Mettre son appartement parisien sur une plateforme de location de courte durée prend dix minutes : quelques photographies, un descriptif, un calendrier, et les premières demandes arrivent. Ce que la plateforme ne dit pas, c’est que cette mise en ligne peut constituer à elle seule un changement d’usage illégal, passible d’une amende de plusieurs milliers d’euros réclamée par la commune, et déclencher en parallèle une action du syndicat des copropriétaires. Depuis 2026, le cadre s’est encore durci : la loi dite Le Meur organise un enregistrement national de chaque meublé de tourisme avec un numéro obligatoire sur les annonces, les plateformes doivent transmettre les données d’occupation aux communes, et les sanctions ont été relevées. Concrètement, le propriétaire qui loue sans autorisation ni enregistrement s’expose aujourd’hui à une amende administrative pouvant atteindre 10 000 euros pour le seul défaut d’enregistrement, à une amende civile pouvant atteindre 15 000 euros en cas de dépassement du plafond de 120 jours pour sa résidence principale, et à une assignation du syndicat s’il méconnaît la destination de l’immeuble. Trois décisions rendues en 2025, lues pour cet article, montrent comment les juges chiffrent ces manquements : 3 000 euros d’amende pour une annonce sans numéro d’enregistrement devant le tribunal judiciaire de Paris, 750 euros par copropriétaire indivis avec interdiction des condamnations solidaires selon la Cour de cassation, et rejet de la demande de cessation immédiate formée par un syndicat parisien faute de trouble manifestement illicite caractérisé. Réserves d’emblée : Paris n’est pas la France, car le régime d’autorisation de changement d’usage ne s’applique que dans certaines communes ; la résidence principale louée quelques semaines par an n’obéit pas aux mêmes règles que le studio détenu par une société civile immobilière et loué à l’année aux touristes ; et les montants cités sont ceux prononcés sous les textes applicables aux dates des jugements, rappelés avec leur version car les plafonds ont changé depuis le 20 mai 2026.
I. La commune et l’État : autorisation de changement d’usage et enregistrement obligatoire
A. Louer aux touristes, c’est changer l’usage du logement
Le point de départ surprend la plupart des propriétaires : proposer son logement meublé à une clientèle de passage n’est pas simplement une location parmi d’autres, c’est juridiquement un changement d’usage. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au 27 septembre 2026, le dit sans détour : « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme » « constitue un changement d’usage au sens du présent article » Or, dans les communes concernées, ce changement d’usage peut être soumis à autorisation préalable du maire, et cette autorisation n’a rien d’une formalité. L’article L. 631-7-1 du même code précise que « L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble », qu’elle « peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage », et surtout que « L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel. » Autrement dit, à Paris, où le dispositif s’applique, louer en meublé de tourisme un appartement qui n’a pas fait l’objet de cette autorisation, c’est exploiter un local contrairement à son usage autorisé, et la compensation exigée, transformer un bureau ou un commerce en logement pour compenser le mètre carré retiré du parc habité, rend l’opération inaccessible au petit propriétaire qui croyait simplement arrondir ses fins de mois. Le texte ajoute une mise en garde souvent ignorée des vendeurs de rêve locatif : « Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire », sauf rattachement au local quand une compensation a été fournie. L’autorisation ne se revend donc pas avec l’appartement comme un équipement de la cuisine.
La définition même du meublé de tourisme est large et attrape la quasi-totalité des annonces en ligne. L’article L. 324-1-1 du code du tourisme, applicable au 27 septembre 2026, dispose : « Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. » Peu importe que le propriétaire n’ait loué que quelques week-ends, qu’il ait conservé une chambre fermée à clé ou qu’il dorme sur place entre deux voyageurs : dès que le local meublé est offert à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, le régime s’applique. La seule soupape prévue pour l’occupant de bonne foi, c’est sa résidence principale, et encore dans une limite stricte : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de cent vingt jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. » Au-delà de 120 jours, même le propriétaire qui habite réellement les lieux bascule dans l’illégalité, et la commune peut désormais, sur délibération motivée, abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours. La fausse évidence selon laquelle un propriétaire ferait ce qu’il veut de son logement ne résiste donc pas à la lecture des textes : la résidence principale autorise une location occasionnelle plafonnée, pas une activité hôtelière déguisée.
L’enregistrement constitue la seconde serrure du dispositif, et c’est elle qui a changé le plus nettement en 2026. Le même article L. 324-1-1 du code du tourisme impose : « Toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme procède préalablement en personne à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national opéré par l’organisme public unique mentionné au premier alinéa du II de l’article L. 324-2-1. » Le numéro obtenu n’est pas un gadget administratif : « A la réception de la déclaration complète, le téléservice délivre sans délai un avis de réception électronique comprenant un numéro de déclaration », et ce numéro doit figurer sur chaque annonce. Le site officiel service-public.fr, dans une page publiée le 27 juillet 2026 et consultée pour cet article le 27 septembre 2026, résume l’esprit de la réforme : la loi dite Le Meur de 2024, applicable au 1er janvier 2025, qui vise à renforcer l’encadrement des meublés de tourisme pour encourager le logement permanent dans les zones où le marché immobilier est en tension (page officielle service-public.fr, publiée le 27 juillet 2026). La même page décrit la mécanique à venir : la démarche ne s’effectuera plus auprès de la commune mais via un formulaire national donnant un numéro d’enregistrement qui devra figurer sur chaque annonce. Prudence toutefois sur le calendrier : la page officielle, rédigée avant la mise en service complète du téléservice national annoncée pour le quatrième trimestre 2026, indique que l’enregistrement reste pour l’instant obligatoire uniquement dans certaines communes des zones dites tendues et que les anciens numéros communaux devront être renouvelés avant de devenir invalides. Le propriétaire parisien, lui, n’a aucune période de grâce à attendre : Paris applique le dispositif depuis une délibération de juillet 2017, et les contrôles s’appuient désormais sur les données transmises par les plateformes elles-mêmes.
Car les plateformes ne sont plus de simples intermédiaires neutres : la loi en fait des auxiliaires du contrôle. L’article L. 324-2-1 du code du tourisme oblige toute personne qui prête son concours à la mise en location, y compris par la mise à disposition d’une plateforme numérique, à agir en amont : elle « informe le loueur des obligations de déclaration ou d’autorisation préalables prévues par ces articles et obtient de lui, préalablement à la publication ou à la mise en ligne de l’annonce de location, une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations » La plateforme doit en outre publier ce numéro dans chaque annonce. Et le contrôle ne s’arrête pas à la mise en ligne : la commune « est informée par l’organisme public unique lorsqu’un meublé déclaré comme résidence principale du loueur a été loué plus de cent vingt jours ou plus du nombre maximal de jours fixé conformément au deuxième alinéa du IV de l’article L. 324-1-1 au cours d’une même année civile. » Le dépassement du plafond n’est donc plus une affaire de dénonciation par un voisin vigilant : c’est un signalement quasi automatique, alimenté par les données d’occupation que les plateformes sont tenues de transmettre. Quand la mairie assigne, elle arrive à l’audience avec le relevé des nuitées.
B. Ce que les juges ont déjà condamné : 3 000 euros, 750 euros et pas de solidarité
Les décisions rendues en 2025 donnent la mesure concrète du risque, à condition de les lire avec leurs dates car les plafonds ont changé depuis. Le 14 février 2025, le tribunal judiciaire de Paris, statuant selon la procédure accélérée au fond à la demande de la Ville de Paris, a condamné un propriétaire qui avait publié une annonce sans numéro d’enregistrement, les faits ayant été établis grâce aux informations transmises par la plateforme Airbnb en exécution de ses obligations légales (jugement du tribunal judiciaire de Paris du 14 février 2025, RG 24/57810). Le tribunal rappelle d’abord la règle parisienne : est prohibée et sanctionnée « toute offre à la location au-delà de 120 jours par année civile d’un meublé de tourisme déclaré comme la résidence principale du loueur », puis constate que le manquement à l’enregistrement n’est pas contesté. La seule circonstance atténuante retenue tient à la régularisation spontanée : « Monsieur [R] [D] justifiant toutefois avoir procédé spontanément à l’enregistrement le 18 août 2021, l’amende sera fixée à la somme de 3 000 euros. » Le dispositif est net : « Condamnons Monsieur [R] [D] au paiement d’une amende civile d’un montant de 3.000 euros (trois mille euros) », plus 2 000 euros au titre de l’article 700 et les dépens. Trois enseignements pour le propriétaire d’aujourd’hui : publier sans numéro suffit à caractériser l’infraction, même sans location effective démontrée au-delà du plafond ; régulariser vite et spontanément fait baisser l’amende mais ne l’efface pas ; et la preuve vient des données de la plateforme, pas d’une descente de police. On notera que cette amende de 3 000 euros a été prononcée sous l’ancien plafond de 5 000 euros : depuis le 20 mai 2026, le défaut d’enregistrement est puni d’une amende administrative prononcée par la commune pouvant atteindre 10 000 euros, car l’article L. 324-1-1, V, du code du tourisme dispose désormais : « Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du III est passible d’une amende administrative prononcée par la commune, dont le montant ne peut excéder 10 000 €. » Le risque a donc doublé en montant et changé de juge : c’est la commune qui prononce, avec un recours administratif à exercer vite.
La Cour de cassation a fixé, le 16 octobre 2025, deux bornes décisives pour tous les contentieux d’enregistrement (arrêt de la Cour de cassation, troisième chambre civile, du 16 octobre 2025, pourvoi n° 24-14.006). D’abord sur le temps : la Cour juge « que la mise en location d’un logement situé à [Localité 3] en tant que meublé de tourisme est subordonnée à une déclaration préalable soumise à enregistrement, par le recours à un télé-service dédié, depuis le 1er décembre 2017, et que le défaut d’accomplissement de cette formalité est passible d’une amende civile depuis le 25 novembre 2018. » L’argument des propriétaires, qui soutenaient que la sanction n’avait pu entrer en vigueur qu’avec le décret du 9 décembre 2019, est rejeté : ce décret n’a fait que mettre en cohérence la numérotation des textes. Ensuite sur les personnes : l’amende pour défaut d’enregistrement étant une sanction à caractère de punition, elle obéit aux principes de personnalité et d’individualisation de la peine, lesquels « font obstacle, en la matière, à toute condamnation in solidum. » La cour d’appel de Paris avait condamné deux co-indivisaires à 1 500 euros solidaires ; la Cour de cassation casse sur ce point et condamne elle-même : « Condamne M. [F] au paiement d’une amende civile de 750 euros » et « Condamne Mme [E] au paiement d’une amende civile de 750 euros ». Pour les couples et les indivisions qui louent ensemble, la leçon est double : chacun répond personnellement, ce qui divise la charge mais interdit aussi de faire porter l’addition par le seul conjoint solvable, et la régularité de la procédure de chaque co-loueur doit être vérifiée séparément.
Le tableau des sanctions applicables aujourd’hui, sous les textes entrés en vigueur le 20 mai 2026, mérite d’être lu en entier car chaque manquement a son prix : fausse déclaration ou faux numéro, amende administrative jusqu’à 20 000 euros ; défaut d’enregistrement, jusqu’à 10 000 euros ; dépassement du plafond de jours pour la résidence principale, amende civile jusqu’à 15 000 euros, puisque l’article L. 324-1-1 dispose : « Toute personne qui ne se conforme pas aux obligations résultant du IV est passible d’une amende civile dont le montant ne peut excéder 15 000 € » (article L. 324-1-1, V, du code du tourisme) ; location d’un local non à usage d’habitation sans l’autorisation prévue, jusqu’à 25 000 euros ; et manquement aux obligations déclaratives complémentaires, jusqu’à 50 000 euros par meublé. À ces sanctions communales s’ajoute, pour le changement d’usage sans autorisation dans les communes concernées, le régime historique de l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, avec amende civile, astreinte journalière et remise en état des lieux ordonnées par le président du tribunal judiciaire. Face à une assignation de la commune, les réflexes utiles sont donc limités et datés : vérifier la délibération communale applicable et sa date d’effet, dater précisément la période des locations reprochées au regard du texte en vigueur à l’époque, s’enregistrer immédiatement si ce n’est pas fait, compter les nuitées de résidence principale sur l’année civile avec les relevés de la plateforme, et conserver toute preuve d’obligation professionnelle, de raison de santé ou de force majeure si le plafond de 120 jours est dépassé. Quand l’assignation est déjà délivrée ou que la commune a prononcé une amende administrative, il est prudent de faire examiner le dossier par un avocat en droit immobilier à Paris avant l’expiration des délais de recours, car le choix entre contester la matérialité, discuter le quantum au regard de la version applicable et négocier la régularisation ne se rattrape pas après.
II. Le syndicat, le fisc et la plateforme : les trois autres fronts du loueur
A. La copropriété peut riposter, mais pas expulser les touristes en référé
Beaucoup de propriétaires découvrent le second front par une lettre du syndic : la loi Le Meur a instauré l’obligation, pour tout copropriétaire qui s’est déclaré loueur de meublé de tourisme, d’en informer le syndic de copropriété, et les nouveaux règlements de copropriété doivent indiquer explicitement si la location de meublé de tourisme est autorisée ou interdite. Cette information donnée au syndic n’est pas une demande d’autorisation, mais elle met le syndicat en mesure d’agir, et c’est là que commence le bras de fer. Le fondement de l’action syndicale tient dans la destination de l’immeuble : l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, cité par la cour d’appel de Paris dans un arrêt du 6 mars 2025, dispose que « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation » (arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 mars 2025). Tout copropriétaire use librement de ses parties privatives à condition de ne pas porter atteinte à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres. La question n’est donc jamais de savoir si le règlement cite les plateformes, mais si la location de courte durée porte atteinte à la destination de cet immeuble précis, avec ses caractères et sa situation.
L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 6 mars 2025, rendu dans un litige opposant le syndicat des copropriétaires d’un immeuble parisien à deux sociétés civiles immobilières exploitant trois lots en meublés de tourisme, illustre concrètement les limites de l’action en urgence (arrêt de la cour d’appel de Paris, pôle 1 chambre 3, du 6 mars 2025, RG 24/08405). Le syndicat demandait en référé la cessation de l’activité sous astreinte, la remise en état des lots et une expertise. La cour confirme l’ordonnance qui avait tout refusé sauf l’expertise : sur la cessation, elle retient que « la preuve de l’existence alléguée des nuisances anormales qu’engendrerait l’activité de location meublée touristique n’est pas suffisamment caractérisée », de sorte qu’il n’y a ni trouble manifestement illicite ni dommage imminent justifiant une mesure d’urgence. Sur le fond du droit, elle rappelle qu’a pu être déclarée non écrite la clause qui soumettait la location meublée de courte durée à l’autorisation discrétionnaire de l’assemblée générale, alors que le règlement autorisait par ailleurs des professions libérales générant des inconvénients comparables. Le dispositif est sec pour le syndicat : « Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour », dépens d’appel à sa charge, aucune indemnité au titre de l’article 700. Moralité à double sens : le syndicat qui assigne en référé sans établir une violation évidente du règlement ni des nuisances documentées, constats d’huissier, attestations de voisins, relevés de passages, perd et paie ; mais le propriétaire qui se croit intouchable se trompe, car la cour maintient l’expertise destinée à établir les faits, notamment les travaux d’aménagement, création de cloisons et de pièces d’eau, réalisés dans les lots, et renvoie implicitement le syndicat vers une action au fond où la démonstration pourra être faite.
Deux garde-fous doivent donc être intégrés par tout loueur en copropriété. Le premier concerne les travaux : transformer un bureau en trois studios avec salles d’eau, modifier les menuiseries extérieures ou toucher aux parties communes sans vote de l’assemblée générale expose à une action en remise en état quasi automatique, car un trouble manifestement illicite est caractérisé dès qu’un copropriétaire réalise sans autorisation des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur. Le second concerne le règlement : une clause qui interdit toute location meublée de courte durée n’est valable que si la destination de l’immeuble la justifie, appréciée concrètement, et une clause qui la soumet au bon vouloir discrétionnaire de l’assemblée peut être réputée non écrite. En pratique, avant de meubler et de photographier : lire le règlement et l’état descriptif de division pour connaître la destination des lots et de l’immeuble, vérifier les procès-verbaux d’assemblée sur l’activité touristique, informer le syndic comme la loi l’exige en gardant la preuve de l’envoi, ne réaliser aucun travail affectant les parties communes ou l’aspect extérieur sans vote, et constituer dès le départ un dossier de bon voisinage, règlement intérieur affiché dans le logement, consignes de silence, interlocuteur joignable, car l’absence de nuisances prouvée est l’argument qui a fait échec au syndicat parisien en 2025.
B. Le fisc, les données et le calendrier : ce qui rend la fraude intenable
Le troisième front est financier et silencieux : la fiscalité des meublés de tourisme s’est resserrée et les données circulent. Le site officiel service-public.fr rappelle que les revenus locatifs sont imposables et doivent être déclarés chaque année, les locations meublées relevant du régime micro-BIC tant que le chiffre d’affaires annuel ne dépasse pas les plafonds (fiscalité des meublés de tourisme). Pour les revenus 2025 déclarés en 2026 comme pour les revenus 2026 déclarés en 2027, le plafond des meublés non classés est de 15 000 euros, avec un abattement forfaitaire de 30 %, contre 50 % pour les meublés classés. Au-delà, c’est le régime du bénéfice réel, avec comptabilité et charges déductibles. L’époque où un studio parisien loué 200 nuits à 150 euros pouvait s’effacer fiscalement derrière un micro-BIC généreux est révolue : 30 000 euros de recettes non classées, c’est le réel obligatoire, et l’écart entre les recettes déclarées au fisc et les nuitées transmises par les plateformes à la commune devient une zone de contrôle croisée. Le rappel officiel mérite d’être résumé pour éviter les confusions sur la notion même : un meublé de tourisme est un logement loué à une clientèle de passage, 90 jours consécutifs maximum au même client par année civile, à l’usage exclusif du locataire.
La circulation des données achève de fermer le système. Les plateformes transmettent électroniquement à l’organisme public unique les données d’activité, que la commune peut réclamer jusqu’au 31 décembre de l’année suivante, avec un décompte individualisé par logement ; la commune est alertée automatiquement des dépassements du plafond de jours ; et depuis la loi Le Meur, le maire peut même faire suspendre un numéro de déclaration et exiger le retrait de l’annonce quand le local est frappé d’un arrêté de mise en sécurité ou d’insalubrité. Concrètement, le propriétaire qui loue sa résidence principale 150 jours, qui omet de déclarer 10 000 euros de recettes ou qui exploite un logement frappé d’un arrêté de péril cumule trois procédures indépendantes, communale, fiscale et de plateforme, qui s’alimentent des mêmes données. La promesse commerciale des plateformes, des revenus complémentaires sans contrainte, doit donc être relue à froid : les revenus sont réels mais plafonnés fiscalement, la contrainte est réelle et documentée par les propres relevés du loueur, et la responsabilité se joue sur trois terrains à la fois. Avant de publier une annonce, la check-list minimale tient en cinq points : vérifier si la commune applique l’autorisation de changement d’usage et à quelles conditions de compensation ; accomplir la déclaration et obtenir le numéro avant toute publication, puis l’afficher sur chaque annonce ; compter les nuitées de résidence principale sur l’année civile sans dépasser 120 jours, 90 si la commune l’a abaissé ; informer le syndic et respecter le règlement de copropriété sans travaux non votés ; déclarer les recettes au bon régime fiscal. Après une mise en demeure ou une assignation, ne rien effacer, relevés de plateforme, échanges avec le syndic, délibérations communales, car ce sont ces pièces qui permettront de discuter la matérialité, le quantum et la version applicable des textes.
Louer son logement aux touristes n’est ni interdit ni libre : c’est une activité réglementée où chaque étape, autorisation municipale, enregistrement national, plafond de jours, information du syndic, déclaration fiscale, conditionne la suivante, et où l’oubli d’une seule étape coûte plusieurs milliers d’euros. Les décisions de 2025 montrent des juges qui sanctionnent sans hésiter l’annonce sans numéro, qui individualisent les peines entre co-loueurs, mais qui refusent aussi de faire cesser en urgence une activité dont l’illicéité n’est pas démontrée avec des preuves. Le propriétaire avisé ne choisit donc ni la clandestinité ni la résignation : il vérifie le régime de sa commune, il s’enregistre avant de publier, il compte ses nuitées comme un commerçant compte sa caisse, il prévient son syndic et il déclare ses recettes. À ce prix, le meublé de tourisme reste ce qu’il devrait être, un complément de revenus paisible adossé à un logement bien tenu, au lieu de devenir ce qu’il est trop souvent aujourd’hui, une assignation qui arrive un matin avec le relevé des nuitées en pièce jointe.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous louez votre appartement en meublé de tourisme sans autorisation de changement d’usage ni numéro d’enregistrement, ou vous venez de recevoir une assignation de la commune ou une mise en demeure du syndic de copropriété, et vous voulez savoir quelles amendes vous risquez, comment régulariser votre situation et que répondre avant l’expiration des délais. Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, vous propose une consultation téléphonique : 80 EUR TTC. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet en joignant votre annonce et son numéro de déclaration si vous en avez un, l’assignation ou la mise en demeure reçue, vos relevés de nuitées de la plateforme, votre règlement de copropriété et vos derniers avis d’imposition sur les revenus locatifs.