Dans la nuit du 24 au 25 septembre 2026, un petit immeuble de deux étages du centre historique d’Athènes s’est effondré sur ses occupants. Le bilan, encore provisoire samedi 26 septembre, fait état de six personnes initialement portées disparues : quatre touristes américains qui séjournaient dans une location saisonnière au premier étage et un couple, un Britannique et une Grecque, qui vivait au deuxième étage. Selon Orange Actualités qui reprend l’AFP le 26 septembre 2026, les corps d’une femme et d’un homme de nationalité américaine ont été retrouvés samedi sous les décombres, et quatre personnes restaient recherchées. Le Figaro titre le même jour sur une « catastrophe inimaginable », La Montagne précise qu’une touriste américaine a été retrouvée morte et qu’un deuxième corps a été dégagé. Le maire d’Athènes, Haris Doukas, a évoqué la probabilité d’une explosion provoquée par une très importante fuite, qui aurait ensuite entraîné la catastrophe. Trente pompiers, des équipes cynophiles et des engins de sauvetage sont engagés sur place, selon l’agence de presse grecque ANA citée par la presse française.
Ce drame grec concerne directement les lecteurs français pour une raison simple : la question qu’il pose est universelle. Quand un immeuble s’effondre, qui paie les logements détruits, les meubles ensevelis, le relogement des survivants et l’indemnisation des familles ? L’assurance habitation couvre-t-elle l’effondrement d’un bâtiment ? Le locataire dont l’appartement n’existe plus doit-il encore payer son loyer ? Contre qui se retourner : le propriétaire de l’immeuble en ruine, le constructeur de l’ouvrage récent, le voisin dont les travaux ont fragilisé le mur mitoyen ? Cet article répond à ces questions avec le droit français : la règle légale d’abord, la clause du contrat ensuite, car ce que couvre une multirisque habitation dépend toujours du contrat souscrit. La requête qui monte sur Google est limpide, « effondrement batiment assurance », et c’est à elle que ce dossier répond, point par point, dans l’ordre où un foyer sinistré se les pose.
I. Effondrement d’un bâtiment : que paie votre assurance habitation
A. Effondrement bâtiment assurance : déclarer le sinistre dans les délais et faire jouer la garantie
La première démarche après un effondrement, une fois les secours passés et la sécurité assurée, consiste à déclarer le sinistre à son assureur multirisque habitation. Le réflexe doit être immédiat, même si les décombres sont encore chauds et que l’expert ne peut pas encore accéder aux lieux. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Concrètement, le contrat fixe le délai, souvent cinq jours ouvrés, parfois davantage, mais jamais moins. La déclaration part par lettre recommandée, de préférence avec accusé de réception, ou par envoi recommandé électronique, avec les premières photos, l’adresse du bien, la description des dommages et, quand elle existe, la copie de l’arrêté de mise en sécurité pris par le maire.
Un retard de déclaration ne fait pas tout perdre pour autant. La loi protège l’assuré contre la sanction automatique : « Lorsqu’elle est prévue par une clause du contrat, la déchéance pour déclaration tardive au regard des délais prévus au 3° et au 4° ci-dessus ne peut être opposée à l’assuré que si l’assureur établit que le retard dans la déclaration lui a causé un préjudice ». L’assureur qui invoque une déclaration tardive doit donc démontrer le préjudice concret que ce retard lui a causé, par exemple l’impossibilité d’organiser une expertise utile. Et la déchéance ne joue jamais « dans tous les cas où le retard est dû à un cas fortuit ou de force majeure », ce qui couvre l’hypothèse d’occupants hospitalisés, évacués ou interdits d’accès au périmètre de sécurité. Le conseil pratique vaut pour Athènes comme pour Paris : déclarer vite, par écrit, puis compléter le dossier au fil de l’expertise.
Le deuxième point de vigilance tient au contenu du contrat, car la loi ne crée aucune garantie automatique d’effondrement. Une multirisque habitation couvre en général l’incendie, l’explosion, la tempête et les catastrophes naturelles reconnues par arrêté, mais l’effondrement pur, sans événement garanti à l’origine, relève des clauses propres à chaque police : garantie « effondrement » parfois incluse, parfois optionnelle, parfois exclue quand le bâtiment est en mauvais état d’entretien connu de l’assuré. La jurisprudence illustre ce tri sans concession. Dans un arrêt du 28 janvier 2025, la cour d’appel de Grenoble (RG 23/00560) a jugé (cour d’appel de Grenoble, 28 janvier 2025, RG 23/00560), à propos d’un immeuble qui s’était effondré dans la nuit du 14 au 15 juillet 2014 et avait entraîné l’effondrement de l’immeuble voisin, que « la compagnie Pacifica ne doit pas sa garantie », l’assureur ayant fait valoir la disparition de l’aléa et l’aggravation du risque liée aux travaux entrepris par l’assuré, après plusieurs avertissements restés sans suite. Le voisin effondré n’a donc pu se retourner que contre le propriétaire à l’origine du sinistre, condamné à réparer près de 177 843 euros de préjudices, dont 27 105 euros de pertes locatives. La leçon est directe : avant de promettre une indemnisation, lire la police, les exclusions, les conditions d’entretien et les avenants travaux.
L’expertise constitue la troisième étape, et elle se prépare. L’expert de l’assureur constate, chiffre et propose ; l’assuré a le droit de se faire assister par son propre expert, notamment quand le bien est détruit et que l’évaluation porte sur la valeur de reconstruction, le mobilier disparu et les frais annexes. Si l’offre ne vient pas ou si elle paraît dérisoire, chaque courrier compte pour la suite, car la prescription biennale court vite. L’article L. 114-1 du code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance ». Deux ans à compter du sinistre pour agir contre son assureur, sauf causes d’interruption. La Cour de cassation veille à l’information de l’assuré : dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 28 mai 2025 (pourvoi n° 23-21.067, ECLI:FR:CCASS:2025:C200523), elle rappelle « Il résulte de ce texte que l’assureur est tenu de rappeler dans le contrat d’assurance, sous peine d’inopposabilité à l’assuré du délai de prescription édicté par l’article L. 114-1 du code des assurances, les différents points de départ et les différentes causes d’interruption du délai de la prescription biennale, prévus aux articles L. 114-1 et L. 114-2 du même code ». Un contrat qui omet ce rappel ne peut pas opposer la prescription biennale à l’assuré. Et pour interrompre utilement le délai, la Cour de cassation a jugé, le 18 septembre 2025 (pourvoi n° 24-17.347, ECLI:FR:CCASS:2025:C200855), que « l’interruption de la prescription de l’action de l’assuré peut résulter de l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception adressée par l’assuré à l’assureur en ce qui concerne le règlement de l’indemnité ». La lettre qui réclame le règlement de l’indemnité au titre de la garantie interrompt donc la prescription, même si la cour d’appel avait d’abord exigé une formulation plus précise. En pratique, après un effondrement : déclarer par recommandé, réclamer l’indemnité par recommandé, et saisir le tribunal avant l’expiration des deux ans si l’assureur refuse ou tarde.
B. Logement détruit par l’effondrement : le bail est résilié de plein droit et le loyer s’arrête
Quand l’immeuble s’effondre, le bail n’a plus d’objet. Le droit français tranche nettement : l’article 1722 du code civil prévoit que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ». Destruction totale par cas fortuit, et le bail s’éteint seul, sans congé, sans décision de justice, sans indemnité de part ni d’autre. Le locataire de l’appartement enseveli ne doit plus aucun loyer à compter de la destruction, et le bailleur ne peut exiger ni la remise en état ni une quelconque compensation. À Athènes, les occupants de la location saisonnière du premier étage comme ceux du deuxième étage se trouvent dans cette situation : le logement a disparu, le contrat de location ou d’occupation s’éteint avec lui.
La Cour de cassation donne à cette règle une portée généreuse pour le preneur. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 8 mars 2018 (pourvoi n° 17-11.439, ECLI:FR:CCASS:2018:C300205), rendu après l’incendie de locaux commerciaux, elle juge « Que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ». Un logement qui tient encore debout mais que le maire interdit définitivement d’habiter, ou dont la remise en état coûterait plus que sa valeur, équivaut donc à une destruction totale : le bail est résilié de plein droit. Sept ans plus tard, la même chambre confirme la logique pour un immeuble démoli et rendu inhabitable : dans son arrêt du 9 janvier 2025 (pourvoi n° 23-13.247, ECLI:FR:CCASS:2025:C300008), elle vise ensemble l’article 1722 et l’article 834 du code de procédure civile, rappelant que « si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail » et que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ». Le locataire peut donc obtenir rapidement en référé la constatation de la résiliation, la restitution du dépôt de garantie et l’arrêt des prélèvements. À l’inverse, la Cour de cassation refuse d’étendre ce régime aux simples impossibilités temporaires d’user des lieux : le 7 mai 2025 (pourvoi n° 24-10.097, ECLI:FR:CCASS:2025:C300240), elle juge que « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ». Un effondrement réel, définitif, se distingue ainsi d’une fermeture administrative provisoire : le premier éteint le bail, la seconde ne l’éteint pas.
Le relogement et la sécurité des occupants relèvent ensuite de la police municipale. En France, les murs et bâtiments qui n’offrent plus les garanties de solidité nécessaires entrent dans la police de la mise en sécurité des immeubles : l’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation vise « Les risques présentés par les murs, bâtiments ou édifices quelconques qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité des occupants ou des tiers », dans le cadre de la police exercée en vertu de l’article L. 511-1 du même code. Le maire peut prendre un arrêté de mise en sécurité, interdire l’accès, ordonner l’évacuation et prescrire les travaux, voire les faire exécuter d’office aux frais du propriétaire. Dans l’affaire grenobloise jugée en 2025, le maire avait pris dès 2006 un arrêté de péril puis un arrêté de péril imminent, avec interdiction de tous travaux autres que confortatifs : ces arrêtés ont structuré toute la suite du litige et fondé les demandes d’indemnisation. Pour les occupants, conserver ces arrêtés, les constats d’huissier et les attestations d’hébergement conditionne l’indemnisation des frais de relogement, que l’assurance habitation prend parfois en charge au titre de la garantie « relogement » quand le contrat la prévoit, et que le responsable de l’effondrement doit dans tous les cas réparer.
II. Effondrement d’un immeuble : contre qui se retourner pour être indemnisé
A. Effondrement immeuble indemnisation : le propriétaire de l’immeuble en ruine répond de plein droit
L’effondrement d’un immeuble engage d’abord la responsabilité de son propriétaire, sur un fondement taillé pour cette hypothèse. L’article 1244 du code civil dispose que « Le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien ou par le vice de sa construction ». Deux causes, et deux seulement, déclenchent cette responsabilité spéciale : le défaut d’entretien et le vice de construction. La victime, locataire enseveli, voisin dont l’immeuble mitoyen s’est effondré par contrecoup, passant blessé dans la rue, doit établir la ruine et son lien avec l’un de ces deux défauts. Les rapports d’expertise, les arrêtés de péril antérieurs ignorés, les fissures signalées et non traitées, les travaux sauvages : tout ce qui documente l’état du bâtiment avant l’effondrement nourrit ce fondement. À Athènes, l’hypothèse d’une fuite ayant provoqué une explosion, évoquée par le maire Haris Doukas, orientera les investigations vers l’entretien des installations et la conformité des réseaux, sans préjuger des conclusions de l’enquête grecque.
À côté de ce régime spécial, le droit commun de la responsabilité offre deux leviers complémentaires. Le premier est la responsabilité du fait des choses : l’article 1242, alinéa 1er, du code civil énonce qu’« on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde ». Le propriétaire gardien de son immeuble répond ainsi des dommages causés par les éléments qui s’en détachent ou par l’effondrement lui-même. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt de la deuxième chambre civile du 25 mai 2022 (pourvoi n° 20-17.123, ECLI:FR:CCASS:2022:C200553), qui vise « l’article 1384, alinéa 1er, devenu 1242, alinéa 1er, du code civil » et reprend le principe selon lequel « on est responsable non seulement du dommage que l’on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l’on a sous sa garde », dans une affaire où une toiture vétuste et fissurée, connue comme telle, avait cédé. Le second levier est la faute prouvée de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Le propriétaire qui a ignoré un arrêté de péril, le syndic qui n’a pas fait voter les travaux urgents, l’entreprise dont le chantier a déstabilisé le mur mitoyen : chacun répond de sa faute personnelle envers les victimes.
Le voisin victime d’un effondrement par contrecoup dispose ainsi d’une action directe contre le propriétaire de l’immeuble à l’origine du sinistre, comme l’illustre l’arrêt grenoblois du 28 janvier 2025 : l’effondrement de l’immeuble rénové a provoqué celui de la maison voisine, et le propriétaire à l’origine du désastre a été condamné à réparer l’intégralité des préjudices du voisin, pertes de loyers comprises. Son assureur responsabilité civile peut être appelé en garantie, et c’est ici que joue l’article L. 124-5 du code des assurances : « La garantie déclenchée par le fait dommageable couvre l’assuré contre les conséquences pécuniaires des sinistres, dès lors que le fait dommageable survient entre la prise d’effet initiale de la garantie et sa date de résiliation ou d’expiration, quelle que soit la date des autres éléments constitutifs du sinistre ». Peu importe donc que l’effondrement du voisin survienne des années après les travaux fautifs : si le fait dommageable est survenu pendant la période de garantie, la garantie joue. Pour les victimes de blessures, le préjudice corporel s’ajoute aux préjudices matériels et s’évalue poste par poste, avec provision en référé quand l’urgence le commande. Et quand l’effondrement fait des morts, comme à Athènes, les proches disposent de l’action civile devant la juridiction pénale parallèlement à l’action devant le juge civil, sans que l’une bloque l’autre.
B. Maison ou immeuble récent effondré : la garantie décennale du constructeur et l’assurance dommages-ouvrage
Quand l’ouvrage effondré est récent, un troisième responsable entre en scène : le constructeur. L’article 1792 du code civil institue une responsabilité de plein droit : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ». Un effondrement compromet par définition la solidité de l’ouvrage : la victime n’a ni faute ni négligence à démontrer, seulement le dommage et son caractère décennal, c’est-à-dire survenu dans les dix ans de la réception des travaux. Seule la preuve d’une cause étrangère, comme un séisme d’une violence irrésistible ou l’intervention fautive d’un tiers, libère le constructeur. Architectes, entrepreneurs, techniciens liés au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage et vendeurs d’immeuble à construire sont tous concernés, solidairement avec leurs assureurs.
L’assurance dommages-ouvrage, obligatoire pour le maître de l’ouvrage qui fait construire, prend alors le relais pour préfinancer la réparation sans attendre la désignation des responsabilités. Elle paie vite, puis se retourne contre les constructeurs et leurs assureurs décennaux. En pratique, le sinistré d’un effondrement sur ouvrage récent cumule donc trois cordes : sa propre multirisque habitation pour le mobilier et le relogement selon le contrat, la dommages-ouvrage pour la reconstruction, et l’action décennale contre le constructeur pour le solde. Le délai de dix ans court depuis la réception de l’ouvrage et seule une assignation en justice l’interrompt utilement, comme le rappelle la page du cabinet consacrée à l’avocat garantie décennale à Paris : désordres graves, assurance et recours. Passé ce délai, la garantie décennale est éteinte et il faut revenir aux fondements de droit commun, ruine de l’article 1244 ou faute de l’article 1240, dont la prescription de cinq ans court à compter de la connaissance du dommage.
Contester utilement suppose enfin de la méthode face aux experts et aux offres. L’expertise amiable diligentée par l’assureur ne lie pas l’assuré, qui peut la discuter point par point, produire des devis contradictoires et solliciter une expertise judiciaire en référé sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile. L’offre d’indemnité qui applique une vétusté excessive, qui oublie les frais de déblaiement, de gardiennage, de relogement ou de rééquipement, ou qui oppose une exclusion dont les conditions ne sont pas réunies, se conteste par lettre recommandée détaillée, puis devant le tribunal judiciaire. Chaque délai cité dans cet article a été vérifié sur Légifrance à la date du 26 septembre 2026 : déclaration du sinistre dans le délai du contrat, jamais inférieur à cinq jours ouvrés, déchéance subordonnée à un préjudice prouvé de l’assureur, prescription biennale contre l’assureur, garantie décennale de dix ans depuis la réception. Au moindre doute sur un délai ou sur une exclusion, le dossier se fige et se fait relire avant d’accepter la moindre offre, car une transaction signée trop vite sur des décombres se défait rarement.
Conclusion
L’effondrement de l’immeuble d’Athènes, avec ses six disparus du 25 septembre 2026, ses deux corps retrouvés le 26 septembre selon Orange Actualités et l’AFP, et la piste d’une fuite ayant provoqué une explosion évoquée par le maire de la ville, rappelle une règle que les sinistrés français doivent connaître avant le drame : en France, le logement détruit éteint le bail de plein droit, l’assuré doit déclarer vite mais ne perd ses droits que si l’assureur prouve un préjudice, le propriétaire de l’immeuble en ruine répond de plein droit et le constructeur de l’ouvrage récent aussi. La part du contrat reste décisive, car aucune loi ne garantit l’effondrement à la place de la police souscrite : relire les garanties, les exclusions et les délais demeure le premier réflexe, avant l’expertise, la lettre recommandée et, s’il le faut, le tribunal. Les occupants et les voisins d’un immeuble qui menace ruine ne doivent jamais attendre l’effondrement pour alerter le maire et faire constater : un arrêté de mise en sécurité pris à temps sauve des vies et fonde les indemnisations de demain.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Votre logement est détruit ou fragilisé par un sinistre et votre assureur tarde, chiffre trop bas ou refuse sa garantie. Le cabinet examine votre dossier de sinistre et d’assurance et vous répond avec une stratégie claire.
Consultation téléphonique sous 48 h avec un avocat du cabinet, Paris et Île-de-France.
Téléphone : 06 46 60 58 22
Contact : https://kohenavocats.fr/formulaire-de-contact/