La lettre est arrivée en recommandé : après deux ou trois mensualités impayées, la banque prononce la déchéance du terme de votre prêt immobilier. Le solde total du crédit, capital restant dû, intérêts et pénalités, devient exigible d’un seul coup. Quelques semaines plus tard, un commissaire de justice (anciennement huissier) délivre un commandement de payer valant saisie immobilière : la maison ou l’appartement que vous remboursez depuis des années risque la vente forcée. Vous vous demandez si le dossier de surendettement déposé devant la Banque de France peut encore arrêter cette machine, si vous devez déclarer le prêt, comment suspendre la saisie et s’il reste possible de garder votre logement. La réponse est oui, à condition d’agir vite et dans le bon ordre : la recevabilité du dossier suspend les voies d’exécution, la commission puis le juge des contentieux de la protection peuvent rééchelonner le prêt sur plusieurs années, réduire le solde restant après une vente ou effacer une partie des dettes, et chaque montant réclamé par la banque se conteste. Cet article vous explique comment déclarer votre prêt immobilier dans le dossier de surendettement, comment bloquer la saisie après la déchéance du terme, comment obtenir un rééchelonnement compatible avec vos revenus pour garder la maison, et comment contester chaque étape devant le juge, pièce par pièce.
I. La banque exige tout, tout de suite : déchéance du terme et menace sur la maison — déclarer le prêt et suspendre les poursuites, que faire ?
La déchéance du terme transforme un retard de quelques mensualités en exigibilité immédiate de la totalité du prêt. Face à cette pression, le réflexe qui protège consiste à déclarer le prêt immobilier dans le dossier de surendettement et à obtenir la suspension des poursuites, avant que la procédure de saisie n’aille trop loin.
A. « La banque me réclame 180 000 euros d’un coup » : déclarer le prêt immobilier et faire constater la recevabilité, que faire ?
Le point de départ est simple : être propriétaire de votre logement ne vous prive pas du dossier de surendettement. L’article L. 711-1 du code de la consommation dispose : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. » Le même texte précise : « La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Et il ajoute une phrase décisive pour les accédants à la propriété : « Le seul fait d’être propriétaire de sa résidence principale dont la valeur estimée à la date du dépôt du dossier de surendettement est égale ou supérieure au montant de l’ensemble des dettes professionnelles et non professionnelles exigibles et à échoir ne fait pas obstacle à la caractérisation de la situation de surendettement. » Autrement dit, même si votre appartement vaut plus cher que vos dettes, la commission ne peut pas rejeter votre dossier pour ce seul motif : ce qui compte, c’est votre impossibilité manifeste de payer les mensualités avec vos revenus.
Déclarez donc le prêt immobilier dans le dossier, avec le tableau d’amortissement, la mise en demeure, la lettre de déchéance du terme et le décompte réclamé par la banque. Joignez aussi les crédits à la consommation, les dettes fiscales, les charges de copropriété et les dettes familiales : la commission dresse l’état complet du passif. L’article L. 723-2 du code de la consommation prévoit : « La commission informe le débiteur de l’état du passif qu’elle a dressé. » Relisez cet état ligne par ligne dès réception : un capital restant dû gonflé d’intérêts de retard ou d’une indemnité contractuelle contestable doit être signalé sans attendre, car c’est sur ces chiffres que le plan sera construit. Si la commission déclare votre dossier irrecevable, notamment pour un motif de mauvaise foi, tout n’est pas perdu : l’article R. 722-2 du code de la consommation rappelle que « La décision rendue par la commission sur la recevabilité du dossier est susceptible de recours devant le juge des contentieux de la protection. » Formez ce recours dans le délai indiqué sur la notification, en expliquant avec pièces à l’appui pourquoi vos difficultés viennent d’une baisse de revenus, d’une séparation, d’une maladie ou d’un accident de la vie, et non d’une organisation volontaire de votre insolvabilité.
Dès que le dossier est déclaré recevable, un bouclier se met en place. L’article L. 722-2 du code de la consommation dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Concrètement, la banque ne peut plus faire avancer la saisie de votre maison, ni engager une saisie sur votre salaire pour ce prêt. Prévenez par écrit le commissaire de justice et la banque dès la notification de recevabilité, en joignant la décision de la commission : un courrier recommandé avec accusé de réception évite les « malentendus » et fige la preuve de l’information. Si le commissaire de justice poursuit malgré tout, demandez au juge de l’exécution de constater la suspension : la Cour de cassation, dans un avis du 12 mars 2020 (n° 19-70.022, publié au Bulletin, avis disponible sur courdecassation.fr), juge que « la recevabilité de la demande de traitement de la situation financière du débiteur emporte suspension des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens de ce débiteur et que la procédure reprendra au stade où la décision de recevabilité l’avait suspendue ». La procédure ne repart donc pas de zéro après le surendettement : elle reprend exactement au stade où elle s’était arrêtée, sans que la banque puisse en profiter pour ajouter des actes nouveaux pendant la suspension.
Ce même avis (avis du 12 mars 2020, n° 19-70.022, sur courdecassation.fr) règle une question que les banques soulèvent souvent devant le juge de la saisie : faut-il vérifier le montant de la créance avant de suspendre ? La Cour répond non : saisi d’une demande de constatation de la suspension, le juge de l’exécution « n’a pas, à cette occasion, à procéder aux vérifications relatives à la créance ni à en fixer le montant ». La suspension est automatique, elle ne se discute pas au prétexte que la banque contesterait votre dossier. Profitez de ce répit pour chiffrer votre reste à vivre : l’article L. 731-1 du code de la consommation prévoit que « le montant des remboursements est fixé, dans des conditions précisées par décret en Conseil d’Etat, par référence à la quotité saisissable du salaire telle qu’elle résulte des articles L. 3252-2 et L. 3252-3 du code du travail, de manière à ce que la part des ressources nécessaire aux dépenses courantes du ménage lui soit réservée par priorité ». Listez vos revenus, votre loyer ou votre mensualité, l’alimentation, les transports, la santé et la scolarité des enfants : la mensualité du futur plan sera calculée pour préserver ce minimum vital, pas pour satisfaire la banque au détriment de votre famille.
B. « Le commandement de payer est déjà délivré » : stopper la saisie immobilière après la déchéance du terme, que faire ?
Lorsque le commandement de payer valant saisie immobilière a déjà été délivré, chaque étape compte. Rappelons ce qu’est cette procédure : l’article L. 311-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « La saisie immobilière tend à la vente forcée de l’immeuble du débiteur ou, le cas échéant, du tiers acquéreur en vue de la distribution de son prix. » Après le commandement viennent l’assignation à l’audience d’orientation, le jugement d’orientation qui ordonne la vente forcée ou la vente amiable, puis l’adjudication. Si la recevabilité du dossier de surendettement intervient avant le jugement d’orientation, la procédure est suspendue et le juge se borne à le constater, sans examiner la créance, comme l’a dit l’avis du 12 mars 2020 cité plus haut. Transmettez la décision de recevabilité au juge de l’exécution et à l’avocat de la banque avant l’audience d’orientation : l’affaire sera suspendue et le calendrier de la vente neutralisé.
Si le jugement d’orientation ordonnant la vente forcée a déjà été rendu avant la recevabilité, la situation reste gérable mais exige une démarche précise. L’article L. 722-4 du code de la consommation prévoit : « En cas de saisie immobilière, lorsque la vente forcée a été ordonnée, le report de la date d’adjudication ne peut résulter que d’une décision du juge chargé de la saisie immobilière, saisi à cette fin par la commission, pour causes graves et dûment justifiées. » Demandez donc à la commission, par écrit et avec justificatifs, de saisir le juge de la saisie immobilière pour obtenir le report de l’adjudication : hospitalisation, recherche active d’un accord de vente amiable, attente des mesures de traitement ou naissance d’un enfant constituent des causes graves documentées. Sans cette saisine par la commission, le juge ne peut pas reporter d’office : ne vous contentez pas d’écrire seul au tribunal, faites écrire la commission.
La déchéance du terme elle-même mérite un examen serré. Une banque ne peut prononcer la déchéance que si le contrat de prêt la prévoit et si elle a adressé une mise en demeure restée sans effet : réclamez le contrat, la mise en demeure et le décompte détaillé. Vérifiez que l’indemnité contractuelle réclamée respecte le plafond légal du crédit immobilier et que les intérêts de retard courent à partir de la bonne date. Chaque euro indûment ajouté au décompte gonfle le passif retenu par la commission et alourdit vos mensualités futures : contestez-le par écrit auprès de la banque et signalez-le à la commission dans vos observations. Si la déchéance a été prononcée pour deux mensualités impayées alors que le contrat en exige trois, ou si la mise en demeure ne mentionne pas le délai pour régulariser, la déchéance est fragile et le juge pourra en tirer les conséquences sur le montant exigible. Gardez tous les courriers, relevés et échéanciers : en matière de crédit, celui qui détient les pièces gagne le débat sur les chiffres.
Pendant la procédure, la prescription biennale joue en votre faveur si la banque a tardé. L’article L. 218-2 du code de la consommation dispose : « L’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans. » Mais attention au piège : seule la recevabilité suspend le délai, pas le simple dépôt du dossier. La deuxième chambre civile l’a rappelé dans un arrêt du 23 octobre 2025 (n° 23-12.623) rendu contre une banque qui invoquait une interruption : la Cour vise « les articles L. 218-2 et L. 722-2 du code de la consommation, et les articles 2230 et 2234 du code civil », puis rappelle que « Selon le deuxième, la recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur. » Elle ajoute : « Aux termes du troisième, la suspension de la prescription en arrête temporairement le cours sans effacer le délai déjà couru. » La portée pratique est double : d’un côté, la banque dont l’action était déjà prescrite avant votre dossier ne ressuscite pas sa créance ; de l’autre, la période de suspension ne fait que mettre le compteur en pause, sans l’effacer. Demandez à un avocat de calculer précisément le délai de deux ans entre la dernière échéance impayée, les actes interruptifs et la date de recevabilité : dans l’affaire jugée le 23 octobre 2025, portant sur un prêt immobilier notarié du 31 mai 2007 et une créance de 24 347,47 euros, la cour d’appel avait confondu suspension et interruption et son arrêt a été cassé sur ce point. Ce contentieux technique se joue à quelques semaines près : ne laissez pas la banque transformer une pause en remise à zéro.
II. Garder la maison ou la vendre sans être écrasé : rééchelonner, effacer et contester chaque chiffre devant le juge, que faire ?
Une fois les poursuites suspendues, le cœur du dossier commence : obtenir des mesures qui tiennent compte de vos revenus réels. La loi offre trois leviers, que la commission puis le juge peuvent actionner : rééchelonner le prêt sur une longue durée, réduire le solde restant dû après une vente, et effacer une partie des dettes. La vente de votre logement n’est jamais automatique.
A. « Puis-je garder ma maison avec 1 200 euros par mois » : rééchelonner le prêt, réduire le solde et obtenir un effacement, que faire ?
Le premier levier est le rééchelonnement imposé. L’article L. 733-1 du code de la consommation permet d’imposer : « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours ; en cas de déchéance du terme, le délai de report ou de rééchelonnement peut atteindre la moitié de la durée qui restait à courir avant la déchéance ». Cette dernière phrase est écrite pour votre situation : même si la banque a prononcé la déchéance du terme, le juge peut réétaler la dette sur la moitié de la durée qui restait avant la déchéance. S’il restait seize ans de crédit, le rééchelonnement peut courir sur huit ans ; s’il restait vingt ans, sur dix ans. Le même article autorise à « Imputer les paiements, d’abord sur le capital », à « Prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées ou rééchelonnées porteront intérêt à un taux réduit qui peut être inférieur au taux de l’intérêt légal sur décision spéciale et motivée et si la situation du débiteur l’exige », et à « Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans ». Concrètement, vos mensualités peuvent baisser par trois effets cumulés : durée allongée, taux réduit, et imputation prioritaire sur le capital qui freine la course des intérêts.
Le deuxième levier protège spécifiquement les accédants : la durée des mesures peut dépasser sept ans pour sauver la résidence principale. L’article L. 733-3 du code de la consommation dispose : « La durée totale des mesures mentionnées à l’article L. 733-1 ne peut excéder sept années. » Mais il ajoute aussitôt : « Les mesures peuvent cependant excéder cette durée lorsqu’elles concernent le remboursement de prêts contractés pour l’achat d’un bien immobilier constituant la résidence principale du débiteur dont elles permettent d’éviter la cession ou lorsqu’elles permettent au débiteur de rembourser la totalité de ses dettes tout en évitant la cession du bien immobilier constituant sa résidence principale. » Si le rééchelonnement sur sept ans ne suffit pas mais qu’un étalement sur dix ou douze ans permet de tout rembourser sans vendre, le juge peut l’ordonner. Chiffrez cette démonstration : mensualité supportable multipliée par le nombre de mois, comparée au passif total. Avec 1 200 euros de capacité mensuelle, un plan à 400 euros par mois sur sept ans apure 33 600 euros ; s’il faut 50 000 euros, un étalement immobilier au-delà de sept ans devient l’argument central pour garder la maison.
Le troisième levier concerne les cas où la vente s’avère inévitable, ou les dettes manifestement trop lourdes : la réduction du solde et l’effacement partiel. L’article L. 733-4 du code de la consommation prévoit : « En cas de vente forcée du logement principal du débiteur, grevé d’une inscription bénéficiant à un établissement de crédit ou à une société de financement ayant fourni les sommes nécessaires à son acquisition, la réduction du montant de la fraction des prêts immobiliers restant due aux établissements de crédit ou aux sociétés de financement après la vente, après imputation du prix de vente sur le capital restant dû, dans des proportions telles que son paiement, assorti d’un rééchelonnement calculé conformément au 1° de l’article L. 733-1 , soit compatible avec les ressources et les charges du débiteur. » Si la maison est vendue 150 000 euros alors que le capital restant dû atteint 180 000 euros, les 30 000 euros de différence ne restent pas dus intégralement : le juge les réduit dans une proportion compatible avec vos revenus, puis rééchelonne le reliquat. La même mesure vaut pour une vente amiable convenue avec la banque pour éviter la saisie. Le même article ajoute : « L’effacement partiel des créances combiné avec les mesures mentionnées à l’article L. 733-1. » Une partie du passif peut donc être effacée à l’issue du plan, à condition que l’effacement soit combiné avec un rééchelonnement et motivé par l’insuffisance de vos ressources.
Sur tous ces points, la Cour de cassation refuse que la vente du logement devienne un préalable systématique. Dans un arrêt du 22 mai 2025 (n° 23-10.900), la deuxième chambre civile a censuré une cour d’appel qui avait imposé aux débiteurs des mesures provisoires de 24 mois à 936 euros par mois, « subordonnées à la vente par leurs soins de leur bien immobilier », au motif qu’un apurement sans vente serait impossible. La Cour rappelle d’abord que « Selon l’article L. 733-1, 1°, du même code, le juge peut notamment, à la demande du débiteur et après avoir mis les parties en mesure de fournir leurs observations, imposer le rééchelonnement du paiement des dettes de toute nature ». Elle vise ensuite les textes qui permettent de dépasser sept ans pour les prêts immobiliers de la résidence principale, puis l’effacement partiel combiné avec le rééchelonnement. Verdict : « CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu’il déclare recevable l’appel interjeté par la société [18], l’arrêt rendu le 17 novembre 2022 ». Retenez la méthode : si la commission ou la banque vous présente la vente comme obligatoire, exigez la démonstration chiffrée qu’aucun rééchelonnement, même long, même combiné avec un effacement partiel, ne permettrait de garder le logement. Sans cette démonstration, contestez les mesures devant le juge des contentieux de la protection en invoquant les articles L. 733-1, L. 733-3 et L. 733-4.
Enfin, sachez que des mesures peuvent être conditionnées à vos démarches, sans pour autant devenir punitives. L’article L. 733-7 du code de la consommation dispose : « La commission peut imposer que les mesures prévues aux articles L. 733-1 et L. 733-4 soient subordonnées à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. » Vendre un second véhicule, reprendre une activité, renégocier l’assurance emprunteur ou mettre en vente amiable à un prix réaliste : accomplissez ces actes et conservez-en les preuves, car le juge apprécie les débiteurs qui jouent le jeu. À l’inverse, si votre situation est irrémédiablement compromise, c’est-à-dire sans aucune capacité de remboursement même rééchelonné, la loi bascule vers l’effacement total. L’article L. 724-1 du code de la consommation vise « une situation irrémédiablement compromise caractérisée par l’impossibilité manifeste de mettre en œuvre des mesures de traitement mentionnées au premier alinéa », et l’article L. 741-1 du même code dispose : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » Vos dettes sont alors effacées sans vente, si vous ne possédez que des meubles courants. Et si un patrimoine existe, l’article L. 742-2 du code de la consommation prévoit que « le juge des contentieux de la protection peut, avec l’accord du débiteur, décider l’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire » : la vente du bien apure le passif et le solde est effacé. Notre article sur la saisie immobilière et la vente forcée de la maison en dossier de surendettement détaille ces scénarios de vente : lisez-le en complément pour comparer vente amiable et vente forcée.
B. « La banque réclame des pénalités énormes » : contester le décompte, les délais et chaque mesure devant le juge, que faire ?
Le décompte de la banque n’est pas une vérité révélée : c’est une prétention à vérifier ligne par ligne. Après la déchéance du terme, les banques additionnent le capital restant dû, les échéances impayées, les intérêts de retard, parfois une indemnité contractuelle de 7 % et des frais divers. Exigez le tableau d’amortissement d’origine, l’historique complet des paiements, la mise en demeure préalable et le détail du calcul des intérêts : tout poste inexpliqué doit être contesté dans vos observations devant la commission, puis devant le juge des contentieux de la protection si les mesures imposées reprennent un chiffre faux. Vérifiez en particulier que les paiements ont bien été imputés d’abord sur le capital lorsque le plan le prévoit, et que le taux réduit éventuellement décidé par la commission a été appliqué : un tableur simple, mois par mois, révèle vite les écarts. Si une assurance emprunteur garantissait l’invalidité, l’incapacité de travail ou la perte d’emploi, déclarez le sinistre à l’assureur et transmettez la réponse à la commission : une prise en charge même partielle réduit le passif et allège les mensualités du plan.
Les délais de grâce du droit commun restent une arme d’appoint, y compris pendant le surendettement. L’article 1343-5 du code civil dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le même texte ajoute : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Devant le juge de l’exécution, sollicitez un délai de grâce de deux ans pour stabiliser votre situation : recherche d’emploi, vente amiable en cours, attente d’une succession ou d’une indemnité. Ce délai n’efface pas la dette, mais il suspend les poursuites et neutralise les pénalités de retard pendant la période accordée, puisque « Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. » Combinez cette demande avec le dossier de surendettement : le délai de grâce protège pendant l’instruction, les mesures imposées prennent ensuite le relais sur plusieurs années.
Contestez aussi les mesures elles-mêmes, pas seulement les chiffres. Lorsque la commission impose un plan, un moratoire ou un rétablissement personnel, la notification indique les voies et délais de recours : saisissez le juge des contentieux de la protection du domicile dans le délai mentionné, en joignant vos bulletins de salaire, avis d’imposition, relevés bancaires, justificatifs de charges et un budget mensuel détaillé. Demandez ce que la commission vous a refusé : rééchelonnement plus long pour le prêt immobilier, taux réduit, imputation sur le capital, réduction du solde après vente, effacement partiel combiné. Le juge statue à nouveau sur l’ensemble et peut ordonner des mesures différentes, y compris un rétablissement personnel avec l’accord du débiteur. Préparez l’audience comme un rendez-vous décisif : classez les pièces par thème, rédigez une note d’une page résumant vos revenus, vos charges incompressibles et la mensualité que vous proposez, et apportez les originaux. Les magistrats apprécient les dossiers chiffrés et sincères : une mensualité proposée spontanément, même modeste, vaut mieux qu’une contestation sans offre.
Enfin, gardez la main sur le calendrier procédural. Ne manquez aucune audience d’orientation devant le juge de l’exécution : même suspendue, la saisie immobilière exige votre présence ou celle de votre avocat pour demander le constat de la suspension et éviter un jugement par défaut. Répondez à chaque courrier de la commission dans les délais qu’elle fixe, signalez tout changement de revenus ou de situation familiale, et respectez les mensualités provisoires dès qu’elles sont fixées : un plan respecté pendant un an crédibilise toute demande d’allongement ou d’effacement complémentaire. Si la banque cède votre créance à un fonds ou à une société de recouvrement, exigez la preuve de la cession et vérifiez que le nouveau créancier respecte les mesures en cours : la cession ne fait pas disparaître le plan. Et si vos revenus chutent en cours de plan, saisissez la commission d’une demande de réexamen au lieu de cesser de payer en silence : un impayé expliqué et documenté se rééchelonne, un silence prolongé conduit à la déchéance du plan et à la reprise des poursuites.
Conclusion
La déchéance du terme prononcée par la banque n’est pas la fin de l’histoire : c’est le début d’un parcours procédural où chaque étape se conteste et se chiffre. Déclarez le prêt immobilier dans le dossier de surendettement, faites constater la recevabilité, et la suspension des voies d’exécution bloque la saisie au stade où elle se trouve, sans que le juge ait à vérifier la créance à ce moment. Le rééchelonnement peut atteindre la moitié de la durée qui restait avant la déchéance, dépasser sept ans pour sauver la résidence principale, combiner taux réduit, imputation sur le capital et effacement partiel, et la vente du logement n’est jamais un préalable automatique : la Cour de cassation l’a rappelé le 22 mai 2025 en cassant un plan qui subordonnait tout à la vente. Vérifiez le décompte, calculez la prescription biennale à la semaine près, sollicitez au besoin un délai de grâce de deux ans, et contestez les mesures devant le juge des contentieux de la protection avec un budget documenté et une mensualité proposée. Garder la maison exige de la rigueur, pas de la résignation : les textes protègent les débiteurs de bonne foi qui paient ce qu’ils peuvent, pas ceux qui attendent que la vente ait lieu. Rassemblez vos pièces dès aujourd’hui, écrivez à la commission, et faites-vous accompagner pour transformer la lettre de déchéance en plan tenable.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Si la banque vient de prononcer la déchéance du terme de votre prêt immobilier ou si un commissaire de justice menace de vendre votre logement, faites analyser votre décompte, votre recevabilité et vos chances de garder la maison avant l’audience. Consultation téléphonique : 80 EUR TTC, avec un avocat du cabinet, sous 48 heures.
Appelez Maître Reda Kohen au 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet en joignant votre lettre de déchéance, votre commandement de payer et votre décision de recevabilité.