Un promoteur démarché votre bailleur, ou vous directement, pour poser une ou plusieurs éoliennes au milieu de vos parcelles louées. On vous parle de loyers annuels confortables pendant vingt ou trente ans, d’une simple promesse à signer pour laisser étudier le vent, sans conséquence sur votre bail rural. Puis le projet avance : un mât de mesure apparaît dans un champ, le parcellaire est redécoupé, et l’on vous demande de renoncer à quelques ares là où tourneront les pales. À ce stade, une question domine toutes les autres : le fermier peut-il empêcher l’opération, et à quelles conditions peut-il l’accepter sans perdre son exploitation ? La réponse tient à l’articulation entre le statut du fermage, qui protège le preneur en place, et le droit des installations éoliennes, qui obéit à ses propres autorisations. D’un côté, toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, et cette disposition est d’ordre public : bailleur, promoteur et preneur ne peuvent convenir d’écarter le statut du fermage. De l’autre, la construction d’éoliennes suppose une résiliation, au moins partielle, du bail rural sur l’emprise des machines, puis un bail de longue durée avec l’exploitant éolien. Deux arrêts récents de la chambre des baux ruraux de la cour d’appel d’Amiens, rendus les 9 septembre 2025 et 7 juillet 2026, RG n° 25/03332, montrent comment ces opérations se nouent et se dénouent devant le juge : division cadastrale, résiliation partielle notariée, bail à construction au profit d’un tiers, puis contestation du congé et de la cession. La Cour de cassation, le 30 avril 2025, pourvoi n° 24-10.256, a de son côté fixé le sort d’un parc éolien dont le permis avait été annulé, et la cour administrative d’appel de Bordeaux a confirmé le 12 décembre 2024 une autorisation préfectorale attaquée par des riverains. Cet article expose d’abord pourquoi l’accord du fermier reste le verrou de l’opération et comment se construit une résiliation partielle régulière, puis ce que le bailleur peut imposer seul par le changement de destination, avant de chiffrer les indemnités et de sécuriser la signature face au risque administratif.
I. Sans l’accord du fermier, aucune éolienne ne se pose durablement
A. La résiliation partielle négociée, seule voie sûre pour libérer l’emprise des machines
Poser une éolienne sur une terre louée suppose de soustraire au bail rural l’emprise de la machine, son chemin d’accès et la servitude de passage des câbles. Or le bailleur ne dispose d’aucun droit général de reprendre une partie des terres en cours de bail pour y installer un équipement industriel : hors les cas limitativement prévus par la loi, le preneur reste en place jusqu’au terme, avec son droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires. La pratique s’est donc organisée autour de l’accord du fermier, décrit avec précision par la presse agricole : une promesse de bail d’environ cinq ans, renouvelable, permet au développeur de réaliser l’étude de faisabilité et de dresser un mât de mesure du vent, pendant que le bail rural continue de s’appliquer sans changement et que l’agriculteur perçoit une indemnité forfaitaire pour son manque à gagner. Si l’étude est positive, la promesse se convertit en bail authentique de longue durée, de type emphytéotique ou bail à construction, conclu entre le propriétaire et la société éolienne pour vingt à quarante ans, tandis que le bail rural est résilié sur la seule emprise du projet, de l’ordre de mille mètres carrés par machine outre les accès. À l’issue de la période, si les éoliennes sont démontées, le terrain doit être remis en état et le preneur récupère l’intégralité de son bail rural.
Les deux affaires amiénoises illustrent ce montage validé par les parties devant notaire. Dans la première, après division de trois parcelles pour les besoins de l’implantation d’éoliennes, par acte notarié des 5 et 6 octobre 2010, le bail a fait l’objet d’une résiliation partielle sur les parcelles suivantes à la suite de l’implantation d’éoliennes, et les effets du bail se sont reportés sur les parcelles redécoupées. Dans la seconde, une parcelle de plus de quatorze hectares a été divisée en deux, et les preneurs désignés à l’acte comme l’exploitant ayant consenti à la résiliation du bail rural portant sur cette dernière parcelle, soit soixante-dix-huit ares, pour les besoins d’un acte authentique du 27 janvier 2016 portant bail à construction au profit d’un tiers pour l’installation d’une éolienne. Le contentieux ultérieur, qui portait sur le congé pour âge et la cession au fils, n’a jamais remis en cause la validité de ces résiliations partiellement consenties : le juge les tient pour acquises et raisonne sur le surplus loué. L’enseignement est direct. Le fermier qui signe une résiliation partielle devant notaire, sur un périmètre précis et pour un bail à construction identifié, sécurise à la fois le projet et ses propres droits sur le reste de l’exploitation. Celui qui se contente d’un accord verbal ou d’une lettre du promoteur s’expose à contester plus tard l’étendue exacte de ce qu’il a abandonné, sans écrit opposable.
Le preneur doit aussi mesurer les contraintes culturales qui accompagnent l’ouvrage. Sur un périmètre déterminé autour des machines, l’exploitant doit adapter son activité pour ne pas faire obstacle au vent : pas d’arbres de haute tige, pas de bâtiment nouveau, passages réservés pour la maintenance. Ces restrictions, acceptées dans l’accord, réduisent la valeur d’usage des parcelles voisines sans les soustraire au bail. Elles doivent donc être compensées dans l’indemnité, et le preneur reste tenu d’exploiter effectivement tout ce qui demeure loué : un défaut d’exploitation du surplus peut nourrir une demande de résiliation pour faute, indépendante du dossier éolien. Avant de signer, le fermier exige le plan exact des emprises, la durée du bail à construction, le sort de la remise en état et le maintien écrit de ses droits sur le surplus, parcelle par parcelle avec leurs nouvelles références cadastrales.
B. Le changement de destination imposé par le bailleur, une voie étroite, notifiée et indemnisée
Faute d’accord du preneur, il reste au bailleur la voie du changement de destination, prévue par l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime. Le texte dispose que le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. Hors zone urbaine, ou sans document d’urbanisme, la résiliation en vue du changement de destination exige l’autorisation de l’autorité administrative. Dans tous les cas, la résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification, qui doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer effectivement la destination des terrains. Le dispositif protège ensuite le preneur sur trois points que le bailleur ne peut écarter. D’abord, lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué : amputé de ses meilleures terres ou coupé en deux par les accès, l’exploitant peut préférer partir avec une indemnité totale plutôt que de survivre sur un reliquat désorganisé. Ensuite, le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation, ce qui renvoie à une évaluation complète, perte d’exploitation et trouble, et non à un forfait symbolique. Enfin, il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé.
Deux décisions récentes montrent le juge au travail sur ce fondement. La cour d’appel de Riom, le 17 mars 2026, RG n° 24/01576, a examiné une résiliation notifiée sur le fondement de l’article L. 411-32 pour changement de destination agricole des parcelles, contestée par le preneur devant le tribunal paritaire d’Aurillac, dans un dossier où se mêlaient aussi un trouble de jouissance causé par l’occupation de bâtiments par le bailleur. La cour d’appel de Versailles, le 2 septembre 2025, RG n° 24/04432, a statué sur un congé pour changement de destination portant sur la partie haute d’un centre équestre, comprenant trente-neuf boxes et un logement de direction, alors que le bail stipulait un fermage annuel de 123 066,60 euros. Dans les deux cas, le juge vérifie la réalité du changement de destination, la régularité de la notification et l’étendue de l’indemnité, sans jamais admettre une reprise déguisée. Pour un projet éolien, la leçon est nette : implanter des machines ne constitue pas en soi un changement de destination au sens de l’article L. 411-32, surtout en zone agricole où l’autorisation administrative sera difficile à obtenir pour un simple motif industriel privé. Le bailleur qui notifie une résiliation L. 411-32 de complaisance, sans changement réel et autorisé de destination, s’expose à l’annulation du congé et à des dommages-intérêts. Le preneur qui reçoit une telle notification la fait vérifier sans délai : situation au plan local d’urbanisme, existence de l’autorisation administrative hors zone urbaine, mention de l’engagement de changer la destination, calcul de l’indemnité d’éviction et, si l’équilibre de l’exploitation est compromis, demande d’extension à la totalité du bien loué.
La vigilance porte aussi sur les congés ordinaires notifiés pendant la vie du projet. L’arrêt d’Amiens du 7 juillet 2026 valide un congé pour âge délivré le 23 février 2024 avec effet au 30 septembre 2027, malgré une coquille qui mentionnait aussi l’année culturale 2025 : la date d’effet figurait en caractères gras, puis répétée en gras et souligné pour le départ des lieux, de sorte que l’erreur n’avait pu induire les preneurs en erreur, et le congé désignait précisément le bail du 29 décembre 1982, son report par remembrement, la transmission successorale jusqu’au bailleur actuel et la division cadastrale avec la résiliation partielle sur la parcelle éolienne. Le preneur qui conteste un congé ne peut donc se contenter d’une coquille : il doit démontrer une confusion réelle sur le contrat visé ou la date d’effet, et le bailleur avisé rédige un congé qui retrace l’historique complet du bail, parcelle par parcelle, pour priver la contestation de tout appui.
II. L’argent du projet et le risque administratif qui pèse sur la signature
A. Indemnités, fermage du surplus et remise en état : chiffrer avant de céder un mètre
L’argent d’un projet éolien se répartit entre trois postes : l’indemnité liée aux machines, le fermage des terres qui restent louées et la remise en état en fin d’exploitation. Sur le premier poste, la pratique professionnelle a dégagé des repères chiffrés, relayés par la presse agricole et non par les textes : une fois l’éolienne en service, d’une puissance usuelle de deux à deux mégawatts et demi, l’indemnité annuelle versée au propriétaire et au fermier se situerait entre six mille et dix mille euros par machine, répartie librement entre eux selon un protocole national qui préconise soixante pour cent au bailleur et quarante pour cent au preneur, avec une indemnité supplémentaire pour défiguration de la parcelle lorsque l’activité de l’exploitant est contrainte. Ces montants varient avec le prix de l’électricité, à la baisse comme à la hausse asymétrique, et dépendent du nombre de machines, de la perte de surface et de la gêne réelle. Le fermier doit donc les traiter comme une base de négociation documentée par l’étude d’impact du projet sur son exploitation, et non comme un tarif légal. Le point le plus important tient au circuit de paiement : les sommes doivent être versées directement à chaque partie, et non au seul bailleur chargé de reverser, pour prévenir les impayés et les détournements. En pratique, le protocole tripartite prévoit un versement séparé du développeur au bailleur et au preneur, chacun pour sa part, avec indexation et garanties.
Sur le deuxième poste, le fermage des parcelles conservées continue de courir normalement, et le preneur demeure redevable de l’entretien et de l’exploitation effective du surplus. La résiliation partielle ne réduit pas ses obligations sur le reste, et le bailleur conserve le droit de demander la résiliation judiciaire pour les motifs de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, notamment en cas d’agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Le fermier qui délaisse le surplus parce que le chantier le désorganise offre au bailleur un grief autonome. Sur le troisième poste, la remise en état doit être écrite : démontage des machines et des installations annexes, enlèvement des fondations et des câbles selon les profondeurs convenues, reconstitution de la couche arable et retour écrit du preneur dans l’intégralité de son bail rural au terme du bail à construction. À défaut de clause précise adossée à une garantie financière du développeur, le preneur récupère dans vingt ou quarante ans un terrain dégradé et doit se battre pour sa remise en culture.
La fin du bail rural, qu’elle résulte du terme, d’un congé validé ou d’une résiliation, ouvre en outre le droit à l’indemnité du preneur sortant pour les améliorations apportées au fonds. Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Drainage, plantations, bâtiments autorisés et mis en valeur pendant des années ne disparaissent pas parce qu’une éolienne s’est posée à côté : ils se chiffrent et se réclament. Mais la demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion. Le fermier dont une partie des terres sort du bail pour l’éolien, puis dont le surplus prend fin quelques années plus tard, doit donc articuler les deux calendriers et saisir le tribunal paritaire avant l’expiration du délai, avec états des lieux, autorisations de travaux et factures. Pour les travaux courants d’amélioration culturale, la procédure de l’article L. 411-29 du même code mérite d’être respectée en amont : description détaillée adressée au bailleur un mois avant par lettre recommandée, et en cas d’opposition alléguant une dégradation, le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur. Des améliorations irrégulières fragilisent à la fois l’indemnité de sortie et la position du preneur dans tout contentieux ultérieur, y compris face à un congé.
B. Le projet peut être annulé ou démoli : ne signer qu’une promesse conditionnée à l’autorisation purgée
Une éolienne terrestre est une installation classée pour la protection de l’environnement soumise à autorisation environnementale. L’autorisation environnementale, dont le régime est organisé par les dispositions du présent livre, couvre notamment les installations classées pour la protection de l’environnement mentionnées à l’article L. 512-1, et cette autorisation dispense du permis de construire pour les projets éoliens terrestres. L’instruction comporte une étude d’impact, une enquête publique et l’avis des services de l’État, et l’autorisation délivrée par le préfet peut être contestée par les riverains, les communes et les associations devant le juge administratif. Parmi les prescriptions les plus sensibles figure l’éloignement des habitations : la délivrance de l’autorisation d’exploiter est subordonnée au respect d’une distance d’éloignement entre les installations et les constructions à usage d’habitation, et elle est au minimum fixée à 500 mètres. Un projet qui méconnaît cette distance, ou dont l’étude d’impact est jugée insuffisante sur le bruit, la covisibilité avec un monument historique ou les zones humides, peut être annulé des années après sa mise en service.
Deux décisions rendues en 2024 et 2025 éclairent ce risque sous ses deux faces. La cour administrative d’appel de Bordeaux, le 12 décembre 2024, a rejeté le recours d’une association, d’une commune et de riverains contre l’arrêté du 11 mars 2022 par lequel la préfète de la Creuse avait autorisé un parc éolien sur deux communes : après examen de l’étude acoustique, de l’effet visuel cumulé, du dossier loi sur l’eau et de la protection des espèces, la cour a jugé qu’aucun moyen n’était fondé, la requête de l’association et des autres requérants est rejetée, avec mille cinq cents euros de frais au profit de l’exploitant. Un projet bien instruit survit donc au contentieux des opposants. À l’inverse, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 30 avril 2025, a cassé sans renvoi l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes qui ordonnait la démolition d’un parc de sept aérogénérateurs dont le permis de construire avait été annulé pour insuffisance de l’étude d’impact. La Cour juge qu’il relève de l’office du juge judiciaire saisi d’une demande de démolition sur le fondement de ce texte, de vérifier si, à la date à laquelle il statue, la règle d’urbanisme dont la méconnaissance a justifié l’annulation du permis de construire est toujours opposable au pétitionnaire : dès lors que le parc relevait désormais de l’autorisation environnementale qui dispense de permis de construire, l’insuffisance de l’étude jointe à l’ancienne demande de permis ne lui était plus opposable, et la démolition sous astreinte a été rejetée. Le parc a donc survécu, mais au prix de plus de vingt ans de procédures croisées entre le juge administratif et le juge judiciaire, depuis le premier permis de 2004 jusqu’à l’arrêt de 2025.
Pour le fermier et le bailleur, la conséquence pratique est simple : jamais de résiliation définitive du bail rural, ni de bail à construction irréversible, avant que l’autorisation environnementale soit devenue définitive. La promesse signée au stade de l’étude de faisabilité doit être conditionnée à l’obtention d’une autorisation purgée de tout recours, avec un délai butoir et un droit de sortie si le projet est annulé ou substantiellement modifié, par exemple par réduction du nombre de machines ou déplacement des implantations. Le périmètre de la résiliation partielle doit pouvoir être ajusté à l’autorisation finalement obtenue, et l’indemnité forfaitaire de la phase d’étude doit couvrir la gêne réelle du mât de mesure et des passages. Le preneur vérifie aussi que le développeur porte le risque administratif : si l’autorisation tombe, la résiliation partielle doit être caduque et le bail rural reconstitué sur l’emprise, sans que le fermier ait à racheter ses propres terres par une nouvelle négociation.
Le dossier éolien croise enfin deux mécanismes classiques du statut du fermage que les parties négligent souvent. Le premier est le renouvellement : le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire, et le preneur qui laisse passer le délai sans contester perd son droit. Un bailleur tenté de profiter du projet pour écarter un fermier gênant ne peut le faire que par un congé régulier, avec motifs exprimés et mentions prescrites à peine de nullité. Le second est la cession au descendant : toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés, et à défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. L’arrêt d’Amiens du 7 juillet 2026 rappelle les deux filtres du juge : la bonne foi des cédants, appréciée au regard du respect de leurs obligations pendant le bail, et l’aptitude du candidat, qui doit exploiter personnellement de façon effective et permanente, le preneur ne pouvant se borner à la gestion et la direction de l’exploitation des terres louées. Un fils en double activité, qui fait faire les travaux par entreprise et évalue son temps de présence à quelques centaines d’heures annuelles sans étude sérieuse, se voit refuser la cession.
Devant le tribunal paritaire, le dossier éolien se plaide avec des pièces datées plutôt qu’avec des principes. Le bail initial et ses avenants, l’acte de remembrement s’il a redistribué les parcelles, l’acte notarié de résiliation partielle avec le plan des emprises et les nouvelles références cadastrales, la promesse signée avec le développeur et ses conditions suspensives, l’arrêté préfectoral d’autorisation avec la preuve de sa publicité et de l’expiration des recours, les constats d’huissier des occupations et des travaux, les avis d’imposition et les décomptes de fermage échéance par échéance : chaque pièce répond à un moyen adverse précis. Le preneur qui réclame l’indemnité d’éviction chiffre la perte d’exploitation parcelle par parcelle et justifie l’atteinte à l’équilibre de l’exploitation par des rendements et des assolements, tandis que le bailleur qui défend son congé produit la chaîne complète de ses droits depuis le bail d’origine. Les deux arrêts amiénoises montrent que le juge des baux ruraux écarte les demandes approximatives et retient les démonstrations chiffrées, qu’il s’agisse de valider un congé, de refuser une cession ou de constater une résiliation partielle déjà passée devant notaire. Le fermier qui prépare sa succession pendant le projet éolien doit donc installer un successeur qui travaille réellement les terres, et le bailleur doit contester une cession de circonstance par des pièces précises plutôt que par des affirmations générales.
Au terme de ce parcours, la méthode tient en cinq réflexes. Côté preneur, ne rien signer d’autre qu’une promesse conditionnée à l’autorisation purgée, exiger le plan exact des emprises avec les nouvelles références cadastrales, imposer le versement direct et séparé de sa part d’indemnité, continuer d’exploiter effectivement le surplus et conserver chaque autorisation de travaux avec ses factures. Côté bailleur, ne pas notifier une résiliation pour changement de destination sans changement réel et autorisé, chiffrer l’indemnité d’éviction comme en expropriation, et accepter que l’équilibre compromis ouvre droit à la résiliation totale. Des deux côtés, porter le litige, s’il naît, devant le tribunal paritaire des baux ruraux avec un dossier daté et chiffré, plutôt que devant le promoteur qui n’est partie ni au bail ni au congé. Pour situer ce contentieux dans l’ensemble du statut du fermage, on peut se reporter au bilan des cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage, entre préemption du fermier et baux en indivision.