La maison des parents est au bout d’un chemin de campagne, la toiture fuit depuis des années et l’agence n’a organisé aucune visite en dix-huit mois. Ailleurs, c’est une semaine de ski en multipropriété dont la société réclame chaque automne les charges, ou une grange qui menace le mur du voisin. Les enfants se regardent : personne n’en veut. La question qu’ils posent au notaire paraît simple : peut-on refuser la maison et garder le reste ?
La réponse courte est non. Le code civil ne permet pas de trier les biens d’une succession : on l’accepte ou on la refuse en bloc. La loi offre pourtant plusieurs issues, qui n’ont ni le même coût ni les mêmes délais : renoncer à toute la succession, l’accepter sans répondre des dettes au-delà de ce qu’elle contient, vendre le bien même à bas prix, le donner à la commune, sortir d’une multipropriété dans les deux ans. La pire solution reste l’attente, car un créancier, un syndic ou un cohéritier peut forcer le choix, et l’héritier resté silencieux se retrouve acceptant, dettes comprises.
Avant de décider, quelques éléments doivent être réunis. Le lien de parenté et la place de chacun parmi les héritiers d’abord, parce qu’une renonciation fait venir les enfants du renonçant. La date du décès ensuite, qui fait courir les délais. Le régime matrimonial du défunt, car une maison commune appartient déjà pour moitié au conjoint survivant. Les actes existants enfin : testament, donation entre époux, sommation reçue, arrêté du maire, appels de charges. La première partie expose ce que l’option successorale permet et interdit ; la seconde, les moyens de se défaire du bien après l’avoir accepté, et ce que coûte le fait de le garder.
I. Refuser la maison sans refuser l’héritage : ce que l’option successorale permet, et ce qu’elle interdit
A. On accepte ou on refuse toute la succession : les nuances utiles et les délais qui piègent
Le principe tient en une phrase de l’article 769 du code civil : « L’option est indivisible. » Chaque héritier choisit entre trois voies, l’acceptation pure et simple, l’acceptation à concurrence de l’actif net et la renonciation, et ce choix vaut pour l’ensemble de la succession. Il n’existe ni renonciation limitée à la maison, ni acceptation limitée aux comptes bancaires. Celui qui garde l’argent garde aussi le bien et ses charges ; celui qui refuse le bien refuse aussi l’argent.
Le même article apporte une nuance : celui qui cumule plusieurs vocations successorales dispose d’un choix distinct pour chacune. La première chambre civile de la Cour de cassation l’a appliqué le 4 février 2026, dans un arrêt publié au Bulletin. Un veuf, bénéficiaire d’une donation qui lui attribuait l’usufruit de tous les biens de son épouse, avait renoncé à la succession, et la cour d’appel en avait déduit qu’il avait perdu cet usufruit. La Cour a cassé, jugeant que sa renonciation « n’emportait pas en elle-même renonciation au bénéfice de cette donation ». La règle joue dans les deux sens. L’héritier à qui un testament attribue en plus la maison par un legs peut refuser ce legs sans renoncer à sa part légale : le legs refusé devient caduc et le bien reste dans la succession, à partager entre tous. Le bien ne disparaît pas pour la famille, mais il cesse d’être attribué à celui qui n’en voulait pas.
Deuxième nuance, plus pratique : la maison n’est pas toujours entièrement dans la succession. Si les parents étaient mariés sous un régime de communauté et que la maison était commune, la moitié appartient au conjoint survivant avant tout partage, et ce dernier peut aussi disposer de droits en usufruit sur l’autre moitié. Pour les enfants, la question du refus se pose alors souvent plus tard, au second décès, et il est inutile de renoncer dans la précipitation à une succession dont le bien principal restera occupé par le parent survivant.
Lorsque la renonciation est envisagée, il faut en mesurer l’effet. Elle se fait au greffe du tribunal judiciaire du lieu d’ouverture de la succession ou devant notaire, et elle est radicale : « L’héritier qui renonce est censé n’avoir jamais été héritier. » Sa part ne tombe pas dans le vide. Depuis 2007, le code civil prévoit qu’« on ne représente les renonçants que dans les successions dévolues en ligne directe ou collatérale » : dans ces successions, les enfants du renonçant viennent à sa place. Refuser la maison de son père revient souvent à la transmettre à ses propres enfants, qui devront à leur tour choisir. La renonciation ne dispense pas non plus de participer, selon ses moyens, aux frais d’obsèques d’un parent.
Le tribunal judiciaire de Grenoble a montré jusqu’où va cet enchaînement dans un jugement du 11 décembre 2025. Les enfants, puis les petits-enfants d’une défunte avaient renoncé ; ses arrière-petits-enfants, tous mineurs, sont devenus héritiers et ont reçu une sommation d’opter. Leurs parents ont dû saisir le juge des tutelles, car, rappelle le jugement, « la renonciation à la succession ne peut être reçue qu’après autorisation donnée par le juge des tutelles ». Leur demande de délai, formée dans les deux mois de la sommation, a suspendu le délai d’option jusqu’à l’enregistrement des renonciations, intervenu entre mai et septembre 2025, mais les frais de l’instance sont restés à leur charge.
Le calendrier constitue le second piège. Pendant quatre mois après le décès, personne ne peut contraindre l’héritier à choisir ; ensuite, un créancier de la succession, un cohéritier, un héritier de rang suivant ou l’État peut le sommer de prendre parti. L’héritier dispose alors de deux mois, ou d’un délai supplémentaire accordé par le juge ; à défaut, « l’héritier est réputé acceptant pur et simple », c’est-à-dire tenu de toutes les dettes. En l’absence de sommation, le délai pour choisir est de dix ans à compter du décès, au terme duquel l’héritier silencieux est réputé renonçant.
La première chambre civile a tiré toutes les conséquences de la sommation dans un arrêt du 5 février 2025, publié au Bulletin et au Rapport. Un syndic de copropriété avait sommé les trois enfants d’un copropriétaire décédé en 2017 ; ils n’avaient pas répondu dans les deux mois, puis avaient renoncé. Trop tard : une fois le délai expiré, l’héritier « ne peut plus y renoncer, ni l’accepter à concurrence de l’actif net ». Les renonciations étaient inopérantes, et les trois héritiers ont été condamnés solidairement à payer 91 545,25 euros de charges de copropriété dues par leur père. Un appartement dont personne ne voulait s’est ainsi transformé en dette personnelle.
Reste le risque d’accepter sans le vouloir. L’acceptation est tacite quand l’héritier accomplit « un acte qui suppose nécessairement son intention d’accepter » et qu’il n’aurait le droit de faire qu’en qualité d’héritier acceptant. Mettre la maison en location, la mettre en vente, vendre les meubles ou emporter les objets de valeur sont des gestes qui engagent. À l’inverse, le code civil range parmi les actes conservatoires, qui n’emportent pas acceptation si l’héritier n’y prend pas ce titre, le paiement « des impôts dus par le défunt, des loyers et autres dettes successorales dont le règlement est urgent ». Fermer et sécuriser la maison, relever le courrier ou prévenir l’assureur relèvent en principe de la même logique ; pour tout autre acte, l’autorisation du juge est la précaution.
Le tribunal judiciaire de Strasbourg a jugé le 10 février 2026 que la famille d’un locataire décédé avait tacitement accepté sa succession : venus trier ses affaires, son frère et ses sœurs avaient emporté des pièces de collection et une voiture qu’ils se proposaient de vendre, avant de se désintéresser du logement. La commune bailleresse a obtenu la condamnation in solidum de la mère, du frère et des sœurs à lui payer 12 873,36 euros de remise en état et de charges, ainsi que 3 000 euros de frais de procédure, dans ce jugement du 10 février 2026. Prendre ce qui intéresse puis laisser le reste est la configuration la plus coûteuse.
B. Accepter à concurrence de l’actif net, ou laisser la succession devenir vacante : ce que devient la maison
Entre accepter et renoncer, l’acceptation à concurrence de l’actif net permet de recueillir l’héritage sans engager ses biens personnels. Elle se déclare au greffe du tribunal judiciaire ou devant notaire, et doit être suivie d’un inventaire estimatif déposé dans les deux mois, faute de quoi l’héritier est réputé acceptant pur et simple. Son principal effet est que l’héritier n’est tenu des dettes « que jusqu’à concurrence de la valeur des biens qu’il a recueillis », ses biens personnels restant séparés de ceux de la succession. Les créanciers disposent de quinze mois, à compter de la publicité de la déclaration, pour se faire connaître.
Ce régime protège contre les dettes, il ne fait pas disparaître la maison. L’héritier peut déclarer qu’il la conserve, et dans ce cas « il doit la valeur du bien fixée dans l’inventaire », ou la vendre et remettre le prix aux créanciers. La vente doit être déclarée au tribunal dans les quinze jours, et tout créancier peut, pendant trois mois après la publicité, contester le prix d’une vente amiable en prouvant que le bien valait davantage ; s’il obtient gain de cause, « l’héritier est tenu du complément sur ses biens personnels ». Céder la maison à un voisin pour un prix de convenance, dans le seul but de s’en débarrasser, n’est donc pas sans risque lorsque la succession a des dettes.
Le choix est en outre définitif dans un sens : « L’acceptation à concurrence de l’actif net empêche toute renonciation à la succession. » L’héritier peut encore passer à l’acceptation pure et simple, jamais revenir à la renonciation. Pendant toute la procédure, il administre les biens, tient les comptes et répond de ses fautes graves : la maison reste à sa charge jusqu’à sa vente. Cette voie convient lorsque l’actif et le passif sont incertains, parce qu’elle laisse le temps de connaître les dettes, puis de vendre le bien pour les payer. Elle ne répond pas à la demande de l’héritier qui veut simplement ne plus rien avoir à faire avec la maison.
Lorsque tous les héritiers renoncent, la succession devient vacante. Le code civil retient aussi deux autres cas : l’absence d’héritier connu, et l’absence de choix des héritiers connus six mois après le décès. Un créancier, un notaire ou toute personne intéressée peut alors demander au juge de confier la curatelle de la succession au service du Domaine. La cour d’appel de Chambéry a ainsi déclaré vacante, le 11 mars 2025, à la demande de la banque qui avait prêté au défunt, une succession ouverte en 2019 dont les héritiers connus n’avaient pas tous opté, alors que le premier juge avait refusé au motif que des héritiers mineurs n’avaient pas renoncé ; l’arrêt précise que le curateur n’acquitte les dettes que jusqu’à concurrence de l’actif.
Le sort de la maison, dans cette hypothèse, a changé récemment. Jusqu’au 8 avril 2026, le curateur ne pouvait céder les immeubles que si la vente des meubles paraissait insuffisante. Depuis le 9 avril 2026, il vend les biens meubles ou immeubles jusqu’à l’apurement du passif, peut donner mandat pour signer l’acte de vente, et procède à « la vente des biens dont la conservation est difficile ou onéreuse », même lorsqu’elle n’est pas nécessaire au paiement des dettes. Une maison qui se dégrade relève typiquement de cette catégorie. Les héritiers qui ont renoncé n’ont plus à intervenir.
Si personne ne se manifeste, le bien finit par revenir à la commune. « Les biens qui n’ont pas de maître appartiennent à la commune sur le territoire de laquelle ils sont situés. » Pour un bien successoral, cela suppose une succession ouverte depuis plus de trente ans et pour laquelle aucun successible ne s’est présenté, délai ramené à dix ans dans certains secteurs, comme les zones France ruralités revitalisation ou les quartiers prioritaires de la politique de la ville. La commune peut renoncer à ce droit, qui passe alors à l’intercommunalité, à un conservatoire d’espaces naturels ou à l’État.
La troisième chambre civile a précisé, dans un arrêt du 27 mars 2025 publié au Bulletin, que se présente à la succession celui qui « se manifeste dans le délai de trente ans suivant le décès du propriétaire » pour réclamer la transmission des immeubles. La fille d’une propriétaire décédée en 1986, qui n’avait pas établi d’acceptation tacite dans ce délai, n’a pas obtenu la restitution de trois parcelles incorporées au domaine communal en 2016. Ce mécanisme n’est donc pas une issue pour l’héritier pressé : il suppose trente ans de silence, pendant lesquels le bien se dégrade, et il ne joue plus dès qu’un héritier a accepté.
II. Accepter puis se défaire de la maison, ou la garder malgré soi : les issues concrètes et leur coût
A. Vendre même à bas prix, donner à la commune, sortir d’une multipropriété : les voies de sortie après acceptation
Une fois la succession acceptée, la maison appartient en indivision aux héritiers. Nul n’est tenu d’y rester : le partage peut être demandé à tout moment, et l’héritier qui veut le bien peut se le faire attribuer contre une soulte versée aux autres. Quand personne n’en veut, il faut vendre, ce qui suppose en principe l’accord de tous. Les héritiers qui détiennent au moins deux tiers des droits peuvent toutefois exprimer devant notaire leur intention de vendre ; si les autres s’y opposent ou se taisent pendant trois mois, le tribunal peut autoriser la vente aux enchères « si celle-ci ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ». Cette voie est fermée lorsque la propriété est démembrée entre usufruit et nue-propriété, ou lorsqu’un indivisaire est présumé absent, hors d’état de manifester sa volonté par suite d’éloignement ou placé sous un régime de protection.
Le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières l’a appliquée le 19 décembre 2025 à une maison des Ardennes héritée par trois frères, dont l’un restait muet malgré la sommation d’opter du notaire et la signification de l’intention de vendre. Le tribunal a relevé que le maintien de l’indivision imposait jardinage, nettoyage, taxes foncières et assurance, avec « un risque significatif de moins-value en cas de mauvais entretien, ou pire en cas de squat ». Il a ordonné la vente à la barre sur une mise à prix de 95 000 euros, « avec faculté de baisse du quart puis de la moitié en cas de défaut d’enchères », pour attirer des enchérisseurs. Depuis le 9 avril 2026, le président du tribunal peut en outre, au titre des mesures urgentes que requiert l’intérêt commun, « autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente d’un bien indivis ».
Faute d’acheteur, certaines familles envisagent de céder la maison pour un euro. Le code civil pose ici une limite : un contrat à titre onéreux est nul lorsque la contrepartie convenue est « illusoire ou dérisoire ». Tout dépend donc de ce que l’acheteur apporte réellement. Le tribunal judiciaire de Bordeaux a constaté le 28 avril 2026 la vente, pour un euro, d’une piscine à un syndicat de copropriétaires qui en assumait déjà la gestion et l’entretien, en jugeant que « ce prix n’apparaît pas dérisoire eu égard aux caractéristiques du bien ». Une cession symbolique peut donc tenir lorsque l’acquéreur reprend des charges ou des travaux ; elle reste fragile lorsque le vendeur n’y trouve aucun avantage.
Ces ventes attirent aussi des acheteurs peu scrupuleux. Le tribunal judiciaire de Val de Briey a annulé le 30 juillet 2026 l’offre d’achat à un euro signée par un couple âgé, propriétaire d’un immeuble frappé d’arrêtés de mise en sécurité, au profit d’un marchand de biens qui lui avait fait signer le même jour un marché de travaux forfaitaire de 110 000 euros. Céder l’immeuble tout en finançant sa remise en état, relève le jugement, « n’a aucune justification économique pour les vendeurs ». Retenant l’exploitation abusive de leur dépendance économique, le tribunal a condamné l’acquéreur à restituer 39 400 euros et à verser 1 000 euros à chacun des époux, outre 3 000 euros de frais de procédure. Une offre pressante, présentée hors de la présence d’un notaire, mérite d’être relue par un conseil avant toute signature.
Donner la maison à la commune est une autre voie, à condition qu’elle en veuille. La donation se fait par acte notarié et ne produit effet qu’une fois acceptée ; du côté de la commune, « Le conseil municipal statue sur l’acceptation des dons et legs faits à la commune. » Le conseil peut donc refuser. Lorsqu’il accepte, la commune est exonérée de droits de donation pour les biens affectés à des activités non lucratives. Le dossier présenté au maire gagne à décrire l’état du bien, ses diagnostics, son coût d’entretien et l’usage que la commune pourrait en faire : terrain pour un équipement, réserve foncière, stationnement ou accès.
La multipropriété obéit à une règle propre, souvent ignorée des familles. Beaucoup de semaines de vacances en résidence de tourisme prennent la forme de parts d’une société d’attribution d’immeubles en jouissance à temps partagé, régie par la loi du 6 janvier 1986. Tant que l’héritier reste associé, il doit les appels de charges, et il ne peut pas renoncer à ces seules parts sans renoncer à toute la succession. L’article 19-1 de cette loi lui ouvre une sortie : « Le retrait est de droit » lorsque les parts ont été « transmises par succession depuis moins de deux ans à compter de la demande de retrait ». Le retrait est constaté par acte notarié dont le coût incombe aux héritiers, qui ont droit au remboursement de la valeur de leurs parts, fixée à défaut d’accord par un expert ; lorsqu’ils sont plusieurs, la loi renvoie aux règles de décision de l’indivision.
Hors de ce délai, l’associé ne peut sortir qu’avec l’accord unanime des associés ou pour de justes motifs reconnus par un juge, et le juge se montre exigeant. La troisième chambre civile a jugé le 21 novembre 2024, dans un arrêt publié au Bulletin, qu’ils s’apprécient en mettant en balance la situation personnelle de l’associé et « l’intérêt collectif des associés restants au maintien de cette forme sociale d’offre touristique ». Un couple qui ne pouvait plus se rendre à la station pour raisons de santé, mais ne prouvait pas l’impossibilité de céder ses parts ou de louer ses semaines, a été débouté.
Dans les deux ans, la demande doit donc partir vite et par écrit. Le tribunal judiciaire de Nanterre a jugé le 19 mars 2025 qu’une veuve, usufruitière de neuf parts laissées par son mari décédé en 2019 et munie de l’accord écrit de ses enfants, avait valablement exercé le retrait par une lettre recommandée reçue le 19 juin 2020. La clause des statuts qui subordonnait le départ au paiement de toutes les charges ne visait que le retrait amiable anticipé, « et non le retrait de droit ou ordonné par décision judiciaire ». Les charges postérieures n’étaient pas dues, la famille ne devait qu’un solde de 220,54 euros, et la société a été condamnée à lui verser 3 000 euros de frais de procédure.
Le tribunal judiciaire de Gap a retenu une solution moins favorable le 29 septembre 2025. Deux fils avaient demandé le retrait par l’intermédiaire de leur notaire dès décembre 2021, sans que la société le conteste, mais aucun acte notarié n’avait été signé. Le retrait n’a été autorisé qu’à la date du jugement, et les héritiers, qui « ne perdront leur qualité d’associé qu’après le remboursement de la valeur de leurs droits sociaux », ont dû payer 853 euros de charges pour deux exercices, les frais du retrait et 800 euros de frais de procédure. La leçon est pratique : écrire à la société en recommandé dans les deux ans suivant la transmission, puis obtenir sans attendre la signature de l’acte notarié.
B. Garder malgré soi : impôt, responsabilité, arrêtés du maire, ce que coûte une maison dont personne ne veut
Tant qu’elle n’est ni vendue ni donnée, la maison coûte. Le code général des impôts pose que « toute propriété, bâtie ou non bâtie, doit être imposée au nom du propriétaire actuel », et l’avis de taxe foncière est établi chaque année d’après la situation au 1er janvier. Les héritiers qui ont accepté, y compris à concurrence de l’actif net, restent propriétaires tant que le bien n’est pas vendu. Celui qui a renoncé est censé n’avoir jamais été héritier : il n’est pas le propriétaire visé par ce texte. Viennent s’ajouter l’assurance, l’entretien du terrain et, en copropriété, les charges.
Le propriétaire répond aussi de l’état du bâtiment. « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine » lorsqu’elle résulte d’un défaut d’entretien ou d’un vice de construction. Le tribunal judiciaire de Limoges l’a appliqué le 28 avril 2026 à une veuve, propriétaire en indivision avec sa fille depuis le décès de son mari en 2017, d’une grange dont la charpente pourrie s’effondrait par étapes depuis 2016 ; l’expert chiffrait à 41 400 euros la remise en état, révision de la toiture du voisin comprise. Elle a été condamnée à déposer la charpente, reprendre le mur mitoyen et réviser la couverture du voisin dans les quatre mois, sous astreinte de 50 euros par jour, et à payer l’expertise et 2 500 euros de frais de procédure, selon ce jugement du 28 avril 2026. Le tribunal a rappelé que l’action dirigée contre un seul indivisaire est recevable, même si le jugement n’est alors pas opposable aux autres : le voisin n’a pas à poursuivre tous les héritiers.
Celui qui paie seul n’est pas sans recours contre ses cohéritiers. Au partage, il doit lui être tenu compte « des dépenses nécessaires qu’il a faites de ses deniers personnels pour la conservation desdits biens », ce qui suppose de garder factures, devis et échanges avec les autres héritiers. L’inverse est vrai aussi : l’indivisaire répond des dégradations qui ont diminué la valeur du bien par son fait ou sa faute.
Le maire, ou le préfet, peut intervenir de son côté lorsque le bâtiment menace la sécurité des occupants ou des tiers. L’arrêté de mise en sécurité prescrit des travaux dans un délai fixé, et avertit qu’à défaut une astreinte courra et que « les travaux pourront être exécutés d’office à ses frais ». Pour une maison en indivision, la charge est collective : à compter de la notification de l’arrêté, les indivisaires sont « solidairement tenus du paiement des sommes résultant des mesures exécutées d’office », ainsi que des frais de relogement des occupants et de l’astreinte. L’héritier qui a accepté sans jamais s’occuper du bien peut donc recevoir seul la facture de travaux décidés par la mairie, à charge pour lui de se retourner ensuite contre ses cohéritiers.
La commune dispose de deux procédures pour les immeubles délaissés, et aucune ne dépend de la volonté des héritiers. La première, celle des biens sans maître, ne vise que les successions ouvertes depuis trente ans, ou dix ans dans certains secteurs, sans successible, et les immeubles qui n’ont pas de propriétaire connu ; elle ne concerne donc pas une famille identifiée qui a accepté la succession. La seconde est l’état d’abandon manifeste : le maire dresse un procès-verbal provisoire, affiché et notifié pendant trois mois, puis un procès-verbal définitif, et le conseil municipal peut décider de déclarer l’abandon et d’en poursuivre l’expropriation au profit de la commune. La procédure s’arrête si les propriétaires mettent fin à l’abandon ou s’engagent par convention avec le maire à réaliser les travaux. Il s’agit d’une expropriation, qui donne lieu à une indemnité provisionnelle fixée par le préfet, au rythme choisi par la commune et non par les héritiers.
Conclusion
On ne refuse pas une maison seule : l’option successorale porte sur toute la succession, sauf lorsque l’héritier cumule plusieurs vocations, par exemple une part légale et un legs, ou une part légale et une donation entre époux. Le choix se prépare donc sur l’ensemble du patrimoine, dettes et comptes compris, et sur l’ensemble de la famille, puisque la renonciation fait venir les enfants du renonçant, mineurs compris, sous le contrôle du juge des tutelles.
Le calendrier commande ensuite. Rien n’oblige à choisir dans les quatre mois qui suivent le décès, mais une sommation ne laisse que deux mois, et le silence vaut alors acceptation pure et simple, avec les dettes. Jusqu’au choix, seuls les actes conservatoires sont sans risque, et emporter des objets ou mettre la maison en vente engage.
Si la succession mérite d’être acceptée, les questions suivantes se posent dans l’ordre. Un héritier veut-il le bien, et à quelle valeur ? Si personne n’en veut, la vente amiable, la vente autorisée à la majorité des deux tiers ou la licitation à prix dégressif prennent le relais, et une cession à un euro ne se signe qu’après avoir mesuré ce que l’acheteur apporte réellement. La commune accepterait-elle un don ? Pour une multipropriété, la demande de retrait doit être adressée dans les deux ans.
Garder le bien sans s’en occuper reste la solution la plus coûteuse : taxe foncière chaque année, responsabilité en cas d’effondrement, travaux d’office dont les indivisaires répondent solidairement, et à terme une expropriation décidée par d’autres. Le délai trentenaire qui permettrait à la commune de recueillir un bien sans maître ne libère pas les héritiers qui ont accepté.
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