Dans la nuit du mercredi 24 au jeudi 25 septembre 2026, vers minuit, une vingtaine de sapeurs-pompiers sont intervenus à Nieul-sur-Mer, en Charente-Maritime, pour l’incendie d’un restaurant installé en bord de mer, le Café de la mer. Selon le récit publié par Actu.fr le 25 septembre 2026, l’établissement a été entièrement touché par le feu et n’a pas pu être sauvé. Le journal Sud Ouest précise que des maisons mitoyennes ont elles aussi été atteintes par les flammes au cours de la même nuit. En quelques heures, l’exploitant a donc tout perdu : ses murs sont calcinés, sa cuisine est détruite, sa salle ne peut plus accueillir personne, et ses voisins lui demandent déjà qui va payer leurs propres dégâts.
Cette situation, banale dans sa brutalité, soulève des questions que des milliers de commerçants se posent chaque année après un sinistre : le bail commercial continue-t-il quand le local est détruit, faut-il encore payer le loyer d’un restaurant inexploitable, l’assurance couvre-t-elle la perte d’exploitation pendant les mois de travaux, et l’exploitant doit-il indemniser les voisins atteints par la propagation du feu ? Cet article répond à ces questions dans l’ordre où elles se présentent au restaurateur sinistré. D’abord le sort du bail et du loyer, ensuite les responsabilités et les assurances qui permettent de payer et de se faire payer. Les faits de Nieul-sur-Mer sont rapportés ici tels que la presse régionale les a décrits le 25 septembre 2026 et servent uniquement d’illustration : le droit exposé vaut pour tout commerce détruit ou endommagé par un incendie en France.
I. Résiliation du bail commercial suite à un incendie : ce que devient le local détruit
Le bail commercial ne disparaît pas avec les flammes. Il se poursuit, se réduit ou s’éteint selon l’ampleur exacte des destructions, et cette qualification commande tout le reste : loyer dû, travaux à la charge de chacun, droit de rester ou de partir. Les règles applicables figurent dans le Code civil et s’appliquent aux baux commerciaux, puisque l’article L. 145-1 du Code de commerce dispose que « Les dispositions du présent chapitre s’appliquent aux baux des immeubles ou locaux dans lesquels un fonds est exploité ».
A. Obligations du bail commercial et sécurité incendie : destruction totale ou partielle, qui décide de la résiliation
Le texte central est l’article 1722 du Code civil, qui prévoit que « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Trois conséquences découlent de cette rédaction. Quand le local est entièrement détruit par un événement imprévisible, comme l’incendie accidentel du Café de la mer à Nieul-sur-Mer, le bail prend fin automatiquement, sans congé ni jugement. Quand la destruction n’est que partielle, seul le preneur choisit entre rester en payant moins cher ou partir. Et dans les deux hypothèses, ni le bailleur ni le preneur ne peut réclamer de dommages et intérêts au titre de la seule fin du bail.
La difficulté consiste à tracer la frontière entre destruction totale et destruction partielle, car un restaurant « entièrement touché par le feu » au sens des pompiers n’est pas toujours juridiquement détruit en totalité : les murs et la charpente peuvent subsister. La Cour de cassation a fixé un critère chiffré dans un arrêt rendu précisément à propos d’un local servant à une activité de restauration : Cass. 3e civ., 9 décembre 2009, n° 08-17.483, publié au Bulletin, qui casse l’arrêt d’appel rendu dans une affaire où la cour avait refusé la résiliation au motif que la maison restait occupée par la locataire pour son restaurant et son habitation. La Cour de cassation juge « Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le coût des travaux de remise en état de l’immeuble loué n’excédait pas sa valeur, emportant ainsi destruction totale de la chose louée, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». La règle à retenir reste celle que la doctrine tire de cet arrêt : quand le coût de remise en état dépasse la valeur vénale, la destruction est totale. Pour l’exploitant d’un restaurant incendié, la démarche est donc claire : faire chiffrer par un expert le coût complet de la remise en état, comparer ce montant à la valeur vénale de l’immeuble, et demander la résiliation de plein droit si le coût dépasse la valeur.
La jurisprudence admet une seconde hypothèse de destruction totale, même quand les murs tiennent encore debout : l’impossibilité absolue et définitive d’utiliser le local conformément à sa destination. La cour d’appel de Paris l’a rappelé dans un arrêt récent rendu après l’incendie survenu le 12 mars 2020 dans des locaux commerciaux : CA Paris, pôle 5, chambre 3, 20 février 2025, n° 23/06758, qui énonce qu’« Il est acquis que doit être assimilée à la destruction en totalité de la chose louée l’impossibilité absolue et définitive d’en user conformément à sa destination ou la nécessité d’effectuer des travaux dont le coût excède sa valeur ». Dans cette espèce, le bailleur soutenait que l’incendie, analysé comme un cas fortuit, avait entraîné la perte totale des locaux et demandait la résiliation du bail commercial ; l’expert amiable concluait que le local était inexploitable et impropre à sa destination. La cour a pourtant écarté la destruction totale après examen concret des lieux : les murs et la couverture subsistaient, les autres pièces que le bureau sur rue restaient utilisables moyennant nettoyage et menues réparations, et l’architecte attestait que les éléments dégradés relevaient uniquement du second œuvre et non de la structure. L’enseignement pour le restaurateur est double. D’une part, l’inexploitabilité temporaire pendant les travaux ne suffit pas : il faut démontrer que le local ne pourra plus jamais servir à l’activité prévue au bail. D’autre part, la preuve se joue sur pièces, avec des rapports d’expertise contradictoires, des photographies et des attestations d’hommes de l’art, et non sur des affirmations générales. Quand la destruction n’est que partielle, le choix appartient au preneur : il peut exiger une diminution du loyer proportionnée à la perte de jouissance ou demander la résiliation du bail, tandis que le bailleur ne peut pas lui imposer le départ sur ce seul fondement.
B. Loyer après l’incendie : diminution, suspension et indemnité d’occupation du local incendié
Tant que le bail n’est pas résilié, le loyer reste dû, mais son montant doit refléter l’état réel des lieux. Quand une partie seulement du restaurant est utilisable, le preneur peut obtenir du juge une réduction du loyer pour la période des travaux, et cette réduction peut être fixée rétroactivement. L’arrêt parisien du 20 février 2025 l’illustre concrètement : la cour a fixé le loyer réduit et jugé que ce loyer réduit restait dû pour toute la période considérée, en retenant que un loyer annuel réduit de 8 654,86 euros, maintenu jusqu’au 6 juin 2022. Le preneur qui avait cessé tout paiement en soutenant que les lieux n’étaient plus conformes à leur destination n’a donc pas obtenu l’annulation pure et simple de sa dette : il a obtenu une minoration, avec un solde à payer. La leçon est brutale pour l’exploitant qui serait tenté de bloquer l’intégralité des loyers dès le lendemain du sinistre : le non-paiement total expose à la clause résolutoire du bail et à une demande d’expulsion, alors même que l’incendie justifierait une baisse. La bonne méthode consiste à payer sous réserve, à consigner au besoin, et à saisir rapidement le juge des loyers commerciaux d’une demande de diminution pour la durée de l’indisponibilité partielle.
Quand le local est totalement détruit et que le bail est résilié de plein droit, aucun loyer n’est plus dû à compter de la destruction, et le texte précise qu’il n’y a lieu à aucun dédommagement de part ni d’autre. Le preneur qui se maintiendrait dans les lieux après la résiliation devrait en revanche une indemnité d’occupation, distincte du loyer, jusqu’à la libération effective. Si le désaccord entre bailleur et preneur dégénère et que les échéances impayées s’accumulent pendant les mois qui suivent le sinistre, chacun doit savoir que le bailleur dispose des voies classiques du loyer impayé, que faire : commandement de payer visant la clause résolutoire, puis assignation en constat de résiliation et en expulsion. Pour le restaurateur, l’urgence consiste donc à faire trancher vite la qualification de destruction totale ou partielle, car chaque mois d’incertitude creuse l’arriéré et fragilise la trésorerie déjà amputée par la fermeture.
II. Qui paie les dégâts du restaurant incendié : assurances et responsabilités
Une fois le sort du bail clarifié, reste la question de l’argent : réparer les murs, remplacer le matériel, compenser les mois sans chiffre d’affaires, indemniser les voisins dont les maisons mitoyennes ont brûlé dans la même nuit, comme à Nieul-sur-Mer selon Sud Ouest. Trois cercles de payeurs se succèdent : les assureurs de l’exploitant et du propriétaire, l’auteur de l’incendie et son assureur de responsabilité civile, et, en arrière-plan, la solidarité pénale quand une faute est établie.
A. Assurance incendie obligatoire et présomption de responsabilité de l’exploitant dont le feu a démarré
Le locataire d’un local commercial répond de plein droit de l’incendie survenu pendant le bail envers son bailleur. L’article 1733 du Code civil dispose qu’« Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » La présomption est redoutable : c’est à l’exploitant de démontrer l’une des trois causes exonératoires, et non au bailleur de prouver sa faute. Quand l’immeuble abrite plusieurs locataires, l’article 1734 du Code civil ajoute que « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » Dans un immeuble mixte qui accueillerait le restaurant au rez-de-chaussée et des logements aux étages, chaque occupant peut donc se voir réclamer sa part, sauf à prouver que le feu est parti d’ailleurs.
Cette présomption a toutefois un domaine strictement délimité, que la Cour de cassation a rappelé dans une affaire d’incendie ayant détruit des locaux commerciaux, où l’assureur du propriétaire, subrogé dans ses droits, poursuivait le remboursement de l’indemnité versée : Cass. 3e civ., 17 juillet 1996, n° 94-16.590, publié au Bulletin, qui casse l’arrêt d’appel au visa de l’article 1733 en jugeant que « l’article 1733 du Code civil ne s’applique que dans les rapports entre bailleur et locataire ». La cour y précise aussi le contenu de la présomption : « le preneur répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ». Concrètement, le propriétaire dont le restaurant loué a brûlé agit contre son locataire sur le fondement de l’article 1733, mais un occupant précaire, un sous-occupant sans lien de bail avec le propriétaire ou un simple voisin ne peut pas être condamné sur ce texte : il faut alors prouver sa faute sur le fondement du droit commun de la responsabilité. Pour l’exploitant du Café de la mer, cela signifie que le propriétaire des murs pourra se retourner contre lui par la voie de la présomption, tandis que les voisins dont les maisons mitoyennes ont été atteintes devront établir soit une faute, soit un trouble de voisinage.
Les voisins disposent en effet d’un fondement autonome et puissant depuis la loi du 15 avril 2024, codifié à l’article 1253 du Code civil, selon lequel « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » L’incendie qui se propage du restaurant aux maisons voisines excède manifestement les inconvénients normaux du voisinage, et la responsabilité de l’exploitant à l’origine du feu est alors engagée de plein droit, sans que les voisins aient à démontrer une faute précise dans la cuisine ou les installations. Cette action est cumulable avec l’indemnisation par leur propre assurance habitation : les voisins déclarent le sinistre à leur assureur, qui les indemnise puis se retourne contre le responsable par subrogation. Lorsque le feu ne doit rien au hasard et résulte d’une négligence caractérisée, le volet pénal s’ajoute au volet civil : l’article 322-5 du Code pénal punit « d’un an d’emprisonnement et de 15 000 euros d’amende » « La destruction, la dégradation ou la détérioration involontaire d’un bien appartenant à autrui par l’effet d’une explosion ou d’un incendie provoqués par manquement à une obligation de prudence ou de sécurité imposée par la loi ou le règlement », avec des peines aggravées en cas de violation manifestement délibérée d’une obligation de sécurité. Le restaurateur qui néglige gravement les normes de sécurité incendie de son établissement s’expose donc à une condamnation pénale en plus des réparations civiles, et les victimes peuvent se constituer parties civiles pour obtenir leurs dommages et intérêts dans le même procès.
B. Garantie perte d’exploitation : calcul de l’indemnité et délais pour être payé après l’incendie
Pour le commerçant, le poste le plus lourd n’est souvent ni les murs ni le matériel, mais les mois sans recettes : loyers et salaires qui continuent de courir pendant que la salle reste fermée. La garantie perte d’exploitation, souscrite dans le contrat multirisque professionnelle, a pour objet de verser à l’exploitant une indemnité qui reconstitue la marge brute qu’il aurait réalisée sans le sinistre, déduction faite des charges qui ont cessé. Son calcul repose sur trois éléments que l’assuré doit documenter : la période d’indemnisation prévue au contrat, qui court en général de la date du sinistre jusqu’à la reprise normale de l’activité ; la marge brute de référence, établie à partir des comptes des exercices précédents ; et les économies réalisées pendant la fermeture, comme les achats de marchandises non effectués. L’expert de l’assureur vérifie la comptabilité, les relevés bancaires et les liasses fiscales, et tout écart entre le chiffre d’affaires déclaré et le chiffre réel peut réduire l’indemnité ou faire suspecter une fausse déclaration. Le restaurateur doit donc conserver dès le lendemain de l’incendie l’intégralité de ses pièces comptables, établir un prévisionnel de reprise et chiffrer les frais supplémentaires exposés pour limiter la perte, comme la location d’une cuisine de substitution ou d’un food truck : ces frais sont indemnisables quand ils réduisent la perte globale.
Quand l’assureur tarde ou minore son offre, l’exploitant n’est pas démuni. D’abord, les victimes voisines et le bailleur disposent d’un accès direct à l’assureur de responsabilité civile de l’exploitant : l’article L. 124-3 du Code des assurances prévoit que « Le tiers lésé dispose d’un droit d’action directe à l’encontre de l’assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable. » Ensuite, l’assureur qui a indemnisé son assuré récupère contre le responsable : l’article L. 121-12 du Code des assurances dispose que « l’assureur qui a payé l’indemnité d’assurance est subrogé, jusqu’à concurrence de cette indemnité, dans les droits et actions de l’assuré contre les tiers qui, par leur fait, ont causé le dommage ayant donné lieu à la responsabilité de l’assureur ». C’est exactement le mécanisme jugé en 1996 : l’assureur du propriétaire avait versé l’indemnité puis poursuivait les occupants en remboursement. Enfin, les délais sont encadrés par une prescription courte qu’il ne faut jamais laisser courir : l’article L. 114-1 du Code des assurances dispose que « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » L’action contre l’assureur pour obtenir la garantie perte d’exploitation se prescrit donc par deux ans à compter du sinistre, et toute contestation de l’expertise doit intervenir dans ce délai par une réclamation écrite, une médiation de l’assurance ou une assignation. Le restaurateur qui attend la fin des travaux pour discuter le montant de son indemnité risque de découvrir que son action est éteinte.
Quand l’expert de la compagnie minore les postes et que la discussion amiable s’enlise, l’exploitant peut exiger une contre-expertise et se faire assister de son propre expert d’assuré, dont les honoraires sont souvent pris en charge en partie par la police. Si le désaccord persiste sur l’origine du feu ou sur l’ampleur des désordres, le juge des référés peut ordonner une expertise judiciaire qui photographie l’état des lieux avant les travaux et sert ensuite à tous les procès : contre l’assureur, contre le bailleur et contre les voisins. Cette mesure, demandée dès les premières semaines, fige la preuve pendant que les assureurs négocient et évite que la remise en état efface les traces dont dépend l’indemnisation.
Conclusion
L’incendie qui a ravagé le Café de la mer à Nieul-sur-Mer dans la nuit du 24 au 25 septembre 2026 rappelle qu’un restaurant détruit pose trois problèmes distincts qu’il faut traiter dans l’ordre. Le bail commercial d’abord : résilié de plein droit si la destruction est totale, au sens du coût de remise en état supérieur à la valeur vénale ou de l’impossibilité absolue et définitive d’exploiter, réduit dans son loyer si la destruction n’est que partielle, avec un choix qui appartient au preneur. Les responsabilités ensuite : présomption de l’article 1733 au profit du bailleur contre son locataire, responsabilité de plein droit du trouble anormal de voisinage au profit des maisons mitoyennes atteintes par la propagation, et sanction pénale quand une obligation de sécurité a été méconnue. Les assurances enfin : garantie perte d’exploitation calculée sur la marge brute et les comptes, action directe des victimes contre l’assureur du responsable, subrogation de l’assureur qui a payé, et prescription de deux ans qui commande d’agir vite. L’exploitant qui fait expertiser immédiatement, qui déclare chaque garantie dans les délais et qui fait trancher la qualification de la destruction avant que l’arriéré de loyers ne s’accumule conserve toutes ses cartes ; celui qui attend que la poussière retombe les perd une à une.
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