Le 24 septembre 2026, Météo-France publie un point consacré aux fortes chaleurs, à la sécheresse et au danger de feux de forêt pour le début d’automne : l’automne calendaire a commencé le 23 septembre, mais les températures dépassent souvent les 30 °C dans le sud du pays, avec des pointes à 35 °C en Aquitaine, et ces conditions accentuent la sécheresse des sols. Le 26 septembre, La Chaîne Météo annonce encore jusqu’à 32 °C dans le sud-ouest, et Sud Ouest décrit le même épisode dès le 24 septembre, avec 33 °C annoncés un vendredi, 28 °C le samedi puis de nouveau 33 °C le dimanche. Pour des dizaines de milliers de propriétaires, cette fin d’été interminable se traduit par le même spectacle angoissant : des fissures en escalier sur les façades, des portes qui ne ferment plus, des carrelages qui sonnent creux. Quand la maison a été construite il y a moins de dix ans, la question qui arrive aussitôt est redoutable : faut-il saisir l’assurance multirisque habitation au titre de la catastrophe naturelle, ou l’assurance dommages-ouvrage au titre de la garantie décennale ? Choisir le mauvais guichet fait perdre des mois, et les deux assureurs ont intérêt à renvoyer le dossier vers l’autre. Cet article expose les deux voies, leurs conditions exactes vérifiées sur Légifrance, ce que les juges en disent en 2026, et la méthode pour ne pas rester sans indemnisation.

I. Fissure maison assurance catastrophe naturelle : quand la multirisque habitation prend les fissures de sécheresse en charge

A. Assurance sécheresse catastrophe naturelle : arrêté interministériel, cause déterminante et mesures habituelles de prévention

La garantie contre les catastrophes naturelles ne fonctionne pas comme une garantie ordinaire. L’article L. 125-1 du code des assurances, dans sa version en vigueur au 1er janvier 2024 vérifiée pour cet article, dispose que « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ou également, pour les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, la succession anormale d’événements de sécheresse d’ampleur significative, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises ». Chaque mot de cette phrase compte pour le propriétaire d’une maison fissurée : il faut des dommages matériels directs, une cause déterminante liée à l’agent naturel, et l’impossibilité d’empêcher le dommage par les mesures habituelles de prévention. Le même article ajoute que l’état de catastrophe naturelle est constaté par un arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages couverts. Sans arrêté visant votre commune et la période d’apparition de vos fissures, la garantie ne peut pas jouer, même si la sécheresse est évidente à l’œil nu.

La Cour de cassation vient de rappeler avec fermeté ce troisième verrou des mesures de prévention. Par un arrêt du 12 février 2026 (2e chambre civile, pourvoi n° 24-15.504), elle casse l’arrêt de la cour d’appel de Nîmes du 7 mars 2024 qui avait condamné l’assureur à garantir les dommages d’un immeuble après la sécheresse de l’été 2016. La haute juridiction vise l’article L. 125-1 et énonce que « sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises ». Puis elle sanctionne la cour d’appel : « En se déterminant ainsi, sans rechercher si les mesures habituelles pour prévenir ces dommages avaient effectivement été prises, ou si, l’ayant été, n’avaient pu empêcher leur survenance, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Concrètement, le juge doit vérifier si l’assuré a pris les mesures habituelles de prévention, par exemple l’entretien des fondations superficielles, la gestion des eaux de ruissellement, l’élagage des arbres proches ou la mise en place de dispositifs de stabilisation hydrique recommandés, ou si ces mesures, prises, n’ont pu empêcher la survenance des fissures. Un propriétaire qui néglige l’entretien courant de sa maison prend le risque de voir la garantie écartée, et l’assureur ne manque jamais d’invoquer ce moyen.

Le deuxième enseignement de la jurisprudence récente porte sur la concordance entre les périodes de désordres et les périodes reconnues par les arrêtés. Par un arrêt du 20 janvier 2026 (cour d’appel d’Orléans, RG 24/00355), les juges confirment le rejet d’une demande de 537 937,14 euros formée contre l’assureur AGPM : les désordres de l’habitation ne correspondaient ni aux mouvements de terrain reconnus du 30 mai au 31 décembre 2016 sur la commune, ni à ceux du 1er octobre au 31 décembre 2018, de sorte que « la garantie de la société AGPM Assurances n’était pas mobilisable au titre de l’assurance catastrophe naturelle du contrat d’assurance ». La leçon pratique est directe : avant toute réclamation, le propriétaire doit comparer les dates d’apparition et d’aggravation de ses fissures avec les périodes exactes des arrêtés visant sa commune. Des fissures apparues en 2017 sur une commune reconnue pour 2016 puis pour 2018 ne sont pas couvertes pour autant, et l’assureur qui refuse sur ce motif est approuvé par les juges. C’est aussi pour ce motif que la distinction entre la règle légale et la clause contractuelle doit être rappelée sans relâche : la loi ouvre le droit à la garantie quand les conditions de l’article L. 125-1 sont réunies, mais c’est le contrat qui fixe la franchise applicable, les exclusions et les obligations d’entretien du bien. Une extension facultative, comme la prise en charge de simples désordres esthétiques ou d’un relogement prolongé, ne se présume jamais : si elle n’est pas écrite noir sur blanc dans les conditions générales et particulières, elle n’existe pas.

B. Déclaration sécheresse assurance : déclarer vite, prouver l’évolution des fissures et respecter la prescription

Le premier réflexe du foyer sinistré est la déclaration, et le texte applicable est limpide. L’article L. 113-2 du code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur », en précisant que « Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés ». Pour la sécheresse, la difficulté tient au caractère évolutif du sinistre : les fissures naissent, se referment partiellement à la saison humide, puis s’aggravent l’été suivant. Le propriétaire avisé déclare dès les premiers désordres constatés, puis complète sa déclaration à chaque aggravation, par lettre recommandée ou envoi recommandé électronique, en conservant toutes les preuves d’envoi. Attendre la publication de l’arrêté interministériel pour déclarer est une erreur fréquente et coûteuse : la déclaration doit partir dès la connaissance du sinistre, dans le délai du contrat, et c’est ensuite que le dossier suivra le sort de la demande communale de reconnaissance.

La preuve de l’évolution des fissures décide de l’issue du dossier. Les juges se fondent sur les photographies datées, les constats de commissaire de justice, les relevés de jauges posées sur les fissures, les études géotechniques et les rapports d’expertise. L’affaire jugée par la cour d’appel de Bordeaux le 9 janvier 2025 (RG 22/02166) montre le chemin complet : déclaration du 31 juillet 2011 après l’apparition de fissures, deux expertises amiables en 2013 et 2014 qui n’établissent pas la cause déterminante, devis de reprise en sous-œuvre par micropieux de 99 773,30 euros en 2016, expertise judiciaire ordonnée en référé en 2018, rapport déposé fin 2019, puis condamnation de l’assureur à 247 783,16 euros indexés sur l’indice BT01 au titre de la garantie catastrophes naturelles. Le même arrêt délimite ce que la garantie paie et ne paie pas : « la garantie catastrophes naturelles couvre les dommages matériels directs subis par l’assuré », tandis que les frais de déménagement, de garde-meubles, de réaménagement et de relogement « s’analysant en un préjudice d’ordre pécuniaire consécutif à la privation du droit de jouir du bien sinistré et constituant dès lors, non pas un préjudice matériel direct, mais un préjudice immatériel non couvert par la garantie catastrophe naturelle ». Le propriétaire doit donc chiffrer séparément les travaux de reprise et les frais annexes, et ne pas espérer le remboursement intégral de son relogement sur ce seul fondement, sauf clause contractuelle expresse plus favorable qu’il lui appartient de produire.

Le calendrier juridique protège le propriétaire diligent mais sanctionne l’attentiste. L’article L. 114-1 du code des assurances pose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance », puis ajoute une exception précieuse pour notre sujet : « les actions dérivant d’un contrat d’assurance relatives à des dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols, reconnus comme une catastrophe naturelle dans les conditions prévues à l’article L. 125-1, sont prescrites par cinq ans à compter de l’événement qui y donne naissance ». Ce délai de cinq ans, applicable aux sinistres sécheresse reconnus, laisse le temps de suivre l’évolution des désordres et d’obtenir l’arrêté, mais il ne dispense pas de déclarer vite ni de prouver la date de connaissance du sinistre. Les étapes de la reconnaissance communale, de la publication de l’arrêté et du chiffrage des travaux sont détaillées dans notre analyse complète de la garantie catastrophe naturelle pour une maison fissurée par la sécheresse, qui décrit pas à pas la demande en mairie, le rôle du préfet et l’indemnisation par l’assureur une fois l’arrêté publié.

II. Dommage ouvrage fissure : quand la maison récente relève de la construction et non du climat

A. Fissures maison récente garantie décennale : sols argileux, constructeurs responsables et préfinancement par l’assureur dommages-ouvrage

Quand la maison a moins de dix ans, un second régime entre en scène, souvent plus favorable que la catastrophe naturelle : la garantie décennale des constructeurs et son assurance de préfinancement, l’assurance dommages-ouvrage. L’article 1792 du code civil dispose que « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination », en ajoutant qu’« Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère ». La mention du vice du sol est décisive pour les fissures de sécheresse : des fondations superficielles posées sur des argiles gonflantes, sans étude géotechnique préalable ni dispositions parasismiques et paracycloniques adaptées au retrait-gonflement, engagent la responsabilité de plein droit des constructeurs dès lors que la solidité est compromise ou que la maison devient impropre à son habitation normale. L’article 1792-1 du code civil répute constructeurs l’architecte, l’entrepreneur et le technicien liés au maître de l’ouvrage, mais aussi le vendeur qui a construit ou fait construire avant de revendre : l’acquéreur d’une maison individuelle vendue après achèvement dispose donc du même recours contre son vendeur et ses constructeurs.

L’assurance dommages-ouvrage est l’outil qui évite au propriétaire d’attendre dix ans de procès contre les constructeurs. L’article L. 242-1 du code des assurances impose à toute personne qui fait réaliser des travaux de construction de « souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages » de nature décennale. Le principe du préfinancement sans recherche des responsabilités change tout : l’assureur dommages-ouvrage doit payer les travaux de reprise, puis se retourner contre les constructeurs fautifs. Encore faut-il que le dommage soit avéré et de nature décennale. La troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans un arrêt du 28 février 2018 (pourvoi n° 17-12.460), casse un arrêt qui avait mobilisé la garantie décennale sur la seule certitude experte de la survenance à court terme d’un désordre, alors qu’à la date de l’expertise et au dépôt du rapport « il n’apparaissait aucun désordre » et que l’expert « n’avait caractérisé aucun dommage existant, au sens de l’article 1792 du code civil ». La prudence qui en découle est simple : un dommage futur, même certain selon l’expert, ne suffit pas ; le propriétaire doit faire constater des désordres existants, caractérisés et rattachés à la construction dans le délai d’épreuve de dix ans, faute de quoi la garantie décennale lui échappe.

Quand le dommage existe, les juges n’hésitent pas à condamner lourdement. Par un arrêt du 20 mai 2025 (cour d’appel d’Orléans, RG 23/00293), l’assureur SMABTP est condamné à payer aux propriétaires 14 920,40 euros au titre des travaux d’étude géotechnique et d’injections de résine, 6 791,91 euros au titre du calfeutrement des fissures et de la réfection de la façade, sommes indexées sur l’indice BT01 du coût de la construction, plus 1 000 euros de préjudice de jouissance et 4 000 euros au titre des frais de procédure. Le même arrêt rejette l’appel en garantie de l’assureur contre un autre assureur couvrant la responsabilité contractuelle du constructeur, au motif que cette garantie ne fait pas partie des garanties de base du contrat et ne présente aucun caractère obligatoire, contrairement à la garantie décennale. Ici encore, la distinction entre la règle légale et la clause contractuelle est tranchante : la garantie décennale et l’obligation d’assurance dommages-ouvrage sont d’ordre public et profitent aux propriétaires successifs, tandis que les extensions facultatives de responsabilité contractuelle ne se présument pas et doivent être prouvées par celui qui les invoque. Pour le propriétaire d’une maison récente fissurée, la vérification prioritaire porte donc sur l’attestation d’assurance dommages-ouvrage remise à la construction et sur la date de réception des travaux, point de départ du délai de dix ans.

B. Fissure sécheresse assurance : la méthode quand l’habitation et le dommages-ouvrage se renvoient le dossier

Le cas le plus fréquent est aussi le plus pénible : la multirisque habitation soutient que les fissures viennent d’un vice de construction et renvoie vers le dommages-ouvrage, tandis que le dommages-ouvrage répond que la sécheresse est une cause extérieure relevant de la catastrophe naturelle. Chaque assureur a intérêt à ce renvoi, car chacun espère que l’autre paiera. La parade du propriétaire tient en un principe : actionner les deux garanties en parallèle, sans attendre l’issue de l’une pour saisir l’autre. La déclaration à la multirisque habitation part dès la connaissance des fissures, dans le délai du contrat rappelé plus haut, et la déclaration de sinistre au dommages-ouvrage part simultanément, par lettre recommandée avec accusé de réception décrivant précisément les désordres, leur localisation et leur évolution. Cette double déclaration n’est pas une double indemnisation interdite : elle vise à préserver les droits sur les deux fondements, et c’est au stade du paiement que l’interdiction de l’enrichissement sans cause s’appliquera, chaque assureur réglant ce qui relève de sa garantie.

Le droit de la subrogation explique pourquoi les assureurs se battent ensuite entre eux plutôt que de laisser le propriétaire sans réparation. L’article L. 121-12 du code des assurances dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ». Autrement dit, l’assureur qui indemnise récupère les droits du propriétaire contre les responsables et les autres assureurs, à hauteur de ce qu’il a payé. La troisième chambre civile, dans un arrêt du 25 mai 2022 (pourvoi n° 21-18.518), précise la limite symétrique : « l’assureur qui n’a pas indemnisé son assuré ne peut agir par subrogation mais est en droit d’appeler le responsable en garantie s’il est lui-même poursuivi ». Un assureur dommages-ouvrage qui dénie sa garantie et ne paie rien ne peut donc pas se présenter comme subrogé, mais il peut appeler les constructeurs en garantie s’il est assigné. Et la troisième chambre civile, dans un arrêt du 28 mai 2026 (pourvoi n° 24-18.532), juge que l’assureur dommages-ouvrage qui a versé une indemnité au maître de l’ouvrage est subrogé à hauteur des sommes payées, et que le juge doit rechercher, au vu du rapport d’expert, si les travaux de reprise nécessitaient des renforcements préalables nécessairement inclus dans les dépenses de réparation des dommages de nature décennale prises en charge. Pour le propriétaire, la conséquence est pratique : exiger de chaque assureur un chiffrage détaillé poste par poste, comparer les devis de reprise en sous-œuvre, d’injections de résine et de réfection des façades, et contester toute imputation globale non justifiée.

Contester utilement suppose de respecter un ordre. D’abord, répondre par écrit à chaque refus en visant les textes exacts : arrêté interministériel et cause déterminante face à la multirisque habitation, réception des travaux de moins de dix ans et nature décennale des désordres face au dommages-ouvrage. Ensuite, provoquer une contre-expertise amiable puis, en cas de blocage persistant, demander au juge des référés la désignation d’un expert judiciaire indépendant, comme dans l’affaire bordelaise où seule l’expertise judiciaire a permis d’établir la cause déterminante et d’obtenir 247 783,16 euros. Enfin, saisir le médiateur de l’assurance et, à défaut d’accord, assigner l’assureur défaillant avant l’expiration de la prescription, en visant le délai de cinq ans propre à la sécheresse reconnue. L’erreur qui coûte le plus cher reste de n’actionner qu’un seul guichet : le propriétaire qui attend l’arrêté de catastrophe naturelle pendant que le délai décennal expire, ou celui qui poursuit les constructeurs pendant que la prescription biennale de l’action contre son assureur habitation court, se prive seul d’une voie de droit. Déclarer aux deux, prouver l’évolution des fissures mois après mois, faire chiffrer poste par poste et contester chaque refus par écrit : telle est la méthode qui transforme une maison fissurée en dossier indemnisé.

Conclusion

La vague de chaleur de la fin septembre 2026, documentée par Météo-France, La Chaîne Météo et Sud Ouest, rappelle que la sécheresse n’est plus un risque abstrait mais une cause massive de fissures sur les maisons individuelles. Pour une maison de moins de dix ans, deux garanties coexistent et se complètent : la garantie catastrophes naturelles de la multirisque habitation, subordonnée à l’arrêté interministériel, à la cause déterminante et aux mesures habituelles de prévention, avec une prescription portée à cinq ans pour la sécheresse reconnue ; et la garantie décennale préfinancée par l’assurance dommages-ouvrage, due en dehors de toute recherche des responsabilités dès lors qu’un dommage existant compromet la solidité ou rend la maison impropre à sa destination. Les arrêts de 2025 et 2026 montrent des juges exigeants sur les périodes reconnues, sur la preuve du dommage existant et sur la justification poste par poste des sommes versées, mais aussi des condamnations substantielles quand le dossier est documenté. Le réflexe qui protège le propriétaire tient en cinq gestes : déclarer vite aux deux assureurs, photographier et faire constater l’évolution des fissures, comparer les dates avec les arrêtés visant la commune, exiger des chiffrages détaillés indexés sur le coût de la construction, et contester chaque refus par écrit jusqu’à l’expertise judiciaire si nécessaire.

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