient déjà des parcelles limitrophes.

En pratique, le preneur qui souhaite partir à la retraite ou transmettre de son vivant commence par solliciter par écrit l’agrément du bailleur pour la cession envisagée au profit de son conjoint ou de son enfant. La demande est adressée de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en identifiant précisément le cessionnaire, son âge, sa situation matrimoniale et professionnelle, ainsi que la date de cession projetée. Si le bailleur accepte, la cession est constatée par écrit : l’article 1216 du code civil, applicable au bail rural, dispose que « La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité. » Un accord verbal, même suivi d’un changement effectif d’exploitant et du paiement du fermage par le nouvel occupant pendant plusieurs années, fragilise gravement l’opération, comme le montre l’affaire tranchée à Bourges où dix années de fermages versés par le neveu n’ont pas suffi à établir une cession régulière.

Si le bailleur refuse, le preneur saisit le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des biens, après la tentative de conciliation qui précède habituellement la saisine au fond. Le tribunal peut alors autoriser la cession malgré le refus, comme l’illustre un jugement récent du tribunal paritaire des baux ruraux de Moulins, confirmé par la cour d’appel de Riom le 18 novembre 2025 : après un congé pour âge délivré par la bailleresse et son refus d’agréer la cession au profit du fils du preneur, le tribunal a autorisé la cession, et la cour d’appel a confirmé cette autorisation en précisant qu’elle « prendra effet au jour du prononcé de l’autorisation de la cession, soit au jour de la présente décision » (arrêt RG 24/00883). La date d’effet n’est donc ni celle de la demande, ni celle du congé, ni celle de l’installation de fait du cessionnaire sur les parcelles : c’est le jour où le juge statue. Entre-temps, le preneur reste seul titulaire du bail et seul destinataire régulier d’un congé.

Cette précision calendaire a des conséquences directes sur les congés délivrés pendant la procédure. Dans un arrêt du 11 janvier 2024, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « la cession du bail rural, même autorisée en justice, ne produit effet à l’égard du bailleur que si, conformément à l’article 1216 du code civil, il est partie à l’acte de cession, si l’acte lui est notifié ou s’il en prend acte » et que « La qualité de preneur du destinataire du congé s’apprécie à la date de sa délivrance » (Cass. 3e civ., 11 janv. 2024, n° 22-15.661). En l’espèce, le congé pour reprise avait été délivré au père, seul preneur à cette date, alors que la cession au fils n’avait été réalisée par acte authentique que trois ans plus tard : le congé adressé au père était régulier, et l’arrêt qui l’avait annulé au motif que le tribunal avait déjà autorisé la cession a été cassé. Le preneur qui obtient l’autorisation de céder doit donc faire établir l’acte de cession par écrit, y faire figurer le bailleur ou le lui notifier, sans quoi l’autorisation reste une coquille vide. Et le bailleur qui délivre un congé doit le notifier au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire, comme l’exige l’article L. 411-47 du code rural et de la pêche maritime : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. »

Pour une vision d’ensemble des contentieux récents du fermage, du renouvellement et des préemptions, la synthèse des arrêts 2026 du statut du fermage et des préemptions replace ces solutions dans le mouvement général de la jurisprudence de la troisième chambre civile.

B. Les deux filtres du tribunal : un cédant en règle et un cessionnaire capable d’exploiter

Saisi du refus d’agrément, le tribunal paritaire ne se contente pas d’enregistrer la demande : il contrôle à la fois la situation du cédant et les qualités du cessionnaire, en confrontant la cession projetée aux intérêts légitimes du bailleur. Le preneur qui sollicite l’autorisation doit d’abord être lui-même en règle. Dans un arrêt du 30 juin 2021, la Cour de cassation a posé que « Il résulte de ce texte que la faculté de céder le bail dans le cercle familial est réservée au preneur qui s’est acquitté de toutes les obligations légales ou conventionnelles résultant de son bail » (Cass. 3e civ., 30 juin 2021, n° 20-15.343). En l’espèce, le preneur avait développé sur une partie des terres louées une activité de scierie avec stockage et vente de bois, sans avoir sollicité l’accord du bailleur, manquant ainsi à l’obligation d’exploiter les biens conformément à la destination conférée par le bail : la cour d’appel, qui avait néanmoins autorisé la cession au motif que l’activité forestière occupait une surface réduite et ne mettait pas l’exploitation en péril, a vu son arrêt cassé. La bonne foi du cédant s’apprécie au jour de la demande d’autorisation, et tout manquement grave en cours de bail, changement de destination, défaut d’entretien caractérisé ou construction sans autorisation, peut faire échec à la cession même familiale. Le preneur qui envisage de transmettre gagne donc à régulariser sa situation avant de saisir le tribunal : payer les fermages, respecter la destination culturale, entretenir les parcelles et les bâtiments selon l’usage.

Le second filtre porte sur le cessionnaire proposé : le tribunal vérifie sa capacité à mettre les terres en valeur dans de bonnes conditions. La capacité professionnelle agricole tient une place centrale. Dans un arrêt du 9 juillet 2020, la Cour de cassation a censuré une cour d’appel qui avait rejeté une demande de cession au profit de la fille du preneur au motif qu’elle ne justifierait pas de sa capacité : l’autorité administrative avait reconnu, par une attestation du préfet, que le dossier de la candidate répondait à titre dérogatoire à la condition de diplôme exigée, sous réserve de la validation d’un plan de professionnalisation personnalisé, puis le préfet avait validé ce plan et reconnu sa capacité professionnelle agricole à compter de la fin de la dernière formation obligatoire (Cass. 3e civ., 9 juill. 2020, n° 19-16.081). Le tribunal examine donc les diplômes, l’expérience, le plan de professionnalisation et, plus largement, les moyens matériels du candidat : cheptel, matériel, main-d’œuvre et cohérence de son projet avec la structure parcellaire du bien loué.

À ces vérifications s’ajoute, lorsque la reprise du cessionnaire l’exige, l’autorisation d’exploiter au titre du contrôle des structures. L’article L. 331-2 du code rural et de la pêche maritime soumet à autorisation préalable les installations, agrandissements et réunions d’exploitations lorsque la surface envisagée excède le seuil fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles. Un cessionnaire qui s’installe ou s’agrandit au-delà du seuil doit obtenir cette autorisation administrative, indépendamment de l’autorisation judiciaire de céder : l’une ne remplace pas l’autre, et le bailleur peut légitimement s’inquiéter d’une cession au profit d’un exploitant dépourvu des autorisations requises. Dans l’affaire de Moulins, la bailleresse invoquait d’ailleurs, outre le refus de cession, une pollution de l’étang voisin par les animaux du preneur et demandait des mesures urgentes de remise en état : la cour d’appel de Riom l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, a confirmé l’autorisation de céder au fils, a rejeté la nullité du congé pour âge comme la demande d’expulsion, tout en condamnant le preneur à verser une indemnité d’occupation de 1 564 euros pour la période comprise entre l’expiration du bail et l’effet de la cession autorisée. La leçon est double : le refus du bailleur n’est pas en soi un obstacle lorsque le cédant est en règle et le cessionnaire capable, mais la période intermédiaire entre la fin du bail et la décision du juge se paie, sous forme d’indemnité d’occupation, et le congé pour âge régulièrement délivré conserve ses effets.

II. Hors du cercle familial : une cession prohibée, nulle et sanctionnée par la résiliation, sauf le bail cessible

A. Le neveu, le voisin ou le repreneur sans lien de parenté : la nullité d’ordre public et le retour du bailleur

Lorsque le candidat à la reprise n’est ni le conjoint participant à l’exploitation, ni le partenaire de PACS dans la même situation, ni un descendant majeur ou émancipé, le tribunal paritaire ne peut pas autoriser la cession d’un bail rural ordinaire. La Cour de cassation l’a rappelé le 11 juillet 2024 au visa des « articles L. 411-35 et L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime » : statuant sur une cession partielle consentie au neveu du preneur, elle a jugé que « En statuant ainsi, la cour d’appel, qui a constaté une cession partielle d’un bail au profit du neveu du preneur, n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a ainsi violé les textes susvisés » (Cass. 3e civ., 11 juill. 2024, n° 22-13.592). Le neveu, pourtant membre de la famille au sens courant, est un tiers au sens de l’article L. 411-35 : seuls le conjoint, le partenaire et les descendants comptent.

La sanction est rappelée en termes généraux par la cour d’appel de Bourges, statuant sur renvoi après cette cassation : « La cession consentie en violation des règles prévues à l’article L.411-35 est nulle d’une nullité d’ordre public, même lorsqu’elle a été autorisée par le bailleur. » (CA Bourges, 27 juin 2025, RG 24/00009) Autrement dit, l’accord du bailleur ne purge rien : une cession hors famille acceptée, voire signée par le propriétaire, reste nulle, et chacun, y compris le bailleur qui a changé d’avis, peut s’en prévaloir. La cour ajoute la définition qui permet de qualifier l’opération : « La cession de bail est le transfert du bail de l’ancien preneur au nouvel exploitant et porte sur le bail originaire qui se poursuit avec un changement de titulaire. » (CA Bourges, 27 juin 2025, RG 24/00009) Tout montage qui, sous un autre nom, transfère le bail originaire à un tiers s’expose à cette qualification.

Le texte organise ensuite la sanction. Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, le bailleur peut demander la résiliation du bail en cas de « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 », et « Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail. » La résiliation pour cession prohibée restitue donc les terres au bailleur et se solde par des dommages-intérêts à la charge du preneur, sans préjudice de l’expulsion des occupants. C’est ce que demandaient les bailleresses dans l’affaire de Bourges : nullité de la cession au neveu, résiliation du bail de 1981, expulsion du preneur, de son neveu, du GAEC et de ses associés, ainsi que 12 984 euros de dommages-intérêts.

L’affaire mérite d’être racontée parce qu’elle concentre tous les pièges. En 1981, un bail rural est consenti à un preneur sur une vingtaine de parcelles. Fin 2008, le preneur cesse d’exploiter pour prendre un emploi salarié ; son neveu démarche directement les propriétaires, un bulletin de mutation au profit du neveu est signé à effet au 1er janvier 2009, et le neveu met les terres à la disposition d’un GAEC constitué avec son père et son épouse, en informant la bailleresse. Pendant plus de dix ans, le neveu paie le fermage et exploite sans conflit. En 2019, les bailleresses saisissent le tribunal paritaire sur le fondement de l’article L. 411-35 : cession prohibée au neveu, nullité, résiliation, expulsion. Le tribunal les déboute et reconnaît au neveu un bail verbal ; la cour d’appel de Riom confirme en retenant l’effet novateur de ce bail verbal ; la Cour de cassation casse le 11 juillet 2024, au motif qu’une cession partielle au profit du neveu avait bien été constatée ; la cour d’appel de Bourges, saisie sur renvoi, confirme finalement le jugement, mais par un tout autre raisonnement : le bail de 1981 avait été résilié amiablement fin 2008, avant toute cession, et un nouveau bail verbal distinct avait été consenti au neveu sur un parcellaire élargi, avec l’accord de la bailleresse qui avait signé le bulletin de mutation, accepté la mise à disposition au GAEC et encaissé dix ans de fermages.

Deux points de droit tranchés à cette occasion intéressent directement les praticiens. D’abord, le bulletin de mutation adressé à la mutualité sociale agricole ne prouve aucune cession : « le bulletin de mutation a pour objet de transférer les cotisations sociales, quel que soit le cadre juridique du transfert et d’informer la MSA d’un changement d’exploitant pour un parcellaire donné, sans qualification juridique de l’opération » (CA Bourges, 27 juin 2025, RG 24/00009). Signer ce document, ou le faire signer par le bailleur, ne vaut ni cession, ni agrément, ni bail. Ensuite, la résiliation amiable suivie d’un nouveau bail est licite et déjoue le grief de cession prohibée, à condition d’être réelle : cessation effective de l’ancien preneur, accord du bailleur, parcellaire ou conditions distincts, perception du fermage auprès du nouvel occupant. La preuve de cette résiliation, fait juridique, se fait par tous moyens : en l’espèce, le courrier de l’oncle expliquant son départ vers un emploi salarié, l’attestation de l’héritière d’un cobailleur relatant le nouvel accord verbal, et dix années sans conflit. À l’inverse, lorsque la continuité du bail originaire est établie avec un simple changement de titulaire hors famille, la nullité et la résiliation s’imposent, comme l’a jugé la Cour de cassation.

La prudence commande enfin de ne pas contourner l’interdiction par la mise à disposition à une société. L’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier. » Installer un tiers sur les terres louées par le biais d’un GAEC ou d’une EARL, sans agrément personnel du bailleur, constitue une contravention autonome qui ouvre la même action en résiliation sur le fondement de l’article L. 411-31. Dans l’affaire de Bourges, la mise à disposition au GAEC avait été portée à la connaissance de la bailleresse et signée par elle, ce qui a contribué à établir le nouvel accord ; à défaut d’une telle acceptation, l’apport déguisé aurait aggravé la position des occupants.

B. La seule porte de sortie : le bail cessible conclu devant notaire et la résiliation amiable suivie d’un nouveau bail

Il existe une voie régulière pour céder hors famille : le bail cessible organisé par le chapitre VIII du titre Ier du livre IV du code rural, issu de la loi d’orientation agricole du 5 janvier 2006. L’article L. 418-1 du code rural et de la pêche maritime subordonne la clause autorisant le preneur à céder à d’autres personnes que le conjoint et les descendants à des conditions de forme strictes : elle « est subordonnée à la condition que ce contrat soit passé en la forme authentique et mentionne expressément que chacune des parties entend qu’il soit soumis aux dispositions du présent chapitre », et « A défaut, la clause est réputée nulle et le bail n’est pas régi par les dispositions du présent chapitre ». Concrètement, seuls les baux conclus devant notaire, qui stipulent expressément la soumission au régime des baux cessibles, ouvrent la cessibilité hors famille. Une clause de cessibilité insérée dans un bail sous seing privé est réputée nulle, et le bail reste soumis à l’interdiction de l’article L. 411-35. Le preneur qui a signé un bail ordinaire ne peut donc pas créer après coup une cessibilité par un simple avenant manuscrit avec son successeur : il faut un acte authentique, conclu avec le bailleur.

Le régime a un prix, prévu par l’article L. 418-2 du code rural et de la pêche maritime : « La durée minimale du bail mentionné au premier alinéa de l’article L. 418-1 est de dix-huit ans. » Et « Son prix est constitué des loyers mentionnés à l’article L. 411-11 qui sont fixés entre les maxima majorés de 50 %, incluant le supplément défini dans chaque département pour prendre en compte une durée de location supérieure à dix-huit ans, et les minima prévus au même article. » Le bailleur accepte la cessibilité en contrepartie d’un engagement long et d’un loyer majoré, encadré par l’arrêté préfectoral des minima et maxima départementaux. À défaut de congé délivré par acte extrajudiciaire dix-huit mois avant son terme, le bail cessible se renouvelle pour neuf ans, et le bail renouvelé reste soumis au même chapitre, comme le prévoit l’article L. 418-3 du code rural et de la pêche maritime.

La procédure de cession protège ensuite le bailleur sans lui conférer un veto discrétionnaire. Aux termes de l’article L. 418-4 du code rural et de la pêche maritime, « Le locataire qui entend procéder à la cession de son bail notifie au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, à peine de nullité de la cession et de résiliation du bail, un projet de cession mentionnant l’identité du cessionnaire pressenti et la date de la cession projetée. » Puis « Si le bailleur entend s’opposer pour un motif légitime au projet du preneur, il saisit le tribunal paritaire des baux ruraux dans un délai fixé par voie réglementaire. Passé ce délai, il est réputé accepter la cession. » Le délai réglementaire « est fixé à deux mois à compter de la réception de la notification du preneur » (article R. 418-1). Et « La cession ne peut intervenir au cours du délai mentionné à l’alinéa précédent, sauf accord exprès du bailleur. » Le bailleur qui reçoit la notification doit donc agir vite : s’il laisse passer deux mois sans saisir le tribunal paritaire, il est réputé avoir accepté, et la cession peut intervenir. S’il saisit le tribunal, il doit justifier d’un motif légitime, tiré pour l’essentiel de la personne du cessionnaire, de ses capacités et de ses moyens, plutôt que des manquements anciens du cédant, puisque le régime du bail cessible fait prévaloir la qualité du repreneur. Le preneur, de son côté, ne peut pas précipiter la cession pendant le délai de deux mois sans l’accord exprès du bailleur, sous peine de nullité et de résiliation.

Lorsque le bail en cours est un bail ordinaire et que le bailleur refuse toute cession hors famille, reste la solution pragmatique validée par l’arrêt de Bourges : négocier une résiliation amiable du bail en cours, puis faire consentir par le bailleur un nouveau bail au repreneur choisi. Cette voie exige une rigueur documentaire totale. La résiliation amiable peut intervenir à tout moment d’un commun accord, mais elle doit être établie : un écrit signé des deux parties, mentionnant la date de fin d’occupation par l’ancien preneur, l’état des lieux de sortie et le sort des indemnités d’amélioration, évite toute requalification ultérieure en cession déguisée. Le nouveau bail doit ensuite être conclu directement entre le bailleur et le repreneur, sur un parcellaire et à des conditions librement débattus, sans continuité artificielle avec l’ancien bail. Le paiement du fermage par le nouvel occupant, l’information de la mutualité sociale agricole et, le cas échéant, la déclaration au titre du contrôle des structures accompagnent l’installation, sans jamais s’y substituer. En Île-de-France comme ailleurs, le tribunal paritaire compétent est celui du lieu de situation des terres, et les seuils du schéma directeur régional conditionnent l’autorisation d’exploiter du repreneur : ces vérifications administratives se mènent en parallèle de la négociation, avant la signature du nouveau bail.

Les pages généralistes consacrées à la cession, y compris celles du service public des entreprises et des études notariales, décrivent fidèlement ce cadre : interdiction de principe hors famille, agrément ou autorisation judiciaire dans le cercle familial, bail cessible notarié comme seule exception marchande. Ce qu’elles ne disent pas toujours, et que les décisions de 2024 et 2025 établissent, c’est l’intensité du contrôle exercé par les juges sur la réalité de l’opération : une cession partielle au neveu cassée pour violation des textes, une autorisation familiale subordonnée à la régularité du cédant et à la capacité du cessionnaire, une opposabilité au bailleur conditionnée par l’écrit et la notification, et une résiliation amiable admise seulement lorsqu’elle est prouvée par des éléments convergents. Le contentieux ne pardonne ni les bulletins de mutation présentés comme des actes de cession, ni les mises à disposition sociétaires non agréées, ni les cessions réalisées avant l’autorisation ou pendant le délai d’opposition.

En définitive, le fermier qui n’a pas de repreneur dans le cercle du conjoint et des descendants dispose de deux chemins réguliers et d’un seul interdit. Les chemins réguliers sont le bail cessible, s’il a été conclu devant notaire pour dix-huit ans au moins, avec notification recommandée au bailleur et respect du délai d’opposition de deux mois, ou la résiliation amiable écrite suivie d’un nouveau bail directement consenti par le bailleur au repreneur, avec un dossier administratif complet. Le chemin interdit est la cession de fait du bail ordinaire à un tiers, même solvable, même agriculteur, même membre éloigné de la famille : elle est nulle d’une nullité d’ordre public que l’accord du bailleur ne purge pas, et elle expose à la résiliation, à l’expulsion et aux dommages-intérêts. Avant d’installer un successeur ou de signer le moindre document, faites vérifier la nature de votre bail, la qualité du candidat au regard de l’article L. 411-35 et, si la voie du bail cessible est fermée, faites constater par écrit la fin de votre bail avant toute entrée du repreneur : c’est cette antériorité prouvée qui sépare, devant le tribunal paritaire, la transmission réussie de la cession prohibée.