Fin septembre 2026, des milliers de locataires rendent leurs clés : baux étudiants arrivés à leur terme, mutations de la rentrée, déménagements reportés après l’été. Puis vient la mauvaise surprise : le bailleur annonce qu’il garde tout ou partie du dépôt de garantie pour des peintures à refaire, un ménage jugé insuffisant ou des dégradations que le locataire ne reconnaît pas. Parfois, il ne verse rien et cesse de répondre. Cette situation soulève trois questions très concrètes : dans quel délai l’argent doit-il revenir, comment calculer la pénalité quand le bailleur tarde, et comment contester une retenue qui paraît abusive. Les réponses tiennent en quelques règles précises, issues de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, du code civil et d’une jurisprudence abondante des juges des contentieux de la protection, des cours d’appel et de la Cour de cassation. Ce guide explique la méthode complète : vérifier le délai applicable à votre sortie, chiffrer la majoration de 10 % du loyer par mois de retard, exiger les justificatifs comparant l’entrée et la sortie, puis saisir le bon juge avec les bonnes pièces, y compris à Paris et en Île-de-France où les fins de bail de l’automne 2026 concentrent les litiges.
I. Récupérer le dépôt de garantie dans les délais : un mois, deux mois et pénalité de 10 %
A. Le délai d’un mois ou de deux mois après la remise des clés : comment savoir lequel s’applique à votre sortie
Le point de départ ne se discute pas : le délai court à compter de la remise des clés, c’est-à-dire le jour où le locataire restitue matériellement le logement, généralement lors de l’état des lieux de sortie. Lorsque les clés sont renvoyées par courrier, la date retenue est celle de leur réception effective par le bailleur. À partir de cette date, deux délais sont possibles. Si l’état des lieux de sortie ne relève aucune différence avec l’état des lieux d’entrée, le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai d’un mois. Si la comparaison des deux états des lieux fait apparaître des différences, le délai passe à deux mois. Cette distinction est décisive car elle commande le point de départ de la pénalité.
En pratique, la première vérification porte donc sur les deux états des lieux. Un état des lieux d’entrée précis et un état des lieux de sortie établi contradictoirement, pièce par pièce, avec des mentions claires pour les murs, les sols, les plafonds, les équipements et les extérieurs, protègent les deux parties. Sans état des lieux d’entrée, le code civil prévoit une présomption simple : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. » Cette présomption joue contre le locataire, qui devra alors démontrer par tout moyen, photographies datées, constats, attestations ou factures d’artisans, que telle tache ou telle fissure existait déjà à son arrivée. À l’inverse, lorsque l’état des lieux d’entrée décrit un logement déjà marqué par l’usage, le bailleur ne peut pas imputer au sortant ce qui était déjà dégradé. C’est exactement ce qu’a retenu le juge dans un litige jugé à Villeurbanne puis porté devant la cour d’appel de Lyon (arrêt du 15 avril 2026, RG 23/08458) : « Que les factures produites par les bailleurs ne peuvent pas être mises à la charge du locataire sortant en raison d’un état des lieux d’entrée faisant état d’un appartement à l’état d’usage », après dix années d’occupation et sans application d’un coefficient de vétusté sérieux.
Deuxième vérification : le montant de référence. Le dépôt de garantie d’un logement vide ne peut pas dépasser un mois de loyer hors charges, et celui d’un logement meublé deux mois. Toute somme supérieure versée au départ doit être restituée d’office. Troisième vérification : les retenues annoncées. Le bailleur ne peut retenir que des sommes justifiées, poste par poste : loyers ou charges restant dus et établis par un décompte, réparations locatives correspondant à des dégradations prouvées par la comparaison des états des lieux, et frais limitativement admis. Les clauses qui prévoient une retenue forfaitaire, par exemple pour le ménage ou la remise en peinture systématique, sont inefficaces : chaque euro retenu doit correspondre à une somme réellement due et documentée. Lorsque la retenue porte sur des arriérés, le bailleur doit produire le décompte exact des sommes réclamées ; face à un locataire qui ne paie pas son loyer, la voie du recouvrement obéit à ses propres règles et n’autorise pas une compensation approximative opérée sur le dépôt de garantie sans preuve du montant dû.
Quatrième point, souvent oublié à l’automne : l’arrêté annuel des charges. Quand l’immeuble est en copropriété et que les charges sont payées par provision, le bailleur peut conserver une partie du dépôt, dans la limite de 20 % de son montant, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes. Cette faculté ne l’autorise ni à garder l’intégralité du dépôt, ni à prolonger indéfiniment la restitution : une fois les comptes arrêtés, le solde doit être versé. Enfin, le bailleur doit joindre à la restitution, ou à la retenue, les pièces qui la justifient : comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, factures ou devis, décompte de charges. Un simple courrier affirmant que « le logement était sale » ou que « les peintures sont à refaire » ne suffit pas. Si aucune pièce ne vous a été transmise, exigez-les par écrit avant toute autre démarche : cette demande écrite fera ensuite foi devant le juge.
B. La pénalité de 10 % du loyer par mois de retard commencé : calcul exact et point de départ fixé par la Cour de cassation
Lorsque le délai d’un ou deux mois expire sans restitution complète, une majoration légale s’applique de plein droit : le solde du dépôt de garantie restant dû est augmenté de 10 % du loyer mensuel hors charges, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette pénalité ne se négocie pas et le juge ne dispose d’aucun pouvoir de modération : dès lors que le retard est constaté, elle est due. Son assiette mérite l’attention : elle se calcule sur le loyer mensuel en principal, c’est-à-dire hors charges et hors accessoires, tandis que son point de départ se fixe au lendemain de l’expiration du délai de restitution. Concrètement, pour des clés remises le 30 septembre 2026 avec un état des lieux de sortie faisant apparaître des différences, le délai de deux mois expire le 30 novembre 2026 ; chaque mois commencé après cette date, décembre puis janvier, ajoute 10 % du loyer mensuel hors charges au solde à restituer. Pour des clés remises le 30 septembre 2026 avec un état des lieux de sortie strictement conforme à l’entrée, le délai d’un mois expire le 30 octobre 2026 et la pénalité court dès novembre.
La Cour de cassation a verrouillé ces principes dans deux arrêts de référence qu’il faut connaître avant d’écrire au bailleur. Dans un arrêt du 22 juin 2022 (troisième chambre civile, pourvoi n° 21-14.525), rendu au visa de « l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, applicable au litige », la Cour juge que « à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». L’espèce concernait une maison louée 535 euros par mois, avec un état des lieux de sortie établi le 16 janvier 2019 et une restitution que le bailleur avait différée en invoquant des désordres découverts après coup ; le tribunal avait reporté le point de départ de la majoration à la signification de son jugement en retenant des aléas indépendants de la volonté du bailleur. La Cour censure ce raisonnement : les difficultés invoquées par le bailleur ne déplacent pas le point de départ légal, qui reste fixé à l’expiration du délai. Autrement dit, ni la découverte tardive de désordres, ni des échanges prolongés sur les travaux, ni l’attente d’un devis ne suspendent le compteur.
Le second arrêt, du 17 novembre 2016 (troisième chambre civile, pourvoi n° 15-24.552), tranche une question de droit transitoire qui intéresse encore les baux anciens : la majoration issue de la loi du 24 mars 2014 s’applique-t-elle aux contrats conclus avant son entrée en vigueur ? La Cour répond par l’affirmative en rappelant que « la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées », d’où il résulte qu’« il en résulte que la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 24 mars 2014 s’applique à la demande de restitution formée après l’entrée en vigueur de cette dernière loi ». Pour un bail signé il y a dix ou quinze ans et résilié en 2026, la pénalité de 10 % s’applique donc sans discussion dès lors que la demande de restitution est postérieure à l’entrée en vigueur du texte.
Le calcul pratique appelle trois réflexes. D’abord, distinguer le solde et la pénalité : la majoration porte sur le solde restant dû après les retenues justifiées, mais elle se chiffre en pourcentage du loyer mensuel, pas en pourcentage du solde. Exemple : loyer mensuel hors charges de 1 200 euros, dépôt d’un mois soit 1 200 euros, retenue justifiée de 300 euros pour un loyer résiduel établi, solde à restituer de 900 euros ; avec trois mois de retard commencé, la pénalité atteint 360 euros, soit 10 % de 1 200 euros multiplié par trois, et le bailleur doit 1 260 euros au total. Ensuite, compter en mois commencés : tout mois entamé après l’expiration du délai compte pour un mois entier, même si le paiement intervient le 2 du mois. Enfin, ne pas confondre cette majoration avec les intérêts moratoires ou avec des dommages et intérêts pour résistance abusive, qui peuvent s’y ajouter lorsque le comportement du bailleur caractérise une faute distincte. La mise en demeure doit donc chiffrer séparément le solde réclamé, la pénalité déjà acquise mois par mois avec ses dates, et les intérêts à compter de la mise en demeure, afin que le juge n’ait qu’à vérifier l’arithmétique.
II. Contester une retenue abusive : comparaison des états des lieux, justificatifs et juge
A. Ce que le bailleur doit prouver poste par poste : comparaison entrée-sortie, factures et part de la vétusté
Une retenue n’est régulière que si trois conditions sont réunies : une dégradation établie par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, une dépense justifiée par des factures ou des devis précis, et une imputation correcte entre ce qui relève de l’usure normale et ce qui relève de la responsabilité du locataire. Chacune de ces conditions est contrôlée strictement par les juges, et l’échec sur l’une d’elles entraîne la restitution des sommes indûment retenues, outre la pénalité de retard.
La première condition est la comparaison. Le bailleur doit mettre en regard, rubrique par rubrique, l’état du logement à l’entrée et à la sortie. Les mentions vagues ne permettent aucune retenue : un état des lieux de sortie qui note « murs sales » alors que l’entrée décrivait déjà des « murs défraîchis », ou qui relève des « sols usés » après plusieurs années d’occupation, ne caractérise pas une dégradation imputable. Le code civil répartit clairement les rôles : le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute », tandis que le bailleur reste tenu de ses propres obligations, fixées par le code civil : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Le locataire, de son côté, « est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ». L’usage raisonnable pendant des années produit une usure normale que le bailleur ne peut pas facturer au sortant : trous de chevilles rebouchés proprement, traces de meubles, jaunissement des peintures avec le temps ou tassement d’une moquette ancienne relèvent de la vétusté, pas de la dégradation.
La charge de la preuve pèse sur celui qui réclame : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. » Devant le juge, cette règle se traduit par une formule que le code de procédure civile reprend à son compte : « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. » Concrètement, le bailleur qui retient 2 000 euros pour des peintures doit produire la comparaison des états des lieux montrant la dégradation, un devis ou une facture détaillée permettant de vérifier la nature et le prix des travaux, et, lorsque le bail ou une grille de vétusté s’applique, l’abattement correspondant à l’ancienneté des revêtements. À défaut, le juge ordonne la restitution.
Deux décisions récentes illustrent ce contrôle. Devant la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 4, arrêt du 21 mars 2023, RG 20/13272), un bailleur réclamait 8 756 euros de réparations locatives après le départ de locataires qui avaient donné congé pour le 30 juin 2019 et quitté les lieux le 2 septembre 2019, en invoquant l’état des lieux de sortie et des constats. Le premier juge n’avait retenu que 316,60 euros de régularisation de charges et 193 euros de frais de constat. La cour, après examen contradictoire des pièces, porte les réparations à 5 900 euros, ajoute 527,04 euros de frais de commandement et de saisie conservatoire et 3 232 euros d’indemnisation pour la durée des travaux : elle valide donc le principe des retenues mais en rabote sèchement le montant, preuve que chaque poste est pesé et que les chiffrages gonflés ne passent pas. Autre enseignement, côté locataires : dans l’affaire lyonnaise déjà citée (cour d’appel de Lyon, 8e chambre, arrêt du 15 avril 2026, RG 23/08458), les bailleurs produisaient des devis après application d’un coefficient de vétusté pour un duplex loué depuis 2008 avec un état des lieux de sortie du 6 mai 2019 ; le premier juge avait ordonné la restitution intégrale des 1 190 euros de dépôt et 4 760 euros de pénalité, en écartant des factures qui ne correspondaient pas à l’entretien locatif ou qui ignoraient l’état d’usage initial. La leçon est symétrique : un devis ne vaut que s’il répare une dégradation prouvée, nette de vétusté.
Le contentieux des peintures mérite un développement particulier car il fournit l’essentiel des retenues contestées de l’automne 2026. Un tribunal judiciaire de Versailles, statuant en contentieux de la protection le 8 avril 2025 (RG 24/00096), a eu à trancher le cas d’une locataire à qui le bailleur opposait un devis de remise en état des peintures de 8 305 euros après un an d’occupation, avec des retouches qualifiées de maladroites et un logement décrit comme sale. La locataire contestait toute dégradation, rappelait la brièveté de son occupation et invoquait des infiltrations que le bailleur lui-même était venu réparer pendant le bail. Ce type de dossier se gagne ou se perd sur quatre pièces : la comparaison photographiée des états des lieux, la preuve de la durée d’occupation rapportée à l’âge des peintures, les échanges écrits pendant le bail sur les désordres, et le caractère détaillé et proportionné du devis. Un devis global non détaillé, établi en urgence pour relouer vite, sans ventilation pièce par pièce et sans abattement de vétusté, est systématiquement fragilisé. De même, les retenues pour « ménage » exigent la preuve d’un logement rendu dans un état de saleté anormal, comparé à l’entrée, et non une simple prestation de remise en état forfaitaire.
B. Mise en demeure, juge compétent et mode d’emploi à Paris et en Île-de-France pour l’automne 2026
La procédure utile se déroule en trois temps : une mise en demeure chiffrée, une tentative de règlement amiable documentée, puis la saisine du juge des contentieux de la protection du lieu de situation de l’immeuble. La mise en demeure, adressée en lettre recommandée avec accusé de réception, doit rappeler la date de remise des clés, le délai applicable d’un ou deux mois, le montant du dépôt, le détail poste par poste des retenues contestées et des sommes admises, le calcul de la pénalité de 10 % mois par mois avec ses dates, et un délai de paiement de huit à quinze jours. Elle doit exiger la production des pièces manquantes : comparaison des états des lieux, factures et devis détaillés, décompte de charges et arrêté des comptes. Ce courrier fait courir les intérêts moratoires et démontre, en cas de résistance abusive, la mauvaise foi du bailleur. Lorsque le bailleur oppose une résistance manifestement injustifiée, des dommages et intérêts peuvent s’ajouter à la restitution et à la pénalité, sur le fondement du droit commun de la responsabilité : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Les juges les accordent lorsque le bailleur retient le dépôt sans aucun justificatif, ignore les mises en demeure ou produit des pièces manifestement insuffisantes après plusieurs relances.
Avant de saisir le juge, deux démarches préalables renforcent le dossier et sont parfois exigées selon les montants. La tentative de conciliation, menée auprès d’un conciliateur de justice, est un préalable utile : elle suspend les tensions, produit un constat d’échec exploitable et montre au juge que le locataire a cherché une issue raisonnable. La saisine de la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges relatifs au dépôt de garantie, constitue une autre voie amiable pertinente, notamment quand le différend porte sur l’interprétation des états des lieux. Ces démarches n’interrompent pas le cours de la pénalité, qui continue de courir pendant leur déroulement. Si elles échouent, l’assignation devant le juge des contentieux de la protection doit joindre, dans un bordereau numéroté : le bail et ses avenants, les deux états des lieux avec les photographies datées, la preuve de la remise des clés, le justificatif du dépôt versé, toute la correspondance avec le bailleur, les devis et factures des deux parties, le calcul détaillé de la pénalité et, le cas échéant, la grille de vétusté annexée au bail. La représentation par avocat n’est pas obligatoire devant ce juge, mais elle devient précieuse dès que les montants cumulés dépassent quelques milliers d’euros ou que le bailleur conteste la comparaison des états des lieux avec des constats et des devis volumineux.
À Paris et en Île-de-France, ce contentieux présente des particularités pratiques à intégrer dès la mise en demeure. La juridiction compétente est celle du lieu de situation de l’immeuble : pour un logement parisien, le pôle dédié du tribunal judiciaire de Paris ; pour la petite et la grande couronne, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire concerné. Les délais d’audiencement varient selon les juridictions franciliennes et l’automne concentre les saisines liées aux fins de bail de septembre : engager la conciliation dès octobre permet souvent d’obtenir un règlement avant la fin de l’année, tandis qu’une assignation délivrée en novembre aboutit généralement à une audience au premier trimestre suivant. Les pièces à préparer comportent une spécificité parisienne : les grilles de vétusté annexées aux baux des grands bailleurs institutionnels et les décomptes de charges des syndics parisiens, dont l’arrêté annuel intervient fréquemment à l’automne, doivent être réclamés tôt pour éviter que la retenue provisionnelle de 20 % ne serve de prétexte à une restitution indéfiniment différée. Les points d’attention du ressort tiennent aux montants : avec des loyers parisiens élevés, la pénalité de 10 % grimpe vite et justifie à elle seule d’agir sans attendre, car chaque mois commencé ajoute une somme significative au solde. Enfin, les locataires qui quittent un logement parisien pour la province doivent conserver une adresse de correspondance fiable et privilégier les envois recommandés avec accusé de réception, le bailleur ne pouvant se prévaloir d’un déménagement pour prétendre qu’il ignorait la réclamation.
Conclusion
Le dépôt de garantie retenu après l’état des lieux de sortie n’est ni une fatalité ni une simple négociation commerciale : c’est un terrain de droit strict où le locataire diligent obtient restitution, pénalité et parfois dommages et intérêts. La méthode tient en cinq gestes : dater précisément la remise des clés et identifier le délai d’un ou deux mois applicable à votre sortie ; vérifier que le montant du dépôt respecte le plafond légal ; exiger pour chaque euro retenu une dégradation prouvée par la comparaison des états des lieux et une dépense justifiée par des pièces détaillées, nette de vétusté ; chiffrer la majoration de 10 % du loyer par mois de retard commencé, que la Cour de cassation applique sans état d’âme aux bailleurs qui tardent, comme l’ont montré ses arrêts du 22 juin 2022 et du 17 novembre 2016 ; puis adresser une mise en demeure complète avant de saisir le juge des contentieux de la protection avec un dossier ordonné. Les bailleurs, de leur côté, ont tout intérêt à documenter leurs retenues dès la sortie : les cours d’appel de Paris et de Lyon l’ont rappelé en 2023 et 2026 en rabotant des chiffrages insuffisamment prouvés. Dans le contexte des fins de bail de l’automne 2026, agir vite rapporte deux fois : cela interrompt l’érosion des preuves et cela fait courir, mois après mois, la pénalité qui sanctionne l’attente.
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