Votre père, votre mère ou votre conjoint possédait un appartement, une maison, une part de maison de famille ou un simple terrain. Quelques semaines après le décès, le notaire annonce qu’il va dresser une attestation de propriété immobilière, que l’on appelle aussi attestation immobilière après décès, et son décompte fait apparaître une ligne calculée sur la valeur du bien. Quatre questions reviennent alors dans les familles : cet acte est-il vraiment obligatoire, faut-il le faire dans un délai précis, combien coûte-t-il, et que faire si un frère ou une sœur refuse de s’en occuper ? Les réponses tiennent dans deux décrets de 1955 sur la publicité foncière, dans le tarif réglementé des notaires et dans le code général des impôts, que les tribunaux appliquent de façon très concrète.
Avant toute analyse, réunissez six informations. La date du décès, d’abord, qui fait courir les délais. La liste des héritiers et leur lien de parenté avec le défunt. Son régime matrimonial s’il était marié, qui détermine la part de chaque bien dépendant réellement de la succession. L’existence d’un testament, d’une donation entre époux ou d’une clause du contrat de mariage attribuant la communauté au survivant. La position de chacun sur l’option successorale : accepter, renoncer ou accepter à concurrence de l’actif net. Enfin le projet de la famille pour chaque bien : le garder, le vendre rapidement ou le partager. Les règles décrites ici sont celles du droit français pour des immeubles situés en France ; les biens situés dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, où s’applique un droit local, appellent des vérifications propres.
La première partie explique ce que fait l’attestation, quand on peut s’en passer et ce qu’elle engage ; la seconde détaille les délais, le coût réel et les conséquences d’un retard.
I. L’attestation immobilière est-elle obligatoire, et qui peut la faire établir ?
A. Dès qu’un logement ou un terrain passe aux héritiers, la transmission doit être constatée par un notaire
La règle figure à l’article 29 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière : « toute transmission ou constitution par décès de droits réels immobiliers doit être constatée par une attestation notariée ». Le même texte précise que cette attestation doit indiquer si les héritiers ou les légataires ont accepté la succession et, le cas échéant, selon quelles modalités. L’article 28 du même décret range ces attestations parmi les documents obligatoirement publiés au service chargé de la publicité foncière du lieu où se trouvent les immeubles. L’obligation ne se limite pas à la maison familiale détenue en pleine propriété : un appartement en copropriété, une part indivise, un terrain, un usufruit ou une nue-propriété sont aussi des droits réels immobiliers. Chaque décès appelle sa propre attestation : lorsque les deux parents meurent à quelques années d’intervalle, il y a deux transmissions à constater.
Seul un notaire peut dresser cet acte. L’article 710-1 du Code civil exige en effet que tout acte soumis à la publicité foncière résulte « d’un acte reçu en la forme authentique par un notaire exerçant en France », d’une décision de justice ou d’un acte authentique d’une autorité administrative. Les héritiers peuvent parfois souscrire eux-mêmes la déclaration de succession destinée au fisc ; ils ne peuvent pas remplacer l’attestation par un écrit rédigé en famille, ni la faire publier sans notaire.
Concrètement, l’attestation désigne le défunt, les héritiers et leurs droits respectifs, puis chaque immeuble transmis avec la valeur retenue. L’article 69 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, qui en précise le régime, impose de mentionner le testament, le jugement d’envoi en possession ou l’acte de délivrance de legs lorsqu’ils existent. Il étend surtout l’obligation à trois situations qui touchent directement le conjoint survivant : l’« usufruit légal accordé au conjoint survivant », selon une formule qui renvoie encore à l’ancienne numérotation du Code civil, les biens transmis par une donation entre époux, et les attributions résultant d’un contrat de mariage qui assigne aux époux des parts inégales dans la communauté, en application des articles 1520 et suivants du Code civil. Le veuf qui a choisi l’usufruit de la totalité des biens, comme le permet l’article 757 du Code civil lorsque tous les enfants sont issus des deux époux, est donc concerné. Celui qui recueille toute la communauté grâce à une clause d’attribution intégrale, prévue à l’article 1524 du Code civil dans cette même section, l’est aussi, même si aucun enfant n’hérite des biens communs. Lorsque le régime matrimonial doit d’abord être liquidé pour savoir ce qui revient à la succession, la page du cabinet sur la liquidation du régime matrimonial présente les points à vérifier.
Cette formalité ne fait pas des enfants des propriétaires : ils le sont depuis le décès. L’article 724 du Code civil dispose que « Les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt. » Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé le 12 mars 2026 : l’attestation « n’a donc qu’une valeur déclarative et n’opère nul transfert de droit » (TJ Paris, 12 mars 2026, n° 26/03684). Elle fait apparaître la succession dans le fichier immobilier, qui, sans elle, continue de désigner le défunt comme propriétaire.
C’est pourtant là que se joue l’essentiel pour la famille. L’article 3 du décret du 4 janvier 1955 interdit de publier au fichier immobilier un acte portant sur un immeuble « si le titre du disposant ou dernier titulaire n’a pas été préalablement publié », sous réserve des droits acquis sans titre et des titres antérieurs au 1er janvier 1956. Tant que l’attestation n’est pas publiée, les héritiers ne peuvent donc faire publier ni la vente du bien, ni une hypothèque, ni une donation à l’un des petits-enfants, ni un partage conclu après le délai de dix mois évoqué plus loin. Une famille qui veut vendre rapidement la maison n’économise rien en différant l’attestation : la vente ne pourra être publiée qu’après elle.
L’extrait cadastral ne suffit pas davantage à prouver la propriété d’un héritier. Dans un jugement du 19 mars 2026, le président du tribunal judiciaire de Paris a écarté la matrice cadastrale produite par une veuve qui s’y présentait comme seule propriétaire de trois lots de copropriété : les documents cadastraux ne sont que de simples présomptions et « une attestation notariée est nécessaire pour justifier des droits de propriété » (TJ Paris, 19 mars 2026, n° 25/56954). La suite de cette affaire, examinée dans la seconde partie, montre ce que l’absence d’attestation a coûté à la succession.
L’attestation n’est pas non plus un moyen de trancher une propriété contestée. Le notaire y certifie une transmission ; il ne peut pas certifier ce qu’il sait litigieux. Dans une affaire portant sur un domaine forestier des Landes de 5 864 hectares revendiqué par l’État, la Cour de cassation a approuvé les juges qui avaient déclaré constitutive de faux une attestation établie après un décès, au motif que, « en raison du litige en cours, dont il avait connaissance, le notaire ne pouvait pas certifier que les parcelles litigieuses dépendaient de la succession » (Cass. 3e civ., 12 novembre 2020, n° 18-19.077). Si un voisin, un tiers ou une administration conteste que le bien appartenait au défunt, c’est un juge qui tranche, et l’attestation ne peut pas servir à passer outre.
L’attestation ne se confond pas non plus avec les autres actes de la succession. L’acte de notoriété, prévu à l’article 730-1 du Code civil, prouve la qualité d’héritier, notamment auprès des banques. La déclaration de succession sert au calcul des droits et doit être déposée, selon l’article 641 du code général des impôts, dans les six mois du décès lorsqu’il est survenu en France métropolitaine, et dans l’année dans les autres cas. Le partage, enfin, met fin à l’indivision entre héritiers. Les textes relient pourtant ces actes. Selon l’article 69 du décret du 14 octobre 1955, le notaire à qui l’on demande un acte de notoriété, un inventaire ou tout autre acte concernant la dévolution doit informer le requérant de l’obligation d’attestation ; il ne peut pas établir cet acte s’il ne lui est pas justifié que l’attestation a déjà été publiée, ou s’il n’est pas chargé en même temps de la dresser. Le même article permet aux héritiers de ne pas détailler les immeubles dans la déclaration de succession : ils « peuvent se dispenser d’indiquer dans les formules de déclaration de succession le détail des immeubles transmis en annexant une copie de ladite attestation ». Voilà pourquoi le notaire consulté pour débloquer les comptes propose l’attestation dès qu’un immeuble figure dans le patrimoine.
B. Quand peut-on s’en passer, qui peut la demander, et ce qu’elle vous engage à accepter
Le décret prévoit une seule véritable dispense. La dernière phrase de l’article 29 du décret du 4 janvier 1955 est nette : « Il n’est pas établi d’attestation notariée si un acte de partage portant sur la totalité des immeubles héréditaires est dressé et publié dans les dix mois du décès. » Trois conditions se cumulent : le partage doit porter sur tous les immeubles, pas sur la seule maison ; il doit être signé et publié, pas seulement négocié ; le tout dans les dix mois qui suivent le décès. Une fratrie d’accord pour attribuer la maison à l’un et l’appartement à l’autre peut ainsi faire l’économie de l’attestation. Dès que le partage est partiel, tardif ou retardé par un désaccord, l’attestation redevient nécessaire. Le même article prévoit un allègement distinct : lorsque les héritiers publient au même service un acte de disposition, par exemple une vente, ils sont dispensés de l’attestation rectificative qu’aurait sinon exigée l’exercice de leur option après la première publication.
Pour le reste, il suffit qu’un héritier le demande. L’article 32 du décret du 4 janvier 1955 dispose : « Les notaires sont tenus de faire publier les attestations visées à l’article 28, 3°, lorsqu’ils sont requis par les parties de les établir. » Il ajoute que « les successibles doivent, dans ce cas, fournir aux notaires tous renseignements et justifications utiles ». Le tribunal judiciaire de Paris en a tiré la conséquence le 12 mars 2026, dans une succession comprenant plus de 18 millions d’euros de biens indivis et une dette fiscale de 1 639 025 euros. Deux sœurs demandaient l’autorisation de signer seules l’attestation d’un lot de copropriété afin de l’hypothéquer au profit de l’administration fiscale, leur frère s’opposant à ce que ce lot soit hypothéqué. Le juge a répondu qu’« un notaire peut être requis par un seul des successibles aux fins de faire dresser une attestation immobilière de propriété » et que, cet acte étant déclaratif, « il ne nécessite pas le consentement unanime des indivisaires » (TJ Paris, 12 mars 2026, n° 26/03684). La demande d’autorisation était donc inutile. Si un frère ne répond pas au notaire ou refuse de venir à l’étude, un seul héritier peut requérir l’attestation.
Lorsque le notaire lui-même n’avance plus, le juge peut désigner un professionnel avec une mission précise. Dans une succession ouverte en 1989, où seul un acte de notoriété avait été dressé, l’une des filles du défunt voulait céder à une société ses droits indivis en nue-propriété sur un immeuble loué. Ses cohéritiers ne répondaient pas et ne signaient pas les actes malgré les demandes du notaire. Le juge des référés de Toulouse a désigné un notaire chargé d’établir tous les actes de la succession, « et notamment l’attestation immobilière de propriété », en mettant les frais à la charge des ayants droit et, à défaut, à la charge de la demanderesse qui en ferait l’avance (TJ Toulouse, réf., 13 mai 2025, n° 25/00110). Il a en revanche refusé d’obliger cette héritière à vendre sa part à son frère, en rappelant que celui-ci disposerait d’un droit de préemption si elle la cédait à un tiers. Lorsque le blocage dépasse la seule attestation, la page du cabinet sur le partage successoral présente les voies pour sortir de l’indivision.
Reste le point que les familles découvrent trop tard : l’attestation dit si vous avez accepté la succession. Or l’article 782 du Code civil prévoit que l’acceptation pure et simple peut résulter d’un écrit : « Elle est expresse quand le successible prend le titre ou la qualité d’héritier acceptant dans un acte authentique ou sous seing privé. » L’attestation est un acte authentique. Si elle vous présente comme héritier acceptant purement et simplement, vous ne pourrez plus changer d’avis, car selon l’article 786 du Code civil, « L’héritier acceptant purement et simplement ne peut plus renoncer à la succession ni l’accepter à concurrence de l’actif net. » Ce même article ne laisse qu’une porte étroite : demander à être déchargé d’une dette que l’on avait des motifs légitimes d’ignorer et dont le paiement obérerait gravement son patrimoine personnel, dans les cinq mois de sa découverte.
Le tribunal judiciaire de Marseille en a fait l’application le 27 mai 2025. Un père était décédé en 1994 ; à la demande de tous les ayants droit, le notaire avait dressé en octobre et novembre 1994 une attestation de propriété mentionnant qu’ils avaient déclaré accepter purement et simplement la succession, leur mère ayant opté pour l’usufruit de la totalité des biens. Trente ans plus tard, poursuivis par le syndicat des copropriétaires pour des charges impayées sur l’appartement, quatre enfants ont signé des renonciations en décembre 2024 et janvier 2025. Le tribunal a jugé qu’ils « ne pouvaient pas valablement renoncer à la succession de leur père » et les a condamnés chacun à payer un quatorzième de 24 191,77 euros de charges, ainsi qu’une part des dommages-intérêts (TJ Marseille, 27 mai 2025, n° 23/11856).
La leçon est pratique. Avant de requérir l’attestation ou d’en valider le projet, arrêtez votre option. L’article 768 du Code civil en ouvre trois : accepter purement et simplement, renoncer, ou accepter à concurrence de l’actif net lorsque vous avez une vocation universelle ou à titre universel. Si les dettes sont mal connues, dites-le par écrit au notaire et relisez la mention qui vous concerne. Le décret n’impose pas d’avoir choisi pour que la transmission soit publiée : l’article 69 du décret du 14 octobre 1955 envisage expressément la publication d’« une attestation mentionnant l’absence d’option », que complétera plus tard, sans attestation rectificative, la publication d’un acte impliquant acceptation pure et simple.
L’acte de notoriété, lui, n’engage pas de la même façon. L’article 730-2 du Code civil le dit en une phrase : « L’affirmation contenue dans l’acte de notoriété n’emporte pas, par elle-même, acceptation de la succession. » Le tribunal judiciaire de Nice s’en est servi le 10 juin 2025 face à un syndicat de copropriétaires qui réclamait 6 528,82 euros de charges à la fille unique d’un couple décédé en 2014 et en 2016, et lui demandait de publier l’attestation sous astreinte de 300 euros par jour. L’acte de notoriété prouvait sa qualité d’héritière, mais aucune sommation d’opter ne lui avait été délivrée et aucune acceptation n’était démontrée ; or, a relevé le juge, « seul l’héritier du copropriétaire décédé qui accepte la succession est tenu d’acquitter les charges de copropriété ». Les débats ont été rouverts sur sa qualité pour être poursuivie (TJ Nice, 10 juin 2025, n° 25/00335). La différence est donc réelle : l’acte de notoriété prouve sans engager, l’attestation qui mentionne votre acceptation vous engage.
II. Délai, prix, retard : ce que coûte l’attestation et ce que risque la famille
A. Six mois pour saisir le notaire, quatre mois pour publier : ce qui arrive en cas de retard
L’article 33 du décret du 4 janvier 1955 fixe deux délais qui ne pèsent pas sur les mêmes personnes. Le notaire doit publier l’attestation dans un délai de « quatre mois à dater du jour où le notaire a été requis ». Les héritiers, eux, engagent leur responsabilité « si le notaire est requis plus de six mois après le décès », ou plus de six mois après un événement ultérieur qui modifie la dévolution, la masse héréditaire ou l’option. L’article 69 du décret du 14 octobre 1955 confirme que ce délai de six mois « court du jour du décès », sauf exceptions : pour l’héritier qui n’était pas appelé au moment du décès, il part de l’événement qui ouvre ses droits ; en cas d’absence, du jugement d’envoi en possession provisoire ; pour une succession en déshérence, du jugement d’envoi en possession définitif. Les présentations qui annoncent une attestation délivrée dans les six mois du décès résument donc mal la règle : six mois pour saisir le notaire, quatre mois ensuite pour qu’il publie.
Pour les héritiers, l’article 33 ne prévoit pas d’amende : il renvoie à la responsabilité civile prévue à l’article 30 du décret du 4 janvier 1955 : « Toute personne intéressée qui, ayant publié son propre droit, prouve qu’elle a subi un préjudice à raison soit du défaut de publication avant l’expiration du délai légal » peut demander des dommages et intérêts, comme en cas de publicité incomplète ou irrégulière. Un acquéreur, un prêteur ou un autre ayant droit qui a publié son titre et qui subit un dommage du fait de l’inertie des héritiers peut ainsi agir contre eux. Ce délai ne doit pas être confondu avec celui de la déclaration de succession, qui obéit à l’article 641 du code général des impôts rappelé plus haut.
Le vrai risque est ailleurs : laisser un créancier prendre la main. Reprenons l’affaire jugée à Paris le 19 mars 2026. Le propriétaire des lots était décédé en 2013 ; les charges de copropriété n’étaient plus payées ; le syndicat avait obtenu un titre exécutoire contre la veuve mais ne pouvait pas engager la saisie immobilière votée par l’assemblée générale, faute d’attestation publiée. La veuve expliquait ne disposer ni des fonds pour payer les charges ni de ceux nécessaires aux formalités. Le juge a retenu que « Ces circonstances, qui caractérisent l’inertie et la carence de l’héritière, justifient la désignation d’un mandataire successoral » (TJ Paris, 19 mars 2026, n° 25/56954). Il a nommé un administrateur judiciaire pour vingt-quatre mois, avec mission de représenter la succession dans la procédure de saisie ; le syndicat a dû verser une provision de 1 500 euros, et la rémunération du mandataire a été mise à la charge de la succession. Cette désignation repose sur l’article 813-1 du Code civil, qui permet au juge de nommer un mandataire successoral « en raison de l’inertie, de la carence ou de la faute d’un ou de plusieurs héritiers » et ouvre cette demande à un héritier, à un créancier ou à toute personne intéressée.
Un prêteur peut aller plus vite encore. Dans l’affaire jugée par le tribunal judiciaire de Montluçon le 6 juin 2025, une épouse mariée sous séparation de biens avait acheté seule un appartement en 2010 avec un prêt de 29 400 euros garanti sur le bien ; après son décès en 2020, le service de la publicité foncière la désignait toujours comme propriétaire. L’établissement prêteur a fait délivrer à son mari, seul héritier, une sommation de prendre parti, que permet l’article 771 du Code civil : passé quatre mois après le décès, l’héritier « peut être sommé, par acte extrajudiciaire, de prendre parti à l’initiative d’un créancier de la succession ». Faute de réponse dans les deux mois, l’article 772 du Code civil prévoit que « l’héritier est réputé acceptant pur et simple ». Le tribunal a constaté qu’« il est donc un héritier réputé acceptant pur et simple », a désigné un notaire pour dresser et publier l’attestation de propriété, et a condamné le mari aux dépens ainsi qu’à 500 euros au titre des frais de procès (TJ Montluçon, 6 juin 2025, n° 23/00937). Attendre ne protège donc pas : un créancier peut transformer le silence de l’héritier en acceptation et obtenir la désignation d’un notaire chargé d’établir l’attestation.
L’attestation n’est pas toujours définitive. L’article 29 du décret du 4 janvier 1955 impose une attestation rectificative lorsque la dévolution est modifiée ou que les héritiers exercent ou modifient leur option après la publication. L’article 69 du décret du 14 octobre 1955 ajoute que, si un envoi en possession ou une délivrance de legs intervient après la publication et modifie la dévolution, les héritiers doivent requérir la rectification dans les six mois de la décision ou de l’acte. Un héritier oublié qui se manifeste, un testament découvert tardivement ou une renonciation postérieure à la publication appellent donc une nouvelle attestation. D’où l’intérêt de vérifier la dévolution et l’option avant la première attestation, plutôt que de la corriger ensuite.
B. Combien coûte l’attestation immobilière : barème, taxes et exemples chiffrés
Le prix n’est pas libre. L’émolument du notaire est fixé par l’article A444-59 du code de commerce, qui prévoit un barème proportionnel par tranches : 1,935 % de 0 à 6 500 €, 1,064 % de 6 500 à 17 000 €, 0,726 % de 17 000 à 30 000 € et 0,532 % au-delà de 30 000 €. Ces montants s’entendent hors TVA : l’administration fiscale rappelle que les prestations des notaires sont soumises à cette taxe, que leurs rémunérations tarifées sont fixées hors TVA et que la taxe se calcule en sus (BOFiP BOI-TVA-BASE-10-20-40-30, § 10 et 20). L’article A444-53 du code de commerce précise que « Les émoluments applicables jusqu’au 29 février 2028 sont ceux qui sont prévus par la présente section », et qu’ils sont majorés outre-mer : de 23 % en Guadeloupe, de 24 % en Martinique, de 20 % en Guyane, de 36 % à La Réunion et à Mayotte, de 25 % à Wallis-et-Futuna.
La base de calcul est la valeur des droits immobiliers transmis. Selon l’article A444-54 du code de commerce, les émoluments proportionnels sont perçus sur le capital énoncé dans l’acte ou « sur l’évaluation retenue pour la liquidation des droits et taxes, si elle est supérieure ». À défaut d’accord entre les héritiers et le notaire sur cette valeur, elle est fixée par le juge chargé de la taxation. Sous-évaluer la maison dans l’attestation ne fait donc pas baisser la facture si la déclaration de succession retient une valeur plus élevée. Lorsque le défunt ne détenait que la moitié d’un bien, par exemple un bien commun, l’attestation porte sur les droits transmis, soit sa moitié.
Une réduction est possible sur les successions importantes. L’article L444-2 du code de commerce autorise des remises lorsque la valeur dépasse un seuil fixé par arrêté, et précise que « Le taux des remises octroyées par un professionnel est fixe, identique pour tous ». L’article A444-174 du code de commerce fixe ce plafond pour l’attestation : les remises s’appliquent « Dans la limite d’un taux de remise maximal de 20 % applicable à la part d’émolument calculée sur les tranches d’assiette supérieures ou égales à 100 000 € ». Rien n’oblige l’office à en consentir ; vous pouvez en revanche demander s’il en pratique une, puisqu’elle doit être la même pour tous ses clients.
S’ajoutent la TVA et deux prélèvements publics. L’article 278 du code général des impôts dispose que « Le taux normal de la taxe sur la valeur ajoutée est fixé à 20 % », et le BOFiP BOI-TVA-LIQ-20-20 range les prestations des notaires parmi celles qui relèvent de ce taux normal. L’article 663 du code général des impôts soumet à la taxe de publicité foncière les « attestations de transmission par décès ». L’administration fiscale précise, dans le BOFiP BOI-ENR-DG-20-30-30-10, § 50, que les attestations notariées de propriété après décès supportent une taxe fixe de publicité foncière, ou le cas échéant un droit fixe d’enregistrement, de 125 €, par renvoi à l’article 680 du code général des impôts, qui prévoit « une imposition fixe de 125 € ». Enfin, la contribution de sécurité immobilière, due par celui qui requiert la formalité selon l’article 879 du code général des impôts, est liquidée « au taux unique de 0,10 % » de la valeur publiée par l’article 881 K du code général des impôts, dans sa rédaction applicable jusqu’au 31 décembre 2028. Le notaire facture aussi des débours, c’est-à-dire les frais qu’il avance pour les formalités et les renseignements demandés, dont le montant varie selon le dossier.
Prenons une maison évaluée 300 000 € appartenant en totalité à une mère veuve, transmise à ses deux enfants. L’émolument se calcule tranche par tranche : 125,78 € sur les 6 500 premiers euros, 111,72 € sur la tranche suivante, 94,38 € sur la tranche de 17 000 à 30 000 €, puis 1 436,40 € sur les 270 000 € restants, soit 1 768,28 € hors taxes. La TVA à 20 % ajoute 353,66 €, ce qui porte l’émolument à 2 121,94 €. Il faut compter ensuite la taxe fixe de 125 € et la contribution de sécurité immobilière de 300 €. Le coût de l’attestation atteint ainsi environ 2 546,94 €, hors débours. Si l’office pratique la remise maximale, elle porte sur l’émolument calculé au-delà de 100 000 €, soit 1 064 € hors taxes, et ne peut dépasser 212,80 € hors taxes dans cet exemple.
Autre cas fréquent : un appartement commun valant 150 000 €, dont seule la moitié du défunt, soit 75 000 €, est transmise. L’émolument s’élève à 571,28 € hors taxes, soit 685,54 € avec la TVA ; en ajoutant 125 € de taxe fixe et 75 € de contribution, on arrive à environ 885,54 €, hors débours, sans remise possible puisque la valeur reste sous 100 000 €. Ces montants sont des ordres de grandeur, établis avec les textes en vigueur en septembre 2026 ; le décompte du notaire doit détailler chaque ligne.
Une décision récente donne un ordre de grandeur réel. Dans une succession ouverte en 2019, le premier notaire avait établi en octobre 2020 un acte de notoriété, un projet d’option, une attestation immobilière après décès et une déclaration de succession ; son projet de taxe pour l’attestation de propriété s’élevait à 1 938,47 euros. Les héritiers ayant changé de notaire, le tribunal judiciaire d’Évreux a jugé justifiée la somme de 2 001,81 euros réclamée pour le travail déjà accompli, et en a ordonné la compensation avec les 9 973,20 euros que l’étude détenait sous séquestre pour la succession (TJ Évreux, 30 avril 2025, n° 23/01680). Changer de notaire en cours de route n’efface donc pas les frais des actes déjà préparés.
Qui paie ? Ces frais sont une charge de la succession, supportée par les héritiers. Le juge des référés de Toulouse a ainsi mis les frais d’actes obligatoires de la succession à la charge des ayants droit, l’héritière qui avait saisi le juge devant en faire l’avance à défaut (TJ Toulouse, réf., 13 mai 2025, n° 25/00110). En cas de désaccord sur la valeur servant de base au calcul, l’article A444-54 du code de commerce cité plus haut prévoit l’intervention du juge chargé de la taxation.
Conclusion
L’attestation immobilière après décès est obligatoire dès qu’un appartement, une maison, un terrain ou un démembrement de propriété passe du défunt à ses héritiers, à son conjoint ou à ses légataires, sauf si un partage de tous les immeubles est signé et publié dans les dix mois du décès. Elle ne crée pas la propriété des héritiers, acquise dès le décès, mais sans elle aucune vente, hypothèque ou donation du bien ne peut être publiée au fichier immobilier. Un seul héritier peut la demander, sans l’accord des autres. Le délai à retenir est de six mois après le décès pour saisir le notaire, qui dispose ensuite de quatre mois pour publier. Le décret ne prévoit pas d’amende pour ce retard, mais il expose à des dommages-intérêts et, surtout, laisse la main aux créanciers, qui peuvent obtenir un mandataire successoral ou transformer votre silence en acceptation.
Quatre réflexes résument la démarche. Arrêtez votre option avant de requérir l’acte, car une attestation qui vous présente comme héritier acceptant vous empêche ensuite de renoncer. Vérifiez la liste des héritiers, le régime matrimonial et l’existence d’un testament pour éviter une attestation rectificative. Demandez le calcul du coût à partir du barème, de la TVA, de la taxe fixe de 125 € et de la contribution de 0,10 %. Enfin, si la famille est bloquée, n’attendez pas le créancier : un héritier peut agir seul auprès du notaire, puis devant le juge. Pour organiser la suite, la page du cabinet consacrée au patrimoine familial et au partage présente l’accompagnement proposé aux familles.
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