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Barreau de Paris Immobilier, sociétés, affaires Fiche CNB avocat.fr

Maître Reda KOHEN

Avocat au Barreau de Paris

Kohen
28/09/2026
17:15

Nullité des cessions de parts de SCI : les conséquences de la loi du 25 juin 2026 sur les actes sous seing privé

I. Les conditions de forme de la cession de parts de SCI après la loi du 25 juin 2026

La loi du 25 juin 2026 marque un tournant majeur pour les sociétés civiles immobilières (SCI). En imposant le formalisme de l’acte authentique ou de l’acte sous seing privé contresigné par avocat, le législateur cherche à sécuriser les transactions immobilières et à lutter contre les cessions fictives. Historiquement régie par une grande liberté contractuelle issue du consensualisme de l’article 1583 du Code civil, la transmission des parts de sociétés civiles s’opérait fréquemment au moyen de conventions privées sous seing privé non vérifiées, rédigées sans assistance professionnelle et enregistrées tardivement, ouvrant la voie à des dérives juridiques, fiscales et patrimoniales considérables. Les conflits entre associés, les contestations successorales intrafamiliales, la dissimulation de bénéficiaires effectifs, ainsi que les fraudes aux droits des créanciers poursuivants se sont multipliés devant les juridictions civiles, mettant en lumière la vulnérabilité d’un parc immobilier privé et professionnel souvent évalué à plusieurs millions d’euros mais détenu à travers des structures sociétaires aux actes sous-seing privés fragiles ou antidatés.

En réponse à ces pathologies contractuelles récurrentes, le législateur a profondément refondu le régime applicable aux cessions de parts sociales de SCI en combinant une exigence solennelle de validité instrumentaire et une reconfiguration globale des formalités de publicité légale et d’opposabilité. Cette réforme d’envergure redéfinit l’équilibre entre la transparence due aux administrations publiques et la confidentialité patrimoniale légitimement recherchée par les associés, tout en imposant aux praticiens du droit et aux dirigeants une vigilance procédurale accrue à chaque étape de l’opération, de l’audit précontractuel initial jusqu’à la mise à jour des registres publics et fiscaux.

A. L’acte authentique ou sous seing privé contresigné par avocat, condition de validité

Depuis le 25 juin 2026, l’article 1865-1 du Code civil exige que toute cession de parts sociales de SCI soit constatée par un acte authentique ou un acte sous seing privé contresigné par avocat, sous peine de nullité. Cette mesure met fin à la pratique des actes sous seing privé simples entre particuliers, souvent source de contestations.

Cette solennité nouvelle transforme la cession de parts de SCI en un contrat solennel où la forme instrumentaire prescrite par la loi conditionne directement la validité substantielle du lien contractuel, à l’instar des donations entre vifs régies par l’article 931 du Code civil ou des hypothèques conventionnelles prévues par l’article 2416 du même Code. La mention expresse « sous peine de nullité » insérée à l’article 1865-1 du Code civil confère à cette règle un caractère d’ordre public de protection et de direction économique. Dès lors, tout écrit informel, tout protocole manuscrit, toute promesse non instrumentée selon les formes légales ou toute convention type téléchargée en ligne sans l’intervention d’un officier public ministériel ou d’un avocat inscrit à un barreau est désormais frappé d’une nullité irrémédiable, insusceptible de confirmation tacite par l’exécution volontaire des obligations contractuelles ou par la remise effective des fonds entre les parties.

1. La nature juridique et la force probante de l’acte contresigné par avocat

L’acte sous seing privé contresigné par avocat, régi par les dispositions de l’article 1374 du Code civil et issu de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 modifiée, confère à la cession de parts sociales une sécurité juridique équivalente à celle d’un acte notarié sur le plan probatoire. En apposant son contreseing, l’avocat atteste avoir personnellement vérifié l’identité, la capacité juridique et les pouvoirs effectifs des signataires. Il certifie également avoir pleinement éclairé les parties sur les conséquences juridiques, fiscales et financières de l’engagement souscrit, ce qui fait présumer de manière irréfragable l’absence de vice du consentement résultant de l’erreur ou du dol quant à la portée des stipulations contractuelles.

Sur le plan procédural, l’acte d’avocat fait foi de l’écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu’à l’égard de leurs héritiers ou ayants cause universels. Toute contestation relative à l’authenticité de l’engagement exige la mise en œuvre de la procédure lourde et périlleuse de faux prévue aux articles 299 et suivants du Code de procédure civile, privant les plaideurs de mauvaise foi de la possibilité de désavouer simplement leur signature par une dénégation sommaire. En outre, la date de l’acte d’avocat est juridiquement certaine dès son apposition, sans qu’il soit impératif d’attendre l’accomplissement des formalités de l’enregistrement fiscal pour lui conférer une opposabilité temporelle incontestable, ce qui prévient efficacement les fraudes à l’antidatage fréquemment observées dans les litiges opposant des créanciers à des débiteurs en déconfiture.

2. Les étapes indispensables de l’audit précontractuel et pratique

La préparation d’une cession de parts sociales de SCI contresignée par avocat ou reçue par notaire exige l’accomplissement d’un audit juridique, financier et fiscal complet, structuré selon des étapes rigoureuses et des délais incompressibles :

En premier lieu, le rédacteur de l’acte doit procéder à l’analyse minutieuse des statuts de la société civile immobilière et de leurs modifications successives, afin d’identifier l’ensemble des restrictions statutaires applicables à la négociabilité des parts. Il convient de vérifier l’existence d’une clause d’agrément, d’une clause de préemption, d’un droit de priorité, d’une clause d’inaliénabilité temporaire ou de dispositions encadrant les modalités de valorisation des titres. Cette vérification s’étend à l’examen des pactes extrastatutaires d’associés, dont les stipulations engagent contractuellement leurs signataires et peuvent paralyser l’opération sous peine d’actions en responsabilité civile contractuelle.

En deuxième lieu, l’examen de la capacité civile et du régime matrimonial du cédant et du cessionnaire constitue une étape procédurale impérative. Si les parts sociales constituent des biens communs acquis par un associé marié sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts, l’article 1424 du Code civil impose impérativement le consentement exprès du conjoint pour toute aliénation à titre onéreux ou gratuit. L’omission du consentement du conjoint ouvre à ce dernier une action en nullité de la cession sur le fondement de l’article 1427 du Code civil, laquelle doit être introduite devant le Tribunal judiciaire dans un délai préfix de deux ans à compter du jour où il a eu connaissance de l’acte, sans jamais pouvoir être intentée plus de deux ans après la dissolution de la communauté. Lorsque les parts sont détenues par une personne faisant l’objet d’une mesure de protection judiciaire (tutelle ou curatelle), l’autorisation préalable du juge des contentieux de la protection ou du conseil de famille est requise à peine de nullité de plein droit de l’opération.

En troisième lieu, la situation immobilière de la société doit faire l’objet de vérifications approfondies. La délivrance d’un état hypothécaire hors formalité par le service de la publicité foncière permet de constater l’existence d’inscriptions de privilèges de prêteur de deniers, d’hypothèques conventionnelles ou de saisies immobilières grevant les immeubles sociaux. Le praticien doit analyser les contrats de prêt bancaire souscrits par la SCI afin de relever les éventuelles clauses d’exigibilité anticipée du capital restant dû en cas de changement de contrôle de la société ou de cession d’une fraction substantielle du capital. De surcroît, la situation des cautions personnelles et solidaires accordées par l’associé cédant au profit des établissements bancaires prêteurs requiert une attention procédurale majeure : il est impératif d’obtenir de la banque une mainlevée expresse d’engagement de caution ou la substitution formelle du cessionnaire, sous peine pour le cédant de demeurer engagé sur son patrimoine personnel pour les dettes futures de la société nonobstant la perte de sa qualité d’associé.

En quatrième lieu, l’audit urbanistique ne saurait être négligé. En vertu des articles L. 211-4 et L. 213-1 du Code de l’urbanisme, la cession de la majorité des parts d’une société civile immobilière ou d’un nombre de parts conférant à l’acquéreur la majorité du capital ou des droits de vote peut être soumise au droit de préemption urbain (DPU) renforcé instauré par délibération motivée de la commune. Dans cette hypothèse, le dépôt préalable d’une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) auprès de la mairie du lieu de situation de l’immeuble est obligatoire. La commune dispose alors d’un délai d’instruction de deux mois à compter de la réception de la DIA pour exercer son droit de préemption aux conditions notifiées ou pour renoncer expressément à son exercice. La réalisation de la cession avant l’expiration de ce délai de deux mois ou en méconnaissance d’une décision de préemption vicie irrémédiablement l’acte et expose les contractants à une action en nullité de la vente introduite par la collectivité publique devant le Tribunal judiciaire dans un délai de cinq ans.

3. La rédaction de la promesse de cession et l’aménagement des conditions suspensives

Préalablement à la signature de l’acte de cession définitif, les parties concluent généralement une promesse unilatérale ou synallagmatique de cession de parts sociales. La pratique professionnelle impose d’y insérer des conditions suspensives précises, dont la défaillance entraîne la caducité de plein droit de l’avant-contrat sans indemnité de part et d’autre, sous réserve des indemnités d’immobilisation valablement stipulées :

La première condition suspensive a pour objet l’obtention de l’agrément régulier de l’acquéreur par l’assemblée générale extraordinaire des associés de la SCI, formalisé par un procès-verbal conforme aux prescriptions statutaires et légales. La deuxième condition concerne la purge de tout droit de préemption légal (droit de préemption urbain de la collectivité publique) ou statutaire (droit de préemption des associés co-indivisaires ou coassociés). La troisième condition suspensive vise l’octroi d’un ou plusieurs prêts bancaires au bénéfice du cessionnaire, rédigée conformément aux exigences de l’article 1304-6 du Code civil, en fixant un montant d’emprunt plafond, une durée d’amortissement minimale et un taux d’intérêt maximum, assortis d’un délai d’instruction contractuel usuellement compris entre quarante-cinq et soixante jours. La quatrième condition suspensive porte sur l’accord exprès de la banque créancière de la SCI pour désolidariser le cédant de ses engagements de caution personnelle et solidaire. Enfin, une condition suspensive relative à l’absence d’inscriptions hypothécaires ou de charges réelles excédant le passif social déclaré garantit l’intégrité de la consistance patrimoniale des parts acquises.

Parallèlement, la rédaction d’une convention de garantie d’actif et de passif (GAP) s’avère indispensable pour prémunir l’acquéreur contre l’apparition ultérieure de dettes trouvant leur origine dans des événements antérieurs à la cession (rappels de charges de copropriété, travaux imprévus décidés avant la vente, redressements fiscaux afférents aux taxes foncières ou à la TVA immobilière). Cette garantie doit définir avec exactitude son champ matériel, son seuil de déclenchement (ou franchise absolue), son plafond d’indemnisation global (cap), ainsi que sa durée d’efficacité, généralement calquée sur le délai de reprise de l’administration fiscale (trois ans expirant au 31 décembre de la troisième année suivant celle de la cession) ou sur le délai de prescription décennale en matière de responsabilité des constructeurs. Pour garantir le recouvrement effectif des indemnités susceptibles d’être dues au titre de la garantie de passif, les praticiens veillent à stipuler un séquestre de prix entre les mains d’un tiers convenu ou la constitution d’une garantie bancaire autonome à première demande régie par l’article 2321 du Code civil.

4. Les sanctions procédurales du non-respect de l’article 1865-1 du Code civil

Le non-respect du formalisme solennel édicté par l’article 1865-1 du Code civil expose la cession à la sanction radicale de la nullité. S’agissant d’une exigence de validité légale destinée à garantir l’authenticité des mutations et la régularité des transferts de propriété économique des immeubles, la nullité peut être invoquée par tout associé de la SCI, par la société civile elle-même représentée par son gérant, par les créanciers personnels des contractants exerçant l’action oblique prévue à l’article 1341-1 du Code civil, ou par l’une des parties à la convention défaillante.

L’action en nullité relève de la compétence matérielle exclusive du Tribunal judiciaire, statuant par l’intermédiaire de sa chambre civile, et de la compétence territoriale de la juridiction dans le ressort de laquelle se situe le siège social de la SCI (en application de l’article 42 du Code de procédure civile). Le délai de prescription pour engager l’action est de cinq ans en application de l’article 2224 du Code civil, ou de trois ans à compter de la publication des statuts modifiés si la nullité est analysée comme une nullité d’acte ou de délibération modifiant les statuts sociaux au sens de l’article 1844-14 du Code civil. Le prononcé judiciaire de la nullité produit un effet rétroactif absolu (restitutio in integrum) : la cession est réputée n’avoir jamais existé, ce qui oblige le cessionnaire à restituer les parts sociales et impose au cédant le remboursement intégral du prix perçu, assorti des intérêts au taux légal. Lorsque le prétendu cessionnaire a indûment participé aux assemblées générales de la société ou perçu des dividendes durant la période intermédiaire, l’ensemble des délibérations adoptées avec son vote décisif encourent l’annulation judiciaire, et les distributions financières font l’objet d’une action en répétition de l’indu fondée sur l’article 1302 du Code civil.

Les décisions récentes confirment la rigueur de cette exigence. Par exemple, Tribunal judiciaire de Reims, 10 juillet 2025, n° 22/03401 illustre les litiges nés du non-respect des procédures d’agrément, soulignant l’importance d’un acte formel et incontestable. Dans cette affaire, la juridiction rémoise a constaté la nullité et l’inopposabilité d’opérations de transfert de parts sociales exécutées sur le fondement d’actes sous seing privé dépourvus de rigueur et réalisés en marge des procédures statutaires impératives. Le tribunal a rappelé avec fermeté que les contestations relatives à la réalité du consentement, à la date exacte des accords et à la qualité d’associé ne peuvent être surmontées que par la production d’un acte instrumentaire incontestable, écartant sans détour les prétentions d’acquéreurs se prévalant d’accords verbaux ou de correspondances informelles pour revendiquer des droits politiques ou patrimoniaux au sein de la société civile.

B. La fin du dépôt de l’acte au greffe et la protection de la confidentialité

Parallèlement à ce renforcement du formalisme de l’acte lui-même, le décret du 30 avril 2026 a simplifié les formalités de publicité. Désormais, le dépôt de l’acte de cession au greffe n’est plus requis, favorisant la confidentialité des prix et des conditions de cession, un avantage non négligeable pour les SCI familiales ou de gestion de patrimoine.

Sous l’empire de la réglementation antérieure issue de l’article 52 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 et de l’article 1865 du Code civil, l’opposabilité de la cession de parts sociales aux tiers était subordonnée au dépôt au greffe du tribunal de commerce, en annexe au registre du commerce et des sociétés (RCS), de deux expéditions de l’acte notarié ou de deux originaux de l’acte sous seing privé enregistré. Cette formalité rendait publics et consultables par tout tiers, créancier, locataire ou concurrent le montant exact du prix de vente, les mécanismes d’évaluation des parts, les modalités d’octroi de crédits-vendeurs, ainsi que les clauses confidentielles relatives aux garanties d’actif et de passif. Pour les structures familiales de gestion patrimoniale, cette publicité intégrale constituait une immixtion disproportionnée dans la sphère privée des associés et exposait des stratégies patrimoniales sensibles à la curiosité publique.

1. Le nouveau régime de publicité et la préservation du secret d’affaires patrimonial

La réforme instituée par le décret du 30 avril 2026 allège la charge documentaire publique tout en maintenant un niveau de sécurité juridique élevé. La publicité légale de la cession de parts s’opère dorénavant exclusivement par le dépôt au greffe et sur le Registre National des Entreprises (RNE), via le guichet unique électronique des formalités d’entreprises, des statuts mis à jour de la SCI certifiés conformes par le gérant en exercice, accompagnés de la décision sociale constatant la modification de la répartition du capital social. L’acte de cession lui-même, renfermant les éléments financiers, les déclarations personnelles des cédants et les conditions particulières de la transaction, demeure strictement confidentiel entre les parties contractantes et la société.

Cette dissociation fondamentale entre l’acte de cession (instrumentum privé confidentiel) et la mise à jour statutaire (document public d’opposabilité) garantit la préservation du secret patrimonial des familles et protège les montages d’ingénierie sociétaire. Les associés échappent ainsi à la divulgation publique de leurs valorisations d’actifs, tout en satisfaisant aux exigences légales de transparence à l’égard de l’administration fiscale et des organes de contrôle de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT).

2. Les étapes procédurales cumulatives pour l’efficacité pleine et entière de la cession

Pour déployer ses pleins effets juridiques à l’égard de l’ensemble des acteurs, la cession de parts de SCI doit franchir avec succès une série d’étapes procédurales cumulatives et chronologiques :

Étape 1 : La régularisation de l’acte solennel de cession. L’acte authentique notarié ou l’acte sous seing privé contresigné par avocat est signé par l’ensemble des parties, le cas échéant par voie de signature électronique qualifiée conforme au règlement européen eIDAS.

Étape 2 : L’enregistrement fiscal obligatoire auprès de l’administration des impôts. En vertu de l’article 635, 2, 7° du Code général des impôts (CGI), toute cession de parts sociales de société civile immobilière doit être enregistrée auprès du service de la publicité foncière et de l’enregistrement (SPFE) ou du pôle enregistrement compétent dans le délai de rigueur d’un mois à compter de la date de l’acte. Pour les SCI qualifiées de sociétés à prépondérance immobilière au sens de l’article 726, I, 2° du CGI, la mutation donne lieu à la perception de droits d’enregistrement fixés au taux de 5 %, calculés sur le prix de cession exprimé majoré des charges ou sur la valeur vénale réelle des parts si celle-ci est supérieure, après déduction de l’abattement éventuel ou des passifs d’acquisition justifiés. Tout retard ou défaut d’enregistrement entraîne l’application d’un intérêt de retard de 0,20 % par mois sur les sommes dues, ainsi qu’une majoration de droits de 10 % à 40 % en cas de mise en demeure infructueuse (articles 1727 et 1728 du CGI).

Étape 3 : L’opposabilité de la cession à la société civile immobilière. Conformément à l’article 1865 du Code civil renvoyant aux dispositions de l’article 1690 du même Code, la cession de parts sociales n’est opposable à la société qu’après lui avoir été signifiée par acte de commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice) ou après avoir été acceptée par elle dans un acte authentique. Toutefois, la jurisprudence et les statuts aménagent fréquemment une modalité simplifiée : le dépôt d’un original de l’acte de cession au siège social de la société contre remise par le gérant d’une attestation de dépôt, ou l’inscription du transfert sur le registre des mouvements de titres tenu au siège social lorsque les statuts le prévoient expressément. Tant que cette formalité d’opposabilité interne n’a pas été rigoureusement accomplie, le cessionnaire est dépourvu de tout droit politique : il ne peut ni convoquer les assemblées générales, ni prendre part aux votes, ni contester les décisions de gestion prises par la gérance. Corrélativement, le cédant demeure juridiquement responsable des dettes sociales envers les tiers pour la fraction correspondant à ses parts sociales initiales.

Étape 4 : L’opposabilité aux tiers par la publicité légale. La cession n’est opposable aux tiers qu’après l’accomplissement des formalités de dépôt sur le guichet unique électronique et l’inscription modificative au Registre National des Entreprises (RNE) et au RCS des statuts mis à jour constatant la nouvelle composition de l’actionnariat. Ce dépôt doit être effectué dans le délai d’un mois à compter de la réalisation définitive de la cession. À défaut, les créanciers personnels du cédant peuvent continuer à saisir les parts sociales entre les mains de ce dernier, tandis que les tiers contractant avec la société peuvent légitimement continuer à tenir le cédant pour associé responsable indéfiniment des engagements sociaux contractés.

Étape 5 : La déclaration au Registre des Bénéficiaires Effectifs (RBE). En vertu des articles L. 561-46 et R. 561-55 et suivants du Code monétaire et financier, la SCI doit déclarer sur le guichet unique toute modification portant sur ses bénéficiaires effectifs dans le délai de trente jours suivant la cession de parts, dès lors qu’un nouvel associé détient, directement ou indirectement, plus de 25 % du capital social ou des droits de vote, ou exerce un contrôle de fait sur la gouvernance de la société. L’omission ou la déclaration inexacte au RBE expose le gérant et la société à des sanctions pénales sévères, comprenant une amende pouvant atteindre 7 500 euros, une peine de six mois d’emprisonnement et l’interdiction de gérer toute entité juridique (article L. 561-49 du Code monétaire et financier).

Néanmoins, la prudence reste de mise, comme le rappelle Cour d’appel de Versailles, 17 décembre 2024, n° 23/03156, concernant la contestation de l’agrément et la validité des cessions. Dans cet arrêt fondamental, la cour d’appel a souligné que l’allègement ou la simplification des formalités extérieures de publicité ne dispense en aucune manière les parties de rapporter la preuve irréfutable du respect scrupuleux de l’ensemble des conditions statutaires internes de validité. La juridiction versaillaise a jugé qu’une cession non régulièrement notifiée à la société dans les formes légales ou intervenue en méconnaissance de la procédure d’agrément ne permettait pas au cessionnaire de se prévaloir de la qualité d’associé pour solliciter la désignation d’un administrateur provisoire ou pour voter lors des assemblées générales, nonobstant la transmission de formulaires administratifs ou la publication d’avis rectificatifs, consacrant ainsi la primauté de la régularité procédurale substantielle sur les apparences déclaratives.

II. Le contentieux de la cession et l’efficacité des clauses statutaires

La transmission des parts de sociétés civiles immobilières constitue un terrain contentieux fertile en raison de la nature fortement personnaliste (intuitu personae) qui caractérise ces structures. La détention d’actifs immobiliers d’envergure, l’implication personnelle indéfinie des associés dans le passif social et la cohabitation forcée d’intérêts financiers ou familiaux divergents génèrent des tensions aiguës dès lors qu’un associé envisage son retrait ou la transmission de ses parts à un tiers. La gestion de ce contentieux exige une maîtrise parfaite des règles procédurales applicables devant le Tribunal judiciaire et des mécanismes légaux de dénouement des conflits prévus par le Code civil.

A. La distinction entre agrément et paiement : la jurisprudence de 2026

Les conflits entre agrément et paiement de la valeur des parts sociales sont fréquents. La jurisprudence de 2026, notamment Cour d’appel de Toulouse, 6 janvier 2026, n° 23/02709, clarifie que l’absence d’agrément ne dispense pas nécessairement du respect des procédures statutaires de valorisation des parts, en cas de refus d’agrément.

1. Le cadre légal et statutaire de la procédure d’agrément

Conformément aux dispositions de l’article 1861 du Code civil, les parts sociales de SCI ne peuvent être cédées à des tiers étrangers à la société qu’avec le consentement unanime de tous les associés, à moins que les statuts ne prévoient que cet agrément sera obtenu à une majorité qualifiée qu’ils déterminent. Les statuts disposent également de la liberté d’étendre l’obligation d’agrément aux cessions consenties entre associés, au profit des conjoints, ascendants ou descendants, instaurant ainsi un contrôle absolu sur la composition du capital.

La procédure d’agrément obéit à un cadencement légal extrêmement strict fixé par les articles 1861 à 1864 du Code civil :

La première étape réside dans la notification formelle du projet de cession par le cédant à la société et à chacun des associés. Cette notification doit impérativement être effectuée par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (LRAR). Elle doit comporter l’ensemble des éléments substantiels du projet : le nom, le prénom, la nationalité, la profession et le domicile du cessionnaire envisagé (ou sa dénomination sociale, sa forme, son siège social, son immatriculation au RCS et l’identité de ses bénéficiaires effectifs s’il s’agit d’une personne morale), le nombre de parts cédées, le prix unitaire et global proposé, ainsi que les modalités précises de paiement et les conditions suspensives éventuellement stipulées.

Dès la réception de la notification, la deuxième étape commande au gérant de convoquer l’assemblée générale extraordinaire des associés dans un délai légal de huit jours, ou de consulter les associés par écrit si les statuts autorisent ce mode de consultation. Si le gérant omet d’agir ou se trouve en situation d’empêchement ou de conflit d’intérêts, tout associé peut solliciter du Président du Tribunal judiciaire, statuant en référé en vertu de l’article 835 du Code de procédure civile, la désignation d’un mandataire ad hoc chargé de provoquer la délibération des associés.

La troisième étape s’articule autour du délai de forclusion de six mois prévu à l’article 1863 du Code civil. La société dispose d’un délai impératif de six mois à compter de la dernière des notifications du projet de cession pour faire connaître sa décision au cédant par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Si aucune décision de refus n’a été notifiée dans ce délai de six mois, l’agrément à la cession est irrévocablement réputé acquis (agrément tacite de plein droit), et la cession peut être régularisée sans que les associés ne puissent désormais s’y opposer.

2. Le régime juridique du refus d’agrément et le droit fondamental à la liquidité

Lorsque l’assemblée des associés vote expressément le refus d’agréer le cessionnaire proposé, ce refus ne saurait avoir pour conséquence d’enfermer indéfiniment l’associé cédant au sein de la société. Le droit des sociétés civiles consacre le principe fondamental de non-captivité de l’associé. En vertu de l’article 1862 du Code civil, le refus d’agrément déclenche à la charge des associés demeurés au sein de la SCI une obligation légale alternative d’achat, qui doit être exécutée dans un délai de six mois à compter de la notification du refus :

Option 1 : L’acquisition des parts sociales par les associés eux-mêmes, proportionnellement au nombre de parts qu’ils détenaient antérieurement, sous réserve d’accords particuliers de répartition entre eux.

Option 2 : L’acquisition des parts par un tiers acquéreur désigné par les associés et agréé à l’unanimité ou à la majorité statutaire.

Option 3 : Le rachat des parts par la société civile immobilière elle-même au moyen d’une réduction de son capital social, suivie de l’annulation corrélative desdites parts.

Si, à l’expiration du délai de six mois imparti par l’article 1863, alinéa 2, du Code civil, aucune de ces trois solutions de rachat n’a été mise en œuvre, l’agrément initialement refusé est réputé acquis de plein droit, à moins que les autres associés ne décident, dans le même délai, la dissolution anticipée de la société. Toutefois, le cédant conserve la faculté de paralyser cette dissolution en renonçant expressément à son projet de cession par notification notariée ou par acte de commissaire de justice dans le délai d’un mois à compter de la notification de la décision de dissolution.

3. La rupture procédurale entre refus d’agrément et contestation de valorisation

L’apport jurisprudentiel majeur de l’arrêt de la Cour d’appel de Toulouse du 6 janvier 2026, n° 23/02709 réside dans la séparation étanche opérée entre le refus d’agrément et l’obligation d’indemnisation de l’associé évincé. Dans cette décision, des associés majoritaires avaient opposé un refus catégorique d’agréer un tiers acquéreur, tout en prétendant suspendre indéfiniment le rachat des parts et le versement du prix sous prétexte que la valorisation proposée par le cédant était exorbitante et que les statuts ne prévoyaient pas d’accord amiable sur le montant du rachat.

La Cour d’appel de Toulouse a rejeté cette manœuvre dilatoire avec une vigueur remarquable. La juridiction a affirmé que dès lors que la société refuse d’agréer le candidat présenté, le droit de l’associé cédant à obtenir le remboursement de la valeur financière réelle de ses parts sociales est définitivement né et cristallisé. L’absence d’accord amiable sur le quantum du prix ne confère aucunement aux associés le droit de différer la désignation de l’expert prévu à l’article 1843-4 du Code civil ou de retenir les fonds. Le refus d’agrément crée une obligation de rachat inconditionnelle à la charge de la société ou des associés préempteurs, et la contestation de la valeur ne saurait être instrumentalisée comme un moyen de blocage ou d’asphyxie financière à l’encontre de l’associé sortant.

4. La mise en œuvre de l’expertise de l’article 1843-4 du Code civil et l’exécution judiciaire du paiement

En cas de désaccord persistant sur la valeur des parts sociales entre le cédant et les associés racheteurs, la fixation du prix relève de la procédure autonome régie par l’article 1843-4 du Code civil :

À défaut d’accord amiable, le prix est obligatoirement déterminé par un expert désigné soit par les parties, soit, à défaut d’accord entre elles, par ordonnance du Président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond (anciennement statuant comme en matière de référé). En application expresse de l’article 1843-4, I, du Code civil, l’ordonnance judiciaire désignant l’expert n’est susceptible d’aucun recours, ce qui interdit tout appel dilatoire tendant à retarder le début des opérations d’expertise.

Dans l’accomplissement de sa mission, l’expert judiciaire applique obligatoirement les règles et modalités de détermination de la valeur prévues par les statuts de la société ou par tout pacte d’associés liant l’ensemble des parties. En l’absence de directives statutaires de valorisation, l’expert dispose des pouvoirs les plus étendus pour valoriser les parts au regard des méthodes financières et comptables reconnues : méthode de l’Actif Net Réévalué (ANR) basée sur la valeur vénale des immeubles sociaux déduction faite du passif exigible, méthode de capitalisation du rendement locatif, et application éventuelle d’une décote d’illiquidité ou de minorité si celle-ci est techniquement justifiée.

Le rapport de l’expert s’impose impérativement et souverainement aux parties et au juge. La valorisation établie ne peut être contestée judiciairement qu’en cas d’erreur grossière avérée, définie par une jurisprudence constante comme une bévue manifeste, une erreur de calcul grossière ou l’inobservation délibérée des règles statutaires impératives. Dès le dépôt du rapport de l’expert, le prix devient immédiatement exigible. En cas de refus de paiement par la société ou par les associés racheteurs, le cédant est recevable à engager une action en paiement forcée devant le Tribunal judiciaire, à solliciter la condamnation des débiteurs sous astreinte financière par jour de retard, à réclamer l’application des intérêts légaux au taux majoré de cinq points en vertu de l’article L. 313-3 du Code monétaire et financier, et à faire pratiquer des saisies conservatoires sur les comptes bancaires ou sur les loyers de la SCI conformément aux articles L. 511-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

B. La nullité automatique des cessions en violation d’une clause de préemption

La violation d’une clause de préemption statutaire entraîne la nullité automatique de la cession, une sanction que la Cour de cassation réaffirme régulièrement. Voir à cet égard Cour d’appel de Dijon, 3 avril 2025, n° 22/00470, qui confirme cette sévérité pour les sociétés par actions simplifiées, mais dont les principes sont transposables aux SCI par analogie statutaire.

1. La distinction juridique entre agrément et préemption

Bien qu’elles poursuivent un objectif commun de contrôle de l’actionnariat, la clause d’agrément et la clause de préemption répondent à des logiques juridiques et procédurales fondamentalement distinctes. Alors que l’agrément confère aux associés un droit d’opposition purement défensif leur permettant d’interdire l’entrée d’un tiers dans le capital social, la clause de préemption attribue aux associés un droit préférentiel d’acquisition prioritaire, leur permettant de se substituer de plein droit à l’acquéreur pressenti, qu’il soit tiers ou coassocié, aux conditions de prix et d’échéances convenues ou déterminées selon les statuts.

La validité et la force contraignante de la clause de préemption au sein d’une SCI reposent sur le principe de la liberté contractuelle et sur la force obligatoire des statuts consacrée à l’article 1103 et à l’article 1844-10, alinéa 3, du Code civil. Pour être juridiquement inattaquable, la clause statutaire de préemption doit définir précisément :

– Le périmètre exact des mutations assujetties (cessions à titre onéreux, dations en paiement, apports en société, donations entre vifs, transmissions universelles de patrimoine par voie de fusion, démembrements de propriété portant sur l’usufruit ou la nue-propriété des parts) ;

– Les délais d’exercice impartis aux associés préempteurs, généralement fixés entre trente et soixante jours à compter de la notification du projet de cession ;

– Les règles de répartition des parts préemptées lorsque plusieurs associés exercent simultanément leur droit au-delà du volume de titres disponibles (répartition au prorata de leur participation initiale dans le capital ou répartition égalitaire) ;

– Les modalités de détermination du prix d’exercice, par référence stricte au prix convenu avec le tiers acquéreur de bonne foi ou par renvoi subsidiaire à l’expertise de l’article 1843-4 du Code civil en cas de contestation motivée sur la sincérité du prix notifié.

2. La portée de la sanction de nullité : l’arrêt de la Cour d’appel de Dijon du 3 avril 2025

L’arrêt rendu par la Cour d’appel de Dijon, 3 avril 2025, n° 22/00470 illustre avec force la sévérité jurisprudentielle encadrant le non-respect des pactes sociétaires. Dans cette affaire relative à une violation délibérée d’une clause statutaire de préemption, la cour d’appel a réaffirmé que l’acte conclu au mépris de cette prérogative fondamentale des associés encourt une nullité absolue et irrémédiable.

La portée doctrinale et pratique de cette décision dépasse largement le cadre des sociétés par actions pour s’appliquer avec une rigueur décuplée aux sociétés civiles immobilières. En effet, dans les sociétés de personnes régies par un intuitu personae impérieux, le pacte statutaire de préemption ne constitue pas une simple promesse unilatérale dont la violation se résoudrait par l’allocation de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du Code civil. La clause statutaire de préemption fait partie intégrante du contrat de société, document officiel publié au Registre du Commerce et des Sociétés et au Registre National des Entreprises, conférant à la règle une opposabilité erga omnes à l’égard de tous les tiers contractants.

Tout acquéreur de parts sociales de SCI est réputé avoir pris connaissance des statuts sociaux et des restrictions au droit de céder qui y figurent. En contractant sans s’assurer préalablement de la purge formelle du droit de préemption au moyen de notifications régulières et de renonciations expresses, le tiers acquéreur commet une faute contractuelle et délictuelle inexcusable. La cession conclue en violation du pacte statutaire est donc frappée d’une nullité substantielle de plein droit, qui prive l’acte de tout effet juridique et interdit toute régularisation rétroactive par une assemblée générale ultérieure, sauf renonciation expresse et unanime de l’ensemble des associés titulaires du droit de préemption méconnu.

3. Le débat procédural : nullité de la cession contre substitution judiciaire du bénéficiaire

Un litige récurrent concerne la faculté pour l’associé dont le droit de préemption a été violé de solliciter du juge sa substitution pure et simple dans les droits de l’acquéreur évincé, en sus du prononcé de la nullité de l’acte litigieux.

En matière contractuelle générale, le pacte de préférence extrastatutaire régi par l’article 1123, alinéa 2, du Code civil subordonne l’action en substitution à la double preuve, particulièrement difficile à rapporter, que le tiers acquéreur connaissait l’existence du pacte de préférence et qu’il avait connaissance de l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir. En revanche, lorsque la préemption est insérée dans les statuts d’une société civile immobilière, la publication légale des statuts établit de plein droit la connaissance du pacte par le tiers, facilitant considérablement la démonstration de la mauvaise foi de ce dernier.

Sur le plan procédural, la stratégie contentieuse menée devant le Tribunal judiciaire impose à l’associé demandeur de formuler des prétentions principales et subsidiaires soigneusement articulées : à titre principal, la nullité rétroactive de la cession passée en violation des statuts avec réintégration des parts dans le patrimoine du cédant ; à titre subsidiaire ou conjoint, la substitution judiciaire au profit du préempteur aux conditions financières stipulées dans l’acte secret ou frauduleux, assortie d’une demande de publication de la décision judiciaire au RNE pour valoir titre de propriété des parts sociales à son bénéfice.

4. La feuille de route contentieuse : mesures conservatoires d’urgence et action au fond

La défense des droits des associés face à une cession clandestine ou irrégulière exige le déploiement d’une stratégie procédurale en deux temps parfaitement coordonnée :

Première phase : L’intervention d’urgence devant le juge des référés. Dès la découverte de la cession frauduleuse, l’associé lésé doit assigner d’heure à heure ou à bref délai le cédant, le cessionnaire et la SCI devant le Président du Tribunal judiciaire statuant en référé sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile. Le demandeur sollicite le constat d’un trouble manifestement illicite résultant de la violation d’une clause statutaire impérative et l’adoption de mesures conservatoires urgentes :

– La suspension immédiate de l’exercice des droits de vote attachés aux parts litigieuses pour l’ensemble des assemblées générales à venir ;

– L’interdiction formelle faite au gérant de la SCI d’inscrire le cessionnaire sur le registre des transferts de parts, de modifier les statuts ou de distribuer des dividendes afférents à ces parts ;

– La désignation d’un administrateur provisoire ou d’un séquestre judiciaire chargé d’administrer temporairement la société, d’encaisser les loyers commerciaux ou d’habitation et de geler toute décision de disposition patrimoniale sur les biens immobiliers de la SCI pendant toute la durée du litige.

Deuxième phase : L’engagement de l’instance au fond. Dans le même temps, une assignation au fond est délivrée devant le Tribunal judiciaire afin d’obtenir :

– Le prononcé de la nullité de l’acte de cession et l’anéantissement de tous les actes subséquents intervenus avec la participation de l’acquéreur irrégulier ;

– L’obligation pour le greffier du tribunal de commerce et le gestionnaire du RNE de radier toute mention modificative inscrite sur la base d’actes nuls, sous astreinte de 500 euros par jour de retard ;

– La condamnation solidaire du cédant et du cessionnaire défaillants au paiement de dommages et intérêts substantiels sur le fondement de la responsabilité civile contractuelle (article 1231-1 du Code civil) et délictuelle (article 1240 du Code civil), en réparation du préjudice financier, moral et de désorganisation causé à la société civile immobilière et aux associés évincés.

Sur le plan des délais d’action, le demandeur doit veiller à respecter le délai de prescription triennale des nullités sociétaires prévu à l’article 1844-14 du Code civil, dont le point de départ est fixé au jour de l’accomplissement des formalités de publicité légale ou, en cas de dissimulation frauduleuse, au jour où l’associé demandeur a eu une connaissance effective et complète de la cession irrégulière en application de l’adage fondamental fraus omnia corrumpit.

Conclusion

La sécurisation des cessions de parts de SCI impose désormais une rigueur nouvelle dans la rédaction des actes. L’intervention d’un professionnel du droit, avocat ou notaire, n’est plus une option, mais une garantie indispensable pour éviter la nullité de la cession et les contentieux associés. L’entrée en vigueur de l’article 1865-1 du Code civil issue de la loi du 25 juin 2026 clôt définitivement l’ère des cessions artisanales sous seing privé non contrôlées, en érigeant l’acte authentique et l’acte d’avocat au rang de conditions de validité substantielles incontournables. Parallèlement, l’allègement de la publicité opéré par le décret du 30 avril 2026 consacre la confidentialité légitime des valorisations patrimoniales, tout en déplaçant le centre de gravité de la sécurité juridique vers la régularité interne des procédures d’agrément, de préemption et d’opposabilité.

Face à une jurisprudence inflexible qui n’hésite pas à sanctionner par la nullité automatique toute atteinte aux prérogatives statutaires des associés et qui dissocie rigoureusement le refus d’agrément du droit impératif au paiement de la valeur des parts, les dirigeants et associés de SCI doivent s’entourer d’un conseil juridique expert dès la phase de pourparlers. Seule une maîtrise méthodique des délais procéduraux, des règles d’audit civil et immobilier, ainsi que des mécanismes d’expertise judiciaire permet de prémunir les transmissions d’actifs immobiliers contre des blocages institutionnels dévastateurs. Pour toute question sur l’accompagnement dans vos cessions de parts de SCI, notre cabinet se tient à votre disposition.

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