Votre bail rural mentionne l’agriculture biologique, interdit les produits phytosanitaires ou impose des bandes enherbées d’un mètre le long des chemins : faut-il obéir à la lettre, ou pouvez-vous contester la clause ? La question n’est pas théorique. D’un côté, un bailleur qui glisse des obligations vertes dans un bail ordinaire puis demande l’expulsion du fermier pour quelques centimètres de labour en trop. De l’autre, une commune qui loue vingt-huit hectares pour de l’immortelle et de l’olivier, et obtient la résiliation parce que la preneuse a passé gyrobroyeur et bouteur sur des habitats d’espèces protégées. Entre ces deux décisions, rendues l’une par la cour d’appel d’Amiens le 13 mai 2025, l’autre par la Cour de cassation le 30 novembre 2023, se joue le même mécanisme : la clause environnementale du bail rural. Ce mécanisme obéit à des conditions de validité strictes, et son non-respect ne fait pas perdre le bail automatiquement. Fermier sommé de changer ses pratiques, bailleur tenté de faire résilier : voici comment le juge tranche, et quels réflexes adopter avant de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.
I. Une clause environnementale ne s’impose que si le bail pouvait la contenir
A. Seuls certains bailleurs et certaines parcelles peuvent imposer ces obligations
Le statut du fermage protège le preneur : le bailleur ne peut pas ajouter au bail les obligations qu’il veut. Les clauses qui imposent au fermier des pratiques favorables à l’environnement ne sont valables que dans trois cas, énumérés par le troisième alinéa de l’article L411-27 du Code rural et de la pêche maritime : « Des clauses visant au respect par le preneur de pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion, y compris des obligations de maintien d’un taux minimal d’infrastructures écologiques, peuvent être incluses dans les baux dans les cas suivants ». Premier cas : pour garantir, sur les parcelles louées, le maintien de pratiques ou d’infrastructures écologiques qui existent déjà. Le bail fige l’existant vertueux, il ne crée pas une contrainte nouvelle sur un parcellaire ordinaire. Deuxième cas : lorsque le bailleur est une personne morale de droit public, une association agréée de protection de l’environnement, une personne morale agréée entreprise solidaire, une fondation reconnue d’utilité publique ou un fonds de dotation. C’est le cas de la commune qui loue des terres dans l’affaire jugée par la Cour de cassation en 2023 : personne publique, elle pouvait insérer des clauses environnementales, et elle l’a fait pour une culture d’immortelles et une oliveraie assorties d’obligations de création de surfaces en herbe et d’ouverture des parcelles embroussaillées. Troisième cas : pour les parcelles situées dans des espaces protégés visés par le texte, à condition que ces espaces aient fait l’objet d’un document de gestion officiel et que la clause soit conforme à ce document. Sans document de gestion, sans conformité à ce document, la clause reste fragile.
Cette architecture a une conséquence directe pour le fermier qui reçoit un congé ou une assignation en résiliation : avant de discuter du manquement, il faut discuter du cadre. Une clause qui interdit les phytosanitaires sur des terres ordinaires, imposée par un bailleur privé sans objet de maintien de pratiques existantes, sort du cadre légal. Elle ne peut pas fonder une résiliation sur le fondement spécial des clauses environnementales. L’arrêt de la cour d’appel d’Amiens du 13 mai 2025 (RG 24/03248) l’illustre avec netteté. Un groupement foncier rural avait loué pour dix-huit ans près de quarante-six hectares dans l’Oise, avec des clauses imposant des bandes herbeuses d’un mètre le long des chemins communaux, de trois mètres entre les bois et les labours, et autour des haies. Constats d’huissier et rapport de géomètre à l’appui, le bailleur demandait la résiliation et l’expulsion. La cour a écarté la qualification environnementale : il ressortait expressément du bail que ces bandes servaient de postes d’agrainage et de refuge contre les rapaces pour l’activité de chasse professionnelle du bailleur. La cour relève que ces bandes servaient uniquement à attirer et maintenir les oiseaux sur les parcelles, par l’agrainage et la protection contre les rapaces, pour les besoins de l’activité de chasse professionnelle du bailleur, et non à préserver la biodiversité ou les fonctions écologiques des terres louées. Autrement dit, une obligation de bandes enherbées n’est pas environnementale par nature : tout dépend du but que le bail lui assigne. Fermier, relisez le paragraphe du bail qui contient la clause, son intitulé, son objet déclaré. Si la clause figure sous un chapitre chasse, affichage commercial ou convenance du bailleur, sa contestation comme clause environnementale devient un axe sérieux. Bailleur, à l’inverse, sécurisez la rédaction : intitulez le chapitre en référence aux pratiques de préservation visées, visez le cas d’ouverture qui est le vôtre, et conservez le document de gestion de la zone quand vous vous placez sur le troisième cas.
Le contentieux de la validité se double d’un contentieux de la preuve. Dans l’affaire d’Amiens, le bail prévoyait que des repères seraient posés par le propriétaire, en accord avec le preneur, pour délimiter l’espace entre bois et labours. Ces repères n’avaient jamais été posés. La cour en a déduit qu’il existait un motif légitime au manquement du fermier sur ce point. La leçon vaut pour tous les baux à clauses mesurées en mètres : distance depuis l’axe de l’arbre ou depuis la lisière, bord du chemin ou emprise du chemin, limites anciennes effacées par les labours. Quand le bail impose une géométrie sans la matérialiser, le bailleur qui n’a pas posé les repères promis fragilise sa propre demande. Fermier, photographiez l’absence de bornes et de piquets, faites constater par huissier, écrivez au bailleur pour demander la pose contradictoire des repères. Bailleur, posez-les avant d’assigner, avec un plan signé des deux parties.
B. Seules les pratiques listées par le décret peuvent être imposées au fermier
Même dans le cadre légal, le contenu de la clause n’est pas libre. L’article R411-9-11-1 du Code rural et de la pêche maritime énumère seize familles de pratiques culturales susceptibles d’être imposées : non-retournement des prairies, création et gestion des surfaces en herbe, modalités de récolte, ouverture des milieux embroussaillés, mise en défens de parcelles, limitation des fertilisants et des phytosanitaires, couverture végétale des sols, couverts environnementaux, interdiction d’irriguer ou de drainer, gestion des niveaux d’eau, diversification de l’assolement, entretien des haies et bandes tampon, techniques de travail du sol, agriculture biologique et agroforesterie. Trois exemples parlent aux exploitants. « Le non-retournement des prairies » : le bail peut interdire de labourer une prairie permanente, ce qui verrouille l’assolement pour neuf ans ou plus. « La limitation ou l’interdiction des produits phytosanitaires » : le bail peut imposer le zéro phyto sur tout ou partie du parcellaire, avec un coût de désherbage mécanique à anticiper. « La conduite de cultures ou d’élevage suivant le cahier des charges de l’agriculture biologique » : le bail peut exiger une certification, avec contrôles et redevance d’organisme certificateur. « La création, le maintien et les modalités d’entretien de haies, talus, bosquets, arbres isolés, arbres alignés, bandes tampon » : le bail peut fixer largeurs, hauteurs et fréquences de taille, comme dans l’affaire d’Amiens où la taille annuelle à un mètre cinquante de hauteur et un mètre de largeur était stipulée. Toute obligation qui ne se rattache à aucune de ces seize familles sort du champ réglementaire et prête le flanc à la contestation.
Le pendant de cette liste fermée est une protection souvent ignorée des preneurs vertueux. Le deuxième alinéa de l’article L411-27 du Code rural et de la pêche maritime dispose : « Le fait que le preneur applique sur les terres prises à bail des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation formée par le bailleur en application du présent article. » Un fermier qui passe au bio de sa propre initiative, qui plante des haies ou qui réduit les intrants sans que le bail l’exige, ne commet pas une faute résolutoire : le bailleur ne peut pas transformer cet engagement spontané en grief de mauvaise exploitation. Conservez néanmoins les factures, les certificats et les photos, car le débat portera sur la réalité des pratiques et sur leur absence de dégradation du fonds.
L’articulation avec le droit de retourner les prairies mérite une vigilance particulière. L’article L411-29 du Code rural et de la pêche maritime autorise le preneur, pour améliorer les conditions de l’exploitation, à retourner des terres en herbe ou à mettre en herbe des terres, y compris par des moyens culturaux non prévus au bail. À défaut d’accord amiable, « il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre », et « Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur. » Quand le bail contient une clause de non-retournement, cette procédure ne suffit plus à elle seule : le preneur qui laboure une prairie protégée par une clause valable s’expose à la résiliation spéciale, même s’il a notifié son projet. À l’inverse, quand la clause est invalide ou inapplicable, la procédure de l’article L411-29 redevient le cadre de référence, et le bailleur qui n’a pas saisi le tribunal dans les quinze jours après la lettre recommandée perd un argument. Fermier d’une prairie que vous voulez retourner : vérifiez d’abord la clause du bail et sa validité, puis envoyez la description détaillée en recommandé dans le délai, et n’exécutez qu’en l’absence d’opposition recevable. Bailleur opposé au retournement : surveillez votre courrier, comptez quinze jours à compter de la réception, et saisissez le tribunal paritaire sans attendre.
II. Le non-respect de la clause ne fait pas perdre le bail automatiquement
A. Côté bailleur : prouver un manquement précis qui compromet la bonne exploitation
Le fondement spécial de résiliation figure à l’article L411-31 du Code rural et de la pêche maritime : le bailleur peut demander la résiliation s’il justifie d’un « 3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27 ». Mais ce motif ne joue pas seul. La Cour de cassation exige que les juges vérifient si le manquement compromet la bonne exploitation du fonds : L’arrêt d’Amiens rappelle l’exigence qui s’applique aux clauses environnementales comme aux autres : le juge ne peut prononcer la résiliation pour violation d’une clause du bail qu’en caractérisant en quoi les manquements reprochés au fermier compromettent la bonne exploitation du fonds (cour d’appel d’Amiens, chambre des baux ruraux, 13 mai 2025, RG 24/03248, confirmant le tribunal paritaire des baux ruraux de Beauvais). Le bailleur doit donc établir deux étages : la violation précise de la clause, puis le lien avec la bonne exploitation du fonds tel qu’il a été loué avec ses contraintes. Dans l’affaire d’Amiens, le premier étage était partiellement établi : cultures jusqu’au bord du chemin vicinal parfaitement délimité, traces anciennes de culture à quinze, trente ou cinquante centimètres des haies au lieu du mètre stipulé. Le second étage a manqué : le groupement bailleur ne démontrait pas en quoi ces empiètements compromettaient la bonne exploitation des parcelles, ni en quoi ils portaient préjudice aux biens loués. Résultat : jugement du tribunal paritaire de Beauvais confirmé, demande de résiliation et d’expulsion rejetée, bailleur condamné aux dépens et à trois mille euros de frais au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Pour approfondir le cadre général des fins de bail et des contentieux du statut du fermage, voyez les cinq arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le statut du fermage.
Le miroir de cette défaite est l’arrêt de la Cour de cassation du 30 novembre 2023 (pourvoi n° 22-19.016, arrêt consultable sur le site de la Cour de cassation), qui valide une résiliation pour violation de clauses environnementales. La commune bailleresse reprochait à la preneuse un gyrobroyage destructeur d’espèces et d’habitats d’espèces protégées sur deux parcelles, un déboisement relevé par la direction régionale de l’environnement, et l’emploi d’un gyrobroyeur et d’un bouteur chenillé ayant formé des andains à éliminer par brûlage, dommageable pour l’habitat de la tortue d’Hermann, avec atteinte à plusieurs individus de cette espèce. La Cour approuve la cour d’appel d’avoir retenu que les travaux réalisés n’étaient pas ceux limitativement prévus par les conditions environnementales du bail, et juge : « elle a pu en déduire que les pratiques de Mme [L], en contradiction avec les clauses environnementales du bail justifiaient sa résiliation. » La Cour rappelle au passage la règle de fond : « Selon l’article L. 411-31, I, 3°, de ce code, le bailleur peut demander la résiliation du bail s’il justifie du non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27, sauf cas de force majeure ou raisons sérieuses et légitimes. » La différence entre les deux affaires tient à la gravité démontrée et à la qualité de la preuve : constats du conservatoire des espaces naturels, rapport administratif, réunion contradictoire d’avril 2019, contre simples mesures d’empiètement ancien sans préjudice établi. Bailleur, ne vous contentez pas d’un constat d’huissier : faites établir par un organisme technique la destruction d’habitats, l’atteinte à des espèces protégées ou la dégradation des sols, chiffrez le préjudice pour le fonds, et montrez que les travaux dépassaient ce que la clause autorisait. C’est cette démonstration qui transforme un dépassement de quelques décimètres, insuffisant, en faute résolutoire.
La procédure réserve une souplesse souvent décisive : en appel, le bailleur peut changer de fondement sans former une demande nouvelle. Dans l’affaire d’Amiens, le groupement avait plaidé en première instance la violation des clauses, puis invoqué en appel les agissements compromettant la bonne exploitation sur le fondement du deuxième motif de résiliation. Le preneur soulevait l’irrecevabilité. La cour a rejeté la fin de non-recevoir en rappelant l’article 563 du code de procédure civile : « Pour justifier en appel les prétentions qu’elles avaient soumises au premier juge, les parties peuvent invoquer des moyens nouveaux, produire de nouvelles pièces ou proposer de nouvelles preuves. » Le bailleur n’avait pas ajouté de demande, seulement un moyen nouveau au soutien de la même demande de résiliation. Retenez le mode d’emploi : demandez la résiliation dès la première instance sur tous les fondements envisageables, quitte à les hiérarchiser, et conservez pour l’appel les pièces nouvelles, constats complémentaires et rapports d’expertise. Le preneur, de son côté, ne doit pas compter sur l’irrecevabilité d’un moyen nouveau : il doit répondre au fond dès le tribunal paritaire, contester chaque constat et produire ses propres pièces, car l’adversaire pourra ajuster son tir en appel.
B. Côté preneur : contester la clause pied à pied et couper l’herbe sous la résiliation
Le preneur attaqué dispose de quatre lignes de défense, à combiner selon le dossier. Première ligne : la validité de la clause. Le bailleur entre-t-il dans l’une des catégories autorisées, personne publique, association agréée, fondation ou fonds de dotation ? Les parcelles sont-elles couvertes par un document de gestion officiel auquel la clause est conforme ? La clause reprend-elle l’une des seize pratiques du décret, ou ajoute-t-elle des exigences inédites comme un calendrier de travaux sans lien avec la liste ? Dans l’affaire d’Amiens, le preneur a fait valoir avec succès que les clauses litigieuses n’avaient pas de dimension environnementale et ne servaient que la chasse du bailleur. Demandez la production du document de gestion de la zone, vérifiez la qualité du bailleur à la date du bail, et comparez mot à mot la clause à la liste réglementaire.
Deuxième ligne : la réalité et la gravité du manquement. Les manquements anciens, régularisés avant l’assignation, pèsent moins que les manquements persistants, même si le tribunal apprécie au jour de sa décision. Faites constater l’état actuel par huissier, photographiez les bandes reconstituées, les haies retaillées, les couverts implantés. Contestez les mesures adverses : depuis quel point sont-elles prises, avec quelle marge d’erreur, sur des limites bornées ou incertaines ? Dans l’affaire d’Amiens, l’imprécision du bail sur le point de départ du mètre le long des chemins et l’existence d’une procédure de bornage judiciaire ont nourri le doute, sauf pour le chemin vicinal parfaitement délimité. Quand le bailleur n’a pas posé les repères promis, invoquez ce manquement préalable comme motif légitime, comme la cour l’a admis pour les distances aux bois.
Troisième ligne : la force majeure et les raisons sérieuses et légitimes. La loi les prévoit expressément : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » Sécheresse interdisant un couvert, arrêté préfectoral imposant un broyage contre les incendies, préconisation écrite d’un technicien de chambre d’agriculture, attaque parasitaire exigeant un traitement dérogatoire : chaque contrainte extérieure documentée affaiblit la faute. Rassemblez arrêtés, bulletins, courriers d’organismes techniques et factures d’intervention. À l’inverse, le preneur de l’affaire corse n’a pas convaincu : le débroussaillage massif au bouteur, avec andains à brûler en habitat de tortue protégée, dépassait toute préparation culturale raisonnable et contredisait les interdictions expresses du bail, dont celle de couper les arbres typiques du paysage sans consentement de la bailleresse.
Quatrième ligne : le cadre civil général de la résiliation. L’article 1766 du code civil, auquel le statut du fermage renvoie, dispose : « Si le preneur d’un héritage rural ne le garnit pas des bestiaux et des ustensiles nécessaires à son exploitation, s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement, s’il emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou, en général, s’il n’exécute pas les clauses du bail, et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. » Deux verrous protègent le preneur : il faut un dommage pour le bailleur, et la résiliation reste facultative pour le juge, qui peut préférer des dommages et intérêts ou un délai de mise en conformité. Demandez à titre subsidiaire le rejet de l’expulsion et l’octroi d’un délai pour exécuter les pratiques stipulées, en produisant un plan de mise en conformité daté : replantation de haies, réensemencement des bandes, calendrier de conversion bio, devis d’entreprise. Le tribunal paritaire, juridiction d’exploitants et de propriétaires qui connaît la réalité des campagnes, est sensible au fermier qui reconnaît un retard et montre comment il le rattrape, bien plus qu’au déni pur.
En pratique, le calendrier procédural commence devant le tribunal paritaire des baux ruraux du lieu des parcelles, saisi par requête. Joignez le bail complet et ses avenants, le document de gestion de la zone s’il existe, vos constats et photos datées, vos courriers au bailleur et ses réponses, les attestations techniques. Chiffrez : coût de mise aux normes, perte de rendement liée à la clause, devis de remise en état. Et n’oubliez pas l’issue financière du procès perdu : outre les dépens, le juge peut allouer à l’adversaire une indemnité pour ses frais non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, comme les trois mille euros mis à la charge du groupement bailleur débouté à Amiens, puis à nouveau les trois mille euros mis à la charge de la preneuse dont le pourvoi a été rejeté par la Cour de cassation. L’addition d’un procès mal préparé se paie deux fois.
Votre bail vous impose le bio, le zéro phyto ou des bandes enherbées : commencez par qualifier la clause, son bailleur, sa zone et sa place dans la liste du décret, avant de débattre des mètres et des constats. Bailleur, ne demandez la résiliation que sur un manquement prouvé, grave et dommageable pour le fonds, avec des preuves techniques à la hauteur. Fermier, contestez la clause quand elle sort du cadre, démontrez le motif légitime ou la régularisation quand le manquement est établi, et proposez un plan de mise en conformité chiffré. Dans les deux rôles, le dossier qui gagne est celui qui montre au tribunal paritaire, pièces à l’appui, ce que la parcelle exigeait et ce que chacun a fait. C’est sur ce terrain concret, bien plus que sur les principes, que les baux environnementaux se conservent ou se perdent.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Clause environnementale contestée, menace de résiliation ou mise en conformité à construire en droit rural : exposez votre dossier à Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris. Consultation téléphonique : 80 EUR TTC. Téléphone : 06 46 60 58 22. Contact : formulaire de contact.