À la rentrée 2026, le même tableau se répète dans des centaines de communes : un propriétaire fait le tour de sa maison après l’été et découvre des fissures en escalier sur la façade, des portes qui coincent, un carrelage de terrasse qui se désaffleure. Le réflexe est de prévenir l’assurance habitation, qui répond souvent la même chose : sans arrêté de catastrophe naturelle, il n’y aura pas d’indemnisation. Cette réponse est juridiquement exacte, mais elle est incomplète, et c’est cette incomplétude qui coûte cher aux propriétaires. La réponse utile tient en quatre constats, à poser d’emblée avec leurs réserves. Premièrement, l’assurance multirisques habitation contient automatiquement la garantie catastrophe naturelle, que l’assureur ne peut pas refuser, mais cette garantie ne joue que si un arrêté interministériel reconnaît l’état de catastrophe naturelle pour votre commune et pour la bonne période. Deuxièmement, une fois l’arrêté publié, tout se joue sur des délais couperets : trente jours pour déclarer le sinistre, deux mois pour la provision, trois mois pour l’indemnisation complète, et une franchise légale de 1 520 euros pour les mouvements de terrain liés à la sécheresse. Troisièmement, l’assureur ne peut pas balayer le dossier au motif que d’autres facteurs ont contribué aux fissures : les juges retiennent la garantie dès lors que la sécheresse en est la cause déterminante, même en présence de cofacteurs. Quatrièmement, si vous avez acheté la maison déjà fissurée et que le vendeur le savait, c’est vers lui qu’il faut se tourner, sur le terrain du vice caché, avec un délai de deux ans à compter de la découverte. Cet article explique, pas à pas, la chaîne qui décide de votre reste à charge et les recours quand un maillon casse.
I. La chaîne qui décide de votre indemnisation
A. L’arrêté, la déclaration et la franchise légale
Le point de départ n’est pas votre contrat, c’est la mairie. Après l’apparition des premières fissures, les communes invitent les habitants à déclarer leur sinistre en vue d’une demande de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle : c’est exactement ce qu’a fait la commune de Vasles, qui a publié le 6 août 2026 une page consacrée aux démarches de déclaration de sinistre après l’apparition des premières fissures et autres désordres dus à la sécheresse, page relayée ensuite dans sa lettre d’information du 18 septembre 2026. Sans cette demande communale, il n’y a pas d’arrêté, et sans arrêté, la garantie catastrophe naturelle ne peut pas jouer. La fiche officielle de service-public.fr consacrée à l’indemnisation après catastrophe naturelle, vérifiée le 10 avril 2026, décrit la procédure administrative : la commune dépose une demande auprès du préfet après l’événement, le préfet transmet le dossier à l’État, une commission interministérielle examine les demandes, puis un arrêté interministériel est publié au Journal officiel si la catastrophe est reconnue. Et elle précise que les communes disposent généralement d’un délai maximal de 24 mois après l’événement pour déposer leur demande. Concrètement, si votre commune tarde ou si sa demande est rejetée, votre dossier d’assurance reste bloqué : vérifiez donc auprès de votre mairie qu’une demande a bien été déposée, et pour quelle période.
Ce verrou administratif explique la première promesse à écarter : non, l’assurance habitation ne couvre pas automatiquement toute fissure. La garantie catastrophe naturelle ne peut pas être souscrite seule, rappelle la même fiche officielle : elle est automatiquement incluse dans les contrats d’assurance couvrant les dommages aux biens, notamment les contrats multirisques habitation, et un assureur ne peut pas refuser d’accorder cette garantie lorsque vous souscrivez un contrat couvrant les dommages aux biens. Autrement dit, la garantie est bien dans votre contrat, mais son déclenchement dépend d’une décision de l’État. Le texte qui fonde ce régime est l’article L. 125-1 du code des assurances, qui dispose que sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ou également, pour les mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols, la succession anormale d’événements de sécheresse d’ampleur significative, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n’ont pu empêcher leur survenance ou n’ont pu être prises. Le même article ajoute que l’état de catastrophe naturelle est constaté par arrêté interministériel qui détermine les zones et les périodes où s’est située la catastrophe ainsi que la nature des dommages résultant de celle-ci couverts par la garantie visée au premier alinéa du présent article. Trois conséquences pratiques : vérifiez que votre commune figure dans l’arrêté, que la période couverte correspond à l’apparition de vos fissures, et que la nature des dommages mentionnée inclut les mouvements de terrain.
Une fois l’arrêté publié au Journal officiel, le compte à rebours commence. La fiche officielle est formelle : vous devez faire votre déclaration de sinistre à votre compagnie d’assurance dès que vous avez connaissance de l’événement, et au plus tard 30 jours après la publication de l’arrêté. Ce délai de trente jours est repris mot pour mot par l’article L. 125-2 du code des assurances : les contrats mentionnés à l’article L. 125-1, nonobstant toute stipulation contraire, sont réputés inclure une clause prévoyant l’obligation pour l’assuré de donner avis à l’assureur de tout sinistre de nature à entraîner la garantie mentionnée au même article L. 125-1, dès qu’il en a eu connaissance, et au plus tard trente jours après la publication de l’arrêté de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. Envoyez donc votre déclaration par lettre recommandée avec accusé de réception, avec le numéro de contrat, la description du sinistre, la liste chiffrée des désordres, des photographies datées et l’estimation de votre préjudice. Conservez les factures des matériaux si vous engagez des réparations urgentes, et ne jetez rien qui pourrait être examiné par l’expert.
Vient ensuite la question du reste à charge, que beaucoup de propriétaires découvrent trop tard. Lors de la mise en jeu de la garantie catastrophe naturelle, une franchise légale s’applique, modulée selon la nature des biens : pour les biens à usage d’habitation non professionnels, elle est de 380 euros en principe, mais elle grimpe à 1 520 € si le dommage provient d’un mouvement de terrain consécutif à la sécheresse ou à une réhydratation du sol. C’est cette somme qui restera dans tous les cas à votre charge, avant même de parler du coût réel des travaux, qui se chiffre fréquemment en dizaines de milliers d’euros pour des reprises en sous-œuvre. L’article L. 125-2 du code des assurances verrouille ce point dans les deux sens : la garantie ainsi instituée ne peut excepter aucun des biens mentionnés au contrat ni opérer d’autre abattement que ceux qui seront fixés dans les clauses types prévues à l’article L. 125-3. Autrement dit, l’assureur ne peut ni exclure votre maison de la garantie ni inventer un abattement supplémentaire, mais la franchise légale, elle, s’applique de plein droit. Le même article impose à l’assureur un calendrier : en tout état de cause, une provision sur les indemnités dues au titre de cette garantie doit être versée à l’assuré dans les deux mois qui suivent la date de remise de l’état estimatif des biens endommagés ou des pertes subies, ou la date de publication, lorsque celle-ci est postérieure, de la décision administrative constatant l’état de catastrophe naturelle. La fiche officielle complète le tableau : l’assureur doit verser une provision dans les 2 mois suivant la remise de l’état estimatif des dommages ou la publication de l’arrêté, puis verser l’indemnisation complète dans un délai de 3 mois. Si ces délais ne sont pas tenus, conservez-en la preuve écrite : elle servira en cas de litige.
B. L’expertise et la cause déterminante, même avec d’autres facteurs
Le cœur des litiges ne porte presque jamais sur l’existence des fissures, mais sur leur cause. L’assureur mandate son expert, qui conclut fréquemment à une pluralité de facteurs : nature argileuse du sol, fondations anciennes, canalisations fuyardes, arbres trop proches, défaut d’entretien. Le propriétaire y voit un prétexte pour refuser la garantie ; l’assureur y voit la preuve que la sécheresse n’a été qu’un facteur parmi d’autres. Les tribunaux tranchent ce débat par une notion précise, la cause déterminante, et deux décisions récentes montrent comment elle s’applique concrètement. Le 9 juin 2026, le tribunal judiciaire de Poitiers, RG n° 24/02634, a condamné la MACSF à payer à des propriétaires la somme totale de 207 998,41 euros, franchise de 1 520 euros déduite, pour des fissures apparues en 2017 puis aggravées en 2022 sur une maison édifiée en 1983. L’expert judiciaire avait pourtant identifié un défaut d’étanchéité du réceptacle des eaux pluviales pour les fissures de 2012 et exclu que le retrait-gonflement des argiles ait eu un rôle déterminant dans le déclenchement initial. Le tribunal a écarté cette lecture restrictive : la maison n’avait présenté aucun désordre significatif avant 2012, les fissures de 2017 et 2022 étaient multiples, en escalier, localisées aux ouvrants, se rouvrant l’été et se refermant l’hiver, avec tassement du bâtiment, soit, selon le jugement, les traductions typiques de désordres causés par un phénomène de retrait-gonflement des argiles. Et le tribunal a posé la règle qui fait tout l’intérêt de cette décision : il est rappelé que ce caractère déterminant dans l’apparition des désordres n’exclut pas la coaction avec d’autres facteurs soit de facilitation soit d’aggravement. Autrement dit, la présence d’autres facteurs n’efface pas le caractère déterminant de la sécheresse reconnue en catastrophe naturelle. L’indemnisation couvrait 185 414,53 euros de travaux de reprise en sous-œuvre et de second œuvre indexés sur l’indice BT01 du coût de la construction, 14 833,16 euros de maîtrise d’œuvre et 9 270,72 euros d’assurance dommages-ouvrage, plus 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens incluant l’expertise judiciaire.
La cour d’appel de Bordeaux, le 9 janvier 2025 (CA Bordeaux, 1re chambre civile, n° 22/02166), confirme cette lecture dans une affaire où l’assureur contestait avec encore plus de vigueur. Les époux assurés avaient déclaré leur sinistre le 31 juillet 2011 ; un arrêté de catastrophe naturelle du 11 juillet 2012 avait reconnu, pour leur commune de Mérignac, des mouvements de terrain différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols constatés entre le 1er avril et le 30 juin 2011. L’expertise judiciaire relevait quatre familles de causes : la nature argileuse des sols, le mode constructif avec cave centrale, des canalisations fuyardes et des arbres importants à proximité. L’assureur soutenait que la sécheresse n’avait fait qu’aggraver des désordres anciens, sans en être la cause prépondérante. La cour a confirmé la garantie : sans l’agent naturel d’intensité anormale, les dommages ne seraient pas intervenus sous la forme constatée par l’expert. Mais l’arrêt apporte une seconde leçon, symétrique, qui protège les assureurs diligents : le tribunal, approuvé par la cour, avait relevé que les deux expertises amiables des 25 octobre 2013 et 28 juillet 2014 n’avaient pas établi la cause déterminante des dommages tout en soulignant l’existence d’une pluralité de causes, en sorte qu’il n’était pas certain pour l’assureur que la garantie catastrophes naturelles soit acquise, la compagnie d’assurance n’ayant en outre jamais indiqué à son assuré qu’elle l’indemniserait. En conséquence, aucune faute ne pouvait être reprochée à l’assureur et la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive a été rejetée. Moralité des deux décisions lues ensemble : l’assureur qui refuse la garantie au stade amiable n’est pas pour autant de mauvaise foi, mais une fois l’expertise judiciaire établie, la multifactorialité ne suffit plus à faire échec à la garantie. Pour le propriétaire, cela signifie qu’il ne faut pas se décourager devant un premier refus fondé sur les « autres causes », et qu’il faut exiger l’expertise contradictoire, puis, si nécessaire, saisir le juge.
Face à l’expert de l’assureur, le propriétaire n’est pas désarmé, et la loi lui donne trois leviers précis. D’abord, l’assureur communique à l’assuré le rapport d’expertise définitif relatif au sinistre déclaré, et pour les sinistres de sécheresse-réhydratation, il communique également un compte rendu des constatations effectuées lors de chaque visite : exigez ces documents par écrit, ils conditionnent toute contestation utile. Ensuite, en cas de contestation des conclusions du rapport d’expertise, l’assureur informe l’assuré de sa faculté de faire réaliser une contre-expertise dans les conditions prévues au contrat et de se faire assister par un expert de son choix. Faites jouer cette contre-expertise rapidement, par un géotechnicien indépendant qui mesurera la sensibilité réelle de votre sol au retrait-gonflement, comme les propriétaires de l’affaire de Poitiers l’avaient fait établir à partir des données du sapiteur. Enfin, si le désaccord persiste, l’action en justice reste ouverte dans un délai que beaucoup de propriétaires ignorent : toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance, mais par exception, les actions relatives à des dommages résultant de mouvements de terrain consécutifs à la sécheresse-réhydratation des sols, reconnus comme une catastrophe naturelle, sont prescrites par cinq ans à compter de l’événement qui y donne naissance, aux termes de l’article L. 114-1 du code des assurances. Ce délai de cinq ans, qui court en cas de sinistre du jour où les intéressés en ont eu connaissance s’ils prouvent qu’ils l’ont ignoré jusque-là, laisse le temps de mener l’expertise à terme, mais il ne faut pas s’endormir : passé ce délai, même le meilleur dossier est irrecevable. Quand la résidence principale devient inhabitable, la loi prévoit aussi la prise en charge des frais de relogement d’urgence, dont les modalités sont fixées par décret : pensez à les réclamer dans votre déclaration. Pour être accompagné dans cette séquence expertise, contre-expertise et mise en demeure, l’appui du pôle du cabinet dédié au droit immobilier à Paris permet de cadrer la preuve avant que le délai ne s’épuise.
II. Quand l’assurance ne paie pas : les autres voies du propriétaire
A. Pas d’arrêté, exclusion ou refus : ce qu’il reste à faire
Il faut regarder en face l’hypothèse la plus fréquente : votre commune n’est pas reconnue en catastrophe naturelle pour la période de vos fissures, ou l’assureur oppose une exclusion. La fiche officielle le rappelle sans détour : l’assurance n’indemnise que les dommages couverts par votre contrat, et les biens ou éléments suivants ne sont généralement pas indemnisés, parmi lesquels les dommages antérieurs à la catastrophe et certains biens construits en violation des règles de prévention des risques. Trois situations doivent donc être distinguées avec soin. Première situation : aucune demande communale n’a été déposée, ou elle a été déposée hors délai. Rappelez-vous que les communes disposent généralement d’un délai maximal de 24 mois après l’événement pour déposer leur demande, et que pour les mouvements de terrain, la loi fait courir ce délai après le dernier événement de sécheresse donnant lieu à la demande. Si votre mairie n’a rien demandé, interrogez-la par écrit, et si elle refuse, demandez-lui les motifs : la décision ministérielle, elle, doit être motivée de façon claire, détaillée et compréhensible et mentionner les voies et délais de recours, et elle est notifiée à chaque commune par le représentant de l’État dans le département. Un refus de reconnaissance peut se contester, mais c’est un contentieux administratif distinct, long et incertain : ne laissez pas pendant ce temps votre délai de déclaration à l’assureur s’épuiser, déclarez le sinistre à titre conservatoire.
Deuxième situation : l’arrêté existe, mais l’assureur refuse en invoquant une cause exclusive de garantie, par exemple des fissures antérieures à la période reconnue ou un défaut de construction sans lien avec la sécheresse. C’est ici que l’expertise prend toute sa valeur : faites dater l’apparition de vos fissures par des photographies, des constats d’huissier et des témoignages, car seuls les dommages postérieurs à la période reconnue et liés à l’agent naturel entrent dans la garantie. Si l’expert de l’assureur conclut à des désordres purement constructifs, opposez-lui une contre-expertise géotechnique, puis saisissez le tribunal judiciaire, dans le délai de cinq ans rappelé plus haut. Troisième situation : l’assureur ne répond pas ou traîne au-delà des délais légaux de provision et d’indemnisation complète. Mettez-le en demeure par lettre recommandée en visant les délais de deux et trois mois, chiffrez vos préjudices annexes tels que les frais de relogement si la maison est devenue inhabitable, et conservez toutes les factures. Dans tous les cas, ne signez aucune transaction de principe ni aucune quittance définitive sous la pression d’un premier chèque : une acceptation sans réserve peut vous priver de la contestation ultérieure, alors faites relire tout protocole avant de le signer.
B. La maison achetée déjà fissurée : le vendeur qui savait
Il existe un second scénario, redoutable, que la sécheresse de 2026 va mécaniquement multiplier : vous avez acheté votre maison il y a quelques années, les fissures étaient maquillées, et le vendeur savait. Le régime applicable n’est plus celui de l’assurance, mais celui de la garantie des vices cachés, et une décision toute récente en montre l’efficacité. Le 7 janvier 2026, la cour d’appel d’Agen, chambre civile, n° 24/01064, a condamné une venderesse à payer aux acquéreurs la somme de 61 239,53 euros au titre du préjudice matériel causé par les vices affectant la maison objet de la vente du 6 octobre 2020, somme indexée sur l’indice du bâtiment BT01, plus 2 000 euros au titre de l’article 700. Les faits, établis par expertise judiciaire, méritent d’être lus de près tant ils ressemblent à ce que vivent beaucoup d’acquéreurs : des fissures de dilatation par tassement différentiel existaient avant la vente, mais elles avaient été volontairement couvertes côté salon par des lames de bois et des moulures peintes couleur mur, et côté cuisine par des carreaux de faïence, de sorte qu’il a fallu déposer les habillages pour les découvrir. La cour a jugé que ces fissures rendaient le bien impropre à sa destination de maison d’habitation dès lors qu’elles étaient appelées à s’aggraver au fil du temps et de l’alternance des épisodes de sécheresse, d’autant que l’expert relevait des défauts de conception des fondations mal adaptés à un sol plastique. Surtout, la cour a retenu que la venderesse connaissait le vice : après un dégât des eaux de 2016-2017, une facture d’entreprise du 22 décembre 2017 établie à son nom mentionnait la réfection du mur du salon avec rebouchage de fissure et mise en peinture, et c’est nécessairement sur son ordre que les baguettes de bois avaient ensuite été fixées. Ni l’assistance des acquéreurs par des techniciens lors des visites, ni la présence d’autres fissures de simple vétusté n’ont permis d’écarter la garantie.
Le droit applicable à ce scénario tient en trois articles du code civil, qu’il faut citer exactement car tout le contentieux s’y joue. L’article 1641 du code civil dispose que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Trois conditions cumulatives en découlent : un défaut antérieur à la vente, caché au moment de la vente, et d’une gravité telle qu’il rend le bien impropre à son usage ou en diminue fortement la valeur. Des fissures structurelles évolutives, liées au sol et appelées à s’aggraver à chaque sécheresse, remplissent typiquement la troisième condition, comme l’a jugé la cour d’Agen. Le vendeur qui connaissait le vice ne peut pas se retrancher derrière une clause d’exonération stipulée dans l’acte : s’il savait, il doit, outre la restitution du prix, tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. Et le délai n’est pas celui de l’assurance : l’action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l’acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice, selon l’article 1648 du code civil. Ce point de départ glissant protège l’acquéreur qui découvre les fissures longtemps après l’achat, par exemple en déposant un habillage ou lors d’une expertise, mais il impose de faire constater la découverte sans attendre : constat d’huissier, photographies, rapport d’expert. Si l’acquéreur préfère garder la maison, il peut demander une réduction du prix correspondant au coût des reprises ; s’il veut la rendre, il peut demander la résolution de la vente et la restitution du prix. Pour chiffrer cette alternative et démontrer la connaissance du vice par le vendeur, l’assistance d’une action pour vice caché immobilier menée avec méthode fait souvent la différence entre une indemnisation partielle et une réparation intégrale.
En pratique, les deux voies se combinent plus souvent qu’on ne le croit. Un propriétaire dont la maison se fissure après la sécheresse de 2026 peut d’abord activer la garantie catastrophe naturelle si sa commune est reconnue, puis, si l’expertise révèle que les désordres préexistaient à son achat et avaient été dissimulés, agir contre son vendeur sur le fondement des vices cachés, dans le délai de deux ans à compter de leur découverte. Les deux actions obéissent à des délais différents, cinq ans pour l’assurance à compter de l’événement connu, deux ans pour le vice caché à compter de la découverte, et elles ne s’excluent pas : l’indemnité d’assurance répare le sinistre naturel, la garantie du vendeur répare la tromperie sur l’état initial. L’erreur à ne pas commettre est de choisir l’une en renonçant implicitement à l’autre, par exemple en signant avec l’assureur une quittance trop large ou en laissant passer le délai de découverte sans faire constater. Faites établir une chronologie précise, fissure par fissure, avec l’aide d’un expert indépendant : c’est ce document, plus que tout discours, qui convaincra un assureur, un vendeur ou un juge.
Conclusion
La maison fissurée par la sécheresse n’est ni une fatalité financière ni un dossier perdu d’avance, mais elle n’est pas non plus un chèque automatique. Tout repose sur une chaîne dont chaque maillon compte : la demande de votre commune et l’arrêté interministériel qui en résulte, votre déclaration dans les trente jours, la franchise légale de 1 520 euros qui restera à votre charge, l’expertise qui établira le caractère déterminant de la sécheresse malgré les autres facteurs, et les délais de deux, trois mois et cinq ans qui rythment l’indemnisation puis l’action en justice. Quand la chaîne casse, faute d’arrêté ou face à un refus, il reste la contre-expertise, la mise en demeure et le juge, comme l’ont montré les condamnations de Poitiers et de Bordeaux. Et quand les fissures étaient déjà là, maquillées au jour de la vente, c’est le vendeur qui doit répondre, comme l’a rappelé la cour d’Agen. Dans tous les cas, la preuve fait le droit : photographiez, faites constater, déclarez vite, contestez par écrit et faites-vous assister avant de signer quoi que ce soit.
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