Vous vivez dans votre appartement, les charges de copropriété s’accumulent depuis plusieurs mois, le syndic vous a adressé une mise en demeure puis a fait appel à un commissaire de justice, et vous venez de déposer un dossier de surendettement à la Banque de France pour tenter d’arrêter la machine. La question qui vous tient éveillé la nuit est simple : le syndic peut-il continuer à vous poursuivre, faire inscrire une hypothèque sur votre lot, demander la saisie de votre appartement, alors que votre dossier est en cours d’examen. La réponse tient en deux temps. D’une part, la recevabilité de votre demande bloque en principe les poursuites du syndic sur les dettes nées avant cette décision, ce qui vous donne un répit pour construire une solution. D’autre part, les charges de copropriété présentent une particularité redoutable : elles continuent de naître chaque trimestre tant que vous restez propriétaire, le logement lui-même garantit une partie des sommes dues, et le juge attend de vous une démarche rigoureuse, avec des pièces, des dates et des montants vérifiables. Ce guide explique comment déclarer les arriérés de charges, comment faire jouer la suspension des poursuites face au syndic, comment sauver votre logement grâce au plan ou aux mesures imposées, et comment contester un décompte gonflé d’intérêts, de frais ou de pénalités devant le juge des contentieux de la protection.

I. Le syndic vous réclame des charges impayées : déclarer la dette et suspendre les poursuites, comment faire ?

A. Déclarer les arriérés de charges et faire reconnaître votre surendettement malgré votre appartement : que déposer et quelles preuves apporter ?

Le point de départ est le article L. 711-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au 25 septembre 2026 : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. L’impossibilité de faire face à un engagement de cautionner ou d’acquitter solidairement la dette d’un entrepreneur individuel ou d’une société caractérise également une situation de surendettement. » Trois enseignements concrets se dégagent pour un copropriétaire. D’abord, la procédure est ouverte aux personnes physiques de bonne foi, ce qui exclut les dettes nées d’une organisation volontaire de l’insolvabilité, mais n’exclut pas celui qui a cessé de payer ses charges parce que ses revenus ont chuté après une perte d’emploi, une séparation, une maladie ou une retraite plus faible que prévu. Ensuite, le surendettement s’apprécie au regard de l’ensemble des dettes, exigibles et à échoir, ce qui impose de déclarer non seulement les charges déjà appelées et impayées, mais aussi les échéances à venir, les prêts immobiliers, les crédits à la consommation, les dettes fiscales et les autres arriérés, afin que la commission dispose d’une photographie complète de votre budget. Enfin, le fait d’être propriétaire de votre résidence principale ne vous ferme pas la porte, même si la valeur estimée de l’appartement dépasse le total de vos dettes à la date du dépôt : la loi le dit noir sur blanc, et la commission ne peut pas vous déclarer irrecevable au seul motif que vous possédez votre logement.

Concrètement, votre dossier doit comporter l’état détaillé des charges de copropriété. Rassemblez les appels de fonds trimestriels, le décompte général du syndic, les mises en demeure, le commandement de payer s’il existe, l’assignation devant le tribunal judiciaire s’il y en a une, et tous les justificatifs de ce que vous avez déjà versé. Indiquez le nom du syndic, professionnel ou bénévole, les références de votre lot, le montant exact du principal, puis, séparément, les intérêts, les frais de recouvrement et les pénalités réclamés. Cette séparation est décisive, car le juge vérifiera chaque ligne et le syndic devra justifier chaque euro au-delà du principal. Joignez aussi vos revenus des douze derniers mois, bulletins de salaire, relevés France Travail, pensions, prestations, ainsi que vos charges courantes, loyers résiduels s’il y a lieu, énergie, assurance, transport, frais de santé, impôts, pensions versées, et le tableau de vos autres crédits avec les mensualités, les taux et les durées restantes. La commission examine la bonne foi à partir de votre comportement d’ensemble : avez-vous cessé de payer tous vos créanciers de façon comparable quand vos ressources ont baissé, avez-vous évité de creuser un nouveau crédit pour payer l’ancien, avez-vous répondu aux demandes de pièces, avez-vous signalé un changement de situation. Un copropriétaire qui a payé son prêt immobilier en priorité pour conserver son toit tout en laissant filer les charges n’est pas de mauvaise foi pour ce seul choix, dès lors que ses paiements restaient compatibles avec ses moyens et qu’il n’a pas favorisé frauduleusement un créancier au détriment des autres. En revanche, des travaux d’embellissement coûteux votés puis impayés, un refus systématique de tout échéancier alors que vos revenus le permettaient, ou des déclarations incomplètes sur vos comptes fragilisent votre position. À Paris et en Île-de-France, où les charges de copropriété atteignent souvent plusieurs milliers d’euros par an avec le chauffage collectif, l’ascenseur, le gardiennage et les gros travaux énergétiques, la commission connaît bien ces budgets tendus : un dossier chiffré, daté et complet obtient l’examen le plus favorable.

Les charges de copropriété à déclarer sont celles nées avant la décision de recevabilité pour l’arriéré, mais la vie de la copropriété continue après le dépôt. Les provisions trimestrielles qui deviennent exigibles après la recevabilité restent dues au titre des charges courantes, et le non-paiement répété de ces échéances nouvelles peut conduire la commission à constater une aggravation de votre situation ou le juge à estimer que le plan ne peut pas fonctionner sans un effort sur le courant. La bonne méthode consiste à payer, dans la mesure de vos moyens, les charges courantes postérieures à la recevabilité, même partiellement, tout en laissant l’arriéré antérieur dans le périmètre de la procédure. Si vos moyens ne permettent même pas le courant, dites-le clairement à la commission avec vos relevés bancaires à l’appui, et demandez que le plan intègre une mensualité globale compatible avec le paiement du courant : un plan qui suppose que vous ne paierez plus jamais une charge courante est un plan qui échouera. Les syndics franciliens adressent souvent, après la recevabilité, un nouveau décompte qui mélange l’ancien et le nouveau sans ventilation : exigez par écrit une ventilation entre les sommes arrêtées à la date de la recevabilité et les provisions postérieures, avec les dates d’exigibilité de chaque appel. Cette lettre simple, envoyée en recommandé avec accusé de réception et conservée dans votre dossier, évite bien des litiges ultérieurs sur ce qui entre dans l’effacement et ce qui reste dû. Elle prouve aussi votre sérieux devant le juge, qui apprécie les débiteurs capables de distinguer l’arriéré traité par la procédure et le courant qu’ils s’efforcent d’honorer.

Certaines dettes ne peuvent pas être effacées ni même rééchelonnées sans l’accord du créancier, et il faut les connaître pour ne pas bâtir un plan sur une illusion. L’article L. 711-4 du code de la consommation, dans sa version applicable au 25 septembre 2026, dispose : « Sauf accord du créancier, sont exclues de toute remise, de tout rééchelonnement ou effacement : 1° Les dettes alimentaires ; 2° Les réparations pécuniaires allouées aux victimes dans le cadre d’une condamnation pénale ; 3° Les dettes ayant pour origine des manœuvres frauduleuses commises au préjudice des organismes de protection sociale énumérés à l’ article L. 114-12 du code de la sécurité sociale ou des collectivités territoriales versant des prestations et des aides sociales; 4° Les dettes fiscales dont les droits dus ont été sanctionnés par les majorations non rémissibles mentionnées au II de l’ article 1756 du code général des impôts et les dettes dues en application de l’ article 1745 du même code et de l’ article L. 267 du livre des procédures fiscales ; L’origine frauduleuse de la dette est établie soit par une décision de justice, soit par une sanction prononcée par un organisme de sécurité sociale dans les conditions prévues aux articles L. 114-17 , L. 114-17-1 et L. 114-17-2 du code de la sécurité sociale , soit par une sanction prononcée par le président du conseil départemental dans les conditions prévues à l’ article L. 262-52 du code de l’action sociale et des familles . Les amendes prononcées dans le cadre d’une condamnation pénale sont exclues de toute remise et de tout rééchelonnement ou effacement.» Les charges de copropriété ordinaires n’appartiennent pas à cette liste d’exclusion : elles peuvent faire l’objet d’un rééchelonnement, d’un report, d’une réduction d’intérêts et, dans certaines configurations, d’un effacement partiel. Retenez toutefois que les dettes alimentaires, les dommages-intérêts pénaux et les amendes, souvent présents dans les dossiers les plus lourds aux côtés des charges, ne suivront pas le même sort : le plan devra les traiter à part, et le juge vérifiera que vous ne demandez pas l’effacement de ce que la loi déclare insusceptible d’effacement.

B. Faire suspendre les poursuites du syndic et du commissaire de justice après la recevabilité : huissier arrêté, saisie bloquée, dans quel délai contester ?

Une fois votre demande déclarée recevable, la loi organise un bouclier. L’article L. 722-2 du code de la consommation, dans sa version applicable au 25 septembre 2026, dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Chaque mot compte face à un syndic pressé. Seule la décision de recevabilité déclenche l’effet, pas le simple dépôt du dossier ni le récépissé de la Banque de France : tant que la commission n’a pas statué, le syndic peut légalement continuer ses démarches, assigner, faire saisir. Une fois la recevabilité prononcée, les procédures d’exécution diligentées à l’encontre de vos biens sont suspendues et interdites pour les dettes autres qu’alimentaires, ce qui vise les saisies-attribution sur vos comptes, les saisies-vente de vos meubles, les saisies de vos rémunérations cédées, et les poursuites de saisie immobilière déjà engagées sur votre lot de copropriété. Adressez immédiatement au syndic et au commissaire de justice la copie de la décision de recevabilité par lettre recommandée, en demandant l’arrêt de toute mesure d’exécution sur l’arriéré antérieur, et conservez les accusés de réception : en cas de saisie pratiquée après la recevabilité, ces pièces fondent votre demande de mainlevée et de restitution.

La durée de ce répit est encadrée. L’article L. 722-3 du code de la consommation, dans sa version applicable au 25 septembre 2026, dispose : « Les procédures et les cessions de rémunération sont suspendues ou interdites, selon les cas, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 , jusqu’à la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1 , L. 733-4 , L. 733-7 et L. 741-1 , jusqu’au jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou jusqu’au jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. Cette suspension et cette interdiction ne peuvent excéder deux ans.» Le bouclier dure donc jusqu’à la solution de fond, plan conventionnel, mesures imposées, rétablissement personnel, sans pouvoir dépasser deux ans. Pendant ce délai, le syndic ne peut pas faire vendre votre appartement pour l’arriéré antérieur, ni faire pratiquer une saisie nouvelle sur vos biens pour ce même arriéré. Il conserve en revanche le droit de réclamer en justice la fixation de sa créance, de déclarer son montant exact à la commission, et de poursuivre le recouvrement des provisions devenues exigibles après la recevabilité si vous ne les payez pas, car ces sommes nouvelles ne sont pas couvertes par la suspension attachée à l’arriéré. La distinction entre l’arriéré gelé et le courant exigible explique la plupart des malentendus : un commandement de payer qui vise uniquement des provisions postérieures à la recevabilité n’est pas nécessairement irrégulier, tandis qu’un commandement qui mélange l’ancien et le nouveau sans ventilation expose le syndic à une contestation sérieuse.

La Cour de cassation veille strictement à ce mécanisme et sanctionne les approximations sur les dates. Dans un arrêt du 23 octobre 2025, la deuxième chambre civile rappelle, au visa des articles L. 218-2 et L. 722-2 du code de la consommation et des articles 2230 et 2234 du code civil : « Aux termes du premier de ces textes, l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. » Puis : « Selon le deuxième, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » Puis : « Aux termes du troisième, la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru. » Enfin : « Selon le quatrième, la prescription est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure. » La portée pratique est consultable sur le site officiel de la Cour de cassation pour le pourvoi n° 23-12.623, arrêt du 23 octobre 2025, deuxième chambre civile. Dans cette affaire, une cour d’appel avait retenu une période d’interruption courant depuis la date de la demande de surendettement, alors que seule la décision de recevabilité produit l’effet suspensif : la cassation partielle sanctionne cette confusion entre la demande et la recevabilité. Pour votre dossier de charges, la leçon est directe. Si le syndic soutient que votre dette est prescrite ou au contraire que son action reste recevable, le juge vérifiera jour par jour la date de la recevabilité, la date des actes de poursuite, et la nature suspensive, et non interruptive, de la période : la suspension arrête temporairement le cours du délai sans effacer le temps déjà couru, ce qui se calcule à la date près. Conservez donc la décision de recevabilité, sa date de notification, et chaque acte du syndic avec sa date de signification : ce calendrier fait gagner ou perdre un procès.

Un autre arrêt éclaire le sort des créanciers qui disposent déjà d’un titre exécutoire quand la recevabilité intervient. Dans l’affaire ayant donné lieu aux pourvois n° 22-14.528 et n° 23-17.744, deuxième chambre civile, la Cour rappelle d’abord une règle de procédure souvent ignorée : « La vérification de la validité des créances par le juge est opérée afin de permettre à la commission de surendettement de poursuivre sa mission d’instruction du dossier ou en cas de contestation des mesures imposées, sans que ses décisions n’aient l’autorité de la chose jugée. » Autrement dit, quand le juge du surendettement vérifie le montant réclamé par le syndic, il le fait pour permettre à la commission de travailler sur des bases exactes, sans trancher définitivement le litige au fond avec autorité de chose jugée : le syndic pourra encore discuter du principal devant le juge compétent, mais il ne pourra pas imposer à la commission un montant gonflé sans preuve. La même décision examine ensuite l’argument d’une banque qui soutenait que la recevabilité l’avait mise dans l’impossibilité d’agir et avait donc suspendu la prescription de sa créance : « que la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre du débiteur jusqu’à l’expiration du plan de surendettement de sorte que, pendant cette période, le créancier, qui dispose déjà d’un titre exécutoire constatant sa créance, ne peut interrompre la prescription en exerçant une action en exécution forcée contre les biens du débiteur et est donc dans l’impossibilité d’agir à l’encontre de ce dernier, ce qui a pour effet de suspendre, le temps de la procédure de surendettement, le délai de prescription de sa créance ». Transposée aux charges, cette analyse signifie que le syndic muni d’un jugement de condamnation pour charges ne peut pas, pendant la suspension, pratiquer une saisie nouvelle pour interrompre la prescription, mais que le délai de prescription de sa créance se trouve suspendu pendant la procédure : ni le débiteur ni le syndic n’ont intérêt à laisser le temps courir sans rien faire, et chacun doit préparer la vérification des montants.

Le contentieux de la recevabilité lui-même obéit à un délai bref. Si la commission déclare votre demande irrecevable, notamment pour absence de surendettement caractérisé ou pour mauvaise foi, vous disposez de quinze jours à compter de la notification pour contester devant le juge des contentieux de la protection. Ce délai court vite et ne pardonne pas : notez la date de réception de la lettre, faites appel à un avocat sans attendre, et préparez un recours motivé avec les pièces manquantes, relevés actualisés, attestations d’employeur, certificats médicaux si la baisse de revenus a une cause de santé, et surtout la ventilation des charges avec les appels de fonds. Si le syndic a contesté votre recevabilité en faisant valoir que vous êtes propriétaire et donc solvable, répondez avec l’estimation actualisée de votre lot, le solde restant de votre prêt immobilier, les frais de vente prévisibles, et le calcul de votre reste à vivre après paiement des charges courantes : la commission puis le juge comparent vos ressources réelles à l’ensemble de vos dettes, et non la seule valeur brute de l’appartement. En cas de rejet confirmé, un redépôt reste possible si votre situation a évolué, par exemple après une nouvelle baisse de revenus, une régularisation des charges courantes ou la production de pièces qui manquaient : documentez ce fait nouveau avec précision, car un redépôt sans élément nouveau s’expose à un second rejet.

II. Sauver le logement et contester les sommes du syndic : effacer, vérifier et obtenir gain de cause devant le juge, quels recours ?

A. Sauver votre appartement en copropriété grâce au plan et aux mesures imposées : rééchelonner, réduire les intérêts, éviter la vente, comment obtenir un délai ?

Quand la commission estime qu’un apurement reste possible, elle cherche d’abord un accord. L’article L. 732-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au 25 septembre 2026, dispose : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation définie au premier alinéa de l’article L. 724-1 et que le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers. » Le plan conventionnel est un contrat négocié sous l’égide de la commission : le syndic, la banque qui a financé l’appartement, les autres créanciers et vous-même convenez d’un calendrier, de mensualités et parfois d’aménagements d’intérêts. Pour les charges, ce plan prévoit généralement le paiement de l’arriéré en mensualités, le maintien du paiement des provisions courantes en sus de la mensualité, et un engagement de ne pas créer de nouvel impayé. L’avantage est la souplesse, car les parties peuvent convenir d’un étalement adapté à vos revenus, d’une pause de quelques mois pour stabiliser le budget, ou d’une imputation prioritaire sur le capital. La limite est l’unanimité pratique : il suffit qu’un créancier essentiel refuse pour que la conciliation échoue, et le dossier bascule vers les mesures imposées. Préparez cette phase comme une négociation : proposez un chiffre réaliste fondé sur votre reste à vivre, montrez que le courant sera payé, et demandez au syndic, en contrepartie, l’abandon des frais de recouvrement les plus lourds et la réduction des intérêts au taux légal.

En l’absence de conciliation ou en cas d’échec, la commission peut imposer des mesures même sans l’accord du syndic. L’article L. 733-1 du code de la consommation, dans sa version applicable au 25 septembre 2026, dispose : « En l’absence de mission de conciliation ou en cas d’échec de celle-ci, la commission peut, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer tout ou partie des mesures suivantes : 1° Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ; en cas de déchéance du terme, le délai de report ou de rééchelonnement peut atteindre la moitié de la durée qui restait à courir avant la déchéance ; 2° Imputer les paiements, d’abord sur le capital ; 3° Prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées ou rééchelonnées porteront intérêt à un taux réduit qui peut être inférieur au taux de l’intérêt légal sur décision spéciale et motivée et si la situation du débiteur l’exige. Quelle que soit la durée du plan de redressement, le taux ne peut être supérieur au taux légal. 4° Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans. Sauf décision contraire de la commission, la suspension de la créance entraîne la suspension du paiement des intérêts dus à ce titre. Durant cette période, seules les sommes dues au titre du capital peuvent être productives d’intérêts dont le taux n’excède pas le taux de l’intérêt légal. » Pour un arriéré de charges de 12 000 euros par exemple, un rééchelonnement sur sept ans avec imputation sur le capital puis intérêts au taux légal change radicalement le coût total par rapport à un décompte du syndic qui capitalise des intérêts conventionnels et ajoute des frais de mise en demeure à chaque trimestre. Demandez expressément l’imputation sur le capital et la réduction du taux : sans demande de votre part, la commission n’est pas tenue de les accorder d’office. Si votre budget ne permet aucune mensualité pendant quelques mois, sollicitez la suspension d’exigibilité pour une durée limitée, en expliquant l’événement qui justifie ce répit, fin de droits au chômage, reprise d’emploi à venir, vente d’un véhicule, et en montrant que le paiement du courant reste assuré.

La question la plus angoissante reste la vente de l’appartement. La commission puis le juge peuvent subordonner les mesures à la vente de votre logement, mais cette solution n’est ni automatique ni punitive : elle doit être motivée par l’impossibilité d’apurer vos dettes autrement tout en conservant le bien. L’arrêt du 22 mai 2025 de la deuxième chambre civile, rendu sur le pourvoi n° 23-10.900, fixe le cadre avec une pédagogie rare. La Cour rappelle d’abord : « Aux termes de l’article 2284 du code civil, quiconque s’est obligé personnellement, est tenu de remplir son engagement sur tous ses biens mobiliers et immobiliers, présents et à venir. » Puis : « Selon l’article 2287 du même code, les dispositions du livre IV ne font pas obstacle à l’application des règles prévues en cas d’ouverture d’une procédure de sauvegarde, de redressement judiciaire ou de liquidation judiciaire ou encore en cas d’ouverture d’une procédure de traitement des situations de surendettement des particuliers. » Puis : « Selon l’article L. 733-13, alinéa 1er, du code de la consommation, le juge saisi de la contestation des mesures imposées par la commission prend tout ou partie des mesures définies aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7. » La Cour détaille ensuite les outils : « Selon l’article L. 733-1, 1°, du même code, le juge peut notamment, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer le rééchelonnement du paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours. » Elle ajoute : « Selon l’article L. 733-3 de ce code, la durée totale des mesures mentionnées à l’article L. 733-1 ne peut excéder sept années. Les mesures peuvent cependant excéder la durée de 7 ans lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d’éviter la cession ou lorsqu’elles permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale. » Elle précise enfin l’outil de l’effacement partiel : « Selon l’article L. 733-4 du même code, le juge peut prévoir : 1° En cas de vente forcée du logement principal du débiteur, grevé d’une inscription bénéficiant à un établissement de crédit ou à une société de financement ayant fourni les sommes nécessaires à son acquisition, la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due aux établissements de crédit ou aux sociétés de financement après la vente, après imputation du prix de vente sur le capital restant dû, dans des proportions telles que son paiement, assorti d’un rééchelonnement calculé conformément au 1° de l’article L. 733-1, soit compatible avec les ressources et les charges du débiteur. La même mesure est applicable en cas de vente amiable dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière, et les modalités ont été arrêtés d’un commun accord entre le débiteur et l’établissement de crédit ou la société de financement. 2° L’effacement partiel des créances combiné avec les mesures mentionnées à l’article L. 733-1. » Et : « L’article L. 733-7 du code de la consommation dispose enfin que le juge peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. »

Concrètement, si votre appartement parisien ou francilien constitue votre résidence principale et que vos revenus permettent, avec un rééchelonnement sur sept ans et un effacement partiel du solde, d’apurer vos dettes sans vendre, le juge peut retenir cette solution et vous maintenir dans les lieux. Si au contraire l’écart est tel que même sept ans de mensualités à la limite de votre reste à vivre ne résorbent pas l’arriéré et le prêt immobilier, le juge pourra subordonner les mesures à une vente amiable, avec un calendrier, un prix plancher et une imputation du prix d’abord sur les créanciers privilégiés, puis sur les autres dettes selon l’ordre fixé. Dans ce second cas, l’article L. 733-4 du code de la consommation, dans sa version applicable au 25 septembre 2026, dispose : « La commission peut également, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de présenter leurs observations, imposer par décision spéciale et motivée les mesures suivantes : 1° En cas de vente forcée du logement principal du débiteur, grevé d’une inscription bénéficiant à un établissement de crédit ou à une société de financement ayant fourni les sommes nécessaires à son acquisition, la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due aux établissements de crédit ou aux sociétés de financement après la vente, après imputation du prix de vente sur le capital restant dû, dans des proportions telles que son paiement, assorti d’un rééchelonnement calculé conformément au 1° de l’article L. 733-1 , soit compatible avec les ressources et les charges du débiteur. La même mesure est applicable en cas de vente amiable dont le principe, destiné à éviter une saisie immobilière, et les modalités ont été arrêtés d’un commun accord entre le débiteur et l’établissement de crédit ou la société de financement. Ces mesures peuvent être prises conjointement avec celles prévues à l’article L. 733-1 ; 2° L’effacement partiel des créances combiné avec les mesures mentionnées à l’article L. 733-1. Celles de ces créances dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques, ne peuvent faire l’objet d’un effacement.» Ce texte ouvre, après la vente, la réduction du solde de prêt immobilier restant dû et l’effacement partiel des autres créances, à condition de l’avoir expressément demandé et d’avoir mis les créanciers en mesure de s’exprimer. Pour les charges de copropriété, l’effacement partiel n’est pas subordonné à l’absence de tout patrimoine : il se combine avec le rééchelonnement et s’apprécie au regard de vos ressources et de vos charges réelles. Ne laissez pas le syndic vous opposer que votre appartement vaut cher donc que tout effacement est impossible : l’arrêt du 22 mai 2025 censure les cours d’appel qui ajoutent au texte une condition d’absence d’actif réalisable que la loi ne prévoit pas.

Quand votre situation est irrémédiablement compromise, sans capacité de remboursement même avec un rééchelonnement maximal, la commission peut orienter vers le rétablissement personnel. L’article L. 741-2 du code de la consommation, dans sa version applicable au 25 septembre 2026, dispose : « En l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4 , le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.» Le rétablissement sans liquidation efface donc l’arriéré de charges arrêté à la date de la décision, à l’exception des dettes exclues par les articles L. 711-4 et L. 711-5. Si vous possédez un bien saisissable d’une valeur significative, la procédure avec liquidation peut être ouverte, avec vente du bien par un liquidateur et distribution du prix entre les créanciers, dont le syndicat des copropriétaires pour ses charges privilégiées. Dans les deux cas, les provisions postérieures à la date d’arrêt continuent de courir tant que vous restez propriétaire : le rétablissement n’efface pas l’avenir. Si vous conservez l’appartement après un rétablissement sans liquidation, organisez dès le lendemain le paiement du courant, par prélèvement automatique si possible, et anticipez les gros travaux votés en assemblée générale : un nouvel impayé massif après effacement fragilise tout redépôt ultérieur. Si vous envisagez de vendre rapidement après l’effacement, faites estimer le bien par deux avis indépendants, informez le syndic de votre calendrier, et évitez de contracter de nouvelles dettes dans l’intervalle.

À Paris et en Île-de-France, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris traite chaque semaine des dossiers où le syndic, souvent représenté par un cabinet spécialisé en recouvrement, fait valoir l’hypothèque légale, les frais exposés et l’équilibre financier de la copropriété. Présentez-vous avec un dossier parisien complet : décision de recevabilité, état détaillé des dettes, décomptes du syndic ventilés entre principal, intérêts et frais, appels de fonds avec leurs dates d’exigibilité, relevés bancaires des six derniers mois, preuves du paiement du courant postérieur, estimation de l’appartement, tableau d’amortissement du prêt immobilier, et projet de mensualité calculé à partir de votre reste à vivre. Les juridictions franciliennes vérifient avec une attention particulière la réalité du paiement du courant, car un débiteur qui paie le courant depuis la recevabilité démontre que le plan peut tenir, tandis qu’un débiteur qui a cessé tout versement au syndic, même modeste, s’expose à l’argument que le logement n’est plus assumé. Si une assemblée générale a voté des travaux lourds, apportez le procès-verbal, le plan de financement et les demandes d’aide : le juge distingue les charges courantes incompressibles et les travaux exceptionnels qui peuvent justifier un délai supplémentaire ou une vente mieux préparée.

B. Contester le décompte du syndic et faire vérifier chaque euro : intérêts, frais, prescription et hypothèque, quelles preuves exigent les juges ?

Le réflexe le plus rentable consiste à contester le montant réclamé ligne par ligne. Les syndics, surtout quand le recouvrement est confié à un prestataire, additionnent parfois au principal des intérêts conventionnels sans base contractuelle, des frais de mise en demeure non prévus, des honoraires de recouvrement disproportionnés, des pénalités de retard votées sans fondement, ou des appels de fonds non encore exigibles à la date de l’arrêté. Or la vérification des créances dans le surendettement impose au créancier de prouver ce qu’il déclare. La commission adresse à chaque créancier l’état du passif et l’invite à justifier sa créance en principal, intérêts et accessoires. Si le syndic ne répond pas ou répond de façon approximative, la commission arrête le montant sur la base des pièces du débiteur. Si le syndic déclare un montant que vous estimez excessif, contestez par écrit dans le délai indiqué sur la notification, en chiffrant votre contestation : principal reconnu, intérêts contestés avec le taux exact réclamé, frais contestés avec leur fondement, provisions non exigibles à retrancher. Joignez vos calculs, vos relevés et les appels de fonds : une contestation chiffrée obtient une vérification, une contestation générale est écartée. Devant le juge des contentieux de la protection, saisi d’une contestation des mesures imposées ou de la vérification du passif, le syndic devra produire le règlement de copropriété, les procès-verbaux d’assemblées générales ayant voté les charges et les travaux, les appels de fonds avec leurs dates, les mises en demeure, et le détail des intérêts avec le taux appliqué jour par jour. Sans ces pièces, le juge réduit la créance au principal prouvé.

Les intérêts et les frais obéissent à des règles précises que le plan peut corriger. Rappelez-vous que l’article L. 733-1 permet d’imputer les paiements d’abord sur le capital, puis de réduire le taux des sommes reportées ou rééchelonnées, sans jamais dépasser le taux légal, et que la suspension d’exigibilité entraîne en principe la suspension des intérêts, sauf décision contraire. Si le syndic applique un taux conventionnel de 12 pour cent à des charges reportées dans un plan qui prévoit le taux légal, la différence sur sept ans représente plusieurs milliers d’euros : demandez l’application du texte et produisez le tableau comparatif. Les frais de recouvrement, lettres recommandées, honoraires d’huissier pour des actes non prévus par la tarification, frais de cabinet de recouvrement, ne sont dus que s’ils sont prévus par la loi, le règlement de copropriété ou une décision de justice : un forfait de 500 euros par mise en demeure inventé par le syndic ne résiste pas à une contestation. Les pénalités de retard votées en assemblée générale ne s’appliquent que si elles respectent les textes et ont été régulièrement votées et notifiées : réclamez le procès-verbal et la preuve de la notification. Enfin, les provisions pour travaux futurs non encore appelées ou non exigibles à la date d’arrêté n’entrent pas dans l’arriéré : elles relèvent du courant ou de l’avenir, et leur inclusion gonfle artificiellement le passif. Chaque euro retiré du décompte réduit la mensualité du plan et rapproche la solution qui vous maintient dans votre logement.

La prescription mérite un examen attentif, car les charges anciennes se prescrivent et les actes du syndic ne l’interrompent que s’ils sont réguliers et notifiés dans les formes. L’action en paiement des charges se prescrit par cinq ans en principe, et le syndic doit prouver chaque acte interruptif, commandement, assignation, avec sa date de signification. Si le syndic invoque une interruption pendant la procédure de surendettement, vérifiez avec le calendrier rappelé par l’arrêt du 23 octobre 2025 : seule la recevabilité suspend, la demande seule ne produit aucun effet, et la suspension n’efface pas le temps déjà couru. Un décompte qui reprend des charges de 2017 sans aucun acte interruptif prouvé en 2025 est contestable pour la partie prescrite. Inversement, si le syndic a obtenu un jugement de condamnation et que la recevabilité est intervenue ensuite, la prescription de ce titre se trouve suspendue pendant la procédure, comme l’enseigne l’affaire des pourvois joints 22-14.528 et 23-17.744 : ne soutenez pas que la créance du syndic s’est éteinte pendant la suspension, car le juge rejettera cet argument et votre crédibilité en souffrira. La bonne contestation est ciblée : tel appel de fonds de telle date est prescrit faute d’acte interruptif prouvé, tel intérêt a couru après la suspension sans décision qui l’autorise, telle majoration n’a aucun fondement voté. Cette précision fait la différence entre une contestation rejetée comme dilatoire et une réduction de plusieurs milliers d’euros qui rend le plan finançable.

L’hypothèque légale du syndicat des copropriétaires mérite une explication claire, car elle impressionne les débiteurs. Le syndicat bénéficie d’une garantie sur votre lot pour les charges impayées de l’année courante et des quatre dernières années, qui peut être inscrite au service de la publicité foncière et prime de nombreux autres créanciers sur le prix de vente. Cette garantie ne permet pas au syndic de vendre lui-même votre appartement sans titre exécutoire et sans procédure de saisie : elle lui assure un paiement prioritaire sur le prix si le bien est vendu, de gré à gré ou aux enchères. En pratique, cela signifie que même si le plan rééchelonne ou efface partiellement des charges chirographaires, la part garantie par l’hypothèque légale sera payée en priorité sur le prix en cas de vente, et que le juge en tient compte pour calibrer les mesures. Ne confondez pas cette hypothèque avec une saisie : une inscription hypothécaire n’est pas une vente, et une vente suppose un commandement, des délais, une audience d’orientation et un juge. Si le syndic menace de vendre sur le seul fondement de l’inscription, demandez-lui par écrit le titre exécutoire et l’acte de saisie : en l’absence de ces pièces, la menace est prématurée. Si une saisie immobilière est réellement engagée pour des charges, la recevabilité du surendettement en suspend le cours pour l’arriéré antérieur, et le juge de l’exécution devra en tenir compte : produisez la décision de recevabilité dès l’audience d’orientation, avec la ventilation entre l’arriéré suspendu et le courant exigible.

Quatre erreurs reviennent sans cesse dans les dossiers de charges et coûtent chaque année des milliers d’euros ou le logement lui-même. Première erreur, ne pas déclarer les charges en espérant que le syndic oubliera : le syndic déclare lui-même sa créance à la commission, l’omission est découverte, et votre bonne foi est mise en doute pour l’ensemble du dossier. Deuxième erreur, cesser totalement de payer le courant après la recevabilité en croyant que tout est gelé : le courant postérieur reste dû, son impayé répété justifie la caducité du plan et relance les poursuites, y compris la saisie. Troisième erreur, contester le décompte sans chiffrer, par une phrase générale sur des frais abusifs : sans calcul ligne par ligne avec les taux, les dates et les fondements, le juge valide le décompte du syndic. Quatrième erreur, laisser passer le délai de quinze jours pour contester une irrecevabilité ou des mesures imposées, en espérant un arrangement amiable avec le syndic pendant que le délai court : le délai ne s’arrête pas pendant la négociation, et le recours tardif est irrecevable. Chacune de ces erreurs se prévient par une discipline simple : tout déclarer, payer le courant même partiellement, contester par écrit avec des chiffres, et respecter chaque délai avec un accusé de réception. Les copropriétaires qui appliquent cette méthode obtiennent des plans tenables, des réductions d’intérêts et, quand l’effacement partiel est justifié, une sortie durable sans vente précipitée.

Conclusion

Face à un syndic qui réclame des charges impayées et à un commissaire de justice qui menace de saisir, le dossier de surendettement vous offre un cadre complet à condition de l’utiliser avec rigueur. Déclarez l’intégralité de l’arriéré avec les appels de fonds, les mises en demeure et les actes de poursuite, en séparant le principal des intérêts et des frais, et faites valoir que la propriété de votre résidence principale ne fait pas obstacle à votre recevabilité. Dès la recevabilité obtenue, faites suspendre les poursuites sur l’arriéré antérieur en notifiant la décision au syndic et au commissaire de justice, en distinguant l’arriéré gelé et les provisions postérieures qui restent dues, et en surveillant le délai maximal de deux ans. Pour sauver votre logement, visez d’abord un plan conventionnel qui maintient le paiement du courant, puis, en cas d’échec, des mesures imposées avec rééchelonnement sur sept ans, imputation sur le capital et réduction des intérêts au taux légal, voire une suspension temporaire si votre budget l’exige. Si la vente s’impose, préparez une vente amiable avec un prix documenté et demandez la réduction du solde restant et l’effacement partiel combiné au rééchelonnement. Si votre situation est irrémédiablement compromise, sollicitez le rétablissement personnel qui efface l’arriéré arrêté, hors dettes exclues. Contestez enfin chaque euro du décompte du syndic avec des calculs précis, en traquant les intérêts sans base, les frais inventés, les provisions non exigibles et les charges prescrites, en vous appuyant sur les arrêts du 23 octobre 2025, du 22 mai 2025 et sur la solution des pourvois joints 22-14.528 et 23-17.744. Avec un dossier chiffré, un courant payé et des délais respectés, le juge des contentieux de la protection dispose des éléments pour valider une solution qui éteint l’arriéré, stoppe les saisies et, chaque fois que vos ressources le permettent, vous maintient dans votre appartement.

Besoin d’un avis rapide sur votre dossier.

Vous venez de recevoir une mise en demeure du syndic, un commandement de payer ou une assignation pour charges de copropriété, et votre dossier de surendettement est en cours ou à déposer. Le cabinet vous propose une consultation téléphonique en 48 heures avec un avocat du cabinet pour vérifier votre recevabilité, chiffrer l’arriéré et préparer la contestation devant le juge. Cette consultation téléphonique : 80 EUR TTC. Appelez le 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet, à Paris et en Île-de-France.