Vous recevez un arrêté du maire qui fixe l’alignement de la rue au droit de votre maison, ou vous découvrez, en déposant un permis de construire, que votre terrain est traversé par un trait de plan d’alignement qui réserve quatre mètres de votre jardin à un futur élargissement de la voie. Le permis est refusé, toute réparation sérieuse du bâtiment devient interdite et la commune vous parle déjà de la bande de terrain qu’elle récupérera. La première question est de savoir ce que la mairie peut exactement vous imposer, la seconde ce qu’il reste de votre droit de propriété, la troisième combien vaut la bande de terrain et dans quels délais vous devez réagir pour ne rien perdre. L’alignement obéit à des règles précises du code de la voirie routière, vérifiées ici dans leur version en vigueur au 27 septembre 2026, et à une jurisprudence fournie des juridictions administratives et de la Cour de cassation, dont un arrêt du 22 mai 2025 qui éclaire directement la situation des riverains. La première partie décrit ce que l’alignement change concrètement à votre propriété, la seconde expose comment attaquer l’acte qui vous frappe et comment obtenir l’indemnisation de la bande de terrain.

I. Ce que l’alignement change concrètement à votre propriété

A. Plan d’alignement ou arrêté individuel : deux actes, deux portées

Aux termes de l’article L. 112-1 du code de la voirie routière, « L’alignement est la détermination par l’autorité administrative de la limite du domaine public routier au droit des propriétés riveraines. Il est fixé soit par un plan d’alignement, soit par un alignement individuel. Le plan d’alignement, auquel est joint un plan parcellaire, détermine après enquête publique ouverte par l’autorité exécutive de la collectivité territoriale ou de l’établissement public de coopération intercommunale, propriétaire de la voie, et organisée conformément aux dispositions du code des relations entre le public et l’administration la limite entre voie publique et propriétés riveraines. L’alignement individuel est délivré au propriétaire conformément au plan d’alignement s’il en existe un. En l’absence d’un tel plan, il constate la limite de la voie publique au droit de la propriété riveraine. » Tout commence donc par l’identification de l’acte qui vous frappe : un plan d’alignement approuvé par délibération du conseil municipal après enquête publique, ou un simple arrêté individuel délivré à votre demande ou à l’occasion d’un projet. Cette distinction commande tout le reste, car les voies de contestation, les effets sur votre propriété et les interlocuteurs ne sont pas les mêmes.

L’autorité qui délivre l’alignement individuel dépend de la voie concernée. Aux termes de l’article L. 112-3 du code de la voirie routière, « L’alignement individuel est délivré par le représentant de l’Etat dans le département, le président du conseil départemental ou le maire, selon qu’il s’agit d’une route nationale, d’une route départementale ou d’une voie communale. Dans les agglomérations, lorsque le maire n’est pas compétent pour délivrer l’alignement, il doit obligatoirement être consulté. » Vérifiez donc d’abord qui a signé l’acte et sur quelle voie il porte : un arrêté pris par une autorité incompétente, ou pour une voie qui n’a pas la nature juridique prétendue, est exposé à l’annulation. Demander l’alignement individuel est au demeurant un droit, puisque l’article L. 112-4 du code de la voirie routière dispose que « L’alignement individuel ne peut être refusé au propriétaire qui en fait la demande. » Si vous envisagez de construire, de clôturer ou de vendre, sollicitez cet arrêté avant d’engager des frais : il fige la limite que l’administration vous oppose et vous donne une base écrite pour discuter, négocier ou attaquer.

L’arrêté individuel n’est en revanche qu’un acte déclaratif. La Cour de cassation l’a rappelé le 22 mai 2025 dans un arrêt concernant un empiètement sur le domaine public routier : « Il est jugé que l’arrêté d’alignement individuel est un acte déclaratif qui concerne uniquement les limites de la voie sans préjudice de la propriété du sol (CE, 30 juillet 1997, n° 155530). » Autrement dit, l’arrêté constate une limite, il ne transfère pas la propriété et ne crée pas à lui seul un droit de la commune sur votre sol. Cette portée limitée est une protection : la commune ne peut pas, par un simple arrêté individuel, s’approprier une pelouse, un talus ou une bande de jardin qui n’appartient pas déjà au domaine public. La cour administrative d’appel de Versailles l’a appliqué avec netteté le 20 juin 2019 à propos d’une pelouse d’environ quarante mètres de longueur et quatre mètres de largeur que le maire voulait intégrer à la rue : « en l’absence de plan d’alignement, l’alignement individuel, qui n’emporte aucun effet sur le droit de propriété des riverains, ne peut être fixé qu’en fonction des limites actuelles de la voie publique en bordure des propriétés riveraines » (CAA Versailles, 20 juin 2019, n° 15VE01690-15VE01691). Le simple fait que la commune entretienne la pelouse, que des piétons y circulent, qu’elle serve occasionnellement à une brocante ou au stationnement lors de manifestations locales ne suffit pas à en faire une dépendance du domaine public routier. Si l’arrêté fixe la limite à votre clôture alors que la limite réelle de la voie se situe en deçà, il est entaché d’erreur d’appréciation et encourt l’annulation, comme dans cette affaire où la cour a annulé à la fois l’arrêté individuel du 11 janvier 2013 et la délibération du 5 juillet 2013 approuvant le plan d’alignement.

Le plan d’alignement, lui, est un acte réglementaire plus lourd, approuvé par délibération après enquête publique, et le Conseil d’État contrôle strictement sa portée. Le 3 avril 2020, saisi du pourvoi de la commune de Boisemont contre l’arrêt versaillais précité, il a jugé que la cour avait statué au-delà des conclusions des requérants en annulant la délibération dans son ensemble, alors que leur demande devait être regardée comme visant seulement le plan au droit de leur propriété, et il a annulé l’arrêt en tant qu’il se prononçait sur le plan d’une autre rue (CE, 3 avril 2020, n° 431931). La leçon pratique est double : le plan s’attaque rue par rue et parcelle par parcelle, et votre requête doit viser précisément la délibération en tant qu’elle frappe votre propriété, avec le plan parcellaire joint qui permet de situer la bande litigieuse. C’est aussi ce plan parcellaire, joint obligatoire du plan d’alignement, que vous devez exiger de consulter en mairie pour mesurer exactement ce que la commune prétend réserver sur votre terrain.

B. Ce que la mairie peut vous interdire, et ce qu’elle doit vous payer

L’effet le plus brutal du plan d’alignement publié tient au transfert de propriété qu’il organise. Aux termes de l’article L. 112-2 du code de la voirie routière, « La publication d’un plan d’alignement attribue de plein droit à la collectivité propriétaire de la voie publique le sol des propriétés non bâties dans les limites qu’il détermine. Le sol des propriétés bâties à la date de publication du plan d’alignement est attribué à la collectivité propriétaire de la voie dès la destruction du bâtiment. Lors du transfert de propriété, l’indemnité est, à défaut d’accord amiable, fixée et payée comme en matière d’expropriation. » Sur un terrain nu, la bande comprise dans l’alignement devient donc immédiatement propriété de la collectivité, sans acte notarié ni jugement préalable ; sur un terrain bâti, le transfert est différé à la destruction du bâtiment, ce qui laisse au propriétaire la jouissance des lieux jusque-là mais gèle toute perspective d’avenir sur la bande. Dans les deux cas, le transfert ouvre droit à indemnité, négociée d’abord à l’amiable, fixée ensuite comme en matière d’expropriation si aucun accord n’intervient. Ne signez aucun document de cession présenté comme une simple formalité sans avoir fait chiffrer la bande par un avis indépendant, car le prix accepté à l’amiable conditionne tout le contentieux ultérieur.

Tant que le bâtiment frappé d’alignement subsiste, la loi organise sa disparition progressive en interdisant de le conforter. Aux termes de l’article L. 112-5 du code de la voirie routière, « Aucune construction nouvelle ne peut, à quelque hauteur que ce soit, empiéter sur l’alignement, sous réserve des règles particulières relatives aux saillies. » Et aux termes de l’article L. 112-6 du code de la voirie routière, « Aucun travail confortatif ne peut être entrepris sur un bâtiment frappé d’alignement, sauf s’il s’agit d’un immeuble classé parmi les monuments historiques. » Concrètement, vous pouvez entretenir votre maison, mais pas engager des travaux qui prolongeraient artificiellement sa durée de vie sur la partie frappée : réfection lourde de structure, reprise en sous-œuvre, reconstruction partielle des murs porteurs situés dans l’emprise. Avant tout chantier sur un bâtiment ainsi frappé, faites qualifier vos travaux par écrit et conservez l’échange avec la mairie, car un travail requalifié en confortatif expose à l’ordre d’interrompre le chantier et à des poursuites. Seule exception légale : l’immeuble classé parmi les monuments historiques, pour lequel la conservation du patrimoine prime l’élargissement projeté de la voie.

L’alignement se répercute aussi sur vos demandes d’autorisation d’urbanisme, car il constitue une servitude d’utilité publique qui doit figurer en annexe du plan local d’urbanisme. Aux termes de l’article L. 151-43 du code de l’urbanisme, « Les plans locaux d’urbanisme comportent en annexe les servitudes d’utilité publique affectant l’utilisation du sol et figurant sur une liste dressée par décret en Conseil d’Etat. » Le service instructeur qui examine votre permis doit donc appliquer cette servitude, et l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme rappelle que « Le permis de construire ou d’aménager ne peut être accordé que si les travaux projetés sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires relatives à l’utilisation des sols, à l’implantation, la destination, la nature, l’architecture, les dimensions, l’assainissement des constructions et à l’aménagement de leurs abords et s’ils ne sont pas incompatibles avec une déclaration d’utilité publique. » Un projet qui empiète sur l’alignement est refusé sur ce fondement, et ce refus, s’il est fondé, est inattaquable au fond : la parade consiste alors à déplacer le projet hors de l’emprise, à le réduire, ou à attaquer l’alignement lui-même plutôt que le refus qui l’applique. Vérifiez systématiquement les annexes du plan local d’urbanisme avant de déposer : si la servitude n’y figure pas alors qu’un plan d’alignement existe, ou si le plan d’alignement invoqué n’a jamais été publié, le refus perd une partie de son assise et vos moyens s’en trouvent renforcés.

Reste la surveillance des lieux. Aux termes de l’article L. 112-7 du code de la voirie routière, « Lorsqu’une construction nouvelle est édifiée en bordure du domaine public routier, l’autorité chargée de la conservation de la voie dispose des pouvoirs de vérification qui lui sont attribués par l’article L. 460-1 du code de l’urbanisme. » Les agents peuvent donc accéder au chantier et vérifier le respect de l’alignement pendant les travaux, et toute infraction à la police de la conservation du domaine public relève du juge judiciaire, puisque l’article L. 116-1 du code de la voirie routière dispose que « La répression des infractions à la police de la conservation du domaine public routier est poursuivie devant la juridiction judiciaire sous réserve des questions préjudicielles relevant de la compétence de la juridiction administrative. » Si le juge administratif est seul compétent pour dire si l’alignement est légal, le juge judiciaire sanctionne l’empiètement avéré. La Cour de cassation l’a illustré le 22 mai 2025 : des ouvrages d’irrigation implantés pour partie sur le domaine public routier constituaient un trouble manifestement illicite justifiant leur retrait sous astreinte sur le fondement de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, dès lors que les rapports d’expertise établissaient l’empiètement et que l’exploitant avait même signé un protocole d’accord avec la commune (Cass. 3e civ., 22 mai 2025, n° 24-12.980). Ne construisez donc jamais sur la bande litigieuse en pariant sur l’issue du contentieux : l’astreinte court pendant que vous plaidez, et le protocole signé sous la pression des faits sera retenu contre vous.

II. Contester l’alignement et obtenir l’indemnisation

A. Attaquer le plan, l’arrêté ou le refus de permis dans les délais

Le contentieux de l’alignement est d’abord une mécanique de délais. Aux termes de l’article R. 421-1 du code de justice administrative, « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » Comptez deux mois à compter de la notification de l’arrêté individuel ou de la publication de la délibération approuvant le plan, sachant qu’un recours gracieux adressé à l’auteur de l’acte proroge le délai contentieux jusqu’à la réponse, expresse ou implicite, de l’administration. La cour administrative d’appel de Versailles l’a vérifié dans l’affaire de Boisemont : le recours gracieux du 28 février 2013 contre l’arrêté du 11 janvier avait prorogé le délai, la décision implicite de rejet étant née le 2 mai 2013 du silence du maire, de sorte que la demande enregistrée le 17 juin 2013 n’était pas tardive (CAA Versailles, 20 juin 2019, n° 15VE01690-15VE01691). Envoyez ce recours gracieux en recommandé avec accusé de réception, conservez-en la preuve, et notez la date de naissance de la décision implicite de rejet deux mois après, car c’est elle qui fait courir votre nouveau délai de deux mois devant le tribunal administratif. Passé ce délai sans recours, l’acte devient définitif et vous ne pourrez plus en discuter la légalité qu’à l’appui d’un recours contre une décision d’application, avec des moyens réduits.

Les moyens qui prospèrent contre un arrêté individuel portent sur la réalité des limites. L’arrêté doit constater la limite actuelle de la voie, et tout décalage avec la limite réelle constitue une erreur d’appréciation. Faites établir par un géomètre-expert un plan de bornage contradictoire, photographiez les lieux, réunissez les titres de propriété et les anciens cadastres, et demandez à la commune sur quels éléments elle fonde sa limite : absence de justification, confusion entre entretien occasionnel et appartenance au domaine public, ou inclusion d’une parcelle manifestement privée ouvrent la voie à l’annulation, comme dans l’affaire versaillaise où ni l’entretien communal, ni la circulation des piétons, ni les usages festifs ponctuels n’ont suffi à démontrer que la pelouse appartenait à la voie. Contre le plan d’alignement, ajoutez les moyens propres aux actes réglementaires : défaut ou irrégularité de l’enquête publique, insuffisance de motivation de la délibération, erreur manifeste dans l’appréciation de l’utilité publique de l’élargissement. Sur ce dernier point, la cour de Versailles a censuré le plan, jugeant que ni les circonstances invoquées par la commune, ni la desserte future d’opérations en construction ne permettaient d’établir, à la date d’approbation du plan, « la réalité de nécessités pour la circulation, le stationnement ou la sécurité publique ou alors de toute autre utilité publique de nature à justifier l’élargissement de la voie publique » (CAA Versailles, 20 juin 2019, n° 15VE01690-15VE01691). Un élargissement de confort, destiné à un aménagement hypothétique ou à la desserte d’opérations futures non démontrées, ne satisfait pas cette exigence : exigez le dossier d’enquête, le rapport du commissaire enquêteur et les études de circulation, et relevez tout ce qui manque.

N’oubliez pas de demander au juge ce que l’annulation implique. Aux termes de l’article L. 911-1 du code de justice administrative, « Lorsque sa décision implique nécessairement qu’une personne morale de droit public ou un organisme de droit privé chargé de la gestion d’un service public prenne une mesure d’exécution dans un sens déterminé, la juridiction, saisie de conclusions en ce sens, prescrit, par la même décision, cette mesure assortie, le cas échéant, d’un délai d’exécution. » Dans l’affaire de Boisemont, c’est sur ce fondement que les riverains demandaient l’autorisation de déplacer leur clôture au droit de leur propriété. Formulez donc des conclusions d’injonction précises : délivrance d’un nouvel arrêté conforme aux limites réelles, autorisation de reconstruire la clôture à tel emplacement, suppression du trait litigieux du plan parcellaire. À défaut, vous gagnerez l’annulation mais resterez sans titre pour avancer, et la commune pourra laisser la situation en l’état pendant des mois.

Lorsque c’est un refus de permis fondé sur l’alignement qui vous frappe, la cible change. Pour contester un refus de permis de construire et obtenir l’autorisation, il faut d’abord vérifier si le refus applique correctement la servitude : emprise exacte, conformité du projet, dossier complet. La cour administrative d’appel de Douai a rappelé qu’un refus peut reposer à lui seul sur l’incomplétude du dossier, notamment l’absence du plan de masse indiquant l’emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant l’accès au projet, après mise en demeure de compléter restée vaine (CAA Douai, 19 novembre 2019, n° 17DA02158). Transposez la leçon à l’alignement : un dossier qui ignore la servitude, qui ne situe pas le projet par rapport à elle ou qui ne répond pas aux demandes de pièces du service instructeur donne à la commune un motif de refus inattaquable, quand bien même la promesse verbale d’un élu vous laissait espérer une issue favorable, car « La circonstance que la commune de Léry n’a pas tenu sa promesse d’accorder une servitude de passage permettant d’accéder au terrain est sans influence sur la légalité de l’arrêté du 14 avril 2015 ». Si le refus est en revanche illégal, parce que l’alignement invoqué n’existe pas, n’est pas opposable ou a été mal appliqué, l’illégalité fautive du refus ouvre droit à réparation, mais seulement après une réclamation préalable chiffrée adressée à la commune et avec la preuve d’un préjudice direct et certain : perte de chance sérieuse, surcoûts, frais d’études et d’architecte rendus inutiles. La société qui réclamait 654 075,81 euros à la commune de Léry a été déboutée parce que le refus était fondé ; constituez donc votre dossier indemnitaire avec le même soin que votre recours en annulation, devis et factures à l’appui, au lieu de plaider le principe en espérant que le juge chiffrera pour vous.

B. Se faire payer la bande de terrain au bon prix

L’indemnisation commence par la négociation amiable que l’article L. 112-2 impose de tenter avant toute fixation autoritaire, et cette négociation se prépare comme une expertise. Faites évaluer la bande par un avis indépendant en distinguant la valeur du sol nu, la perte de constructibilité du surplus, la dépréciation de l’ensemble et les frais exposés : bornage par géomètre-expert, constats d’huissier de l’état des lieux, titres et anciens actes, estimation d’un professionnel de l’immobilier détaillant la méthode et les références de mutation comparables. Présentez à la commune une demande écrite chiffrée, poste par poste, en rappelant que le transfert des terrains non bâtis est déjà intervenu de plein droit et que l’indemnité est due dès ce transfert, même si aucun acte n’a été signé. Conservez la preuve de l’envoi et des relances : si la commune refuse ou oppose un prix dérisoire, ce dossier constituera la base de votre saisine du juge et démontrera votre bonne foi.

À défaut d’accord amiable, l’indemnité est fixée et payée comme en matière d’expropriation, ce qui renvoie au juge de l’expropriation et à ses règles d’évaluation protectrices du propriétaire. Aux termes de l’article L. 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. » Tout poste de préjudice qui réunit ces trois caractères doit être indemnisé : valeur vénale de la bande au jour du transfert, dépréciation du surplus qui perd son accès, sa vue ou sa constructibilité, frais directement causés par l’opération. La Cour de cassation a précisé le 13 novembre 2025, à propos de parcelles dépréciées par une expropriation routière, que « le préjudice résultant de la dépréciation du surplus liée à la perte d’accès à la voie publique dont les expropriés bénéficiaient avant l’expropriation ne peut être réparé en nature qu’avec leur accord » (Cass. 3e civ., 13 novembre 2025, n° 24-11.112). La commune ne peut donc pas vous imposer, en guise de paiement, une servitude de passage de substitution ou un aménagement de voirie présenté comme équivalent : si vous refusez la réparation en nature, le juge doit chiffrer l’indemnité de dépréciation en euros. Ce point est décisif dans les dossiers d’alignement où la collectivité propose de « compenser » la bande par un accès réaménagé ou un stationnement reporté : exigez le chiffrage monétaire de chaque poste et ne signez la convention de substitution que si son contenu vous satisfait réellement, en connaissance du montant auquel vous renoncez.

Pour un terrain bâti, la tactique diffère puisque le transfert n’intervient qu’à la destruction du bâtiment. Vous conservez la jouissance et pouvez occuper les lieux, mais chaque année qui passe sans accord fige un peu plus la situation : travaux confortatifs interdits, projet d’extension impossible sur l’emprise, valeur de revente amputée car tout acquéreur informé déduira la bande. Anticipez plutôt que subir : si la destruction est inéluctable à moyen terme, négociez dès maintenant une convention d’acquisition amiable incluant l’indemnité de transfert différé et les modalités de libération ; si le bâtiment a encore une longue vie devant lui, faites constater l’existence de la servitude dans vos actes et vos déclarations, provisionnez son effet sur vos projets, et contestez le plan sans attendre si ses fondements sont fragiles, car l’écoulement du temps ne régularise pas un plan dépourvu d’utilité publique. Dans tous les cas, refusez les arrangements verbaux : seule une convention écrite, précisant l’assiette cédée au mètre carré, le prix, le calendrier et le sort des frais, vous protège contre une relecture ultérieure de la commune.

Rassemblez enfin un dossier de preuves complet avant toute démarche contentieuse, car le juge de l’alignement statue sur pièces et ne se déplace guère. Classez dans l’ordre : l’acte contesté avec sa preuve de notification ou de publication, le plan parcellaire et le dossier d’enquête publique, le bornage du géomètre-expert et les titres de propriété, les photographies datées et les constats, la correspondance avec la mairie avec les accusés de réception, le refus de permis s’il existe avec le dossier déposé, et le chiffrage détaillé de l’indemnité poste par poste. Ce dossier unique servira pour le recours gracieux, le recours pour excès de pouvoir avec injonction, et la phase indemnitaire devant le juge de l’expropriation : un dossier ordonné fait gagner des mois, un dossier lacunaire fait perdre des moyens que le juge ne suppléera pas d’office.

Frappé d’alignement, le propriétaire n’est ni exproprié sans droit ni libre de tout : la commune peut réserver l’emprise et interdire d’y construire ou de conforter, mais elle doit payer la bande au prix de l’expropriation, prouver les limites qu’elle affirme et démontrer l’utilité publique de l’élargissement. Trois réflexes protègent l’essentiel : identifier l’acte exact et vérifier ses limites par un géomètre avant de signer quoi que ce soit, respecter le délai de deux mois en l’assortissant d’un recours gracieux qui proroge et préserve, chiffrer chaque poste de préjudice et négocier par écrit avant de saisir le juge. Mené dans cet ordre, le dossier d’alignement cesse d’être une fatalité administrative pour redevenir ce qu’il est en droit : une servitude qui se discute, se conteste et s’indemnise.