Un locataire écrit à son bailleur en 2019 pour obtenir la fibre dans son appartement, renouvelle sa demande en 2024, reçoit un accord de principe qui ne débouche sur rien, fait intervenir son avocat puis un conciliateur de justice, et assigne enfin en 2025 : il est le seul occupant de l’immeuble à ne toujours pas être raccordé. Le 10 septembre 2026, le juge des contentieux de la protection de Rennes condamne le bailleur à réaliser les travaux sous astreinte et lui alloue 2 000 euros de dommages-intérêts. À l’inverse, le 29 septembre 2025, la cour d’appel de Colmar valide le refus d’une assemblée générale face à une demande de passage de goulottes jugée trop imprécise, alors que le locataire avait finalement obtenu la fibre par un autre chemin. La réponse tient donc en quatre constats. D’abord, le locataire dispose d’un véritable droit au raccordement, que le propriétaire ne peut écarter sans motif sérieux et légitime. Ensuite, ce droit s’exerce selon une procédure écrite stricte, avec une information à date certaine, une description détaillée des travaux et, en copropriété, une information conjointe du bailleur et du syndic. Puis, le juge qui constate un refus injustifié et durable ordonne les travaux, assortit son injonction d’une astreinte et indemnise le préjudice, comme à Rennes. Enfin, celui qui réclame sans description précise des travaux, sans dysfonctionnement démontré et sans préjudice prouvé perd son procès et paie les frais de l’adversaire, comme à Colmar. Voici, textes et décisions en main, comment distinguer le refus illégal du refus justifié, et quels écrits font gagner chaque camp.
I. Un droit au raccordement que le bailleur ne peut refuser sans motif sérieux
A. Le principe posé par la loi : un droit du locataire, des exceptions étroites
Le fondement n’a pas changé depuis 2008 : la loi de modernisation de l’économie a inscrit dans la loi du 2 juillet 1966 un droit à la fibre au profit des occupants. L’article 1er, II, de la loi n° 66-457 du 2 juillet 1966 relative à l’installation d’antennes réceptrices de radiodiffusion dispose : « Le propriétaire d’un immeuble ne peut, nonobstant toute convention contraire, même antérieurement conclue, s’opposer sans motif sérieux et légitime au raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public ainsi qu’à l’installation, à l’entretien ou au remplacement des équipements nécessaires, aux frais d’un ou plusieurs locataires ou occupants de bonne foi. » Trois précisions comptent immédiatement. Le bail ne peut pas écarter ce droit par avance, même par une clause contraire. Le refus n’est possible que pour un motif à la fois sérieux et légitime, et c’est au propriétaire d’établir ce motif. Les travaux se font aux frais du ou des demandeurs, occupants de bonne foi : le locataire qui paie ses loyers et respecte le bail n’a pas à financer autre chose que le raccordement lui-même, et le bailleur ne peut pas lui faire payer une contrepartie déguisée.
La loi définit elle-même les deux motifs qui justifient un refus. Premier cas, l’immeuble dispose déjà de lignes qui répondent au besoin : « Constitue notamment un motif sérieux et légitime de s’opposer au raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public la préexistence de lignes de communications électroniques en fibre optique permettant de répondre aux besoins spécifiques du demandeur. » Et « Dans ce cas, le propriétaire peut demander que le raccordement soit réalisé au moyen desdites lignes, dans les conditions prévues par l’article L. 34-8-3 du code des postes et des communications électroniques. » Autrement dit, le bailleur qui dispose d’une solution équivalente peut l’imposer, mais il doit alors permettre concrètement le raccordement par ces lignes existantes, pas se contenter d’invoquer leur présence. Second cas, le propriétaire décide lui-même d’équiper tout l’immeuble : « Constitue également un motif sérieux et légitime de s’opposer au raccordement à un réseau de communications électroniques à très haut débit en fibre optique ouvert au public la décision prise par le propriétaire, dans un délai de six mois suivant la demande du ou des locataires ou occupants de bonne foi, d’installer des lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique en vue d’assurer la desserte de l’ensemble des occupants de l’immeuble dans des conditions satisfaisant les besoins spécifiques du demandeur. » Le délai de six mois court à compter de la demande : passé ce délai sans décision d’équipement collectif, ce motif disparaît. Et « Dans ce cas, une convention est établie entre le propriétaire de l’immeuble et l’opérateur dans les conditions prévues par l’article L. 33-6 du code des postes et des communications électroniques. »
Ce dernier article organise le versant collectif du dossier, celui qui concerne la copropriété et l’opérateur d’immeuble. L’article L. 33-6 du code des postes et des communications électroniques prévoit que les conditions d’installation, de gestion, d’entretien et de remplacement des lignes dans les parties communes font l’objet d’une convention entre l’opérateur et le propriétaire, le syndicat des copropriétaires ou l’association syndicale, et il ajoute : « Ces opérations se font aux frais de l’opérateur, sauf lorsque le propriétaire, le syndicat de copropriétaires ou l’association syndicale de propriétaires a refusé deux offres consécutives de cet opérateur dans les deux ans qui précèdent. » Le principe est donc l’équipement gratuit de l’immeuble par l’opérateur, sauf obstruction répétée du propriétaire ou du syndicat. Le même article impose un calendrier : « Les travaux d’installation des lignes doivent s’achever au plus tard six mois à compter de la mise à disposition de l’opérateur des infrastructures d’accueil. » Pour le locataire, la conséquence pratique est double : son raccordement individuel suppose que l’immeuble soit fibré ou fibrable, et les atermoiements du syndic sur la convention d’immeuble ne peuvent pas servir indéfiniment d’excuse au bailleur.
Reste une promesse commerciale à ne pas confondre avec le droit. Les opérateurs démarchent les occupants, promettent des débits et des mises en service rapides, et renvoient la balle vers le bailleur ou le syndic quand le technicien découvre des gaines trop étroites, une colonne saturée ou un refus d’assemblée générale. Ni la plaquette de l’opérateur ni l’accord verbal d’un gardien ne remplacent l’information écrite au propriétaire et, le cas échéant, au syndic. Le droit à la fibre est un droit de procédure autant qu’un droit au très haut débit : celui qui le réclame sans écrit daté ni description des travaux se prive de ses meilleures armes, comme l’a montré l’arrêt de Colmar.
B. La procédure qui fait gagner : informer, décrire, mettre en demeure
Le décret d’application ne laisse aucune place à l’oral. L’article 1er du décret n° 2009-53 du 15 janvier 2009 relatif au droit au très haut débit dispose : « Avant de procéder aux travaux de raccordement à un réseau à très haut débit en fibre optique, à l’installation, à l’entretien ou au remplacement de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibres optiques, le locataire ou occupant de bonne foi en informe le propriétaire par tout moyen permettant de donner date certaine à la réception de cette information. Il précise éventuellement dans sa demande les besoins spécifiques liés à une utilisation professionnelle. Une description détaillée des travaux à entreprendre est jointe à cette information, assortie d’un plan ou d’un schéma, sauf si l’établissement de ce plan a été rendu impossible du fait du propriétaire. » Chaque mot compte. L’information doit donner date certaine à sa réception : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice, ou tout moyen horodaté équivalent. Elle doit joindre une description détaillée des travaux avec plan ou schéma, fournis le plus souvent par l’opérateur pressenti, sauf si le propriétaire a rendu ce plan impossible en refusant l’accès. Et le locataire qui télétravaille a intérêt à mentionner ses besoins professionnels, car cette précision éclaire le juge sur l’ampleur du préjudice en cas de privation durable.
En copropriété, le destinataire est double : « Dans le cas d’un immeuble en copropriété, l’information est faite au bailleur et au syndic de copropriété représentant le syndicat des copropriétaires. » Oublier le syndic, c’est prendre le risque de voir le bailleur répondre qu’il ne peut rien autoriser seul sur les parties communes, et de voir le syndicat répondre qu’il n’a jamais été informé. La pratique efficace consiste donc à adresser en même temps la même demande documentée aux deux, en conservant les accusés de réception, puis à provoquer une inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale si des travaux en parties communes sont nécessaires, comme le passage de goulottes ou le percement d’une façade. C’est exactement ce qui avait été fait dans l’affaire jugée à Colmar, où le bailleur avait saisi l’assemblée générale : la procédure était régulière, et c’est le contenu de la demande, jugé trop vague, qui a fait échouer le recours.
La chronologie du dossier de Rennes illustre ce qu’un locataire méthodique doit reconstituer. Bail signé en janvier 2017 pour un loyer modeste de 313,07 euros mensuels. Première demande de raccordement dès septembre 2019, en expliquant que sans la fibre le foyer ne reçoit plus correctement internet, la télévision et le téléphone. Relances en janvier puis octobre 2024. Accord de principe du bailleur en octobre 2024, assorti de réserves sur les règles de l’art et sur une autorisation préalable du service méthode en cas de percement de façade. Mise en demeure par l’avocat en janvier 2025, restée sans réponse opérationnelle malgré une promesse de réponse sous quinzaine. Procès-verbal de non-conciliation du conciliateur de justice en juin 2025. Assignation en août 2025, audience en mai 2026, jugement en septembre 2026. Sept ans entre la première demande et la décision, six ans de privation alléguée : cette ancienneté, documentée courrier par courrier, a pesé dans la condamnation comme dans l’astreinte. Le locataire qui attend pour écrire perd deux fois : il recule la date de départ du délai de six mois laissé au propriétaire pour équiper l’immeuble, et il affaiblit la démonstration d’un préjudice durable.
Avant d’assigner, deux étapes intermédiaires méritent d’être tentées et conservées au dossier. La mise en demeure par lettre recommandée, qui impartit un délai de quinze jours à un mois pour réaliser ou autoriser les travaux, fixe le point de départ du retard indemnisable. La tentative de conciliation, gratuite et rapide, produit un procès-verbal de non-conciliation qui démontre au juge que le demandeur n’a pas saisi la justice à la légère. À Rennes, le bailleur ne s’était même pas présenté au rendez-vous de conciliation, et cette absence a nourri l’appréciation de sa faute. Joignez à ces démarches les preuves de la situation technique : attestation de l’opérateur sur l’impossibilité de passer le câble dans les gaines existantes, photographies du boîtier d’étage, échanges avec le syndic, et, si le logement est le seul non raccordé de l’immeuble, tout élément qui l’établit. Le juge statue sur pièces, et les pièces se constituent avant le procès.
II. Ce que les juges ordonnent quand le refus traîne, et quand ils le valident
A. Rennes, 10 septembre 2026 : travaux forcés, astreinte et 2 000 euros
Le jugement du juge des contentieux de la protection de Rennes du 10 septembre 2026, rendu sous le numéro RG 25/07375 contre un bailleur social, est d’une limpidité redoutable pour les propriétaires inertes. Le bailleur, régulièrement cité, n’a pas comparu, et le juge a donc vérifié lui-même le bien-fondé de la demande. Il a constaté que le locataire justifiait de demandes répétées depuis 2019, que le bailleur avait donné en 2024 un accord de principe jamais suivi d’effet, et qu’aucune cause légitime de refus n’était établie. En conséquence, il a condamné le bailleur à réaliser les travaux de raccordement dans un délai maximum de trois mois à compter de la signification, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard pendant trois mois maximum, en se fondant expressément sur l’ancienneté du litige pour justifier cette astreinte L’astreinte n’est donc pas automatique : elle sanctionne ici six ans d’attente et un accord de principe resté lettre morte.
Sur le préjudice, le juge a appliqué le droit commun de l’inexécution. L’article 1217 du code civil ouvre au créancier de l’obligation inexécutée le droit de « demander réparation des conséquences de l’inexécution », et l’article 1231-1 du même code dispose : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. » En l’espèce, le bailleur n’a justifié d’aucun cas de force majeure ni d’aucun motif sérieux : il a attendu cinq ans pour répondre sur le principe, puis n’a jamais tranché les modalités techniques. Le juge a qualifié cette attitude de faute à l’origine d’un préjudice constitué par la privation d’un accès facilité aux médias par la fibre, et a alloué 2 000 euros de dommages-intérêts, outre 1 500 euros au titre de l’aide juridictionnelle et les dépens, avec exécution provisoire, ce qui permet d’exiger les travaux sans attendre l’issue d’un éventuel appel. Trois enseignements pour le locataire : l’accord de principe sans suite vaut faute, la privation d’accès aux médias est un préjudice indemnisable sans expertise médicale ni constat d’huissier surabondant, et l’exécution provisoire permet d’exiger les travaux sans attendre l’appel.
Pour le bailleur, le message est symétrique. Un accord de principe ne protège de rien s’il n’est pas suivi d’une décision technique dans un délai raisonnable. L’absence à l’audience et au rendez-vous de conciliation prive le propriétaire de toute possibilité de faire valoir un motif sérieux, puisque le juge constate alors qu’aucune cause légitime n’est justifiée. Et le coût final dépasse largement le prix d’un raccordement : 2 000 euros de dommages-intérêts, 1 500 euros de frais, les dépens, les travaux eux-mêmes et une astreinte de 100 euros par jour en cas de nouveau retard. Le bailleur avisé traite donc la demande de fibre comme une mise en demeure : il répond par écrit, il vérifie la faisabilité technique avec l’opérateur d’immeuble, il saisit le syndic si les parties communes sont concernées, et s’il refuse, il motive son refus par l’un des deux motifs légaux en le documentant. À Paris et en Île-de-France, où les immeubles anciens cumulent colonnes étroites, caves encombrées et règlements de copropriété exigeants sur l’esthétique, cette vérification technique préalable prend une importance particulière : un refus motivé par une impossibilité attestée par l’opérateur résiste au juge, tandis qu’un refus de principe s’effondre dès la première audience. Le silence est la pire des stratégies, car le juge l’interprète comme l’absence de motif.
B. Les refus que les juges valident : la preuve fait toute la différence
Tout refus n’est pas une faute, et l’arrêt de la cour d’appel de Colmar du 29 septembre 2025, RG 24/02890, confirmant le tribunal judiciaire de Mulhouse, en apporte la démonstration méthodique. Le locataire demandait l’autorisation de faire passer des goulottes dans les parties communes pour relier son appartement à la fibre, après l’échec du passage du câble dans les gaines existantes, trop étroites. L’assemblée générale avait refusé le 14 décembre 2021. La cour commence par corriger le tribunal sur un point de droit important pour les occupants : elle juge que c’est à tort que l’action avait été déclarée mal fondée au motif qu’elle aurait dû viser le bailleur plutôt que le syndicat Puisque c’est bien la décision du syndicat qui faisait obstacle au raccordement, l’action dirigée contre lui était recevable. Les locataires parisiens confrontés à un syndic qui bloque retiendront ce point : on peut agir directement contre le syndicat des copropriétaires quand son vote fait obstacle, sans être renvoyé vers le seul bailleur. Pour être accompagné dans ce type de litige, le recours à un avocat en droit immobilier à Paris permet de viser le bon défendeur et de chiffrer le préjudice dès la mise en demeure.
Mais la cour rejette la demande au fond, pour trois raisons cumulées qui dessinent le portrait du dossier perdant. D’abord, la demande de travaux n’était pas suffisamment détaillée : elle indiquait les dimensions des goulottes sans préciser leur cheminement ni leurs conséquences sur les parties communes, notamment en termes de percement ou d’esthétique, de sorte qu’on ne pouvait reprocher au syndicat d’avoir refusé une autorisation dont il ne connaissait pas les implications. Ensuite, le locataire avait entre-temps obtenu la fibre par un autre moyen, en faisant passer celle-ci à la place du câble TNT, si bien qu’il n’établissait aucune privation durable d’accès. Enfin, il ne produisait aucune pièce démontrant des micro-coupures, des dysfonctionnements ou une privation de services précis. Conclusion de la cour : faute de preuve du caractère fautif du refus, faute de privation durable établie et faute de préjudice démontré, la demande est rejetée et le jugement confirmé par substitution de motifs Le demandeur a en outre été condamné à 1 800 euros au titre des frais de procédure d’appel. La morale est claire : réclamer la fibre sans plan de cheminement, sans chiffrage et sans preuve de la privation, c’est s’exposer à payer les frais de l’adversaire.
Deux ordonnances de référé parisiennes complètent le tableau en montrant que le juge de l’urgence distingue le désordre avéré du simple désordre apparent. Le 18 avril 2024, le tribunal judiciaire de Paris, RG 23/58117, saisi par un syndicat de copropriétaires contre l’opérateur Orange, a ordonné la reprise de cinq jarretières défectueuses dans l’armoire fibre du sous-sol sous huit jours, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour pendant trois mois maximum, avec 1 500 euros de frais. Le fondement était celui du référé : dans tous les cas d’urgence, l’article 834 du code de procédure civile permet au juge d’ordonner en référé toutes les mesures « qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend », et l’article 835 du même code l’autorise à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ». Des branchements défectueux identifiés justifiaient l’injonction. À l’inverse, le 28 juillet 2025, RG 25/51023, le même tribunal a refusé d’ordonner quoi que ce soit contre l’opérateur SFR, malgré deux constats de commissaire de justice décrivant des câbles entremêlés et des boîtiers ouverts : aucune pièce n’établissait des branchements défectueux ou des connexions interrompues Sans dysfonctionnement avéré, pas de violation manifeste des obligations d’entretien, et le syndicat demandeur a été condamné aux dépens et à 2 000 euros de frais. Pour les copropriétés parisiennes, où les armoires de sous-sol concentrent les interventions de quatre opérateurs commerciaux, la leçon est pratique : photographier le désordre ne suffit pas, il faut faire constater une coupure, un débit effondré ou un service interrompu, et sommer l’opérateur avant de saisir le juge. Une fois la décision obtenue, elle doit être signifiée pour faire courir les délais : à Rennes, les trois mois pour réaliser les travaux partent de la signification, puis l’astreinte provisoire court trois mois maximum, et c’est au juge de l’exécution qu’il revient ensuite de liquider l’astreinte et de fixer, si nécessaire, une astreinte définitive.
Reste la question des frais et du calendrier pour le lecteur qui hésite à agir. À Rennes, le locataire bénéficiait de l’aide juridictionnelle et a obtenu 1 500 euros pour son avocat en plus de ses 2 000 euros. À Colmar, le demandeur débouté a payé 1 200 euros en première instance puis 1 800 euros en appel au titre des frais de l’adversaire. Le procès de la fibre se gagne sur pièces et se perd sur affirmations : description détaillée avec plan, constats de dysfonctionnement, chronologie des courriers, chiffrage du préjudice lié le cas échéant au télétravail, échanges avec le syndic et réponses de l’opérateur d’immeuble. Et lorsque l’immeuble parisien est ancien, avec des colonnes étroites et un règlement de copropriété tatillon sur l’esthétique des parties communes, l’anticipation vaut mieux que l’assignation : faire établir par l’opérateur un plan de cheminement précis avant l’assemblée générale, c’est priver le syndicat de son meilleur motif de refus.
Conclusion
La fibre est devenue un équipement du logement comme le chauffage ou l’eau chaude, et le droit l’a compris avant les retardataires : le propriétaire ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime au raccordement demandé par un locataire de bonne foi, et seuls la préexistence de lignes équivalentes ou une décision d’équipement collectif prise dans les six mois justifient un refus. Le locataire qui veut gagner informe par écrit à date certaine, joint la description et le plan des travaux, écrit au bailleur et au syndic ensemble, met en demeure puis tente la conciliation avant d’assigner le juge des contentieux de la protection. Le juge qui constate un refus injustifié et durable ordonne les travaux sous astreinte et indemnise la privation, comme à Rennes avec 100 euros par jour et 2 000 euros. Celui qui est saisi d’une demande vague, d’un préjudice non prouvé ou d’un désordre sans dysfonctionnement rejette la demande et fait payer les frais au demandeur, comme à Colmar et dans l’affaire SFR. Entre ces deux pôles, les occupants, bailleurs et syndics parisiens disposent d’une boussole simple : écrire tôt, décrire précisément, prouver le dysfonctionnement, chiffrer le préjudice. Le très haut débit ne se décrète pas dans une plaquette commerciale, il se conquiert dans un dossier.