La prescription biennale du prêt immobilier face au surendettement des particuliers : suspension sans interruption du délai d’action, computation du délai résiduel et forclusion des poursuites bancaires
I. Le principe de la suspension sans interruption de la prescription biennale du prêt immobilier souscrit par le débiteur surendetté
A. La portée suspensive exclusive de la décision de recevabilité du dossier de surendettement
Le traitement des situations de détresse financière des particuliers repose sur un équilibre complexe entre la protection du débiteur impécunieux et le respect des droits légitimes des créanciers institutionnels. L’octroi d’un prêt immobilier destiné à l’acquisition ou à la rénovation de la résidence principale engage fréquemment des sommes considérables sur des durées s’étendant sur plusieurs décennies. Lorsque l’emprunteur subit un accident de la vie, tel qu’une perte d’emploi, une rupture conjugale ou une dégradation de son état de santé, l’incapacité d’honorer les échéances contractuelles conduit inévitablement à l’accumulation d’impayés majeurs, justifiant le recours aux règles de protection instituées par l’article L. 722-2 du Code de la consommation.
Face à cette situation d’insolvabilité naissante, le législateur a instauré un mécanisme protecteur d’ordre public régi par les dispositions du Code de la consommation. Aux termes de l’article L. 218-2 du Code de la consommation, « l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans ». Cette prescription biennale, instaurée pour sanctionner la négligence des professionnels du crédit et assainir rapidement les situations d’endettement, s’applique rigoureusement aux concours financiers consentis aux emprunteurs personnes physiques agissant pour des besoins personnels.
Dès lors que les mensualités demeurent impayées et que l’établissement bancaire prononce la déchéance du terme du contrat de crédit, le délai de prescription biennale commence immédiatement à courir pour le recouvrement du capital restant dû, sous le contrôle impératif de l’article L. 218-2 du Code de la consommation. Or, l’emprunteur confronté à des poursuites imminentes saisit fréquemment la commission de surendettement afin de solliciter l’ouverture d’une procédure de traitement de ses difficultés financières. L’intervention de cette instance administrative bouleverse profondément le calendrier procédural régissant les rapports d’obligation entre les parties contractantes.
En vertu de l’article L. 722-2 du Code de la consommation, « la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires ». Cette règle fondamentale vise à préserver l’actif patrimonial du ménage et à geler les actions coercitives engagées par les établissements prêteurs. Par ailleurs, cette suspension légale s’applique de plein droit à l’ensemble des procédures d’exécution forcée diligentées par les créanciers titulaires d’un titre exécutoire.
La question s’est posée avec acuité de déterminer l’incidence exacte de cette décision administrative de recevabilité sur le cours de la prescription biennale de l’action en paiement appartenant au prêteur. Pendant de nombreuses années, les établissements bancaires ont soutenu que l’ouverture de la procédure de surendettement devait anéantir rétroactivement le délai déjà écoulé au titre de la prescription de l’action, prétention fermement rejetée par la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-12.623. Les juridictions du fond avaient parfois accueilli cette prétention bancaire en assimilant l’effet de la recevabilité à une cause générale d’interruption civile.
La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation est venue clore définitivement cette controverse doctrinale et prétorienne par un arrêt de principe remarqué. Par un arrêt rendu le 23 octobre 2025, la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-12.623 a posé que « l’impossibilité d’agir dans laquelle la banque s’était trouvée du fait de la procédure de surendettement avait seulement eu pour effet de suspendre, et non pas d’interrompre, le cours de la forclusion, et ce seulement à compter de la date de la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement ».
Cette motivation limpide rappelle que la suspension constitue le seul régime applicable en présence d’un empêchement légal d’agir résultant du traitement de la situation de surendettement. En application de l’article 2234 du Code civil, « la prescription ne court pas ou est suspendue contre celui qui est dans l’impossibilité d’agir par suite d’un empêchement résultant de la loi, de la convention ou de la force majeure ». L’interdiction temporaire des poursuites édictée par le Code de la consommation constitue précisément cet obstacle juridique insurmontable qui met le créancier à l’abri sans lui concéder un avantage disproportionné.
À cet égard, la date exacte à compter de laquelle l’effet suspensif commence à opérer revêt une dimension probatoire essentielle pour la sécurité des parties. La Haute juridiction censure expressément les décisions assimilant la date du dépôt du dossier à celle de la recevabilité effective, confirmant que l’article L. 722-3 du Code de la consommation réserve au juge le pouvoir d’ordonner des suspensions anticipées exceptionnelles. Le simple enregistrement de la déclaration de surendettement au secrétariat de la commission n’interdit pas encore l’exercice des voies de droit. Dès lors, le cours de la prescription biennale continue de s’écouler librement entre la date du dépôt initial et celle où la commission notifie sa décision d’admission formelle.
Cette rigueur chronologique protège le débiteur contre une prolongation artificielle des prérogatives de son créancier institutionnel, conformément aux principes de l’article L. 218-2 du Code de la consommation. Si la commission met plusieurs mois à instruire la recevabilité du dossier, ce laps de temps est intégralement imputé sur le délai biennal de l’article L. 218-2. L’établissement bancaire conserve d’ailleurs la faculté de solliciter des mesures conservatoires préalables tant que la recevabilité n’est pas prononcée. En conséquence, la suspension ne prend naissance qu’au jour précis où la décision de recevabilité modifie l’ordonnancement juridique en paralysant les poursuites individuelles.
De surcroît, cette solution s’inscrit en parfaite harmonie avec l’évolution générale des conditions d’éligibilité à la procédure de désendettement. Dans un arrêt solennel rendu le 2 juillet 2026, la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 2 juillet 2026, pourvoi n° 23-21.550 a énoncé qu’« il résulte de ce texte que le bénéfice des mesures de traitement de la situation de surendettement est ouvert au bénéfice des personnes physiques de bonne foi qui se trouvent dans l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de leurs dettes, professionnelles et non professionnelles, sans distinction selon la part respective de ces dettes ».
Cette ouverture universelle du prétoire consumériste, réaffirmée par la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 11 septembre 2025, pourvoi n° 24-13.323, confirme que les emprunteurs immobiliers, même exerçant une activité indépendante, bénéficient pleinement du gel protecteur des voies d’exécution. La commission de surendettement ne peut écarter une demande au motif fallacieux que le passif immobilier coexisterait avec des engagements professionnels. Dès lors que la recevabilité est admise, le créancier prêteur se voit opposer la suspension impérative des voies d’exécution, sans que cette mesure de sauvegarde ne vienne anéantir le délai biennal déjà écoulé au détriment de l’emprunteur.
B. Le rejet de l’effet interruptif automatique et la préservation du délai déjà couru au profit de l’emprunteur
La distinction conceptuelle entre l’interruption et la suspension de la prescription constitue l’un des piliers de la théorie générale du droit civil des obligations. Aux termes de l’article 2230 du Code civil, « la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru ». À l’inverse, l’interruption efface totalement le délai écoulé et fait courir un nouveau délai de même durée que l’ancien à compter de l’événement interruptif.
En affirmant avec force que le traitement du surendettement emporte une simple suspension, la Cour de cassation préserve au bénéfice de l’emprunteur le temps déjà écoulé, conformément au principe édicté à l’article 2230 du Code civil. Dans l’affaire ayant donné lieu à l’arrêt du 23 octobre 2025, la cour d’appel avait retenu que le délai biennal avait été interrompu par l’admission du débiteur à la procédure. Les juges du fond en avaient déduit qu’un nouveau délai de deux ans avait recommencé à courir à compter de l’irrecevabilité ultérieure du dossier.
La censure prononcée par la Haute juridiction sanctionne cette confusion préjudiciable aux intérêts des particuliers surendettés. La Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-12.623 a rappelé les textes régissant l’extinction des créances de consommation. Elle a jugé que le délai qui avait commencé à courir avant la saisine administrative reprend son cours là où il s’était arrêté au moment de la recevabilité. Dès lors, le créancier ne bénéficie nullement d’une remise à zéro intégrale de son compteur procédural.
Cette solution s’harmonise parfaitement avec la jurisprudence rendue en matière de titres notariés exécutoires dans les litiges de crédit immobilier. Par un arrêt du 8 février 2024, la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 8 février 2024, pourvoi n° 22-14.528 a jugé que « la décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ». Elle a censuré les juges du fond qui exigeaient de la banque une assignation au fond redondante.
La Haute juridiction avait alors précisé que « le créancier qui recherche l’exécution d’un titre notarié ne peut, à compter de la décision de recevabilité du débiteur au bénéfice de la procédure de surendettement des particuliers, interrompre la prescription en diligentant une procédure d’exécution et qu’il ne saurait lui être imposé d’introduire une action au fond afin de suspendre la prescription ». Cette articulation jurisprudentielle, réaffirmée par la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 8 février 2024, pourvoi n° 22-14.528, établit une parité de traitement remarquable entre l’action en paiement et les voies d’exécution forcée.
Or, cette neutralisation temporaire des prérogatives de recouvrement emporte des conséquences considérables sur la computation des délais résiduels édictés par l’article L. 218-2 du Code de la consommation. Si dix-huit mois se sont écoulés entre la déchéance du terme et la décision de recevabilité, le prêteur ne disposera plus que de six mois pour agir une fois la procédure close. Tout retard ou attentisme de l’établissement financier à l’issue des opérations d’apurement conduira inévitablement à l’extinction irréversible de sa prétention pécuniaire.
Par ailleurs, l’interdiction de toute mesure conservatoire post-recevabilité confirme la rigueur de ce cadre protecteur instauré par la loi. Dans un arrêt de principe du 28 mars 2024, la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 28 mars 2024, pourvoi n° 22-12.797 a énoncé qu’« il résulte de la combinaison de ces textes que lorsque la décision de recevabilité à la procédure de surendettement a été prononcée, il est interdit au créancier de prendre toute garantie, sûreté ou mesure conservatoire sur les biens du débiteur ».
Cette interdiction légale générale, également affirmée par la décision de non-renvoi QPC de la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 7 mai 2025, pourvoi n° 25-40.005, s’applique à l’inscription d’hypothèques judiciaires provisoires. Le banquier prêteur ne peut ainsi profiter de l’instance pour aggraver la situation du débiteur par des sûretés unilatérales intempestives. En conséquence, le prêteur se trouve confiné dans une passivité contrainte, dont le terme réactive immédiatement le décompte des jours restants.
À cet égard, le débiteur conserve sa pleine capacité procédurale pour contester tout acte d’exécution ou toute prétention irrégulière de la banque, comme l’a expressément jugé la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 28 mars 2024, pourvoi n° 22-12.797. La Cour suprême a expressément retenu qu’« aucune disposition légale n’emporte, dans la procédure de surendettement, le dessaisissement du débiteur pour agir en justice ». L’emprunteur peut donc assigner le créancier devant le juge compétent pour faire sanctionner toute violation des interdictions légales d’exécution.
En outre, la présomption de bonne foi continue de protéger le justiciable durant toute la durée de cette phase suspensive. Par son arrêt du 2 mars 2023, la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 2 mars 2023, pourvoi n° 21-16.913 a rappelé que « le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi ». Les difficultés financières du foyer ne peuvent être imputées à faute du seul fait de l’accumulation des retards de remboursement, interdisant aux créanciers d’invoquer une prétendue mauvaise foi pour contourner les règles légales de la suspension.
II. La mise en œuvre du délai résiduel de forclusion et l’extinction irréversible des poursuites du prêteur
A. La stricte délimitation des actes susceptibles d’interrompre le cours de la prescription en cours d’instance
Si la décision de recevabilité emporte par principe une simple suspension, la procédure de surendettement n’est pas exempte d’actes juridictionnels spécifiques susceptibles de modifier cette dynamique temporelle. L’article 2241 du Code civil dispose que « la demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion ». Il convient dès lors de déterminer avec une minutie exemplaire quels actes accomplis au cours du traitement du dossier possèdent cette nature interruptive authentique.
La Deuxième chambre civile de la Cour de cassation a apporté une clarification déterminante sur la portée des contestations élevées devant le juge. Dans son arrêt rendu le 23 mars 2023, la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 23 mars 2023, pourvoi n° 20-18.306 a affirmé que « la contestation par le créancier de mesures recommandées ou imposées par une commission de surendettement constitue une demande en justice qui interrompt le délai de prescription ».
La Haute juridiction a expressément souligné que « cette contestation tendant au même but que la demande en paiement engagée ultérieurement par le créancier, la seconde action est virtuellement comprise dans la première », consacrant ainsi la portée de la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 23 mars 2023, pourvoi n° 20-18.306. Dès lors, l’exercice d’un recours judiciaire formel contre les mesures élaborées par la commission d’endettement confère au prêteur le bénéfice d’une interruption civile. Cette règle dérogatoire récompense la diligence procédurale du créancier qui manifeste activement sa volonté de recouvrer ses deniers.
En revanche, le simple dépôt d’observations écrites devant la commission ou la déclaration passive de la créance ne sauraient recevoir une telle qualification interruptive, faute de constituer une saisine juridictionnelle au sens de l’article 2241 du Code civil. La commission de surendettement constitue une autorité administrative dépourvue de toute prérogative juridictionnelle au sens du droit processuel. À cet égard, la demande d’un créancier tendant à contester l’admission du débiteur ne peut produire un effet interruptif général au bénéfice de toutes ses actions en paiement ultérieures.
Par ailleurs, l’office du juge des contentieux de la protection saisi d’une contestation se trouve strictement encadré par les principes directeurs du procès civil. Dans un arrêt du 21 novembre 2024, la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 21 novembre 2024, pourvoi n° 22-20.560 a jugé que le juge ne peut fonder sa décision sur les pièces produites par un créancier absent sans que le débiteur ait été mis en mesure d’en débattre contradictoirement. La régularité de l’interruption dépend ainsi de l’observation scrupuleuse des droits de la défense.
De surcroît, la contestation des mesures impose au juge de respecter l’intégrité du passif sans exclure arbitrairement des dettes nouvelles. Par un arrêt du 17 mai 2023, la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 17 mai 2023, pourvoi n° 21-15.373 a posé que le juge du surendettement « ne peut refuser d’examiner une créance déclarée pour la première fois par le débiteur à l’occasion de la contestation des mesures imposées ».
Or, cette obligation d’exhaustivité procédurale, consacrée par la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 17 mai 2023, pourvoi n° 21-15.373, implique que le prêt immobilier soit examiné dans l’ensemble de ses composantes contractuelles et temporelles. Lorsque le juge est régulièrement saisi d’une contestation, l’effet interruptif s’étend jusqu’au prononcé de la décision judiciaire définitive. Si le juge adopte un plan de rééchelonnement, l’exécution des mensualités réaménagées reporte le point de départ de tout nouvel incident de paiement. Mais si le juge rejette les contestations ou met fin à la procédure, le décompte résiduel s’impose sans délai.
Il convient également d’observer la distinction stricte entre la saisine sur la recevabilité et la contestation des mesures au fond. Par son arrêt du 8 juin 2023, la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 8 juin 2023, pourvoi n° 20-21.625 a rappelé que le juge qui déclare recevable la demande du débiteur doit renvoyer le dossier à la commission pour poursuite de l’instruction. Le juge ne saurait statuer directement sur des mesures de désendettement sans phase contradictoire préalable.
Cette séparation rigoureuse des phases procédurales, réitérée par la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 8 juin 2023, pourvoi n° 20-21.625, empêche le banquier de prétendre qu’un simple recours sur la recevabilité vaudrait demande en paiement au principal. L’effet interruptif est réservé aux contestations portant sur la consistance et le règlement de la créance elle-même. Dès lors, si la contestation n’a porté que sur des aspects annexes du dossier, la suspension demeure la seule qualification applicable à la créance de prêt immobilier.
B. Les sanctions de l’inertie bancaire à l’issue de la procédure et l’office du juge des contentieux de la protection
L’achèvement de la procédure de surendettement ouvre une phase critique au cours de laquelle le prêteur bancaire doit faire preuve d’une promptitude irréprochable. Que la procédure se termine par l’adoption d’un plan conventionnel, par le prononcé de mesures imposées ou par une décision de caducité, le voile protecteur de la suspension se dissipe immédiatement. Dès cet instant, la fraction restante du délai biennal de prescription édicté à l’article L. 218-2 du Code de la consommation reprend sa course inexorable.
La situation est particulièrement redoutable pour les établissements financiers en cas d’échec ou d’irrecevabilité ultérieure de la demande du débiteur. Lorsque la commission ou le juge constate que le débiteur ne remplit plus les conditions légales, la suspension cesse instantanément en application de l’article 2230 du Code civil. Le prêteur qui croyait disposer de deux années supplémentaires découvre que son action se trouve déjà forclose en raison du délai écoulé avant la recevabilité.
La jurisprudence sanctionne sans complaisance toute carence ou négligence temporelle de l’établissement financier dans la reprise de ses poursuites. L’arrêt de principe de la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-12.623 en fournit une illustration saisissante. La banque avait laissé s’écouler le reliquat du délai biennal après le rejet du dossier, rendant son inscription de créance au sein de la saisie immobilière définitivement forclose.
En conséquence, le créancier hypothécaire déchu de son droit d’agir ne peut plus obtenir la vente forcée du bien ni revendiquer la moindre distribution du prix. Aux termes de l’article L. 722-4 du Code de la consommation, les incidents touchant à la saisie immobilière relèvent du juge de l’exécution, lequel doit constater d’office ou sur contestation l’extinction de la créance. Cette forclusion biennale libère juridiquement l’emprunteur de toute obligation de paiement au titre du prêt éteint.
Dans les hypothèses où une saisie immobilière a été initiée avant la clôture, l’intervention d’un conseil aguerri en défense face aux ventes aux enchères immobilières s’avère déterminante pour soulever l’incident de forclusion. Le juge de l’exécution constate alors la nullité du commandement de payer et prononce la mainlevée définitive de la procédure de saisie. Le débiteur conserve ainsi la pleine propriété de son bien immobilier sans être exposé à une dépossession forcée.
Même en présence d’un titre notarié revêtu de la formule exécutoire, le prêteur ne peut contourner cette prescription extinctive de deux ans, principe rappelé par la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 8 février 2024, pourvoi n° 22-14.528. La Deuxième chambre civile a rappelé de façon constante que la nature notariée de l’acte ne soustrait pas le prêt immobilier aux dispositions impératives du Code de la consommation. Dès lors que l’emprunteur est un consommateur, le délai de l’article L. 218-2 supplante la prescription de droit commun de l’exécution des titres.
À cet égard, le juge des contentieux de la protection dispose d’un pouvoir régulateur souverain lors de l’examen des mesures de redressement. Par son arrêt du 4 juillet 2024, la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 4 juillet 2024, pourvoi n° 23-17.625 a rappelé que le juge du surendettement détermine les mesures propres à assurer le redressement sans être tenu par la règle du gage commun de l’article 2285 du Code civil.
Par ailleurs, l’hypothèse de la caducité des mesures impose également le respect strict des règles de computation temporelle. La Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 13 avril 2023, pourvoi n° 21-18.121 a affirmé que « lorsque par l’effet d’une inexécution, le plan devient de plein droit caduc en application d’une clause de caducité, le créancier recouvre son droit de poursuite individuel à la suite d’une mise en demeure infructueuse, fut-elle délivrée au débiteur après le terme du plan ».
Or, cette reprise des poursuites, gouvernée par l’arrêt de la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 13 avril 2023, pourvoi n° 21-18.121, ne dispense nullement l’établissement bancaire de vérifier si son action n’est pas atteinte par la prescription biennale. Si le plan a suspendu le délai pendant son exécution, la caducité rouvre le délai résiduel qui expirera très rapidement si le créancier tarde à délivrer ses actes d’exécution. Les emprunteurs disposent ainsi d’un moyen de défense péremptoire pour neutraliser les prétentions tardives des services de recouvrement.
Enfin, la préservation de la résidence principale du débiteur demeure le fil conducteur des arbitrages rendus par la juridiction suprême. Comme l’a consacré la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 22 mai 2025, pourvoi n° 23-10.900, l’effacement des créances peut être ordonné sans vente préalable du logement familial lorsque le coût d’un relogement serait manifestement insupportable. La combinaison de ces garanties légales et de la forclusion biennale assure une protection hautement efficace des familles en difficulté financière.
De même, en cas d’orientation vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, l’effacement des dettes s’étend à l’ensemble du passif né avant la décision de la commission. Par son arrêt du 26 mars 2026, la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 26 mars 2026, pourvoi n° 23-18.726 a jugé que l’effacement sans contestation emporte l’extinction irrévocable de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles. Le prêteur bancaire dont la créance résiduelle n’a pas été déclarée ou contestée dans les formes légales perd tout recours futur.
Dans la même veine prétorienne, l’arrêt du 26 mars 2026 de la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 26 mars 2026, pourvoi n° 23-17.670 confirme que l’absence de bien réalisable justifie la validation définitive des mesures d’apurement recommandées. Le débiteur sort alors assaini de l’épreuve du surendettement, protégé à la fois par les mécanismes d’effacement légal et par la sanction impitoyable de la forclusion biennale.
Conclusion
L’arrêt rendu le 23 octobre 2025 par la Deuxième chambre civile de la Cour de cassation, consultable via la Cour de cassation, Deuxième chambre civile, 23 octobre 2025, pourvoi n° 23-12.623, consacre une solution d’une importance doctrinale et pratique majeure pour le contentieux du surendettement des particuliers. En qualifiant la recevabilité de la demande de cause exclusive de suspension de la prescription biennale, la Haute juridiction réaffirme l’équilibre subtil voulu par le législateur. Le prêteur institutionnel bénéficie du gel temporaire de ses actions sans obtenir la réinitialisation indue de son droit de poursuite.
Pour les emprunteurs immobiliers confrontés à l’insolvabilité, cette jurisprudence offre une arme juridique décisive face aux tentatives de recouvrement tardives des établissements de crédit. Dès lors que le délai biennal résiduel s’est épuisé après la fin des opérations de surendettement, la dette se trouve irrémédiablement éteinte par l’effet de la forclusion légale. Les justiciables désireux de faire valoir leurs droits et de sécuriser leur patrimoine immobilier peuvent consulter les domaines d’intervention du cabinet Kohen Avocats pour solliciter l’assistance d’un avocat afin d’auditer la régularité des poursuites dont ils font l’objet, étant précisé que la première consultation au sein du cabinet fait l’objet d’une facturation claire fixée à 80 EUR TTC. L’expertise juridique approfondie permet ainsi de transformer la rigueur des règles procédurales en un rempart inexpugnable contre les prétentions abusives des prêteurs.