Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être proposé à la location en France métropolitaine. La rentrée de septembre 2026 marque la deuxième année d’application de cette interdiction, et les contentieux se multiplient devant le juge des contentieux de la protection : des locataires parisiens qui découvrent que leur bail porte sur un logement juridiquement indécent, des factures d’énergie qui explosent, des bailleurs qui refusent les travaux, des congés pour vendre délivrés pour échapper à la rénovation. Si votre bail mentionne une étiquette F ou G, ou si votre propriétaire augmente votre loyer malgré un mauvais classement, ce guide vous donne les textes applicables, les montants réellement accordés par les juges en 2025 et 2026, et la procédure exacte pour obtenir des travaux, une réduction de loyer et des dommages et intérêts. Chaque affirmation déterminante renvoie au texte officiel ou à la décision citée, avec les passages reproduits à la lettre.
I. Votre logement classé G ne peut plus être loué : ce que l’interdiction change pour votre bail
A. Locataire ou bailleur à Paris : l’interdiction de louer un logement G s’applique-t-elle à votre contrat en 2026 ?
La règle de base figure à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le même article fixe ensuite un calendrier échelonné, toujours en vigueur : « 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F ; 2° A compter du 1er janvier 2028, entre la classe A et la classe E ; 3° A compter du 1er janvier 2034, entre la classe A et la classe D. » Et la sanction est directe : « Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. » Concrètement, en 2026, tout logement classé G est donc un logement non décent au sens de la loi. La classe G elle-même est définie par l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, qui range les logements existants « par niveau de performance décroissant », la lettre G correspondant aux logements « Extrêmement peu performants », tandis que la lettre F correspond aux logements « Très peu performants ».
Cette interdiction s’applique à tous les nouveaux contrats conclus depuis le 1er janvier 2025, mais aussi aux contrats renouvelés ou tacitement reconduits après cette date. La foire aux questions officielle du ministère de la transition écologique précise que les critères valent pour chaque nouveau contrat comme pour chaque contrat renouvelé ou reconduit tacitement après l’échéance concernée, tandis que les contrats en cours avant cette échéance ne sont touchés qu’au stade de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite (FAQ officielle décence énergétique et gel des loyers). Autrement dit, si votre bail de trois ans signé en 2023 s’est reconduit tacitement en 2026 alors que le logement est classé G, l’exigence de décence énergétique s’applique désormais à votre contrat, et vous pouvez agir contre votre bailleur même si vous occupiez déjà les lieux avant 2025. Le champ est large : les critères s’appliquent au parc privé comme au parc social, en location nue comme en location meublée, y compris au bail mobilité ; seules les locations saisonnières de type meublé touristique échappent aux dispositions de l’article 6.
Un point mérite une vigilance particulière à Paris, où les diagnostics anciens restent nombreux : un DPE vierge, sans étiquette, ne protège pas le bailleur. La même FAQ officielle précise que le propriétaire d’un logement au DPE vierge ne peut pas attester du respect du critère, que son logement est alors tenu pour indécent dès la première reconduction tacite postérieure au 1er janvier 2023, et que seul un nouveau DPE renseigné permet de justifier à nouveau du critère de décence. Si votre bail ne comporte aucun DPE, ou un DPE ancien sans classe énergie lisible, faites établir la situation sans attendre : l’absence de diagnostic joue contre le bailleur, pas contre vous. Le diagnostic lui-même est défini par l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation comme « un document qui comporte la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée, exprimée en énergie primaire et finale, ainsi que les émissions de gaz à effet de serre induites, pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment », et le texte précise qu’« Il est établi par une personne répondant aux conditions prévues par l’article L. 271-6. » Un DPE établi par une personne non certifiée reste contestable, et un DPE manifestement faux ouvre un recours distinct contre le vendeur ou le diagnostiqueur, question traitée dans notre analyse consacrée à l’achat d’une passoire thermique et au recours quand le DPE est faux.
B. Bailleur : pouvez-vous encore louer, renouveler ou augmenter le loyer d’un logement F ou G à Paris ?
La réponse officielle tient en un mot : non. La FAQ du ministère rappelle que le propriétaire qui met un bien en location reste tenu de remettre un logement décent, de sorte que la mise en location d’un logement qui ignore les critères de décence énergétique n’est plus admise une fois les échéances passées. Et l’information du locataire ne change rien : le fait d’avoir décrit le logement et fait signer le bail en connaissance de cause n’exonère pas le bailleur de ses obligations. Un bail signé en 2026 sur un logement classé G, même avec un locataire parfaitement informé et une clause qui constaterait son acceptation, reste un bail portant sur un logement indécent, et le locataire peut saisir le juge pour contraindre le bailleur à rénover, à baisser le loyer ou à en suspendre la perception, avec suspension de la durée du bail jusqu’aux travaux, comme le permet l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.
Avant même l’interdiction de 2025, le législateur avait gelé les loyers des passoires : La loi du 22 août 2021 dite Climat et Résilience interdit depuis le 24 août 2022 toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au DPE. Concrètement, pour un logement classé F ou G, le propriétaire ne peut plus relever le loyer entre deux locataires au moment d’établir un nouveau bail, ni proposer une hausse lors du renouvellement, ni appliquer la révision annuelle indexée en cours de bail, ni engager une action en réévaluation au renouvellement dans les zones soumises à encadrement des loyers. Paris étant soumis à l’encadrement des loyers, un bailleur parisien de logement F ou G cumule donc deux verrous : l’interdiction de toute augmentation et, depuis 2025 pour le G, l’interdiction pure et simple de la mise en location. Si votre bailleur vous a notifié une révision indexée sur l’indice de référence des loyers alors que votre DPE affiche F ou G, cette révision est sans effet et le trop-perçu peut être réclamé ; notre dossier sur la contestation d’un loyer augmenté à Paris détaille les calculs et les délais de récupération.
Du côté du bailleur de bonne foi, la loi prévoit des portes de sortie limitées, qu’il faut connaître avant d’engager des travaux disproportionnés. L’article L. 173-2 du code de la construction et de l’habitation exonère ainsi « Aux bâtiments qui, en raison de leurs contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ne peuvent faire l’objet de travaux de rénovation permettant d’atteindre un niveau de performance conforme au premier alinéa du présent I », ainsi que les bâtiments « pour lesquels le coût des travaux permettant de satisfaire cette obligation est manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bien ». Dans le même esprit, l’article 20-1 de la loi de 1989 interdit au juge d’ordonner les travaux de performance minimale quand le logement de copropriété ne peut atteindre le seuil malgré les diligences du copropriétaire en assemblée générale, ou quand des contraintes architecturales ou patrimoniales y font obstacle. Ces exceptions se prouvent, elles ne se déclarent pas : devis chiffrés, procès-verbaux d’assemblée générale refusant les travaux sur parties communes, avis de l’architecte des bâtiments de France en secteur protégé parisien. Sans ces pièces, le juge ordonne les travaux, comme l’ont rappelé plusieurs décisions rendues en 2025 et 2026.
II. Travaux, baisse de loyer et dommages et intérêts : comment agir concrètement face à une passoire énergétique
A. Locataire : contraindre votre bailleur à rénover, faire réduire votre loyer et obtenir réparation
La procédure se déroule en trois temps, et chaque temps conditionne le suivant : la mise en demeure, la conciliation facultative, puis le juge. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre le mécanisme : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » Adressez donc au bailleur une lettre recommandée avec accusé de réception qui décrit les désordres, vise le classement G du DPE, demande la mise en conformité du logement et fixe un délai raisonnable. Le texte ajoute : « A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. » La saisine de la commission n’est pas obligatoire : « La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. » À Paris, la commission départementale de conciliation siège auprès de la préfecture et son avis reste utile pour peser dans une négociation, mais vous pouvez saisir directement le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris après le délai de deux mois.
Devant le juge, les pouvoirs sont étendus et les décisions récentes montrent qu’ils sont réellement exercés. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 poursuit : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. » Puis : « Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » Le fondement civil complète ce dispositif : l’article 1719 du code civil oblige le bailleur « De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent », et l’article 1720 du code civil ajoute : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. »
Les montants accordés donnent la mesure de l’enjeu. Le 15 mai 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a condamné une SCI bailleresse parisienne au sujet d’un logement de 13 mètres carrés loué 570 euros par mois, affecté d’infiltrations persistantes et d’une hauteur sous plafond insuffisante : le tribunal a retenu que « L’indécence du logement caractérisée d’une part, par une hauteur sous plafond insuffisante et d’autre part, par les désordres liés à humidité du logement ci-avant exposés a nécessairement causé un préjudice de jouissance à Mme [R] [J], quand bien même il n’y a pas eu d’éviction du logement. » et a condamné la bailleresse à payer « la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance résultant de l’indécence du logement » (TJ Paris, 15 mai 2026, RG 22/05847). Dans la même affaire, le tribunal avait déjà, par un jugement avant dire droit, ramené le loyer de 570 euros à 371,80 euros mensuels hors charges à compter du renouvellement, et condamné la bailleresse à restituer 2 771,40 euros de provisions sur charges indues. Retenez la méthode : expertise judiciaire pour établir l’indécence, réduction du loyer au niveau du loyer de référence, restitution des charges non justifiées, puis dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance subi pendant des années.
La cour d’appel de Douai a confirmé cette logique le 3 avril 2025 dans une affaire où le premier juge avait ordonné des travaux de mise en décence : la cour a enjoint à la SCI bailleresse d’effectuer les travaux préconisés, à savoir notamment « la réalisation d’une isolation thermique adaptée à la nature du bâtiment et ses caractéristiques, » ainsi que la vérification de la toiture, la mise en sécurité de l’installation électrique, la mise à disposition d’un moyen de chauffage suffisant et le traitement de l’humidité, avec un délai d’exécution de douze mois après signification (CA Douai, 3 avril 2025, RG 23/03142). L’isolation thermique figure donc expressément parmi les travaux que le juge peut imposer au bailleur d’un logement énergivore et humide, ce qui vise directement les passoires parisiennes cumulant mauvaise isolation et désordres d’humidité.
Une décision doit toutefois tempérer les attentes des locataires qui chiffrent leur préjudice au mois près sans expertise. Le 12 février 2026, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux a certes « CONDAMNE M. [K] [L] à payer à M. [J] [R] la somme de 1690 euros réparation du préjudice de jouissance ; », mais il a aussi « DEBOUTE M. [J] [R] de sa demande de réalisation de travaux sous astreinte; », alors que le locataire réclamait 200 euros par mois de surconsommation d’énergie depuis 2011 et le remboursement de son diagnostic (TJ Bordeaux, 12 février 2026, RG 24/03094). Le locataire avait accepté le logement en connaissant son classement E et ne rapportait la preuve de la surconsommation qu’à compter de 2022 : sans diagnostic contradictoire, sans factures comparatives et sans expertise, le juge indemnise le trouble de jouissance prouvé mais refuse l’automaticité des travaux sous astreinte et des forfaits mensuels. La leçon pratique tient en trois pièces : conservez le DPE annexé à votre bail, faites établir vos factures d’énergie année par année, et sollicitez une expertise ou au minimum un constat de commissaire de justice avant d’assigner.
N’oubliez pas le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, dont les articles 2 à 4 détaillent les critères de sécurité, de santé et de confort que le logement doit respecter indépendamment de l’étiquette énergie : étanchéité, infiltrations, ventilation, chauffage suffisant. Dans les passoires parisiennes, l’argument énergétique se combine presque toujours avec ces critères classiques, ce qui renforce le dossier : un logement G avec moisissures, chaudière hors d’âge et ventilation obstruée cumule trois causes d’indécence, et le juge peut ordonner ensemble l’isolation, le chauffage et la ventilation, comme l’a fait la cour de Douai.
B. Bailleur à Paris : rénover sans tout perdre, entre copropriété, aides et nouveau DPE
Si vous êtes bailleur d’un logement F ou G à Paris, l’attentisme est la pire option : chaque reconduction tacite postérieure aux échéances expose le logement au statut d’indécence, chaque augmentation de loyer appliquée depuis le 24 août 2022 sur un F ou un G est contestable avec restitution, et le juge peut suspendre le loyer jusqu’aux travaux. La sortie passe par un audit énergétique, un vote en copropriété quand les travaux touchent les parties communes, et un DPE post-travaux qui atteste la sortie du statut indécent. L’administration recommande de confier un audit énergétique à un professionnel et rappelle que les travaux en copropriété portent soit sur les parties communes comme les façades, les toitures ou le chauffage collectif, soit sur les parties privatives, l’accord de l’assemblée générale restant requis pour les parties communes. À Paris, anticipez le calendrier des assemblées générales, faites inscrire la résolution à l’ordre du jour avec devis et audit à l’appui, et conservez les procès-verbaux : en cas de refus de l’assemblée, ces pièces fondent l’exception de copropriété prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui interdit au juge d’ordonner les travaux de performance minimale quand le copropriétaire démontre : « malgré ses diligences en vue de l’examen de résolutions tendant à la réalisation de travaux relevant des parties communes ou d’équipements communs et la réalisation de travaux dans les parties privatives de son lot adaptés aux caractéristiques du bâtiment, il n’a pu parvenir à ce niveau de performance minimal ». Sans ces diligences prouvées, l’exception ne joue pas.
Les travaux eux-mêmes suivent une hiérarchie connue des professionnels : isolation des murs et des combles, remplacement des fenêtres simple vitrage, ventilation permanente, puis système de chauffage adapté. Dans l’immeuble haussmannien ou faubourien parisien, l’isolation par l’intérieur et le remplacement des fenêtres à l’identique passent souvent sans autorisation d’urbanisme lourde, tandis que l’isolation par l’extérieur modifie l’aspect de la façade et suppose le vote de la copropriété puis, en secteur sauvegardé ou aux abords d’un monument historique, l’accord de l’architecte des bâtiments de France. Chaque situation se traite au cas par cas, et une erreur de parcours coûte une année : un refus d’autorisation ou un vote reporté, et la reconduction tacite suivante intervient avec un logement toujours indécent. Faites dater chaque étape, car le juge apprécie les diligences du bailleur au jour où il statue.
Le financement conditionne la décision, et les dispositifs existent à condition de les solliciter avant de signer les devis. Les aides mobilisables vont de MaPrimeRénov’ aux certificats d’économies d’énergie, en passant par le déficit foncier et les dispositifs fiscaux de soutien à la rénovation locative, sous conditions de ressources du ménage occupant, de gain énergétique et de recours à des entreprises labellisées. La règle d’or reste la même : déposez les demandes d’aide avant le démarrage des travaux, faites établir le DPE initial puis le DPE post-travaux par un diagnostiqueur certifié répondant aux conditions de l’article L. 271-6, et conservez l’audit, les factures et le nouveau DPE dans un dossier unique. C’est ce dossier qui, devant le juge parisien, prouve soit la sortie de l’indécence, soit l’impossibilité sérieuse d’y parvenir malgré des efforts réels et chiffrés.
Pendant les travaux, organisez la relation avec le locataire par écrit : information préalable sur la nature et la durée des travaux, accord sur les modalités d’occupation, et si une réduction temporaire de loyer est consentie, formalisez-la dans un avenant daté et signé. Le locataire reste protégé par l’obligation de jouissance paisible, et des travaux longs et bruyants sans compensation alimentent une demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance. À l’inverse, un bailleur qui informe, compense et fait exécuter les travaux dans le délai fixé par le juge s’expose rarement aux condamnations les plus lourdes, qui frappent surtout l’inertie documentée sur plusieurs années, comme dans l’affaire parisienne jugée en mai 2026 où le préjudice courait depuis 2015.
Pour les litiges parisiens, le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil de proximité, juge des contentieux de la protection, connaît de ces demandes quel que soit le montant, et l’ADIL de Paris (ADIL 75) fournit une information neutre sur les droits respectifs avant toute procédure. Les délais pratiques constatés vont de quelques mois pour une ordonnance de référé sur des travaux urgents à plus d’un an au fond avec expertise, comme l’illustre l’affaire parisienne assignée en 2022 et jugée en 2026. Agissez donc tôt : la mise en demeure de deux mois court dès son envoi, et chaque mois de retard allonge la période indemnisable du préjudice de jouissance ou, pour le bailleur, la période de loyer suspendu.
Conclusion
En 2026, le logement classé G n’est plus un bien comme les autres : la loi le qualifie d’indécent, interdit sa mise en location et expose le bailleur qui persiste à des travaux ordonnés sous délai, à une réduction ou une suspension du loyer et à des dommages et intérêts qui atteignent 10 000 euros dans les affaires parisiennes les plus documentées. Le locataire qui agit avec méthode, mise en demeure, DPE, factures, constat et expertise, obtient des résultats mesurables, comme l’ont montré les juges de Paris, Bordeaux et Douai entre 2025 et 2026. Le bailleur qui anticipe, audite, fait voter sa copropriété et mobilise les aides avant les travaux, sort de l’indécence avec un DPE post-travaux et sécurise ses loyers futurs. Dans les deux cas, le calendrier joue contre l’inaction : l’échéance de 2028, qui exigera la classe E, transformera à son tour les logements F actuels en logements indécents. Faites vérifier votre DPE et votre bail dès maintenant, avant la prochaine reconduction tacite.