Votre locataire sous-loue une chambre sur une plateforme de location touristique, ou c’est vous qui envisagez de le faire pour alléger votre loyer : qui risque quoi, et pour combien ? La réponse du droit français est plus sévère qu’on ne l’imagine. Sans l’accord écrit du bailleur, la sous-location expose le locataire à la résiliation de son bail, à l’expulsion et au reversement intégral des sous-loyers encaissés, sans pouvoir en déduire les loyers qu’il a lui-même payés. C’est ce qu’a confirmé la cour d’appel de Dijon le 26 mai 2026 : résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire et 12 382 euros à reverser aux bailleurs au titre des fruits civils indûment perçus. La Cour de cassation avait déjà fixé le principe le 22 juin 2022 : l’auteur d’une sous-location interdite ne peut être un possesseur de bonne foi et ne déduit pas ses loyers des sommes à restituer. Ces solutions ne sont pourtant pas automatiques. Chaque juge vérifie l’absence d’autorisation écrite, la gravité du manquement, la preuve des sommes réellement perçues et le régime du logement, car le logement social, la sous-location partielle d’une pièce et les meublés de tourisme parisiens obéissent à des règles complémentaires. Voici, pièces et textes à l’appui, ce que la promesse des plateformes ne dit pas, ce que les faits prouvent et où s’arrêtent les responsabilités de chacun.
I. Sous-louer sans l’accord écrit du bailleur : ce que la loi interdit
A. Un principe d’interdiction sauf accord écrit, y compris sur le prix
Sous-louer, c’est mettre en location tout ou partie du logement que l’on loue soi-même, comme le rappelle la fiche officielle du service public, vérifiée le 24 juillet 2025, qui exige l’accord écrit préalable du propriétaire.
En droit commun du louage, le Code civil semblait pourtant permissif : « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. Elle peut être interdite pour le tout ou partie. Cette clause est toujours de rigueur. » Autrement dit, hors statut protecteur, tout dépend du contrat : si le bail interdit la sous-location, l’interdiction s’applique strictement, et le juge l’entend à la lettre.
Mais pour les logements d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, le législateur a renversé la logique et imposé une interdiction légale supplétive. L’article 8 de la loi numéro 89-462 du 6 juillet 1989 dispose : « Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. » L’exigence est double et cumulative : l’écrit doit porter sur le principe même de la sous-location et sur le prix demandé au sous-locataire. Un accord verbal, même réel, même ancien, même toléré pendant des années, ne suffit pas. C’est exactement le point sur lequel a achoppé la locataire jugée à Dijon : entrée dans les lieux en 2016, elle soutenait bénéficier d’un accord au moins tacite des bailleurs pour compenser des factures d’électricité élevées liées à la mauvaise isolation du logement. La cour écarte l’argument d’une phrase : l’article 8 exige expressément un accord écrit, et aucune mention en ce sens ne figurait ni au bail ni dans un avenant. La tolérance supposée ne vaut pas autorisation, et l’état du logement ne crée aucune dispense légale.
Le même article 8 encadre ensuite le prix : « Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal. » La sous-location ne peut donc jamais être une source de profit, même autorisée : le locataire ne peut pas louer plus cher au mètre carré qu’il ne paie lui-même. Cette règle coupe court à l’idée, répandue sur les plateformes, selon laquelle une chambre sous-louée à la nuitée en saison haute pourrait légalement rapporter davantage que le loyer. Elle ne le peut pas, et le dépassement constitue à lui seul une violation de l’autorisation.
Le texte organise enfin la transparence vis-à-vis du sous-locataire : « Le locataire transmet au sous-locataire l’autorisation écrite du bailleur et la copie du bail en cours. » Le sous-locataire doit donc recevoir les deux documents, ce qui lui permet de vérifier que la personne qui lui loue y est autorisée et à quel prix. Symétriquement, la loi protège le bailleur contre toute installation durable d’un occupant non choisi : « En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation. » Quand le bail principal s’éteint, par résiliation, congé ou accord, le sous-locataire perd tout titre et doit partir, sans pouvoir exiger du propriétaire ni maintien ni relogement. La boucle est bouclée par une dernière phrase, souvent négligée : « Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location. » Le sous-locataire ne bénéficie ni du droit au maintien, ni des délais protecteurs du statut : son contrat vit et meurt avec celui du locataire principal.
Concrètement, avant toute annonce en ligne, le locataire doit donc adresser au bailleur une demande écrite précisant la pièce ou la partie concernée et le prix envisagé, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, puis attendre l’autorisation écrite portant sur ces deux points. Tant que cet écrit manque, publier l’annonce, même sans encore accueillir personne, constitue déjà une faute, et chaque nuitée facturée aggrave l’addition finale, comme le montre l’affaire dijonnaise où la sous-location courait au moins depuis le mois d’août 2017.
B. Les garde-fous que les plateformes ne rappellent jamais : prix, durée et fin du bail
La première promesse implicite des plateformes, c’est la simplicité : quelques photos, un calendrier, et les revenus tombent. La réalité juridique est une superposition de trois plafonds que le locataire doit respecter simultanément, et dont la méconnaissance d’un seul suffit à le mettre en faute.
Le premier plafond est celui du prix au mètre carré, rappelé ci-dessus. Pour le vérifier, il faut rapporter le loyer du bail principal à la surface habitable, puis appliquer ce prix unitaire à la pièce sous-louée. Dans l’affaire de Dijon, les bailleurs percevaient 475 euros hors charges pour une maison de quatre pièces principales, et la chambre sous-louée a été valorisée par les juges à partir des relevés de transactions des plateformes : sur près de sept années, l’addition a atteint 12 382 euros. Le calcul exact dépend des pièces produites, relevés de plateformes, virements, attestations, et c’est au bailleur de le documenter, mais l’ordre de grandeur montre que de petites sommes mensuelles, accumulées pendant des années, deviennent une condamnation à cinq chiffres.
Le deuxième garde-fou est la durée : la sous-location ne peut excéder celle du bail principal, et le service public rappelle que si le bail du locataire prend fin, le sous-locataire n’a aucun droit vis-à-vis du propriétaire. Cela vaut pour la résiliation judiciaire comme pour un simple non-renouvellement ou un congé. Le sous-locataire de bonne foi, qui a payé d’avance une saison, n’a de recours que contre le locataire qui lui a loué sans titre suffisant, jamais contre le bailleur. Pour le locataire principal, cela signifie aussi qu’il ne peut pas utiliser la sous-location pour prolonger artificiellement son occupation après la fin de son bail : toute perception postérieure à la fin du titre est indue par définition.
Le troisième garde-fou concerne le logement lui-même. D’abord, le bail peut interdire purement et simplement la sous-location, et cette clause, licite, fait échec même à une demande ultérieure : le bailleur est en droit de refuser, et son refus n’a pas à être motivé. Ensuite, dans le parc social, le régime est encore plus strict : la sous-location y est en principe interdite, et la jurisprudence sanctionne avec constance les locataires HLM qui sous-louent, y compris à titre occasionnel, avec résiliation et reversement. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 30 janvier 2025 dans une affaire opposant un office public de l’habitat à sa locataire : l’interdiction s’applique de plein droit en vertu du caractère d’ordre public du titre premier de la loi, et la cour a condamné la locataire à payer 11 445 euros au titre des sous-loyers perçus illégalement. Enfin, à Paris et dans les communes concernées, la location meublée de courte durée ajoute une couche administrative, déclaration, autorisation de changement d’usage, limite de cent vingt jours pour les résidences principales, dont la violation expose à des amendes civiles spécifiques, indépendamment du contentieux civil avec le bailleur. Le présent article traite le contentieux bailleur-locataire, mais le locataire parisien doit savoir qu’une même sous-location peut déclencher deux procédures parallèles, l’une devant le juge civil à l’initiative du bailleur, l’autre devant le juge judiciaire à l’initiative de la commune.
Reste la question que tout locataire tenté se pose : et si le bailleur était d’accord oralement ? La réponse des tribunaux est invariable. L’écrit est une condition de validité de l’autorisation, pas un simple moyen de preuve. Sans écrit sur le principe et sur le prix, il n’y a pas d’autorisation, et les témoignages, les textos ambigus ou les années de silence du bailleur n’y suppléent pas. La cour de Dijon l’illustre sans détour : l’accord verbal allégué, contesté par les bailleurs et non couché dans un avenant, a été jugé inopérant. Moralité pratique : tout ce qui n’est pas écrit dans le bail ou dans un avenant signé n’existe pas.
II. Quand le bailleur découvre la sous-location : résiliation, expulsion et restitution des loyers
A. Faire constater, faire résilier, faire partir : la méthode du bailleur
Tout commence par la preuve, car le bailleur qui assigne sans pièces solides perd son procès et paie les dépens. Dans l’affaire dijonnaise, les bailleurs avaient confié la gestion du bien à un administrateur en septembre 2021, découvert les annonces diffusées sur trois plateformes de location touristique dont Airbnb, puis fait assigner la locataire en juin 2023 devant le juge des contentieux de la protection. Les pièces décisives sont celles que tout bailleur peut réunir : captures datées des annonces avec adresse, tarifs et calendriers de disponibilité, relevés de transactions des plateformes obtenus en justice, constats d’huissier des allées et venues, attestations de voisins, échanges écrits avec la locataire. Le premier juge avait d’ailleurs ordonné la production des relevés de transactions, demande devenue sans objet une fois les montants établis par d’autres pièces. Pour le bailleur qui veut agir vite et juste, le réflexe utile est de faire vérifier son dossier par un avocat en droit immobilier à Paris avant d’assigner, afin de calibrer la demande entre résiliation, expulsion, indemnité d’occupation et restitution des fruits.
Sur le fondement de l’action, deux voies se combinent. La première est contractuelle : la sous-location non autorisée constitue une inexécution suffisamment grave des obligations du locataire, qui permet au juge de prononcer la résolution du contrat. Le Code civil pose le principe : « La résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. » Lorsque le bail contient une clause résolutoire visant le défaut d’exécution des obligations, le bailleur doit d’abord délivrer un commandement visant la clause et laisser s’écouler le délai légal avant de saisir le juge, qui constate alors la résiliation si le manquement persiste. Sans clause résolutoire, ou à côté d’elle, le bailleur peut demander au juge de prononcer la résiliation judiciaire pour inexécution grave, et c’est cette voie qu’a suivie le tribunal de Mâcon : résiliation du bail conclu le 29 mars 2016 aux torts exclusifs de la locataire, avec obligation de libérer les lieux dans le mois de la signification, puis, à défaut, expulsion avec au besoin serrurier et force publique, deux mois après un commandement de quitter les lieux. La cour de Dijon a confirmé l’ensemble, y compris l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges jusqu’à la libération effective.
La seconde voie, souvent méconnue, est délictuelle au sens large : même lorsque le bail se poursuit ou que la résiliation n’est pas demandée, le bailleur peut exiger la restitution des sous-loyers sur le fondement de l’accession, développé ci-après. Les deux demandes se cumulent sans se confondre : la résiliation sanctionne la faute contractuelle et libère le bien, la restitution répare l’enrichissement indu en rendant au propriétaire ce que sa chose a produit.
Reste la question de l’expulsion effective, qui obéit à sa propre procédure protectrice quel que soit le bien-fondé de la résiliation. Le jugement doit être signifié, le commandement de quitter les lieux délivré par commissaire de justice, le délai de deux mois respecté, la préfecture informée puisque le jugement est transmis au préfet, et la trêve hivernale comme les situations de surendettement peuvent différer le concours de la force publique. Autrement dit, même avec une résiliation confirmée en appel et plus de douze mille euros de condamnation pécuniaire, le bailleur ne récupère pas son bien le lendemain de l’arrêt : il doit suivre la procédure d’expulsion du locataire pas à pas, sous peine de voir son expulsion jugée irrégulière et d’engager sa propre responsabilité. Cette lenteur n’est pas une prime au locataire indélicat : l’indemnité d’occupation court jusqu’à la libération effective, et les fruits postérieurs au jugement restent restituables.
Du côté du locataire mis en cause, les moyens de défense existent mais sont étroits. Prouver une autorisation écrite portant sur le principe et le prix, par avenant signé ou échange de courriers non équivoque, fait tomber l’action. Contester les montants réclamés, exiger le détail nuitée par nuitée et vérifier les relevés de plateformes, peut réduire l’addition. Invoquer la vétusté, l’indécence ou les factures d’énergie pour justifier la sous-location est en revanche inopérant sur le principe : ces griefs relèvent d’une action en exécution de travaux ou en diminution de loyer, pas d’une compensation sauvage par sous-location. La locataire dijonnaise l’a appris à ses dépens : ses photographies, dont on ne pouvait déterminer où et quand elles avaient été prises, ont été jugées non probantes, et sa demande d’expertise subsidiaire rejetée, le juge rappelant qu’une mesure d’instruction ne supplée pas la carence dans l’administration de la preuve. Quant aux délais de grâce sollicités en appel, ils ont été refusés.
B. Le reversement intégral : pourquoi le locataire rend tout, sans déduire ses loyers
C’est le point le plus contre-intuitif du dossier, et celui qui justifie à lui seul de lire l’arrêt jusqu’au bout. Le sens commun voudrait que le locataire qui a payé son loyer chaque mois ne reverse que son enrichissement net, la différence entre les sous-loyers encaissés et les loyers versés. Le droit de l’accession dit l’inverse, et la Cour de cassation l’a tranché.
Le raisonnement tient en trois articles du Code civil. D’abord, « La propriété d’une chose soit mobilière, soit immobilière, donne droit sur tout ce qu’elle produit » : c’est le droit d’accession. Ensuite, « Les fruits civils, Le croît des animaux, appartiennent au propriétaire par droit d’accession. » Les sous-loyers sont des fruits civils, ils appartiennent donc au propriétaire bailleur, qui peut en demander le remboursement. Enfin, « Les fruits produits par la chose n’appartiennent au propriétaire qu’à la charge de rembourser les frais des labours, travaux et semences faits par des tiers et dont la valeur est estimée à la date du remboursement. » La question est alors : les loyers payés par le locataire sont-ils des frais déductibles ? Et « Le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. » achève le dispositif : l’auteur d’une sous-location interdite, qui sait ou devrait savoir qu’il viole l’article 8, n’est jamais de bonne foi.
La Cour de cassation, troisième chambre civile, 22 juin 2022, pourvoi numéro 21-18.612, a cassé l’arrêt qui avait déduit les loyers : après avoir évalué les fruits issus de la sous-location non autorisée, la cour d’appel avait condamné le preneur à rembourser une somme moindre en déduisant les loyers perçus par le bailleur en exécution du bail. La Cour répond : « En statuant ainsi, alors que le loyer constitue un fruit civil de la propriété et que le preneur, auteur de la sous-location interdite, ne pouvait être un possesseur de bonne foi, la cour d’appel a violé les textes susvisés. » La formule est d’une limpidité redoutable : le loyer que le locataire paie est lui-même un fruit civil de la propriété, pas un frais exposé pour produire les sous-loyers, et la mauvaise foi exclut toute rétention. Casser, dans ce contexte, signifie annuler l’arrêt et renvoyer l’affaire devant une autre cour, avec l’injonction de restituer l’intégralité.
La cour d’appel de Dijon a appliqué la leçon à la lettre. La locataire demandait de déduire 10 497,42 euros, soit 120,66 euros par mois pendant 87 mois au titre de la chambre concernée, des sous-loyers à restituer. Réponse de la cour : l’auteur d’une sous-location interdite ne peut être un possesseur de bonne foi, la réclamation des bailleurs est fondée dans son principe et dans ses modalités de calcul, et le jugement est confirmé en ce qu’il a condamné la locataire à payer 12 382 euros au titre de la restitution des fruits civils indûment perçus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification. Douze mille trois cent quatre-vingt-deux euros, sans un euro de déduction, plus les intérêts, plus 800 euros d’article 700 en première instance et les dépens des deux degrés.
La cour d’appel de Paris, statuant sur renvoi après cassation le 30 janvier 2025 dans l’affaire du logement social, a suivi la même ligne et condamné la locataire à payer 11 445 euros au titre des sous-loyers perçus illégalement, en rappelant la chaîne des précédents, 12 septembre 2019, 22 juin 2022, 15 février 2023 et 21 septembre 2023, selon laquelle les loyers acquittés par le locataire qui sous-loue irrégulièrement ne peuvent être considérés comme des frais déductibles au sens de l’article 548. La solution est donc stabilisée à hauteur de cour d’appel et de cassation, en vidéo comme en chambre, en parc privé comme en parc social.
Trois conséquences pratiques en découlent. Premièrement, la durée est l’ennemie du locataire : chaque mois de sous-location ajoute des fruits à restituer sans jamais créer de crédit de loyers, et la prescription quinquennale de l’article 2224 du Code civil, invoquée sans succès à Dijon, ne commence pas à courir tant que la perception illicite se poursuit de manière continue selon l’analyse des juges du fond. Deuxièmement, la preuve des montants repose largement sur les traces numériques, annonces, calendriers, relevés de plateformes, et le locataire qui refuse de produire ses relevés ne bloque pas le procès : le juge évalue à partir des pièces du bailleur. Troisièmement, les intérêts au taux légal courent à compter de la signification, et l’indemnité d’occupation s’ajoute jusqu’à la libération : la condamnation pécuniaire totale dépasse toujours la seule restitution, et de beaucoup.
Pour le bailleur, la stratégie gagnante se dessine : agir dès la découverte, documenter méthodiquement chaque indice de sous-location, chiffrer les fruits à partir des plateformes, demander ensemble la résiliation, l’expulsion, l’indemnité d’occupation et la restitution intégrale, sans craindre l’argument de la déduction que la cassation a enterré. Pour le locataire, la seule stratégie viable est préventive : demander l’autorisation écrite avant toute annonce, respecter le plafond de prix au mètre carré, transmettre l’autorisation et la copie du bail au sous-locataire, et cesser immédiatement à la première mise en demeure si l’écrit fait défaut, car chaque nuitée supplémentaire est une dette future envers le bailleur.
En définitive, la sous-location non autorisée n’est pas un arrangement de bon sens entre un locataire débordé et des voyageurs de passage, c’est une faute contractuelle grave doublée d’une dette de restitution intégrale. La sévérité du dispositif, résiliation, expulsion, douze mille euros sans déduction, peut surprendre, mais elle est cohérente : le logement d’autrui n’est pas un fonds de commerce, et les fruits de la chose d’autrui reviennent à son propriétaire. Avant de publier une annonce ou d’assigner un locataire, chaque camp a donc intérêt à relire le bail, à exiger ou à produire l’écrit, et à mesurer l’addition avec les textes et les arrêts en main plutôt qu’avec les promesses des plateformes.