Chaque hiver, la même scène se répète dans des milliers de logements loués : le locataire relève 15 ou 16 degrés sur le thermomètre du séjour malgré des radiateurs brûlants, sent l’air froid passer le long des montants, coince un torchon au bas d’un battant qui ne joint plus, puis écrit au bailleur pour réclamer des fenêtres neuves. Le bailleur répond que le simple vitrage n’est pas interdit, que le logement se chauffait très bien du temps de l’ancien occupant, ou que le remplacement coûterait plusieurs milliers d’euros qu’il n’a pas. Qui a raison, qui doit payer, et que peut vraiment imposer le juge quand le dialogue se bloque à l’entrée de l’hiver ?
La réponse tient en trois phrases, à lire avec leurs réserves. Non, le simple vitrage n’oblige pas à lui seul le bailleur à tout remplacer ; oui, le remplacement devient exigible quand les fenêtres sont vétustes au point de ne plus assurer leur usage, quand le logement ne peut pas être maintenu à 18 °C, ou quand leur état déclasse le logement en passoire énergétique indécente ; et dans ces trois cas, les travaux sont à la charge du bailleur, sous le contrôle du juge des contentieux de la protection, qui peut les ordonner sous astreinte et ajuster le loyer en attendant. Réserves d’emblée : tout dépend de l’état réel des menuiseries, des mesures de température et du diagnostic de performance énergétique du logement concerné, seul le juge saisi du dossier tranche, et les montants cités plus loin sont ceux d’affaires jugées, pas des barèmes. Les textes et chiffres sont vérifiés au 29 septembre 2026.
I. Le simple vitrage n’est pas une infraction, mais trois situations rendent son remplacement exigible
A. Des fenêtres qui ne ferment plus, qui fuient ou qui n’aèrent plus : le bon état d’usage et les réparations non locatives
Le point de départ est le contrat de louage lui-même. Le Code civil dispose que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » (Code civil, article 1719). Le même code ajoute que « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » (Code civil, article 1720). Autrement dit, le bailleur doit remettre un logement en bon état d’usage et l’y maintenir, à l’exception des menues réparations d’usage courant qui restent locatives. La garantie joue même pour les défauts qu’il ignorait : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » (Code civil, article 1721).
La loi du 6 juillet 1989 décline la même logique pour les baux d’habitation. Son article 6 impose au bailleur « De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; » (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6, a)), puis « D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ; » (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6, c)). Concrètement, une fenêtre dont le battant ne ferme plus, dont le joint est décollé, qui laisse entrer l’eau de pluie ou qui ne permet plus d’aérer la pièce ne remplit plus son usage : sa remise en état ou son remplacement relève du bailleur, pas du locataire. À l’inverse, la vitre brisée par l’occupant ou la crémone forcée par maladresse restent des réparations d’usage courant à sa charge : c’est l’origine et la nature du désordre, vétusté contre dégradation imputable à l’occupant, qui départagent les deux régimes, et l’état des lieux d’entrée comme les constats en cours de bail servent de pièces maîtresses pour l’établir.
Un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 3 juin 2025 illustre exactement ce premier déclencheur. Saisi par le locataire d’un logement parisien loué 1 109 euros par mois qui demandait des travaux d’isolation, le juge des contentieux de la protection a tenu pour établie, au vu du rapport d’expertise amiable du 11 octobre 2023 et du rapport du service technique de l’habitat de la ville de Paris du 17 février 2025, la mauvaise isolation de fenêtres en simple vitrage, vétustes, aux joints décollés et qui ne fonctionnaient plus correctement (tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, 3 juin 2025, RG 24/10255). La bailleresse, qui produisait un devis de février 2024 sans jamais l’avoir fait exécuter, a été condamnée à faire changer les fenêtres du logement parisien loué au demandeur, sous astreinte de 10 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de deux mois courant de la signification du jugement. Le tribunal a en outre alloué 3 009,25 euros de préjudice de jouissance, tout en rejetant la suspension des loyers parce que le logement n’était pas inhabitable, l’expert amiable ayant chiffré l’ensemble des désordres à 20 % du loyer. Trois enseignements pratiques s’en dégagent : le simple vitrage n’est sanctionné que parce qu’il est vétuste et dysfonctionnel, preuves techniques à l’appui ; le devis dormant depuis un an a joué contre la bailleresse ; et le locataire qui cesse de payer son loyer en attendant les travaux prend un risque, puisque le même jugement l’a condamné à payer 9 560,92 euros de loyers et charges impayés.
B. Le froid mesuré et le diagnostic qui déclasse : 18 °C et performance énergétique minimale
Le deuxième déclencheur est la température. Le service public de l’administration rappelle la règle applicable aux logements loués : la température, mesurée au centre de chaque pièce, doit pouvoir être maintenue à 18 °C minimum, et si ce n’est pas le cas le locataire peut exiger que le propriétaire intervienne (service-public.gouv.fr, à quelle température doit être chauffé un logement). La précision compte : la mesure se fait au centre de chaque pièce, pas contre la vitre froide ni au-dessus du radiateur, et le logement doit pouvoir être maintenu à ce niveau avec un chauffage fonctionnant normalement. Quand le chauffage tourne et que les 18 °C restent inatteignables à cause de menuiseries hors d’âge, ce ne sont plus les radiateurs qui sont en cause, ce sont les fenêtres, et le bailleur doit intervenir sur l’enveloppe.
La cour d’appel d’Amiens a eu à trancher un litige de ce type le 16 janvier 2025. L’expertise judiciaire montrait un manque de l’ordre de 1 à 2 °C par grand froid par rapport à la température réglementaire de 19 °C, le bailleur social soutenant qu’il n’était pas établi que la moyenne restait sous les 18 °C et que le locataire n’aérait pas assez. La cour a infirmé le débouté de première instance : elle a condamné l’office à réaliser les réglages de la chaudière et du système de chauffage préconisés par l’expert judiciaire dans un délai de six mois à compter de l’arrêt, à verser 5 241,27 euros au locataire pour son préjudice de jouissance du 26 avril 2019 au 15 janvier 2025, et a ordonné la réduction d’un quart du montant du loyer à compter de sa décision jusqu’à la mise aux normes du logement sur la température de l’appartement (cour d’appel d’Amiens, 1re chambre civile, 16 janvier 2025, RG 20/01403). La leçon dépasse le chauffage collectif : quand le froid est mesuré par expertise et rattaché à l’état du logement, le juge combine injonction de travaux, indemnisation du passé et minoration du loyer pour l’avenir.
Le troisième déclencheur est le diagnostic de performance énergétique. La loi range désormais la performance parmi les critères de décence : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 6, alinéa 1). Le classement, lui, va de la classe A à la classe G : « Les bâtiments ou parties de bâtiment existants à usage d’habitation sont classés, par niveau de performance décroissant, en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre. » (code de la construction et de l’habitation, article L. 173-1-1). Quand des fenêtres en simple vitrage contribuent à reléguer le logement en classe F ou G, leur remplacement peut devenir le passage obligé de la mise en décence, avec un calendrier d’exclusion progressive des passoires thermiques de la location que le bailleur ne peut pas ignorer.
Un jugement parisien du 8 septembre 2026 montre ce que coûte l’inertie quand l’enveloppe et l’humidité se combinent. Après expertise judiciaire relevant notamment une défaillance de ventilation et des désordres d’isolation, le juge a ordonné l’isolation thermique des parois selon un devis de mai 2025 sous astreinte de 100 euros par jour de retard, et a condamné la société bailleresse à verser aux locataires 14 500 euros pour le préjudice de jouissance lié à l’humidité et aux moisissures subi du 11 janvier 2024 au 11 juin 2026, plus 810 euros pour des prises inutilisables, 2 800 euros de frais de relogement pendant les travaux, 1 000 euros de préjudice moral et 5 107,72 euros de préjudice financier (tribunal judiciaire de Paris, 8 septembre 2026, RG 26/01632). Les fenêtres n’y sont qu’une pièce du puzzle thermique avec la ventilation et l’isolation des parois, et c’est précisément le point : le juge raisonne en logement global, pas en menuiserie isolée. Un point de procédure mérite d’être anticipé dès la mise en demeure : le diagnostic de performance énergétique doit être valide et opposable, et le locataire peut en demander communication pendant toute la durée du bail pour vérifier la classe affichée et les recommandations de travaux, fenêtres comprises. En pratique, un DPE périmé ou absent fragilise la demande fondée sur la performance minimale, tandis qu’un DPE récent qui pointe les menuiseries comme déperditives verrouille le raisonnement du juge. Conservez-en une copie horodatée avec le constat et la mise en demeure, car le bailleur ne pourra plus soutenir que la classe réelle du logement lui était inconnue. Côté indemnisation, le fondement est double : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » (Code civil, article 1231-1), et « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (Code civil, article 1240).
Dernier point de vigilance avant d’assigner : relisez l’état des lieux d’entrée et le bail. Une clause expresse mettant des travaux à la charge du locataire avec imputation sur le loyer n’est valable que pour un logement déjà conforme, et ne couvre jamais la mise en décence initiale. D’où une limite à connaître avant d’assigner : le juge ne peut pas ordonner les travaux de performance énergétique quand le logement dépend d’une copropriété où le bailleur démontre avoir fait diligence en assemblée générale sans obtenir les travaux de parties communes, ni quand des contraintes architecturales ou patrimoniales font obstacle malgré des travaux compatibles. Le simple vitrage d’un immeuble classé ou d’une façade protégée ne se traite pas comme celui d’un pavillon ordinaire.
II. Exiger, faire faire et faire payer : la méthode qui sépare les dossiers gagnés des dossiers perdus
A. Prouver avant d’exiger : constats, mesures, diagnostic, puis mise en demeure
Les trois affaires citées ont un point commun : le demandeur arrivait avec des pièces, pas avec des impressions. Le dossier modèle comprend un constat de commissaire de justice décrivant battants, joints, infiltrations et manœuvres impossibles, des photographies datées, un diagnostic de performance énergétique valide pendant le bail, des relevés de température pièce par pièce au centre des pièces avec un chauffage en fonctionnement normal, et si possible un rapport d’expertise amiable ou un signalement au service d’hygiène ou au service technique de l’habitat de la commune. Dans l’affaire parisienne de juin 2025, ce sont le rapport d’expertise amiable d’octobre 2023 et le rapport municipal de février 2025 qui ont emporté la conviction du juge, pas les affirmations du locataire. Pour les lecteurs franciliens, le réflexe utile consiste à faire constater tôt, avant les travaux d’hiver du bailleur qui effacent les traces, et à conserver chaque échange écrit, y compris les preuves du paiement régulier du loyer, car un locataire à jour de ses obligations aborde la conciliation puis l’audience dans une position nettement plus crédible.
Vient ensuite la mise en demeure, étape obligatoire et trop souvent bâclée. Le service public décrit la marche à suivre sans détour : le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception (service-public.gouv.fr, logement décent et mise en conformité). Puis, passé un délai de deux mois sans réponse ou en cas de désaccord persistant, le locataire comme le propriétaire peuvent saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement loué (même source). La saisine de la commission départementale de conciliation reste possible et parfois utile pour arracher un accord, mais elle n’est pas un préalable obligatoire. La lettre doit décrire précisément les désordres, viser les trois fondements selon le cas (bon état d’usage, 18 °C, performance minimale), joindre les pièces et impartir le délai de deux mois : c’est cette lettre qui fera courir le calendrier judiciaire.
Deux questions d’argent se règlent à ce stade. D’abord, qui avance les travaux : le bailleur, toujours, quand le remplacement est justifié par la décence ou le bon état d’usage ; le locataire ne peut pas se voir imposer un partage des frais, sauf amélioration purement confortable d’un logement déjà conforme, par exemple un passage volontaire au triple vitrage. Ensuite, que faire si le bailleur ne bouge pas : la loi civile offre une voie méconnue, puisque « Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. Il peut aussi demander en justice que le débiteur avance les sommes nécessaires à cette exécution ou à cette destruction. » (Code civil, article 1222). Traduction pratique : après une mise en demeure restée vaine, le locataire peut faire réaliser les travaux lui-même dans des conditions raisonnables puis en demander le remboursement, ou demander au juge d’ordonner au bailleur d’avancer les fonds. La voie est efficace mais exigeante sur les devis, les montants et la preuve de la mise en demeure : on ne s’y engage qu’avec des devis comparés et une traçabilité complète.
B. Devant le juge : travaux sous astreinte, loyer ajusté, et les demandes qui échouent
Saisi, le juge des contentieux de la protection du lieu du logement dispose d’une palette graduée : quand il constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire, ainsi que réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à la réalisation de ces travaux (service-public.gouv.fr). Les affaires citées montrent toute l’échelle : injonction de changer les fenêtres sous astreinte de 10 euros par jour après deux mois à Paris, astreinte de 100 euros par jour pour l’isolation thermique, dommages-intérêts de 3 009,25 euros, 5 241,27 euros ou 14 500 euros selon la durée et la gravité du trouble, réduction d’un quart du loyer jusqu’à la mise aux normes à Amiens. Le juge transmet en outre son jugement au représentant de l’État dans le département quand il constate l’indécence, ce qui expose le bailleur à un suivi administratif en plus du contentieux civil.
Mais le juge refuse aussi, et il faut le savoir pour ne pas perdre son procès. Il rejette la suspension pure et simple des loyers quand le logement reste habitable malgré les désordres, comme à Paris en juin 2025. Il condamne le locataire qui a cessé de payer à régler ses arriérés, 9 560,92 euros dans la même affaire. Il ne peut pas ordonner les travaux de performance énergétique bloqués par la copropriété malgré les diligences du bailleur ou par des contraintes patrimoniales, comme rappelé plus haut. Et il n’accorde rien sans preuve : à Amiens, tout s’est joué sur l’expertise judiciaire et ses campagnes de mesure, pas sur le ressenti du froid. Pour un dossier parisien ou francilien, cela signifie assigner devant le juge du lieu du logement, chiffrer chaque préjudice par période avec justificatifs (factures de chauffage d’appoint, relogement, troubles de santé attestés), et demander l’astreinte avec un délai réaliste tenant compte des délais d’intervention des menuisiers, faute de quoi elle sera refusée ou modérée. Les lecteurs qui s’interrogent sur la stratégie globale de leur dossier locatif, au-delà des seules fenêtres, peuvent utilement confronter leur situation à l’expertise du cabinet en droit immobilier à Paris avant d’engager la procédure, car le choix entre injonction, exécution par soi-même et demande indemnitaire dépend de l’état du logement, du bail et des pièces déjà réunies.
Conclusion
Le simple vitrage n’est ni une infraction en soi ni un blanc-seing pour le bailleur : ce sont les fenêtres vétustes qui ne ferment plus ou qui fuient, le logement qui ne tient pas les 18 °C et le diagnostic qui déclasse en passoire thermique qui rendent le remplacement exigible, à la charge du bailleur, sous le contrôle du juge. La méthode gagnante tient en quatre temps : constater par écrit et par mesures, faire établir le diagnostic, mettre en demeure par recommandé et laisser deux mois, puis saisir le juge du lieu du logement avec des demandes graduées plutôt qu’un tout-ou-rien. Les décisions parisiennes de juin 2025 et septembre 2026 comme l’arrêt d’Amiens de janvier 2025 le confirment : bien documentés, ces dossiers obtiennent travaux sous astreinte, loyers ajustés et indemnisations ; mal documentés ou accompagnés d’une grève des loyers, ils se soldent par des arriérés à payer. Dernières réserves : chaque logement se juge sur ses pièces, l’état des lieux et les clauses du bail priment dans leur champ, et seul le juge tranche les désaccords persistants.