Un bailleur qui n’est plus payé depuis plusieurs mois fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis assigne son locataire pour faire constater la résiliation du bail et le faire expulser. La procédure semble écrite d’avance. Pourtant, le 16 juillet 2026, le tribunal judiciaire d’Orléans a annulé un tel commandement et rejeté l’ensemble des demandes du bailleur, alors même que des loyers restaient dus. La cause de cet échec tient en deux lignes du dossier : le commandement accordait au locataire un délai de six semaines au lieu des deux mois prévus par son bail, et aucun décompte de la dette n’y était joint. Ce jugement récent rappelle une règle que bailleurs comme locataires sous-estiment : le commandement de payer qui vise la clause résolutoire est un acte enfermé dans des mentions obligatoires, et la moindre inexactitude peut faire tomber toute la procédure d’expulsion, sans effacer pour autant la dette de loyers.
Cet article explique ce que le commandement doit contenir au mot près, quel délai appliquer selon la date du bail, et ce que le locataire peut encore faire une fois l’acte reçu : payer, contester le décompte ou demander des délais au juge. Il distingue aussi les promesses commerciales des garanties contre les impayés de la réalité procédurale : aucune assurance ne dispense le bailleur d’un commandement exact. Réserve importante : les développements portent sur le bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en 2026 ; les baux commerciaux, les logements de fonction et les conventions du parc social obéissent à des règles en partie différentes, et chaque dossier dépend du contrat signé et des paiements réellement effectués.
I. Le commandement visant la clause résolutoire, un acte enfermé dans des mentions obligatoires
Dans un bail d’habitation, la clause résolutoire ne joue pas toute seule. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :
Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur
Le commandement de payer est donc le point de départ obligatoire de la procédure. Sans lui, ou avec un commandement nul, la clause ne peut pas produire son effet et le juge ne peut pas constater la résiliation. C’est ce verrou que le jugement d’Orléans du 16 juillet 2026 (RG 24/00345) illustre de façon spectaculaire : un bail signé en 2019, un commandement délivré le 25 août 2023 pour 2 880 euros, une assignation en 2024, et deux ans plus tard une annulation qui anéantit toute la construction du bailleur. Le tribunal a d’abord rappelé que :
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
Article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur
L’expression à peine de nullité signifie que l’oubli d’une seule mention obligatoire suffit à faire annuler l’acte, pourvu que les autres conditions de la nullité pour vice de forme soient réunies. Le bailleur doit donc traiter le commandement comme une formalité sous contrôle du juge, et non comme une simple lettre de relance remise par commissaire de justice.
A. Les six mentions obligatoires et l’exigence d’un décompte exact
La loi énumère six mentions que le commandement doit contenir. Les trois premières sont celles qui concentrent l’essentiel du contentieux :
1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;
Article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
Article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur
3° Le décompte de la dette ;
Article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur
Les trois mentions suivantes protègent l’information du locataire : l’avertissement qu’il s’expose à une résiliation puis à une expulsion, la possibilité de saisir le fonds de solidarité pour le logement du département, et la possibilité de demander à tout moment un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil :
4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;
Article 24, I, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur
En pratique, c’est le décompte qui fait le plus souvent trébucher les bailleurs. Le décompte n’est pas un chiffre global jeté dans l’acte : il doit détailler mois par mois les loyers, les charges, les paiements reçus et le solde réclamé, afin que le locataire comprenne ce qu’on lui demande et que le juge puisse vérifier. Dans l’affaire d’Orléans, le commandement réclamait une créance principale de 2 880 euros arrêtée au mois d’août 2023, mais aucun décompte n’y était joint ; un décompte n’a été produit qu’aux débats, pour un montant de 8 912,12 euros arrêté au mois d’avril 2024. Le tribunal a relevé ce décalage et en a tiré les conséquences sur la validité de l’acte.
Le même jugement montre comment se joue la bataille des chiffres. Le locataire soutenait que le restant dû en août 2023 n’était que de 960 euros ; le tribunal a écarté cet argument en constatant que les sommes de la dernière colonne du tableau produit n’étaient pas cumulées. Autrement dit, contester un décompte ne consiste pas à opposer un autre chiffre : il faut démontrer, pièces de paiement à l’appui, que le tableau du bailleur est faux. La règle de preuve applicable est rappelée par le code civil :
Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.
Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Le bailleur doit donc prouver le montant exact qu’il réclame, et le locataire qui affirme avoir payé doit produire ses quittances, relevés de virement ou attestations d’aides au logement. Pour le propriétaire qui se demande comment réagir face à un locataire qui ne paie pas son loyer, la leçon est claire : avant de faire délivrer le commandement, il faut arrêter un décompte précis, mois par mois, déduction faite des paiements partiels et des aides versées directement, car toute approximation fournit au locataire un moyen de nullité.
Le locataire, de son côté, ne doit pas confondre la nullité du commandement avec l’effacement de sa dette. Le tribunal d’Orléans l’a dit expressément :
Par conséquent, il convient de déclarer nulle le commandement de payer en date du 25 août 2023, seulement en tant qu’il vise la clause résolutoire, les loyers exigibles restant dus.
Tribunal judiciaire d’Orléans, ordonnance de référé du 16 juillet 2026, RG 24/00345
La nullité ne porte que sur l’effet résolutoire : les loyers impayés restent dus et peuvent être réclamés par une action en paiement ordinaire. Le locataire qui obtient l’annulation gagne du temps et conserve son bail, mais il ne gagne pas l’argent.
B. Le bon délai pour le bon bail : deux mois ou six semaines, sans rétroactivité
Depuis la loi du 27 juillet 2023, le délai laissé au locataire pour payer après le commandement est de six semaines. Mais les baux signés avant cette réforme prévoyaient, et prévoient souvent encore dans leur clause, un délai de deux mois. Le tribunal d’Orléans a dû trancher ce conflit de générations : le bail datait du 10 novembre 2019 et sa clause stipulait une résiliation de plein droit deux mois après un commandement infructueux, tandis que le commandement du 25 août 2023 n’accordait que six semaines, soit quarante-deux jours. Le tribunal a appliqué le principe de non-rétroactivité de la loi nouvelle et s’est appuyé sur l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n° 24-70.002), selon lequel la réforme ne modifie pas les délais figurant dans les clauses des baux en cours au jour de son entrée en vigueur. Il a jugé que :
le commandement de payer aurait dû prévoir un délai de deux mois et non de six semaines, puisque le nouveau délai issu de la loi du 27 juillet 2023 ne lui est pas applicable.
Tribunal judiciaire d’Orléans, ordonnance de référé du 16 juillet 2026, RG 24/00345
Cette erreur sur le délai n’est pas une coquille sans conséquence. Le tribunal a considéré que la diminution du délai avait nécessairement causé un grief au locataire, puisque à l’issue du délai la clause résolutoire est acquise et entraîne de facto l’expulsion. Or, en matière de nullité pour vice de forme, le code de procédure civile exige la preuve d’un grief :
La nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.
Quand le délai accordé est plus court que le délai légal ou contractuel, le grief se déduit presque mécaniquement de la privation de temps pour payer. Quand l’irrégularité est purement formelle et n’a privé le locataire d’aucune information ni d’aucun délai, le juge peut au contraire refuser la nullité faute de grief démontré. Le dispositif du jugement d’Orléans tire la conclusion logique de ces constats :
ANNULE le commandement de payer délivré le 25 août 2023, seulement en tant qu’il vise l’acquisition de la clause résolutoire ;
Tribunal judiciaire d’Orléans, ordonnance de référé du 16 juillet 2026, RG 24/00345
Le tribunal a ajouté que la procédure d’acquisition de la clause était de toute façon irrecevable, faute de notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, formalité exigée à peine d’irrecevabilité. Et il a débouté le bailleur de l’ensemble de ses demandes. Pour un bailleur, la morale est sévère : un commandement rédigé sur un modèle post-2023 appliqué à un bail ancien, ou un modèle ancien appliqué à un bail récent, peut réduire à néant deux années de procédure. Avant toute délivrance, il faut donc relire la clause du bail tel qu’il a été signé, vérifier la version de l’article 24 applicable à la date du commandement, et faire mentionner le délai exact dans l’acte.
Le jugement comporte un autre enseignement souvent négligé : le locataire qui veut contester doit soulever la nullité à temps. Le code de procédure civile prévoit que :
La nullité des actes de procédure peut être invoquée au fur et à mesure de leur accomplissement ; mais elle est couverte si celui qui l’invoque a, postérieurement à l’acte critiqué, fait valoir des défenses au fond ou opposé une fin de non-recevoir sans soulever la nullité.
Concrètement, le locataire qui se défend sur le montant de la dette sans invoquer la nullité du commandement risque de couvrir l’irrégularité et de perdre ce moyen. L’ordre des moyens compte : la nullité se plaide d’abord, les défenses au fond ensuite.
II. Après un commandement valable : payer, contester utilement ou demander des délais
Quand le commandement est régulier, le compteur tourne : le locataire dispose de six semaines (ou de deux mois pour les baux anciens concernés) pour payer sa dette ou saisir le juge. Passé ce délai sans paiement ni demande de délais, la clause résolutoire est acquise et le bailleur peut assigner pour faire constater la résiliation et ordonner l’expulsion. Mais même à ce stade, tout n’est pas joué : le locataire peut encore discuter le montant réclamé et solliciter des délais de paiement, tandis que le bailleur doit respecter une série de formalités préalables dont l’oubli rend sa demande irrecevable.
Un mot préalable sur les promesses qui entourent ce marché. Les offres de garantie contre les loyers impayés et les assurances de protection juridique du bailleur promettent une prise en charge des impayés et un accompagnement procédural. Ces produits existent et peuvent être utiles, mais ils ne changent rien aux obligations légales décrites ici : c’est au bailleur — ou à son mandataire — de faire délivrer un commandement exact, de signaler la procédure aux organismes compétents et de notifier l’assignation au représentant de l’État. Aucun contrat d’assurance ne purge la nullité d’un commandement inexact et ne dispense du diagnostic social et financier prévu par les textes. Séparer la promesse commerciale des faits procéduraux, c’est éviter de découvrir devant le juge que le dossier d’expulsion, pourtant assuré, repose sur un acte nul.
A. Payer dans le délai ou contester le décompte pièce par pièce
La première issue reste le paiement : si le locataire paie l’intégralité de la dette dans le délai du commandement, la clause résolutoire ne joue pas et le bail se poursuit. Le paiement peut venir du locataire lui-même, d’un proche, du fonds de solidarité pour le logement dont l’adresse figure obligatoirement dans le commandement, ou des aides au logement versées directement au bailleur. Chaque versement doit être documenté, car en cas de litige sur le caractère complet du paiement, c’est au locataire de justifier qu’il s’est libéré.
La deuxième issue est la contestation du décompte. Les contestations qui prospèrent portent sur des éléments vérifiables : des loyers déjà payés et non déduits, des charges non récupérables imputées au locataire, des régularisations de charges sans pièces justificatives, des frais de relance ou de procédure ajoutés à la dette, ou des aides au logement non défalquées. Sur ce dernier point, le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 3 juillet 2026 (RG 26/00266) rappelle une interdiction que les bailleurs oublient parfois :
est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.
Tribunal judiciaire de Paris, jugement du 3 juillet 2026, RG 26/00266
Il en résulte que le bailleur ne peut pas gonfler le décompte du commandement avec des frais de recouvrement amiable ou contentieux : seuls le loyer, les charges récupérables justifiées et, le cas échéant, les indemnités prévues par des textes précis peuvent y figurer. Un décompte qui mélange dette locative et frais de relance s’expose à la contestation, voire à la nullité si l’exactitude du décompte en est affectée.
Le locataire qui conteste doit constituer un dossier miroir de celui du bailleur : quittances de loyer, relevés bancaires des virements, attestations de la caisse d’allocations familiales sur les aides versées, décomptes de charges du syndic, et correspondances avec le bailleur. Le juge, quant à lui, n’est pas lié par les chiffres des parties. La loi lui donne expressément le pouvoir de contrôle :
Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.
Article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, version en vigueur
Ce pouvoir d’office signifie que même si le locataire se défend maladroitement, le juge peut relever lui-même une anomalie du décompte ou un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent. Il invite aussi les parties à produire les éléments relatifs à une éventuelle procédure de surendettement, car l’ouverture d’une telle procédure modifie profondément la suite, comme on le verra. Pour le locataire, la conséquence pratique est simple : il faut apporter au juge tous les éléments du dossier, même ceux qui semblent secondaires, car le juge peut s’en saisir de sa propre initiative.
Du côté du bailleur, la régularité de la procédure ne s’arrête pas au commandement. À peine d’irrecevabilité, l’assignation en constat de résiliation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’un diagnostic social et financier soit réalisé et transmis au juge. Dans l’affaire d’Orléans, cette notification n’avait pas été faite et le tribunal l’a relevé d’office pour déclarer la procédure irrecevable. Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles familiales doivent saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant d’assigner, et les commissaires de justice doivent signaler à cette commission les commandements délivrés pour le compte de bailleurs personnes physiques en situation d’impayé persistant. Un dossier d’expulsion se prépare donc comme une chaîne d’actes datés et notifiés : un seul maillon manquant bloque la suite.
B. Demander des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire
Même quand la dette est incontestable, le locataire en difficulté n’est pas condamné à l’expulsion : il peut demander au juge des délais de paiement. Le droit commun des obligations permet déjà au juge de reporter ou d’échelonner une dette :
Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En matière de bail d’habitation, le régime spécial de l’article 24 va plus loin : le juge peut accorder des délais dans la limite de trois années, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience. Cette double condition est décisive et mérite d’être soulignée : le juge n’accorde des délais qu’au locataire qui paie déjà son loyer courant et dont la situation rend l’apurement crédible. Celui qui ne paie plus rien et ne justifie d’aucune ressource ne peut pas espérer un échéancier.
Le jugement parisien du 3 juillet 2026 montre comment ces délais se négocient et s’organisent en pratique. Le locataire, un intérimaire dont la situation s’était dégradée depuis l’épidémie de covid, proposait de régler 100 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer une dette de 16 133,58 euros ; le bailleur social ne s’y opposait pas. Le tribunal a accordé les délais selon ces modalités et suspendu les effets de la clause résolutoire pendant cette période. Il a précisé la portée de cette suspension :
si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.
Tribunal judiciaire de Paris, jugement du 3 juillet 2026, RG 26/00266
Mais il a aussi adressé au locataire une mise en garde sans ambiguïté :
à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire.
Tribunal judiciaire de Paris, jugement du 3 juillet 2026, RG 26/00266
Le plan d’apurement est donc un sursis sous condition : chaque échéance comprend le loyer courant plus la mensualité de rattrapage, et le premier impayé fait tomber le couperet sans nouveau procès. Le locataire qui accepte un échéancier doit être certain de pouvoir le tenir, quitte à demander une mensualité plus modeste mais réaliste, car un plan trop ambitieux qui dérape au troisième mois aboutit à la résiliation qu’il voulait éviter.
Lorsque le locataire a déposé un dossier de surendettement, la loi organise une articulation spécifique : le juge accorde des délais jusqu’à la décision de la commission ou du juge du surendettement, puis reprend les délais et modalités du plan ou des mesures imposées. Le tribunal d’Orléans en donne un aperçu : le locataire faisait valoir une procédure de rétablissement personnel sans liquidation du 28 décembre 2023 et la reprise du paiement des loyers courants, et demandait la suspension des effets de la clause jusqu’au 26 octobre 2026. La logique est la même que pour les délais ordinaires : la procédure collective de traitement des dettes n’efface pas la dette locative, mais elle fige le calendrier de l’expulsion tant que le locataire respecte le plan.
Reste l’ultime garde-fou calendaire : même après la résiliation constatée, l’expulsion d’un local habité ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois après le commandement de quitter les lieux :
Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 .
Article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, version en vigueur
Ce délai s’ajoute aux précédents et peut être prolongé par le juge. Quant aux dommages causés par un maintien abusif dans les lieux après la résiliation, ils se réparent sur le fondement du droit commun de la responsabilité :
Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
C’est sur ce fondement que le juge parisien a rappelé que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation, de nature mixte, compensatoire et indemnitaire, égale au loyer et aux charges qui auraient été dus. L’expulsion n’est donc jamais gratuite pour l’occupant qui se maintient : chaque mois d’occupation sans droit creuse une dette nouvelle.
Conclusion : l’exactitude du commandement décide de tout
Le contentieux des loyers impayés se joue d’abord sur le papier du commandement, bien avant l’audience d’expulsion. Un bailleur qui veut obtenir la résiliation doit viser juste : le délai exact prévu par le bail et la loi applicable à sa date, un décompte détaillé et sincère, les six mentions légales, puis la notification au représentant de l’État et, le cas échéant, la saisine de la commission de prévention. L’arrêt d’Orléans du 16 juillet 2026 montre le prix de l’approximation : un délai ramené à six semaines au lieu de deux mois et un décompte absent du commandement ont suffi à annuler l’acte et à faire rejeter deux années de procédure, alors que la dette locative subsistait. À l’inverse, le locataire qui reçoit un commandement dispose d’un délai bref mais réel pour payer, pour contester le décompte pièce par pièce en soulevant la nullité avant toute défense au fond, ou pour demander des délais en démontrant qu’il a repris le paiement du loyer courant et qu’il peut apurer l’arriéré. Le jugement parisien du 3 juillet 2026 illustre cette voie étroite : un échéancier réaliste, respecté sans faille, efface rétroactivement la clause résolutoire, tandis que la première échéance manquée la fait revivre sans nouveau procès. Dans les deux camps, la règle est la même : face à un avocat en droit immobilier à Paris, faites vérifier le commandement et le décompte avant l’audience, car après, il est souvent trop tard pour réparer.
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