Le volet roulant refuse de remonter un matin de janvier. La porte-fenêtre reste condamnée, la chambre plongée dans le noir, et le dépanneur appelé en urgence présente une facture de 330 euros avant même d’avoir expliqué ce qui a cassé. Le locataire la transmet au bailleur, persuadé que le moteur usé relève du propriétaire. Le bailleur répond que les volets sont des réparations locatives et refuse de payer. Six mois plus tard, c’est un juge qui tranche, et l’addition a triplé. Dans une copropriété, le scénario est inversé mais la mécanique est la même : un propriétaire remplace ses vieux volets à lames par des volets roulants blancs sans demander l’avis de personne, et le syndicat obtient du tribunal la dépose complète sous astreinte. Le volet, équipement banal du quotidien, concentre ainsi deux contentieux que les occupants découvrent toujours trop tard : qui paie la panne dans un logement loué, et qui autorise le changement en copropriété.
La réponse tient en trois phrases, avec leurs réserves. Dans un logement loué, le locataire paie l’entretien courant et les petites pièces du volet, tandis que le bailleur paie la panne qui vient de la vétusté, d’un vice ou de l’usure normale ; quand le locataire a lui-même installé l’équipement, il en assume seul les réparations. En copropriété, changer ses volets sans le vote de l’assemblée générale expose à une remise en état ordonnée par le juge, avec une astreinte par jour de retard, parce que les volets participent à l’aspect extérieur de l’immeuble. Et dans tous les cas, celui qui fait réparer sans mise en demeure préalable, ou qui retient son loyer de sa propre autorité, affaiblit son propre dossier. Cet article s’applique au logement loué vide soumis à la loi du 6 juillet 1989 et aux copropriétés ; le bail meublé, le bail commercial et les logements sociaux à grille de vétusté particulière suivent la même logique mais avec des nuances qui ne sont signalées ici qu’en passant.
Cet article sépare les promesses des dépanneurs, les faits constatés et les responsabilités tranchées par les juges. Les textes cités sont ceux en vigueur à la date de publication, vérifiés sur Légifrance, et les quatre décisions au cœur du sujet ont été lues intégralement : un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 20 mai 2025, une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Draguignan du 23 avril 2025, un jugement du juge des contentieux de la protection de Bordeaux du 7 juillet 2026 et un jugement du tribunal judiciaire d’Aurillac du 10 septembre 2026. Les pages institutionnelles citées servent de repères pratiques ; elles ne remplacent ni la lecture des textes ni celle des décisions.
I. Le volet en panne dans le logement loué : l’entretien pour le locataire, la vétusté pour le bailleur
A. Ce que le locataire doit assumer : graissage, cordes, poulies et petites pièces
Le point de départ est la liste officielle des réparations locatives, que le site service-public.gouv.fr résume en langage courant. Pour les stores, le locataire doit les entretenir, et la page institutionnelle détaille ce que cela recouvre. Le site service-public.gouv.fr indique, à propos des stores :
En pratique, cela vise le graissage régulier du mécanisme ainsi que le remplacement des cordes, des poulies ou de quelques lames, comme le détaille la page de service-public.gouv.fr consacrée à l’entretien courant et aux réparations locatives.
La même page tranche la question des volets proprement dits, et sa formulation mérite d’être retenue par cœur car elle résume tout le contentieux à venir. Le site service-public.gouv.fr dispose :
La règle pratique posée par cette même page institutionnelle sur les réparations locatives est simple : le locataire répare les volets quand la dégradation vient de lui, et c’est le propriétaire qui intervient dans le cas contraire.
Concrètement, le locataire paie donc le graissage annuel du mécanisme, le remplacement d’une sangle, d’une manivelle, d’une corde ou de quelques lames abîmées par son usage, ainsi que les conséquences de sa maladresse : tablier sorti des coulisses après un forçage, lames cassées par un choc, coffre ouvert puis mal refermé. C’est le pendant exact des autres petites pièces du logement, serrures, joints ou gonds, que la même page met à sa charge. La loi du 6 juillet 1989 le confirme dans son article 7, en vigueur, qui met à la charge du locataire :
« De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »
Source : article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
La fin de la phrase est aussi importante que le début : tout ce qui relève de la vétusté, de la malfaçon, du vice de construction ou de la force majeure sort du champ du locataire, même s’il s’agit d’une pièce que le locataire entretiendrait en temps normal. Un moteur de volet roulant qui meurt de vieillesse après quinze ans de service, un tablier gondolé par une tempête, un mécanisme rongé par l’air salin en bord de mer ne sont pas des réparations locatives. Le code civil l’affirme depuis 1804 dans une formule qui n’a jamais changé. L’article 1755 du code civil dispose :
« Aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure. »
Source : article 1755 du code civil
Le piège le plus coûteux pour le locataire n’est pourtant ni la sangle ni le moteur, c’est l’équipement qu’il a installé lui-même. Le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé le 20 mai 2025 dans une affaire où une société locataire réclamait à son bailleur le remplacement des moteurs de volets roulants, mis en demeure dès le 2 novembre 2022 puis assigné le 19 juillet 2023, en invoquant la vétusté et les articles 606, 1720 et 1755 du code civil. Le tribunal a constaté que les volets roulants avaient été installés à l’initiative de la locataire, en lieu et place d’une installation non mécanisée préexistante, sans information du bailleur, et en a tiré la conséquence logique :
« Les travaux réparatoires des volets roulants relèvent de la seule charge de la S.E.L.A.R.L. Laboratoire Kuate. »
Source : tribunal judiciaire de Paris, 20 mai 2025, RG n° 23/09466
La société a été déboutée de l’ensemble de ses demandes et condamnée aux dépens ainsi qu’à 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La leçon vaut pour le logement d’habitation comme pour les locaux professionnels : celui qui améliore le logement à ses frais, motorise des volets manuels ou ajoute un équipement sans l’accord écrit du bailleur, ne peut pas ensuite en faire porter l’entretien lourd au propriétaire. Le raisonnement du tribunal, fondé sur l’inapplicabilité de l’article 1755 à un bien qui appartient en propre à la locataire, s’applique à tout équipement ajouté par l’occupant.
B. Ce que le bailleur doit payer : la panne d’usure, le moteur mort et le trouble de jouissance
Le socle de l’obligation du bailleur est double. D’abord, il doit délivrer un logement en bon état et l’y maintenir, à l’exception des seules réparations locatives. L’article 1720 du code civil dispose :
« Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »
Source : article 1720 du code civil
Ensuite, les grosses réparations de structure lui reviennent dans tous les cas, et le code civil les définit de façon limitative. L’article 606 du code civil dispose :
« Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien. »
Source : article 606 du code civil
Entre ces deux bornes se joue tout le contentieux du volet : le moteur grillé par l’âge, l’axe d’enroulement faussé, le coffre à reprendre, le tablier entier à remplacer ne sont ni des menues réparations ni des réparations locatives quand l’usure normale ou la vétusté les explique. Le juge des contentieux de la protection de Bordeaux l’a illustré le 7 juillet 2026 dans un litige d’habitation limpide. En janvier 2025, le volet roulant de la porte-fenêtre donnant accès au balcon s’était bloqué, empêchant toute ouverture. La bailleresse, soutenant que l’intervention relevait des réparations locatives du décret du 26 août 1987, a refusé de payer, malgré de nombreux courriels de la locataire et malgré l’intervention de la commission départementale de conciliation qui avait donné raison à la locataire. Celle-ci a finalement fait réaliser la réparation à ses frais en juin 2025, pour 330 euros, puis a demandé le remboursement et 2 000 euros de trouble de jouissance. Le juge a estimé que le coût de la réparation était bien à la charge de la bailleresse, et que son refus obstiné pendant six mois, avec privation de lumière, caractérisait un préjudice moral évalué à 1 500 euros. Le jugement, rendu en dernier ressort, dispose :
« CONDAMNE Mme [R] [J] à payer à Mme [A] [Z] la somme de 1.830 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ; »
Source : tribunal judiciaire de Bordeaux, juge des contentieux de la protection, 7 juillet 2026, RG n° 25/03896
La bailleresse a également été condamnée aux dépens, avec exécution provisoire. Trois enseignements pratiques s’en dégagent pour le locataire comme pour le bailleur. D’abord, le refus de payer se chiffre : 330 euros de réparation sont devenus 1 830 euros de condamnation. Ensuite, la conciliation départementale compte : le juge a relevé que la bailleresse s’était entêtée malgré l’avis de la commission, ce qui a nourri l’indemnisation du trouble. Enfin, la preuve du trouble se construit : courriels répétés, ton des réponses, durée de la privation de lumière et montant du loyer ont servi à fixer les 1 500 euros. Pour le bailleur, la parade n’est pas le refus sec mais le diagnostic : faire constater par un professionnel que la panne vient d’un forçage ou d’un défaut d’entretien du locataire, et le démontrer pièces à l’appui, plutôt que d’invoquer le décret de 1987 en bloc.
La procédure à suivre, des deux côtés, est la même et elle conditionne tout. Le locataire signale la panne par écrit, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, avec photographies et description du dysfonctionnement, et demande l’intervention dans un délai raisonnable. En cas de refus ou de silence, il saisit la commission départementale de conciliation, gratuite, avant d’aller devant le juge des contentieux de la protection. Ce qu’il ne doit jamais faire, c’est retenir son loyer ou déduire la facture de sa propre autorité : le loyer reste dû et la compensation unilatérale expose à un commandement de payer puis à la résiliation. Ce que le bailleur ne doit jamais faire, c’est ignorer la mise en demeure : chaque mois de silence augmente le trouble de jouissance que le juge indemnisera. Quand le litige porte sur plusieurs milliers d’euros de travaux ou sur la vétusté d’un parc entier de volets, l’accompagnement par un avocat en droit immobilier à Paris permet de faire chiffrer par un technicien indépendant, de formuler la mise en demeure dans les formes et de saisir le bon juge avec le bon fondement, au lieu de laisser la facture enfler de 330 à 1 830 euros.
II. Le volet en copropriété : la façade appartient à tous, le juge ordonne la dépose
A. Pourquoi le changement de volets exige le vote de l’assemblée générale
En copropriété, le volet n’est plus un simple équipement du logement : vu de l’extérieur, il fait partie de l’aspect de l’immeuble, et l’aspect de l’immeuble appartient à tous les copropriétaires. C’est pour cette raison que la loi soumet à un vote les travaux qu’un copropriétaire veut réaliser à ses frais dès qu’ils touchent les parties communes ou la façade. L’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, en vigueur, dispose :
« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : »
Source : article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
Le même article vise notamment, au b) :
« L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ; »
Source : article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
La majorité exigée est lourde : il faut la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents ou non, et pas seulement des présents. Remplacer des volets à lames marron par des volets roulants blancs, fermer un balcon-loggia par une baie vitrée avec volet roulant, changer la couleur, le matériau ou le modèle des fermetures modifie l’aspect extérieur et entre dans ce vote, sauf si le règlement de copropriété a déjà standardisé le modèle autorisé. Deux décisions rendues à un an d’intervalle montrent ce qu’il en coûte de passer outre.
À Draguignan, une copropriétaire avait remplacé les volets à lames marron de son appartement par des volets roulants blancs, sans autorisation de l’assemblée générale. Mise en demeure par l’avocat du syndicat le 22 avril 2024, constat de commissaire de justice le 7 août 2024, assignation en référé le 17 septembre 2024 : la chronologie est celle d’un dossier que le syndicat a construit sans faute. Le juge des référés, statuant le 23 avril 2025, a ordonné la remise en état :
« CONDAMNONS Madame [Y] [B], dans un délai de TROIS MOIS suivant la signification de la présente ordonnance, à remettre en état les volets de son appartement situé au troisième étage [Adresse 4] par la suppression des volets roulants. »
Source : tribunal judiciaire de Draguignan, ordonnance de référé construction, 23 avril 2025, RG n° 24/07210
Passé ce délai, une astreinte de 100 euros par jour de retard court pendant six mois, et la copropriétaire a été condamnée aux dépens, sans indemnité au titre de l’article 700 dès lors qu’elle bénéficiait de l’aide juridictionnelle totale. Le fondement du référé mérite l’attention : le juge peut ordonner la remise en état même en présence d’une contestation sérieuse, dès lors qu’il s’agit de faire cesser un trouble manifestement illicite. L’article 835 du code de procédure civile, en vigueur, dispose :
« Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »
Source : article 835 du code de procédure civile
À Aurillac, le tribunal a jugé au fond le 10 septembre 2026 un cas plus lourd : une société propriétaire avait fait fermer son balcon-loggia par une baie vitrée et poser un volet roulant, puis, assignée le 1er février 2024 par le syndicat, avait appelé en garantie le syndic professionnel lui-même. Le tribunal, au visa de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965, a condamné la société à déposer les volets et à remettre les lieux en l’état antérieur dans les deux mois de la signification, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour pendant deux mois maximum, a rejeté sa demande reconventionnelle contre le syndic, et l’a condamnée aux dépens ainsi qu’à 1 000 euros au profit du syndicat et 1 000 euros au profit du syndic au titre de l’article 700, avec exécution provisoire de droit :
« CONDAMNE la SARL ABSIM à déposer les volets roulants installés sur le balcon loggia de son appartement constituant le lot 106 et à la remise en état des lieux antérieurs à la mise en place des volets, dans le délai de DEUX MOIS à compter de la signification de la présente décision ; »
Source : tribunal judiciaire d’Aurillac, 10 septembre 2026, RG n° 24/00065
Le message des deux juridictions est identique : le fait accompli ne crée aucun droit, l’autorisation se demande avant les travaux et jamais après, et le coût de la dépose avec remise en état dépasse toujours le prix de l’équipement. Ajouter une baie vitrée à un balcon, c’est en outre fermer une partie commune à jouissance privative ou modifier la destination, ce qui aggrave encore le dossier du contrevenant.
B. La méthode qui évite le procès : résolution, constat, mise en demeure et bon adversaire
Le copropriétaire qui envisage de changer ses volets doit d’abord lire son règlement de copropriété : certains règlements imposent un modèle, une couleur et un matériau uniformes, auquel cas le changement à l’identique ne demande aucun vote, tandis que d’autres renvoient chaque modification à l’assemblée. En cas de doute, la demande d’inscription d’une résolution à l’ordre du jour s’adresse au syndic par lettre recommandée, avec devis, photographies du modèle projeté et échantillon de teinte. La résolution doit viser l’autorisation de travaux affectant l’aspect extérieur à la majorité de l’article 25, et le procès-verbal doit la mentionner expressément : un vote acquis à une majorité inférieure, ou une simple tolérance du syndic ou du conseil syndical, ne vaut pas autorisation et n’arrêtera pas une action en dépose.
Le syndicat qui découvre des travaux non autorisés doit, lui, agir vite et dans l’ordre. D’abord le constat de commissaire de justice, qui fige la couleur, le modèle et l’ampleur des travaux : à Draguignan, le constat du 7 août 2024 a servi de fondement direct à l’ordonnance. Ensuite la mise en demeure par lettre recommandée, qui fait courir le délai de bonne foi et sera relue par le juge. Ensuite l’assignation, en référé pour une remise en état rapide sur le fondement du trouble manifestement illicite, ou au fond pour obtenir l’astreinte durable. L’expérience montre que les syndicats qui attendent des années perdent en crédibilité et s’exposent à la prescription de certains chefs de demande, tandis que ceux qui agissent dans les mois obtiennent la dépose avec astreinte, comme à Draguignan et à Aurillac.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux se joue devant le tribunal judiciaire de Paris pour les immeubles parisiens, avec des délais d’audiencement en référé comptés en semaines et des jugements au fond rendus en plusieurs mois : le dossier parisien du 20 mai 2025 avait été assigné en juillet 2023, soit près de deux ans de procédure. Les copropriétés parisiennes, souvent dotées de règlements stricts sur l’harmonie des façades, notamment dans les ensembles haussmanniens et les immeubles classés ou situés en secteur protégé, obtiennent régulièrement la dépose des menuiseries et volets non conformes. Pour l’occupant parisien, locataire ou copropriétaire, la préparation du dossier suit les mêmes règles qu’ailleurs, avec une contrainte locale supplémentaire : vérifier le règlement de copropriété et, le cas échéant, les règles d’urbanisme applicables à la façade avant tout devis, car un volet autorisé par l’assemblée peut encore se heurter à une protection patrimoniale.
La dernière erreur consiste à poursuivre la mauvaise personne. Le locataire dont le volet est bloqué ou dont la façade se dégrade n’a qu’un seul adversaire utile : son bailleur, débiteur de l’obligation de délivrance et d’entretien. Il n’agit pas directement contre le syndicat des copropriétaires, avec lequel il n’a aucun lien contractuel. C’est au bailleur, lui-même copropriétaire, de mettre en cause le syndicat si la panne vient des parties communes, ou le constructeur et ses assureurs si le vice est d’origine. Inversement, le syndicat agit contre le copropriétaire auteur des travaux, bailleur ou occupant, et non contre son locataire. Cette répartition des rôles, simple sur le papier, est la source la plus fréquente d’assignations inutiles : viser le bon débiteur dès la mise en demeure divise par deux le temps et le coût du litige.
Le volet roulant bloqué n’est donc ni une fatalité ni une rente, mais un révélateur de trois disciplines juridiques qui se croisent sur quelques mètres carrés de façade. Côté location, la ligne de partage passe entre l’entretien courant et les petites pièces, à la charge du locataire, et la vétusté avec l’usure normale, à la charge du bailleur, avec le cas particulier de l’équipement installé par l’occupant lui-même, qui reste à sa charge. Les chiffres des deux jugements de 2025 et 2026 donnent l’échelle : 330 euros de réparation devenue 1 830 euros de condamnation pour un refus obstiné, 2 000 euros d’article 700 pour une demande fondée sur une vétusté imaginaire. Côté copropriété, la règle tient en une phrase : aucun changement de volets modifiant l’aspect extérieur sans le vote de l’assemblée à la majorité de l’article 25, sous peine de dépose sous astreinte de 50 à 100 euros par jour. Entre les deux, la méthode gagnante est toujours la même : écrire vite, constater par commissaire de justice, mettre en demeure dans les formes, concilier quand c’est possible, et saisir le bon juge contre le bon adversaire. Les factures de dépanneurs et les promesses de vendeurs de volets n’y changeront rien : seuls les textes en vigueur et les décisions lues ci-dessus disent qui paie et qui autorise.
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