Le terrain de la grand-mère en Guadeloupe, la case familiale à La Réunion, la maison des parents en Martinique ou en Guyane : outre-mer, beaucoup de familles héritent d’un bien que personne n’a jamais partagé. Les décès se sont succédé, les parts se sont divisées entre enfants, petits-enfants et arrière-petits-enfants, certains vivent sur place, d’autres en Île-de-France ou au Canada, et il suffit qu’un seul refuse, ne réponde plus ou reste introuvable pour que tout demeure bloqué. En droit commun, vendre un bien indivis suppose l’accord de tous ou, à défaut, une majorité des deux tiers et une autorisation du tribunal. Pour les biens situés en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin et à Saint-Pierre-et-Miquelon, la loi n° 2018-1244 du 27 décembre 2018, dite loi Letchimy, ouvre une voie plus courte : dans une succession ouverte depuis plus de dix ans, les héritiers qui détiennent plus de la moitié des droits peuvent vendre ou partager devant le notaire. Modifiée par une loi du 9 avril 2024, elle s’applique aux projets notifiés avant le 31 décembre 2038.
Avant toute démarche, réunissez cinq éléments : la date de chaque décès dans la chaîne des successions, la liste des héritiers de chaque branche avec leur lien de parenté, la situation matrimoniale du défunt et la présence éventuelle d’un conjoint survivant dans les lieux, les titres de propriété et les références cadastrales du bien, enfin la situation de chaque héritier : mineur, sous tutelle ou curatelle, domicilié à l’étranger ou introuvable. La première partie explique qui peut se servir de la loi et comment le notaire procède ; la seconde, ce qui se passe quand un héritier s’oppose, occupe le terrain ou ne se manifeste pas, et les autres outils propres à l’outre-mer.
I. Vendre ou partager à plus de la moitié des droits : qui peut le faire et comment le notaire procède
A. Votre famille remplit-elle les conditions : lieu du bien, décès de plus de dix ans, majorité et exclusions
L’article 1er de la loi pose la règle en une phrase : « pour toute succession ouverte depuis plus de dix ans, le ou les indivisaires titulaires de plus de la moitié en pleine propriété des droits indivis peuvent procéder, devant le notaire de leur choix, à la vente ou au partage des biens immobiliers indivis ». Le texte vise les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution ainsi que Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon ; le décret n° 2020-1324 du 30 octobre 2020, qui organise la publicité des projets, les nomme : Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte, Saint-Barthélemy, Saint-Martin et Saint-Pierre-et-Miquelon. C’est la situation du bien qui compte, et non le domicile des héritiers : un terrain à Sainte-Anne relève de la loi même si tous les héritiers vivent dans l’Hexagone ; à l’inverse, un appartement parisien hérité par une famille martiniquaise n’en relève pas. La Polynésie française, la Nouvelle-Calédonie et Wallis-et-Futuna ne figurent pas dans cette liste. Seuls les biens immobiliers sont visés, qu’il s’agisse d’une maison, d’un terrain nu, d’un appartement ou de droits sur une parcelle ; les comptes bancaires, les véhicules et les meubles restent soumis aux règles ordinaires.
La deuxième condition tient à l’ancienneté : la succession doit être ouverte depuis plus de dix ans, ce qui signifie que le décès doit remonter à plus de dix ans. Le texte ne précise pas à quelle date ce délai s’apprécie ; par prudence, il doit être acquis au jour où le notaire notifie le projet. Les successions en cascade, si fréquentes dans les familles ultramarines, ne font pas obstacle au dispositif. Dans l’affaire jugée par la cour d’appel de Saint-Denis de La Réunion le 27 septembre 2024, le propriétaire était mort en 2006 ; plusieurs de ses frères et sœurs étaient décédés avant ou après lui, et leurs enfants ou petits-enfants venaient à leur place, sans que cela empêche d’appliquer la loi à un projet de 2021. La cour y rappelle l’objet de ce régime, « dont l’objectif est justement de mettre fin aux indivisions dans les successions ouvertes depuis plus de dix ans ». Si le décès est plus récent, la loi ne s’applique pas encore : il faut patienter ou emprunter les voies ordinaires décrites dans la seconde partie.
La troisième condition est arithmétique. Il faut réunir plus de la moitié des droits, et non plus de la moitié des personnes. Si six enfants héritent à parts égales, chacun détient un sixième : trois d’entre eux détiennent ensemble exactement la moitié, ce qui ne suffit pas, alors que quatre en détiennent les deux tiers. Si l’un des six est mort en laissant trois enfants, chacun de ceux-ci détient un dix-huitième, et le calcul se fait branche par branche. Le seuil s’apprécie en pleine propriété : lorsque le conjoint survivant a recueilli l’usufruit de tout ou partie des biens, faites vérifier par le notaire, avant tout projet, que la majorité exigée peut réellement être atteinte. Depuis la réforme de 2024, le III bis de l’article 1er permet de dresser, à la demande d’un ou plusieurs indivisaires, un acte de notoriété affirmant qu’ils sont propriétaires indivis du bien, seuls ou avec d’autres qu’ils désignent, et dans quelles proportions, selon les modalités prévues pour l’acte de notoriété successoral. Cet acte engage ceux qui le signent : celui qui se prévaut sciemment et de mauvaise foi d’un acte de notoriété inexact encourt les pénalités du recel, selon l’article 730-5 du Code civil.
Quatre situations ferment la procédure notariale à la majorité, énumérées au II de l’article 1er. La première protège le conjoint survivant : aucun acte ne peut être dressé selon cette procédure « En ce qui concerne le local d’habitation dans lequel réside le conjoint survivant ». La veuve ou le veuf qui vit dans la maison ne peut donc pas la voir vendre par cette voie, ce qui n’empêche pas de l’employer pour les autres biens de la succession. Les trois autres situations concernent un indivisaire mineur, un majeur protégé ou un présumé absent : la procédure reste possible, mais seulement avec l’autorisation du juge des tutelles ou du conseil de famille et, pour le présumé absent, du juge des tutelles dans les conditions de l’article 116 du Code civil. En revanche, un héritier qui habite le terrain sans être le conjoint survivant, un héritier installé au Canada ou un cousin qui ne répond jamais n’empêchent pas la procédure : ils recevront la notification et pourront s’y opposer. La différence avec le droit commun est nette, puisque l’article 815-5-1 du Code civil écarte l’autorisation de vente lorsqu’un indivisaire relève de l’article 836, qui vise aussi celui qui, par suite d’éloignement, se trouve hors d’état de manifester sa volonté.
Le dispositif est temporaire. Dans sa rédaction initiale, il visait les projets notifiés avant le 31 décembre 2028 ; la loi du 9 avril 2024 a reporté cette échéance au 31 décembre 2038, qui vaut à la fois pour les projets de vente ou de partage et pour les actes de gestion accomplis à la majorité. La loi abaisse en effet aussi le seuil nécessaire pour administrer le bien : le III de l’article 1er permet aux indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits d’accomplir les actes que l’article 815-3 du Code civil réserve ailleurs aux deux tiers : actes d’administration, mandat général d’administration donné à un héritier ou à un tiers, vente de meubles pour payer les dettes de l’indivision, conclusion ou renouvellement des baux autres qu’agricoles, commerciaux, industriels ou artisanaux. Les autres indivisaires doivent en être informés, faute de quoi les décisions leur sont inopposables. Au 26 septembre 2026, les articles 1er et 2 de la loi sont en vigueur dans leur rédaction issue de la loi de 2024, sans modification postérieure.
Pourquoi cette voie change-t-elle la situation des familles ? Hors de ces territoires, l’article 815-5-1 exige les deux tiers des droits, une signification par le notaire puis, en cas d’opposition ou de silence pendant trois mois, un procès-verbal et une autorisation du tribunal ; la vente se fait alors par licitation, c’est-à-dire aux enchères. La loi Letchimy se contente de plus de la moitié des droits, permet une vente au prix négocié ou un partage, et surtout attache un effet au silence : faute d’opposition dans le délai, le projet s’impose à tous sans passer par le juge.
B. La procédure chez le notaire : notification, affichage, délai d’opposition et droit de préemption
Les héritiers majoritaires choisissent librement leur notaire. Celui-ci prépare soit un projet de vente, au profit d’un acheteur extérieur ou d’un membre de la famille, soit un projet de partage attribuant à chacun un lot ou une somme. L’article 2 de la loi détaille ce que doit contenir la notification : l’identité des indivisaires à l’initiative du projet et leur quote-part, l’identité et les quotes-parts de ceux qui n’y participent pas, les coordonnées du notaire, la désignation du bien, le prix de vente, la valeur du bien établie par l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés, et la répartition du prix ou des lots entre chacun. Lorsque l’acheteur est étranger à l’indivision, la notification indique aussi le prix, les conditions de la vente et les nom, domicile et profession de l’acquéreur. Ces mentions ne sont pas de pure forme : ce sont elles qui permettent à chaque héritier de vérifier sa part et de juger du prix proposé.
Le notaire notifie ensuite le projet par acte extrajudiciaire, c’est-à-dire par commissaire de justice, à chaque indivisaire qui n’est pas à l’initiative, et le remet en mains propres, contre récépissé, à ceux qui le portent. Il le publie dans un journal d’annonces légales du lieu de situation du bien. Le décret du 30 octobre 2020 ajoute deux mesures : l’affichage d’un extrait, au choix des initiateurs, soit en mairie par les soins du maire, soit « sur l’immeuble objet de la vente ou du partage, de manière visible de l’extérieur », et la « Publication de l’extrait sur le site internet de la chambre des notaires dans le ressort de laquelle est situé l’immeuble ». L’affichage et la publication durent trois mois à compter de la dernière de ces mesures, quatre mois dans les cas particuliers décrits ci-après ; l’affichage en mairie est certifié par le maire, celui qui est posé sur le bien se prouve par tous moyens. Pour un héritier qui vit loin, le réflexe utile consiste à consulter régulièrement le site de la chambre des notaires du territoire concerné, où ces extraits sont mis en ligne, et à communiquer son adresse actuelle au notaire qui suit la famille.
Chaque indivisaire dispose de trois mois à compter de la notification pour faire connaître son opposition. Ce délai passe à quatre mois lorsque le bien appartient à au moins dix indivisaires ou lorsque l’un d’eux au moins a établi son domicile à l’étranger. Un héritier installé à Paris, à Lyon ou à Bordeaux n’est pas domicilié à l’étranger : si la famille compte moins de dix indivisaires, c’est le délai de trois mois qui vaut pour lui. Le texte ne fixe pas la forme de l’opposition ; dans l’affaire jugée à Saint-Denis, l’héritier opposant l’avait fait signifier à l’ensemble de ses coïndivisaires. Une opposition adressée au notaire par un moyen qui lui donne une date certaine évite ensuite toute discussion sur le respect du délai. Selon l’article 2, « A défaut d’opposition, la vente ou le partage est opposable aux indivisaires qui ne sont pas à l’initiative du projet ».
La loi ajoute une protection que le droit commun ne donne pas dans ce cas. Lorsque le projet prévoit une vente à une personne étrangère à l’indivision, tout indivisaire peut, dans le mois qui suit la notification, faire savoir aux initiateurs, par acte extrajudiciaire, qu’il exerce un droit de préemption aux prix et conditions prévus. Il prend alors la place de l’acheteur, dans les conditions des trois derniers alinéas de l’article 815-14 du Code civil : il dispose de deux mois pour réaliser la vente, faute de quoi sa déclaration devient nulle quinze jours après une mise en demeure restée sans effet, et, sauf convention contraire, plusieurs préempteurs achètent ensemble en proportion de leurs parts. En droit commun, ce mécanisme ne joue que pour la cession d’une quote-part, comme l’a rappelé le tribunal judiciaire de Saint-Denis le 24 septembre 2024 en jugeant que « le droit de préemption ainsi disposé n’est applicable qu’en cas de cession de droits dans le bien indivis, non en cas de cession du bien indivis lui-même ». Dans cette affaire, deux sœurs avaient demandé la mise en œuvre de la loi Letchimy pour vendre la villa familiale à l’acheteur trouvé par une agence, malgré un éventuel refus de leur frère ; le bien a finalement été cédé par licitation aux héritiers de ce frère, et l’agence, qui réclamait 48 000 euros de dommages et intérêts, a été déboutée.
Reste la fiscalité. Un partage de succession ou une licitation entre héritiers supporte en principe un droit de 2,50 %. L’article 750 bis C du code général des impôts en exonère, à hauteur de la valeur des immeubles situés dans ces territoires, les actes de partage de succession et les licitations de biens héréditaires établis entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2038 qui répondent aux conditions du II de l’article 750, lequel vise les licitations faites au profit des membres originaires de l’indivision, de leur conjoint, de leurs ascendants ou descendants, ou de leurs ayants droit à titre universel. Cette exonération ne dépend pas du recours à la procédure majoritaire : elle profite aussi à un partage signé par tous. À Mayotte, l’article 1135 ter exonère en outre de droits de succession et de donation la première transmission qui suit la reconstitution du titre de propriété, lorsque ce titre a été constaté par un acte régulièrement transcrit ou publié entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2028.
L’erreur la plus coûteuse consiste à sauter l’étape notariale, comme l’a montré le tribunal judiciaire de Saint-Denis le 26 novembre 2024. La veuve et cinq des six enfants d’un homme décédé en 1998 avaient signé en 2023 une promesse de vente d’un immeuble de cinq logements pour 350 000 euros ; la sixième héritière, qui vivait dans une maison construite sur la même parcelle, avait refusé de signer. Ils l’ont assignée en invoquant la loi Letchimy et l’article 815-5 du Code civil. Le tribunal a écarté le premier fondement, faute de preuve des conditions légales et parce que « le projet d’acte de vente versé aux débats n’ayant nullement été notifié ni publié dans les formes requises ». Il a rejeté aussi le second : la demande portait sur toute la parcelle de 28 ares au prix convenu pour une partie de 869 m², et une autre solution existait, la vente du terrain nu restant en détachant la maison occupée. Sous le régime de la loi Letchimy, le juge n’intervient qu’après la notification, la publicité et le procès-verbal d’opposition dressé par le notaire.
II. Un héritier s’oppose, occupe le terrain ou reste introuvable : le tribunal et les autres solutions
A. Après une opposition, le tribunal judiciaire peut autoriser la vente ou le partage : ce qu’il examine
Une opposition ne met pas fin au projet, elle le porte devant le juge. Le notaire la constate par procès-verbal ; les indivisaires titulaires de plus de la moitié des droits saisissent alors le tribunal judiciaire pour être autorisés à passer l’acte. Selon l’article 2, « Le tribunal autorise cette aliénation ou ce partage si l’acte ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires ». Une fois autorisé, l’acte s’impose à l’héritier opposant, sauf si l’intention de vendre ou de partager ne lui a pas été notifiée selon les modalités prévues par la loi. Une notification incomplète ou adressée à une mauvaise adresse est donc le premier point que vérifiera l’avocat de l’héritier opposant, et le premier que les initiateurs doivent sécuriser.
L’arrêt de la cour d’appel de Saint-Denis du 27 septembre 2024 montre le chemin complet. Le propriétaire, décédé en 2006, avait laissé des frères, des sœurs, des neveux et des arrière-neveux. Un jugement de 2008 avait ordonné l’ouverture des opérations de partage, mais le projet dressé par le notaire en 2014 n’avait jamais été signé par une héritière. En 2021, une société offre 7 millions d’euros pour quatre parcelles ; les héritiers favorables, qui affirmaient détenir plus de 78 % des droits, acceptent l’offre et font signifier les projets de vente et de partage aux trois autres en novembre et décembre 2021. L’un d’eux fait signifier son opposition le 18 novembre 2021, le notaire la constate le 1er novembre 2022, et les majoritaires assignent à jour fixe neuf jours plus tard. Le tribunal judiciaire de Saint-Pierre autorise la vente au prix de 7 millions d’euros et le partage le 16 décembre 2022, et la cour confirme. Elle écarte les arguments de l’opposant : le jugement de 2008 n’avait ordonné que l’ouverture des opérations, le projet de 2014 resté sans signature était dénué de tout effet, et l’action, fondée sur le dispositif dérogatoire, n’avait pas à passer par le juge commis au partage. Une procédure de partage ancienne et enlisée n’empêche donc pas de recourir à la loi.
Qu’est-ce qu’une atteinte excessive ? La loi ne la définit pas, mais elle reprend la formule de l’article 815-5-1, et les décisions rendues sur ce texte éclairent la méthode des juges. La Cour de cassation laisse l’appréciation aux juges du fond : le 4 novembre 2015, elle a rejeté le pourvoi formé contre une autorisation de vente, en relevant qu’il s’agissait d’appréciations souveraines portées « après avoir constaté que l’immeuble indivis, inoccupé, se dégradait faute d’entretien et retenu que cette dégradation compromettait sa valeur ». La cour d’appel de Paris, le 1er juillet 2026, a précisé la charge de la preuve : c’est « à l’indivisaire récalcitrant qu’il appartient de démontrer premièrement que l’aliénation du bien indivis porterait atteinte à ses droits », « cette atteinte pouvant être d’ordre matériel ou d’ordre moral », puis que cette atteinte est excessive. Ces décisions concernent la procédure de droit commun ; elles ne lient pas le tribunal saisi sur le fondement de la loi Letchimy, mais la formule étant identique, elles indiquent ce qu’un juge attend de chaque partie.
Pour l’héritier qui refuse, trois arguments pèsent davantage qu’une opposition de principe. Le prix, d’abord : la loi impose l’avis d’au moins deux professionnels qualifiés, et des estimations sérieuses établissant une sous-évaluation nette constituent le terrain le plus solide. L’usage du bien, ensuite : l’héritier qui y vit, qui y a construit ou qui y exerce son activité peut faire valoir une atteinte matérielle et morale, même si seule l’habitation du conjoint survivant est exclue par la loi. L’existence d’une solution moins radicale, enfin : dans l’affaire jugée à Saint-Denis le 26 novembre 2024 sur le fondement de l’article 815-5, le tribunal a relevé qu’une partie du terrain pouvait être vendue en détachant la maison occupée. L’opposant peut aussi préférer acheter : s’il s’agit d’une vente à un tiers, le droit de préemption lui permet de prendre la place de l’acheteur, à condition d’agir dans le mois de la notification et de pouvoir réaliser la vente dans les deux mois de sa réponse.
Pour les héritiers majoritaires, le dossier se prépare avant même la notification : une dévolution complète, branche par branche, au besoin appuyée par l’acte de notoriété du III bis ; deux avis de valeur récents et cohérents ; une répartition du prix que chacun peut vérifier ; une notification à la dernière adresse connue de chaque héritier et une publicité conforme au décret. Si une opposition survient, la saisine rapide du tribunal limite la durée du blocage : à Saint-Pierre, le jugement est intervenu cinq semaines après l’assignation à jour fixe, même si l’appel a ensuite prolongé l’affaire de près de deux ans. Dans cette affaire, les dépens ont été employés en frais de vente et de partage, ce qui revient à les imputer sur la masse commune plutôt qu’à la charge d’un seul héritier.
Reste le risque de l’héritier oublié, fréquent dans les successions anciennes. En droit commun, l’article 887-1 du Code civil permet d’annuler le partage si un cohéritier y a été omis, l’héritier omis pouvant aussi demander sa part en nature ou en valeur. Outre-mer, l’article 5 de la loi déroge à cette règle lorsque l’omission résulte de la simple ignorance ou de l’erreur et que le partage a déjà été soumis à la publicité foncière ou exécuté par l’entrée en possession des lots : « l’héritier omis ne peut solliciter qu’à recevoir sa part en valeur, sans annulation du partage ». En cas de désaccord, le tribunal tranche. Depuis la réforme de 2024, la règle vise tout partage, et non plus le seul partage judiciaire, et elle ne permet plus de réclamer sa part en nature. Pour l’acheteur d’un terrain ou pour l’héritier qui a reçu un lot, c’est une sécurité ; pour l’héritier qui découvre tardivement la succession, c’est une créance à faire valoir, et non une remise en cause du partage.
B. Partage par souche, attribution à l’héritier occupant, sommation d’opter : les autres outils de l’outre-mer
Lorsque la voie notariale est fermée, parce que la majorité n’est pas atteinte, que le conjoint survivant vit dans la maison ou que la famille préfère un partage complet, il reste le principe posé par l’article 815 du Code civil : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Tout héritier peut demander le partage en justice. L’assignation doit, à peine d’irrecevabilité, décrire sommairement le patrimoine à partager, préciser les intentions du demandeur quant à la répartition des biens et les diligences entreprises en vue d’un partage amiable, selon l’article 1360 du code de procédure civile. Les juges tiennent compte de la réalité des grandes familles : le tribunal judiciaire de Saint-Pierre, le 6 février 2026, a jugé ces diligences accomplies malgré l’absence de procès-verbal de difficultés, au regard du temps écoulé depuis les décès de 1945 et de 1992, des tentatives de vente et « de la difficulté à requérir l’avis des dix-neuf ayants-droits ». Chaque établissement public de coopération intercommunale doit par ailleurs nommer un référent chargé de recenser les propriétés en indivision susceptibles de relever de ces procédures, selon l’article 6 de la loi.
La loi de 2024 a créé un outil pour ces partages à multiples branches. L’article 2-1 permet au juge de partager par souche, c’est-à-dire par branche familiale, les successions ouvertes depuis plus de dix ans lorsque la masse comprend des immeubles dépendant de plusieurs successions et que ces biens ne peuvent être facilement partagés en nature en raison du nombre important d’indivisaires, ou par tête en raison de la complexité manifeste à identifier, localiser ou mettre en cause tous les indivisaires dans un délai et à un coût raisonnables. Dans ce second cas, la demande fait l’objet d’une publicité collective et d’une information individuelle des indivisaires identifiés, et toute personne intéressée dispose d’un an pour intervenir, puis seulement pour un motif légitime. Dans tous les cas, le partage par souche suppose qu’au moins un indivisaire par branche soit partie à l’instance, et les membres d’une branche sont considérés comme représentés par ceux qui y ont été parties, sauf si leur défaillance n’est pas de leur fait ou résulte d’une omission volontaire du demandeur. Il s’applique aux demandes introduites avant le 31 décembre 2038 ; pour le cas des indivisaires difficiles à identifier ou à localiser, il faut en outre des dispositions réglementaires, et une recherche sur Légifrance ne fait apparaître, au 26 septembre 2026, aucun texte pris pour ce cas : faites vérifier ce point avant de fonder une demande sur lui.
L’héritier qui vit sur le terrain peut, lui, demander à le garder. L’article 831-2 du Code civil réserve l’attribution préférentielle du logement à l’héritier qui y avait sa résidence à l’époque du décès. L’article 4 de la loi l’ouvre aussi, outre-mer, à celui qui démontre « qu’il réside sur la propriété de manière continue, paisible et publique depuis plus de dix ans au moment de l’introduction de la demande de partage en justice ». C’est souvent la situation de l’enfant ou du petit-enfant qui s’est installé sur la parcelle familiale après le décès des grands-parents. Dans l’affaire jugée à Saint-Pierre en février 2026, où ces deux textes étaient invoqués, le tribunal a ordonné l’attribution préférentielle à l’héritière qui occupait l’une des deux maisons de la parcelle, demande soutenue par toutes les parties ayant conclu, après avoir relevé qu’avec son fils elle justifiait d’une proposition de prêt de 177 500 euros et d’un apport de 20 066,66 euros. La soulte est payable comptant, sauf meilleur accord, et la valeur définitive est fixée au jour du partage ; l’attributaire ne peut renoncer que si cette valeur a augmenté de plus du quart indépendamment de son fait, selon l’article 834. Pour le cas où l’attribution échouerait, le tribunal a prévu une vente aux enchères sur une mise à prix de 200 000 euros.
Dans les très vieilles successions, une autre difficulté tient aux héritiers qui n’ont jamais pris parti, sans que l’on sache s’ils ont accepté ou renoncé. Ailleurs qu’outre-mer, les règles d’option issues de la réforme de 2006 ne valent que pour les décès survenus depuis le 1er janvier 2007, l’article 47 de la loi du 23 juin 2006 prévoyant que « Les autres dispositions de la présente loi sont applicables aux successions ouvertes à compter de son entrée en vigueur ». L’article 7 de la loi Letchimy, ajouté en 2024, rend applicables outre-mer les articles 771 à 775 du Code civil aux successions ouvertes avant le 1er janvier 2007 et non encore partagées. Concrètement, un cohéritier peut faire sommer par acte extrajudiciaire l’héritier silencieux de prendre parti, comme le prévoit l’article 771 ; celui-ci dispose de deux mois pour opter ou demander un délai supplémentaire au juge, faute de quoi il est réputé acceptant pur et simple, selon l’article 772. La liste des héritiers, et donc le calcul de la majorité, s’en trouvent clarifiés.
Viennent enfin les comptes entre héritiers, qui empoisonnent souvent les discussions. L’héritier qui occupe seul la maison familiale doit en principe une indemnité, car selon l’article 815-9, « L’indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d’une indemnité ». Mais l’autorisation donnée par le parent de son vivant peut constituer cette convention contraire. Dans l’affaire jugée à Saint-Denis le 26 novembre 2024, la fille qui avait construit sa maison et vivait depuis 1996 sur la parcelle avec l’accord de son père bénéficiait d’un prêt à usage ; le tribunal a rappelé que, selon l’article 1879, les engagements nés de ce prêt « passent aux héritiers de celui qui prête, et aux héritiers de celui qui emprunte », a refusé l’indemnité de 1 200 euros par mois réclamée depuis 2018 et relevé que les héritiers pouvaient mettre fin au prêt en respectant un préavis raisonnable, ce qu’ils n’avaient pas fait. La Cour de cassation, le 14 mai 2025, a retenu la même solution pour un prêt consenti sans terme et à caractère permanent : le prêteur « était en droit de mettre fin au contrat à tout moment en respectant un délai de préavis raisonnable ».
Les dépenses se règlent aussi au moment du partage. L’héritier qui a payé la taxe foncière peut la porter au compte de l’indivision : dans un arrêt publié du 13 janvier 2016, rendu sur un litige venu de la cour d’appel de Basse-Terre, la Cour de cassation a jugé que « l’impôt foncier, qui tend à la conservation de l’immeuble indivis incombe à l’indivision jusqu’au jour du partage en dépit de l’occupation privative ». Celui qui a amélioré le bien à ses frais, en construisant, en agrandissant ou en réparant, doit être indemnisé selon l’équité, eu égard à la plus-value au temps du partage ou de la vente, et il doit être tenu compte des dépenses nécessaires qu’il a faites pour conserver le bien, en vertu de l’article 815-13. Pour une maison construite sur un terrain indivis, la Cour de cassation a indiqué la méthode le 27 janvier 2016 : il faut d’abord « chiffrer la plus-value acquise par le terrain par l’édification de la maison en déduisant de la valeur de l’immeuble aliéné la valeur du terrain, au jour de l’aliénation », puis déterminer le profit subsistant selon la part prise par l’indivisaire dans le financement. Lorsque la maison a été bâtie du vivant du parent, sur son terrain, la question se pose autrement et dépend des accords passés avec lui. Dans tous les cas, gardez factures, relevés et avis d’imposition : ce sont eux qui feront la différence le jour du partage ou de la vente.
Conclusion
La loi Letchimy ne supprime pas les droits de chaque héritier ; elle déplace le point d’équilibre. Pour les biens situés en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion, à Mayotte, à Saint-Barthélemy, à Saint-Martin ou à Saint-Pierre-et-Miquelon, et pour les successions ouvertes depuis plus de dix ans, les héritiers qui réunissent plus de la moitié des droits peuvent faire établir par le notaire un projet de vente ou de partage. Faute d’opposition dans les trois ou quatre mois, ce projet s’impose à tous ; en cas d’opposition, le tribunal judiciaire l’autorise s’il ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. Le dispositif vaut jusqu’au 31 décembre 2038, de même que l’exonération du droit de partage de 2,50 %, et la loi offre en outre le partage par souche, l’attribution préférentielle à l’occupant de longue date et la sommation d’opter dans les successions antérieures à 2007.
Cinq réflexes résument la démarche. Reconstituez la dévolution branche par branche et calculez les droits de chacun, au besoin par un acte de notoriété. Vérifiez qu’aucune exclusion ne joue : conjoint survivant dans les lieux, mineur, majeur protégé, présumé absent. Faites estimer le bien par deux professionnels et soignez chaque mention de la notification. Si vous recevez un projet, lisez-le sans attendre : trois mois passent vite, et le silence rend le projet opposable. Enfin, si vous vivez sur le terrain ou si vous y avez construit, réunissez les preuves de votre occupation et de vos dépenses avant toute discussion. Pour la suite, la page du cabinet consacrée au patrimoine familial et au partage présente l’accompagnement proposé aux familles, et notre page consacrée au partage successoral décrit le déroulement d’un partage devant le notaire ou le tribunal.
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