Vous exploitez depuis des années des terres sans aucun contrat signé, et le propriétaire vous adresse un simple courrier pour vous demander de partir. Ou, à l’inverse, vous avez confié vos parcelles à un voisin en échange de quelques bottes de paille et il prétend désormais être votre fermier pour neuf ans. Qui a raison ? En droit rural français, l’absence d’écrit ne signifie pas l’absence de bail : un accord verbal peut constituer un véritable bail soumis au statut du fermage, avec une durée minimale de neuf ans, un fermage encadré et un droit au renouvellement. Mais encore faut-il prouver cet accord, distinguer le bail du simple prêt gratuit, faire fixer un loyer conforme aux plafonds administratifs et respecter la procédure du congé. Trois décisions rendues en 2025 et 2026, lues dans leur texte intégral, montrent comment les tribunaux tranchent ces litiges : reconnaissance d’un bail verbal à partir de livraisons répétées de paille et d’orge, confirmation d’un bail de neuf ans malgré l’absence d’écrit grâce au courrier du notaire, et fixation judiciaire du fermage après expertise avec une baisse de plus d’un tiers. Cet article expose d’abord comment faire reconnaître un bail rural verbal et le distinguer d’un prêt à usage, puis comment sécuriser le fermage et faire échec à un congé irrégulier. Les textes cités sont vérifiés en vigueur à la date du 24 septembre 2026 sur Légifrance.
I. Faire reconnaître le bail rural verbal et le distinguer du prêt gratuit
A. Le statut du fermage s’applique sans écrit et se prouve par tous moyens
Le point de départ est une règle d’ordre public qui s’impose aux parties même sans contrat signé : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre » Autrement dit, dès que trois éléments sont réunis, un immeuble à usage agricole, une exploitation pour y exercer une activité agricole et une contrepartie onéreuse, le statut du fermage s’applique automatiquement, que les parties l’aient voulu ou non et qu’elles aient signé ou non. Le propriétaire qui pensait consentir un simple arrangement de voisinage et l’exploitant qui croyait occuper à titre précaire peuvent donc se trouver liés par un bail rural complet, avec toutes les protections du preneur, sans l’avoir jamais écrit.
La même disposition règle la question de la preuve, décisive quand il n’existe aucun document : « La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens. » Cette phrase écarte l’exigence générale de l’écrit qui gouverne en principe les actes juridiques d’un certain montant : « L’acte juridique portant sur une somme ou une valeur excédant un montant fixé par décret doit être prouvé par écrit sous signature privée ou authentique. » En matière de bail rural, celui qui revendique le bail peut donc produire des SMS, des témoignages, des relevés d’exploitation, des attestations, des constats d’huissier ou des courriers, et le juge apprécie librement cet ensemble. La charge de la preuve pèse sur celui qui invoque le bail, comme l’a rappelé le tribunal paritaire des baux ruraux de Lunéville dans son jugement du 12 février 2026 (RG 25/00001), qui fait peser sur celui qui invoque le bail la charge d’en rapporter la preuve par tous moyens.
Cette affaire illustre concrètement ce que les juges attendent. Un exploitant cultivait depuis de nombreuses années environ cinq hectares et demi appartenant à un propriétaire qui, par courrier du 15 novembre 2023, lui avait demandé de libérer les parcelles pour le 31 août 2024. Le propriétaire soutenait qu’il s’agissait d’un prêt gratuit et que les échanges de paille et de céréales n’étaient que des approvisionnements ponctuels, comme il en pratiquait auprès d’autres agriculteurs. L’exploitant produisait au contraire des copies de SMS reçus entre mars 2020 et mai 2023, demandant à de multiples reprises des sacs d’orge, des bottes de paille ou du blé, parfois plusieurs fois par mois, ainsi que son relevé d’exploitation. Le tribunal a relevé que ces remises, par leur fréquence et leur importance, ne pouvaient s’expliquer autrement que comme la contrepartie de la mise à disposition, jugeant que ces remises constituaient la contrepartie de la mise à disposition des terres. Il a en conséquence constaté l’existence d’un bail verbal, prononcé la nullité du congé adressé le 15 novembre 2023 et autorisé l’exploitant à poursuivre l’exploitation des parcelles.
L’enseignement est double. Pour l’exploitant sans écrit, tout commence par la constitution d’un dossier de preuves : conserver les messages demandant des livraisons, les bons, les relevés, les déclarations d’exploitation, les témoignages de voisins ou de coopératives, et dater le début de l’occupation. Pour le propriétaire qui prête réellement ses terres à titre gratuit, la prudence commande l’inverse : formaliser le prêt par écrit, éviter toute contrepartie régulière même en nature, et ne pas solliciter de livraisons répétées qui pourront être interprétées comme un fermage déguisé. La frontière entre le service de voisinage et le bail se joue sur la régularité et la réciprocité des avantages, et les juges examinent les faits sur plusieurs années.
Une fois l’existence du bail établie, son contenu est largement prédéterminé par la loi. Les contrats de baux ruraux doivent en principe être écrits, mais « les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux. » Le bail verbal dure donc neuf ans par défaut, et ses clauses sont celles du contrat type départemental, consultable auprès de la préfecture. Cette durée minimale est confirmée par la règle générale selon laquelle « la durée du bail ne peut être inférieure à neuf ans, nonobstant toute clause ou convention contraire. »
Un point souvent négligé dans les baux verbaux mérite un développement propre : l’état des lieux. La loi prévoit qu’un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Dans un bail verbal, cet état des lieux n’existe presque jamais, et son absence pèse lourd au moment de la sortie : sans constat d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état, et toute dégradation constatée à la sortie peut lui être imputée, tandis que le bailleur peine à prouver l’ampleur des améliorations ou des dégâts. La partie la plus diligente peut encore faire établir un état des lieux en cours de bail et le notifier à l’autre par lettre recommandée, ce qui fige au moins la situation à cette date. Pour le preneur entré sans écrit, faire dresser un constat d’huissier dès la reconnaissance du bail, avec photographies des bâtiments, des clôtures, des fossés et des parcelles, constitue une précaution peu coûteuse qui évite des litiges de sortie bien plus onéreux. Pour le bailleur, exiger cet état des lieux contradictoire avant de régulariser un écrit transforme une occupation floue en relation documentée, sans rien concéder sur le passé.
Le propriétaire qui adresse un simple courrier de reprise sans respecter la procédure du congé s’expose à voir ce courrier annulé, comme dans l’affaire de Lunéville où le congé a été déclaré nul et de nul effet.
B. Le prêt à usage gratuit ne se présume pas face à une occupation durable et onéreuse
Le principal moyen de défense du propriétaire qui veut reprendre ses terres sans procédure consiste à soutenir qu’il n’a jamais consenti de bail, mais seulement un prêt à usage, contrat essentiellement gratuit défini par le code civil : « Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. » Le prêteur peut alors en principe demander la restitution à tout moment, sans congé de dix-huit mois ni motif légitime. La tentation est grande de qualifier après coup un accord verbal de simple commodat pour échapper au statut du fermage. Les tribunaux appliquent toutefois une grille d’analyse rigoureuse, et le prêt gratuit allégué échoue dès que l’occupation présente les marques d’un bail : durée, contrepartie, exploitation agricole effective.
L’arrêt de la cour d’appel de Rouen du 15 mai 2025, rendu sur appel d’un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Bernay, en fournit une illustration complète. Un propriétaire avait confié trois parcelles à un agriculteur sans convention écrite à compter de novembre 2019, puis lui avait fait délivrer en mars 2021 une sommation de quitter les lieux au motif de l’absence de droit ou de titre, avant d’installer un jeune agriculteur sur les terres. Le tribunal paritaire avait reconnu un bail rural verbal de neuf années, ordonné la réintégration de l’exploitant sous astreinte et fixé le fermage à 185 euros par hectare et par an, outre une fraction de 80 % de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Devant la cour, le propriétaire soutenait qu’il ne s’agissait que d’une mise à disposition temporaire en attendant la régularisation d’une cession d’exploitation.
La cour a d’abord posé le principe : l’absence d’écrit ne fait pas obstacle au bail, dont la preuve peut être rapportée par tous moyens, et le bail rural relevant du statut du fermage est présumé applicable, sauf au propriétaire à démontrer que la convention y échappe (CA Rouen, 15 mai 2025, RG 24/02831). Elle a ensuite écarté un à un les arguments du caractère temporaire : la sommation de quitter les lieux ne mentionnait aucune durée de location ni son expiration, l’attestation du nouvel occupant confirmait qu’aucun bail ne lui avait été consenti, et le transfert de droits à paiement de base produit aux débats ne portait que sur une seule année d’aides publiques. L’élément décisif est venu d’un courrier du notaire ayant reçu la cession d’exploitation, confirmant l’accord verbal intervenu en sa présence pour la reprise puis la location des parcelles, avec remise en état du foncier en guise de contrepartie pour les trois premières années. Pour la cour, ce courrier établissait que les parties avaient bien eu l’intention commune de conclure un bail rural soumis au statut du fermage. Le jugement a été confirmé sur la reconnaissance du bail et la réintégration.
Cette décision dégage trois critères pratiques. Premier critère, la commune intention des parties prime la qualification donnée après coup par le propriétaire : un tiers indépendant, ici le notaire, qui atteste de l’accord verbal vaut souvent mieux que dix témoignages de complaisance. Deuxième critère, la contrepartie peut ne pas être monétaire : la remise en état d’une parcelle en mauvais état, l’entretien durable ou des livraisons en nature constituent un prix dès lors qu’ils sont convenus comme tels. Troisième critère, le comportement postérieur du propriétaire est scruté : installer un nouvel occupant sans titre pendant le procès, comme l’a constaté l’huissier dans cette affaire en relevant que les parcelles n’étaient ni exploitées ni cultivées, discrédite la thèse du prêt de bonne foi.
Reste une limite à connaître : certaines conventions échappent légalement au statut, même avec une occupation agricole. La loi exclut notamment les conventions conclues en application de dispositions législatives particulières, les concessions forestières, les conventions d’entretien des dépendances d’une habitation et les conventions d’occupation précaire répondant à des situations définies, comme l’indivision successorale en instance ou l’attente d’une décision d’urbanisme : « Les dispositions de l’article L. 411-1 ne sont pas applicables » à ces hypothèses. Le propriétaire qui invoque une occupation précaire doit donc démontrer qu’il entre dans l’un de ces cas prévus par la loi, avec une instance en cours ou une situation d’attente caractérisée, et non se contenter d’affirmer que l’occupation était provisoire. À défaut, la présomption de bail joue à plein, et l’occupant durable d’un fonds agricole exploité contre avantage est traité comme un preneur à bail de neuf ans.
II. Sécuriser le fermage et faire échec à un congé irrégulier
A. Faire fixer un fermage conforme aux plafonds et le faire réviser
Reconnu le bail, il faut en fixer le prix, car le bail verbal ne contient par définition aucun loyer convenu, ou un loyer que l’une des parties conteste. La loi encadre strictement ce prix : « Le loyer des terres nues et des bâtiments d’exploitation est fixé en monnaie entre des maxima et des minima arrêtés par l’autorité administrative. » Chaque département dispose ainsi d’un arrêté préfectoral, pris sur proposition des commissions consultatives paritaires, qui fixe des fourchettes selon les catégories de terres, et « Ce loyer ainsi que les maxima et les minima sont actualisés chaque année selon la variation d’un indice national des fermages. » Le loyer des bâtiments d’habitation obéit à un régime propre, fixé entre des minima et des maxima actualisés selon l’indice de référence des loyers, et révisable à l’initiative de l’une des parties après publication de l’arrêté. Vérifier l’arrêté préfectoral applicable au département et à l’année en cause est donc le premier réflexe, avant toute négociation comme avant tout procès.
Lorsque le prix pratiqué s’écarte sensiblement de la valeur locative, la loi ouvre une action en révision, mais dans un cadre étroit qu’il faut respecter à la lettre : « Le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins un dixième à la valeur locative de la catégorie du bien particulier donné à bail, peut, au cours de la troisième année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire qui fixe, pour la période du bail restant à courir à partir de la demande, le prix normal du fermage selon les modalités ci-dessus. » Trois conditions cumulatives en résultent : un écart d’au moins un dixième avec la valeur locative de la catégorie, une saisine au cours de la troisième année de jouissance, et une seule révision par bail, renouvellements compris chacun pour leur troisième année. Manquer la fenêtre de la troisième année fait perdre le droit à révision pour toute la période du bail en cours.
Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Limoges du 6 mai 2026 montre le déroulement complet de cette action. Après un premier litige sur l’étendue des biens loués, clos par un jugement de mars 2024 ramenant le bail aux seules terres et bâtiments effectivement affermés pour un fermage annuel de 1 413 euros, le preneur a saisi le tribunal en révision sur le fondement des articles L. 411-11 et suivants, en invoquant l’arrêté préfectoral applicable et en sollicitant une expertise judiciaire avec consignation des loyers. Le tribunal a ordonné l’expertise, autorisé la consignation des loyers entre les mains de la CARPA à compter de la demande, puis, au vu du rapport d’expert déposé en août 2025, fixé le fermage à 664 euros pour la période restant à courir en 2024 et à 892 euros pour l’année 2025. Le tribunal a relevé que l’expertise sollicitée par le preneur avait fait passer le fermage annuel de 1 413 à 892 euros, et en a tiré les conséquences sur les dépens (TPBR Limoges, 6 mai 2026, RG 24/00359).
Deux leçons pratiques se dégagent pour le preneur comme pour le bailleur. D’une part, la consignation des loyers pendant l’instance protège le preneur contre une action en résiliation pour défaut de paiement : payer entre les mains de la CARPA sur autorisation du juge n’est pas un refus de payer. D’autre part, l’expertise judiciaire est presque toujours nécessaire pour établir la valeur locative de la catégorie du bien, en fonction de la qualité des sols, des bâtiments, des plantations et des équipements comme l’accès à l’eau ; les estimations des parties, même chiffrées, ne suffisent pas face au rapport d’un expert qui a visité les lieux. Dans l’affaire de Limoges, les deux parties ont finalement adopté les conclusions de l’expert, ne discutant que des accessoires, ce qui a permis au tribunal de fixer le prix sans trancher un désaccord technique persistant.
B. Contester le congé et imposer le renouvellement de neuf ans
Le dernier acte du litige se joue autour du congé, car le propriétaire qui a échoué à nier le bail tente souvent d’y mettre fin par une simple lettre. La loi verrouille cette sortie : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires », sauf motif grave et légitime ou reprise régulière. Et le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement « doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » Un courrier simple, même recommandé, ne vaut pas acte extrajudiciaire : l’exigence d’un acte d’huissier ou d’un acte notifié selon les formes protège le preneur contre les congés informels. À peine de nullité, le congé doit mentionner expressément ses motifs, détailler le bénéficiaire en cas de reprise et reproduire les termes de la loi sur la contestation, faute de quoi le preneur peut en demander l’annulation dans les délais.
Symétriquement, la résiliation en cours de bail n’est ouverte au bailleur que pour des motifs limitativement énumérés : « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants », au premier rang desquels figurent « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. » La mise en demeure doit rappeler les termes de la loi à peine de nullité, et le simple retard de paiement, rapidement régularisé ou consigné dans l’attente d’une fixation judiciaire comme à Limoges, ne caractérise pas le double défaut persistant. Les autres motifs, agissements compromettant la bonne exploitation ou manquement aux clauses environnementales, supposent des faits graves et prouvés, jamais une simple mésentente.
Le contentieux du congé se double souvent d’une bataille sur la consistance des biens loués, comme l’a montré l’affaire de Limoges : les preneurs revendiquaient douze hectares et demi avec maison d’habitation pour 7 200 euros, les bailleurs n’en reconnaissaient qu’une partie en petites parcelles pour 1 423 euros, et le tribunal a tranché en ramenant le bail aux seuls biens effectivement affermés. Dans un bail verbal, où aucune désignation cadastrale ne figure au contrat, chaque partie doit donc inventorier précisément les parcelles qu’elle estime comprises : références cadastrales, surfaces, bâtiments, plantations. Les déclarations d’exploitation, les relevés parcellaires et les constats d’huissier départagent les versions, et le juge peut ordonner une mesure d’instruction pour fixer le périmètre avant de statuer sur le congé lui-même. Anticiper cette question dès la demande en reconnaissance du bail, en listant commune par commune les parcelles revendiquées, évite un second procès après avoir gagné le premier.
En pratique, le preneur qui reçoit un congé doit agir vite et dans l’ordre. D’abord vérifier la forme : acte extrajudiciaire, délai de dix-huit mois avant l’expiration du bail de neuf ans, motifs exprimés, mentions légales reproduites. Ensuite vérifier le fond : le motif de reprise suppose un bénéficiaire qui exploitera personnellement et remplira les conditions d’installation, le motif grave suppose des faits précis. Puis saisir le tribunal paritaire des baux ruraux en nullité du congé dans le délai légal, en joignant le congé, les preuves du bail verbal et, le cas échéant, la démonstration que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions. L’affaire de Lunéville rappelle l’issue d’un congé délivré hors de ce cadre : courrier simple au lieu d’un acte extrajudiciaire, aucun motif légitime établi, aucune reprise régulière, et le congé est déclaré nul et de nul effet tandis que le preneur est autorisé à poursuivre l’exploitation. Pour une vision d’ensemble du contentieux récent des baux ruraux, notre synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption replace ces questions dans leur contexte jurisprudentiel. Côté bailleur décidé à reprendre ses terres dans les règles, la voie sûre reste la reprise motivée et notifiée dix-huit mois avant terme, avec un bénéficiaire en règle, plutôt que la négation du bail qui expose à neuf ans de prolongation et aux dépens.
Conclusion
Sans écrit, le bail rural existe dès que des terres agricoles sont exploitées contre une contrepartie, même en nature, et il dure neuf ans aux conditions du contrat type départemental. Le prouver exige des pièces accumulées sur la durée, messages, livraisons, relevés et attestations, tandis que le nier exige du propriétaire la démonstration d’un prêt vraiment gratuit ou d’une occupation précaire prévue par la loi. Le fermage se cale ensuite sur l’arrêté préfectoral et peut être révisé en troisième année avec expertise et consignation, et le congé ne vaut que notifié dix-huit mois avant terme par acte extrajudiciaire avec des motifs fondés. Trois réflexes protègent chaque camp : écrire tout accord dès le premier jour, conserver chaque preuve d’occupation et de paiement, et faire vérifier tout congé par un avocat avant d’agir. À ces conditions, le bail verbal cesse d’être une menace pour devenir un bail comme un autre.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Vous exploitez des terres sans bail écrit ou votre occupant invoque un bail verbal en droit rural. Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, examine votre dossier et vous indique comment prouver le bail, fixer le fermage et contester le congé devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Consultation téléphonique : 80 EUR TTC. Téléphone : 06 46 60 58 22. Contact : formulaire de contact.