Vous faites paître vos bêtes ou fauchez l’herbe de parcelles qui ne vous appartiennent pas depuis dix, vingt, parfois trente ans, contre un prix versé chaque année au propriétaire. Aucun bail écrit n’a jamais été signé : on vous a parlé de vente d’herbe, de pacage, d’arrangement verbal. Puis un jour, le propriétaire ou son héritier vous annonce qu’il reprend les terres, par exemple pour y installer des panneaux photovoltaïques, et saisit le tribunal pour vous en expulser. Cette situation, très répandue dans les zones d’élevage, s’est jouée le 12 janvier 2026 devant le tribunal paritaire des baux ruraux d’Oloron-Sainte-Marie : un propriétaire qui avait hérité en 2024 de quatre hectares exploités depuis 1993 par la même famille d’éleveurs demandait la résiliation du bail et l’expulsion sous astreinte de 500 euros par jour. Le tribunal l’a débouté de l’ensemble de ses demandes et a reconnu l’existence d’un bail rural au profit de l’exploitante en place depuis 2016. Ce jugement, rendu dans un litige déclenché par un projet de panneaux solaires refusé par le fermier, mérite l’attention de tous les exploitants sans écrit : le tribunal y passe en revue la requalification, la cession intrafamiliale, la mise à disposition à la société et la bonne foi, soit l’intégralité du contentieux ordinaire des baux verbaux. Il concentre les trois réflexes qui protègent l’exploitant sans écrit : faire requalifier la vente d’herbe en bail rural, exiger le respect des règles de cession et de mise à disposition, et opposer la mauvaise foi du bailleur qui n’agit que pour libérer les terres. Cet article expose la méthode complète, avec les textes applicables et trois décisions récentes qui verrouillent chaque étape.
I. Faire reconnaître un bail rural là où il n’existe qu’une vente d’herbe verbale
A. Une exploitation continue, exclusive et payante devient un bail d’ordre public
L’article L411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre », et « Cette disposition est d’ordre public. » Le statut du fermage s’applique donc même si les parties ont cru conclure une simple vente d’herbe, dès lors que trois éléments sont réunis : un immeuble à usage agricole, une mise à disposition à titre onéreux et une exploitation en vue d’y exercer une activité agricole. Dans l’affaire jugée à Oloron-Sainte-Marie, le tribunal a relevé que les parcelles servaient au pacage des animaux depuis 1993, soit plus de vingt-deux ans d’exploitation exclusive et ininterrompue, et que des factures établies par la propriétaire elle-même prouvaient le caractère onéreux de la mise à disposition. La qualification de bail rural s’est imposée, malgré l’étiquette de vente d’herbe conservée pendant des décennies.
La preuve se fait par tous moyens, puisque le même article précise que « La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. » Attestations de voisins ou d’anciens associés, factures de vente d’herbage, relevés bancaires montrant qui encaisse le prix chaque année, déclarations au registre parcellaire graphique pour les aides de la politique agricole commune : tout faisceau d’indices compte. La chambre d’agriculture de l’Allier rappelle, dans une fiche mise à jour le 7 novembre 2024, que la vente d’herbe doit répondre à des conditions très strictes pour échapper au fermage, que la continuité de l’exploitation par le même bénéficiaire fait basculer le contrat dans le statut d’ordre public, et que changer de cocontractant chaque année ne suffit pas à échapper à la requalification. Autrement dit, plus l’occupation est ancienne, paisible et payée, plus la reconnaissance du bail est solide.
Le juge compétent pour trancher la requalification comme la résiliation est le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu de situation des parcelles, composé à parité de bailleurs et de preneurs. Dans l’affaire de 2026, les parties ont d’abord été convoquées en tentative de conciliation le 7 novembre 2024, qui a échoué, avant plusieurs renvois et des débats au fond un an plus tard. Cette phase amiable, loin d’être une formalité, a produit les aveux qui ont fait basculer le procès : c’est à l’audience de conciliation que le propriétaire a reconnu percevoir les aides pour des terres qu’il n’exploitait pas. L’exploitant a donc intérêt à se présenter assisté dès la conciliation, avec ses preuves classées, et à faire consigner les déclarations adverses : chaque reconnaissance, même orale, consignée au dossier, devient une pièce du jugement. Le tribunal statue en premier ressort, ce qui laisse à la partie perdante la voie de l’appel devant la cour d’appel, comme dans les affaires de Douai et de Grenoble jugées en 2025 et 2026. Le preneur qui prouve son exploitation continue obtient un bail rural complet, avec sa durée minimale de neuf ans et le droit au renouvellement, alors que le bailleur espérait une simple occupation précaire révocable à tout moment.
B. Le bail reconnu fige les droits : titularité, cession encadrée et mise à disposition déclarée
Une fois le bail rural reconnu, ses règles impératives s’appliquent aux deux parties, y compris à l’exploitant. Le jugement d’Oloron-Sainte-Marie l’illustre : le bail initialement reconnu au profit de l’éleveur parti à la retraite en 2016 a été constaté au bénéfice de sa fille, qui exploitait les parcelles depuis cette date et les avait mises à disposition de la société familiale. Cette transmission n’allait pourtant pas de soi. L’article L411-35 du code rural dispose en effet que « toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. » A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire, mais elle ne se présume jamais : partir à la retraite et laisser un enfant exploiter sans rien demander expose le bail à la résiliation.
Le même réflexe vaut pour la mise à disposition des terres à une société d’exploitation. L’article L411-37 permet au preneur associé d’une société à objet principalement agricole de mettre tout ou partie des biens loués à disposition de cette société, mais « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée », avec le nom de la société, son immatriculation et les parcelles concernées. Dans l’affaire de 2026, le tribunal a constaté que l’éleveur n’avait ni avisé la bailleresse de la mise à disposition au groupement familial en 2009, ni sollicité l’autorisation de céder le bail à sa fille en 2016. Ces manquements exposaient en principe le bail à la résiliation, car l’article L411-31 du code rural prévoit que « Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 » justifie une demande de résiliation du bailleur. L’exploitant sans écrit doit donc régulariser sa situation dès qu’il la découvre : notifier la mise à disposition par lettre recommandée, demander l’agrément de cession avant tout départ, et conserver la preuve de chaque envoi. Ces diligences coûtent peu et ferment la principale porte d’attaque du bailleur.
Ces diligences coûtent peu et ferment la principale porte d’attaque du bailleur. Elles conditionnent aussi l’avenir de l’exploitation : un bail régularisé se transmet au conjoint participant ou aux descendants majeurs avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal, tandis qu’un bail irrégulier expose chaque génération à une résiliation. Le départ à la retraite du preneur, comme celui de l’éleveur en 2016, constitue le moment le plus dangereux : c’est à cet instant que le bailleur découvre la transmission informelle et saisit l’occasion d’agir. Anticiper la transmission par une demande d’agrément écrite, adressée avant la cessation d’activité, sécurise la reprise familiale et évite que le successeur ne doive son maintien qu’à la mauvaise foi adverse, fondement plus incertain qu’une autorisation en règle.
II. Faire échec à la demande de résiliation et sécuriser la suite de l’exploitation
A. La mauvaise foi du bailleur qui veut seulement libérer les terres fait échec à la résiliation
Le point décisif du jugement du 12 janvier 2026 tient à la loyauté. Le tribunal a reconnu que la résiliation était encourue sur le papier, faute d’agrément de cession et de notification de mise à disposition, puis a refusé de la prononcer en sanctionnant la mauvaise foi du propriétaire. Trois faits ont emporté la conviction des juges. D’abord, le propriétaire percevait les aides de la politique agricole commune pour des parcelles qu’il n’exploitait pas, de son propre aveu à l’audience de conciliation : « C’est vrai que je n’exploite pas ces terres mais que je perçois les aides » — aveu corroboré par son refus de communiquer son registre parcellaire graphique. Ensuite, il connaissait parfaitement la situation d’exploitation, puisque sa mère avait encaissé pendant des années les paiements du groupement familial, visibles sur les relevés bancaires de 2018, 2019, 2022 et 2023. Enfin, son action visait uniquement à libérer les terres pour son projet de panneaux photovoltaïques imaginé dès 2023, comme il l’a admis lui-même : « S’ils avaient accepté et que j’avais pu installer ces panneaux, je pense que j’aurai accepté de ne pas récupérer les terres ».
Le tribunal a rappelé que les conventions doivent être exécutées de bonne foi, en visant l’article 1134 du code civil dans sa version applicable, selon lequel Le tribunal a visé l’article 1134 du code civil dans sa version applicable aux faits, tandis que le droit actuel dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. » Se prévaloir du statut du fermage uniquement pour sanctionner des irrégularités que l’on a tolérées pendant des années, tout en profitant soi-même de la fausse qualification de vente d’herbe pour toucher des aides, caractérise une exécution déloyale. La sanction est radicale : le bailleur est débouté de sa demande de résiliation et d’expulsion, condamné aux dépens et à 1 500 euros de frais irrépétibles, tandis que le bail est constaté au profit de l’exploitante en place. Pour le fermier menacé, la méthode consiste à documenter cette déloyauté : relevés bancaires prouvant que le bailleur savait qui exploitait, déclarations d’aides, courriers montrant que la reprise coïncide avec un projet personnel, et refus du bailleur de formaliser un bail écrit alors qu’on le lui proposait. Le tribunal a également écarté les demandes indemnitaires réciproques, rappelant qu’une occupation reconnue comme un bail ne constitue pas une atteinte au droit de propriété et que le préjudice lié aux aides impayées n’était pas exclusivement imputable au bailleur. Chacun supporte ainsi le coût de ses propres négligences, ce qui renforce l’intérêt d’une régularisation mutuelle et rapide plutôt que d’un procès tardif. A l’inverse, le bailleur qui découvre réellement une sous-exploitation irrégulière doit agir vite, mettre en demeure et saisir le tribunal sans attendre, au lieu de laisser passer les années.
B. Même avec un motif réel, la reprise pour changer la destination des terres suit une procédure verrouillée
Le propriétaire qui veut reprendre des terres louées pour un usage non agricole, comme une centrale solaire au sol, ne peut pas se contenter d’un congé ordinaire : il doit passer par la résiliation spéciale de l’article L411-32 du code rural, dont chaque condition est contrôlée par le tribunal. D’abord, le terrain doit pouvoir changer de destination : soit il est déjà situé en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme, soit le propriétaire obtient l’autorisation de l’autorité administrative, après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux. Cette autorisation doit exister avant la notification de la résiliation, pas après. La cour d’appel de Douai l’a rappelé le 18 septembre 2025 (chambre 8, section 4, RG 24/04093) en annulant la résiliation notifiée le 7 novembre 2022 par une communauté de communes : l’arrêté préfectoral initial du 21 octobre 2022, entaché d’erreurs et attaqué en excès de pouvoir, avait été remplacé par un nouvel arrêté du 18 janvier 2023, que la cour a qualifié d’acte individuel autonome et non de simple correction d’erreur de plume. La résiliation délivrée avant cette autorisation valable a donc été annulée, et la collectivité condamnée aux dépens et à 2 000 euros de frais de procédure. Pour le fermier, le réflexe consiste à exiger la production de l’arrêté préfectoral et à vérifier sa date : toute résiliation notifiée avant l’autorisation définitive tombe. Le preneur avisé mène d’ailleurs le combat sur deux fronts : devant le tribunal administratif, par un recours en excès de pouvoir contre l’arrêté préfectoral irrégulier, et devant le tribunal paritaire, pour faire annuler la résiliation. Dans l’affaire de Douai, c’est le recours formé le 16 décembre 2022 qui a contraint la préfecture à reprendre un nouvel arrêté, et c’est ce nouvel arrêté, postérieur à la notification, qui a fait annuler la résiliation par le juge judiciaire. La cour a précisé qu’il est constant que le juge judiciaire n’est pas compétent pour apprécier la légalité d’un acte administratif : il ne l’annule pas, il constate simplement que l’autorisation valable fait défaut à la date de la notification et en tire les conséquences sur le bail. D’où l’importance des dates : conserver l’enveloppe de notification, télécharger l’arrêté au recueil des actes administratifs et faire vérifier par un avocat si l’autorisation invoquée existait déjà, dans sa version définitive, au jour de l’acte d’huissier.
Ensuite, la forme et les délais protègent le preneur. L’article L411-32 impose que « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains » dans le respect du document d’urbanisme au cours des trois années suivantes. Un courrier simple ne suffit pas, et le départ ne peut pas être exigé avant un an. Surtout, l’éviction ouvre droit à réparation intégrale : « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. » La cour d’appel de Grenoble l’a appliqué le 7 juillet 2026 (chambre civile, section B, RG 25/03315) à propos d’un bail à ferme sur des parcelles plantées de noyers, résilié pour changement de destination puis vendues à une société civile immobilière : elle a condamné les bailleurs à verser 18 590,31 euros d’indemnité d’éviction au fils de l’exploitant, cessionnaire du bail, plus 5 000 euros de frais de procédure. Le preneur ne peut pas non plus être contraint de partir en pleine récolte, car « Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé. » Enfin, lorsque la résiliation ne porte que sur une partie des terres et compromet gravement l’équilibre économique de l’exploitation, le preneur peut exiger qu’elle porte sur la totalité du bien loué, ce qui renchérit fortement l’opération pour le bailleur.
Sur l’évaluation de l’indemnité, la cour de Grenoble a rappelé deux règles utiles pour chiffrer la demande : le juge du fond fixe souverainement le montant selon la méthode d’évaluation qui lui paraît la mieux appropriée, et les indemnités doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’éviction, sur le modèle de l’expropriation. Concrètement, le preneur évincé fait établir par expertise la perte de marge sur les parcelles reprises, la dépréciation du solde de l’exploitation, les frais de réinstallation et les améliorations non amorties, puis propose ce chiffrage au bailleur avant tout procès : à défaut d’accord, le président du tribunal paritaire fixe une indemnité prévisionnelle en référé, qui permet de ne pas quitter les lieux sans provision. Dans l’affaire des noyers, ce chiffrage contradictoire a abouti à 18 590,31 euros confirmés en appel, en plus des frais de procédure. Le bailleur qui sous-évalue l’indemnité pour forcer le départ s’expose donc à une condamnation supérieure à son offre, outre les dépens des deux instances.
Ce cadre strict éclaire le contentieux des panneaux solaires, qui sert souvent de déclencheur aux reprises. Une centrale au sol supprime l’usage agricole et impose donc le passage par l’article L411-32, avec autorisation, acte extrajudiciaire, délai d’un an et indemnité d’expropriation. A l’inverse, une installation véritablement agrivoltaïque maintient la production agricole sur la parcelle. L’article L314-36 du code de l’énergie définit l’installation agrivoltaïque comme « une installation de production d’électricité utilisant l’énergie radiative du soleil et dont les modules sont situés sur une parcelle agricole où ils contribuent durablement à l’installation, au maintien ou au développement d’une production agricole. » et exclut toute installation dont « Elle ne permet pas à la production agricole d’être l’activité principale de la parcelle agricole » ou qui n’est pas réversible. Le fermier confronté à un projet présenté comme agrivoltaïque doit donc vérifier que l’activité agricole reste réellement principale et que l’installation est démontable ; à défaut, le projet s’analyse en changement de destination et rouvre tout l’arsenal de l’article L411-32. Dans les deux cas, le propriétaire ne peut ni imposer les panneaux au preneur en place, ni résilier le bail pour les installer sans respecter la procédure et payer l’indemnité.
La leçon vaut dans les deux sens. Dans le jugement de 2026, le tribunal a relevé que l’exploitante n’avait entrepris aucune démarche pendant plus de neuf ans pour faire reconnaître sa qualité de preneur et revendiquer les aides auxquelles un fermier peut prétendre, se satisfaisant de la vente d’herbe tant qu’elle lui convenait. Cette passivité a pesé sur sa demande indemnitaire, rejetée faute de lien causal suffisant avec le seul comportement du bailleur. L’exploitant avisé ne reste donc pas dans l’ambiguïté : dès qu’il exploite durablement des terres sans écrit, il demande un bail écrit au propriétaire, déclare les parcelles à son nom pour les aides et notifie ses mises à disposition. Celui qui attend le conflit pour invoquer le statut du fermage gagne parfois, comme en 2026, mais avec un dossier fragilisé et sans indemnité accessoire. La régularisation préventive transforme une occupation tolérée en droit opposable, et prive d’effet la plupart des congés et résiliations.
En pratique, l’exploitant menacé de reprise doit agir dans l’ordre. D’abord, rassembler les preuves de l’exploitation continue : attestations, factures, relevés bancaires, historique des aides et photographies datées. Ensuite, régulariser sa propre situation en notifiant par lettre recommandée la mise à disposition à sa société et en sollicitant l’agrément de toute cession, afin de priver le bailleur de son moyen de résiliation le plus simple. Puis contester pied à pied la procédure adverse : date de l’autorisation préfectorale, régularité de l’acte extrajudiciaire, mention de l’engagement triennal de changement de destination, et chiffrage de l’indemnité d’éviction avec un expert. Enfin, saisir le tribunal paritaire des baux ruraux, seul compétent pour trancher la requalification comme la résiliation, sans attendre l’expiration du délai d’un an. Le dossier de 2026 montre que le tribunal sanctionne sans hésiter le propriétaire déloyal, mais il montre aussi que l’exploitant doit présenter un dossier rigoureux : c’est la combinaison d’une exploitation prouvée, d’une régularisation rapide et d’une déloyauté adverse documentée qui fait gagner. Pour une vision d’ensemble des décisions récentes sur le statut du fermage et ses contentieux, le lecteur peut consulter l’analyse d’ensemble des arrêts 2026 sur le statut du fermage, la préemption et la procédure devant le tribunal.
Conclusion
L’exploitant sans bail écrit n’est pas un occupant sans droit : dès que l’exploitation est continue, exclusive et payante, la vente d’herbe devient un bail rural d’ordre public que le tribunal constate, avec sa durée, son renouvellement et ses protections. Le propriétaire qui veut reprendre les terres pour un projet personnel, y compris solaire, ne peut ni expulser sans jugement, ni détourner la procédure : la cession et la mise à disposition irrégulières du preneur n’autorisent la résiliation que si le bailleur agit de bonne foi et rapidement, et le changement de destination impose autorisation préalable, acte extrajudiciaire, délai d’un an et indemnité d’expropriation. Trois décisions de 2025 et 2026 le confirment : débouté du propriétaire déloyal à Oloron-Sainte-Marie, annulation de la résiliation prématurée à Douai, indemnité d’éviction de 18 590,31 euros à Grenoble. Reste au fermier à faire sa part : prouver l’exploitation par tous moyens, régulariser cessions et mises à disposition par lettre recommandée, et documenter chaque étape adverse. C’est ce dossier complet, porté devant le tribunal paritaire des baux ruraux, qui transforme une occupation fragile en bail reconnu et fait échec aux reprises abusives.
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