Vous venez d’acheter une voiture électrique et votre place de parking en copropriété n’a ni prise ni borne. Vous notifiez votre projet au syndic, devis d’installateur à l’appui, et la réponse tombe : refus, silence prolongé, ou exigence d’un vote en assemblée générale qui n’arrive jamais. Faut-il en conclure que la copropriété a le dernier mot ? Non. Depuis 2021, le code de la construction et de l’habitation organise un mécanisme précis, le droit à la prise, qui inverse la logique ordinaire des travaux en copropriété : ce n’est pas au demandeur d’obtenir une autorisation, c’est au syndicat des copropriétaires de saisir le juge dans un délai fermé s’il veut s’opposer. Passé ce délai, et sous réserve d’une notification complète, vous pouvez faire procéder aux travaux.
Cette réponse doit toutefois être assortie de trois réserves immédiates. D’abord, le droit à la prise ne dispense de rien sur le plan technique : la notification doit comporter un descriptif détaillé, un plan d’intervention et un schéma de raccordement, et la Cour de cassation a confirmé le 27 février 2025 qu’un dossier incomplet justifie le refus du syndicat. Ensuite, le syndicat peut s’opposer pour un motif sérieux et légitime, par exemple parce qu’une installation collective existe déjà ou parce qu’il a décidé d’équiper lui-même le parking dans un délai raisonnable. Enfin, la voie collective (l’équipement de tout ou partie du parking voté en assemblée générale) obéit à d’autres règles et peut, dans certains cas, rendre votre demande individuelle sans objet. Cet article expose la procédure exacte, les erreurs qui font perdre, et les recours quand le blocage persiste.
I. Notifier un projet de borne que le syndic ne pourra pas écarter d’un revers de main
A. Qui écrit à qui, avec quelles pièces, et pourquoi chaque destinataire compte
Le droit à la prise bénéficie au locataire ou à l’occupant de bonne foi d’une place de stationnement, aux frais de ce dernier, ainsi qu’au copropriétaire occupant. Le texte fondateur dispose :
« Le propriétaire d’un bâtiment doté de places de stationnement d’accès sécurisé à usage privatif ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic ne peut s’opposer sans motif sérieux et légitime à l’équipement des places de stationnement d’installations dédiées à la recharge électrique pour véhicule électrique ou hybride rechargeable et permettant un comptage individualisé des consommations, par un locataire ou occupant de bonne foi et aux frais de ce dernier. » (article L. 113-16 du code de la construction et de l’habitation)
Concrètement, deux circuits de notification existent. Le locataire ou l’occupant de bonne foi notifie son intention au copropriétaire bailleur, avec copie au syndic ; le bailleur, personne physique ou morale, transmet ensuite au syndic, dans le mois de la réception, les documents reçus. Le copropriétaire qui agit pour son propre compte notifie directement le syndic. Dans tous les cas, la notification doit être accompagnée du triptyque descriptif, plan et schéma :
« Un descriptif détaillé des travaux à entreprendre, assorti d’un plan technique d’intervention et d’un schéma de raccordement électrique, est joint à la notification. » (article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation)
Un simple devis d’installateur ne suffit donc pas. C’est l’enseignement central de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile le 27 février 2025 (pourvoi n° 23-18.236) : un copropriétaire qui n’avait produit qu’un devis, sans descriptif détaillé ni plan ni schéma, s’est vu confirmer le rejet de ses demandes, la cour ayant constaté que le demandeur ne justifiait d’aucune notification comportant le descriptif détaillé, le plan technique et le schéma de raccordement. Le pourvoi est rejeté et le demandeur supporte les dépens ainsi qu’une somme au titre des frais irrépétibles. Autrement dit, la première bataille se joue sur la qualité du dossier, pas sur le principe du droit.
Il existe toutefois un correctif important pour les demandeurs de bonne foi face à un syndic qui verrouille l’accès aux informations techniques :
« Si l’établissement du plan et du schéma a été rendu impossible du fait du syndic ou de ses préposés, ces documents ne sont pas exigés à l’appui de la notification. » (article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation)
Le texte ajoute que le syndic doit permettre au prestataire choisi par le demandeur d’accéder aux locaux techniques concernés afin de réaliser étude et devis : « Afin de lui permettre de réaliser une étude et un devis pour les travaux mentionnés au même premier alinéa, le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndic permet l’accès aux locaux techniques de l’immeuble concernés au prestataire choisi par le locataire ou l’occupant de bonne foi. » (article L. 113-16 du code de la construction et de l’habitation)
En pratique, cela signifie qu’il faut dater et conserver chaque demande d’accès aux locaux, chaque relance et chaque réponse du syndic. Si le syndic refuse l’accès au local technique puis reproche l’absence de schéma de raccordement, c’est son propre comportement qui neutralise son objection, à condition de pouvoir le prouver. Les échanges par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre recommandée électronique restent la forme la plus sûre, car c’est la date de la notification qui fait courir tous les délais de la suite.
B. Convention avec l’installateur et information de l’assemblée : les deux démarches parallèles
Avant la réalisation des travaux dans un immeuble collectif, une convention doit être conclue entre le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, et le prestataire choisi par le demandeur :
« Avant la réalisation des travaux mentionnés à l’ article L. 113-16 dans un immeuble collectif, une convention est conclue entre le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic et le prestataire choisi par le locataire, l’occupant de bonne foi ou le copropriétaire pour la réalisation des travaux. » (article L. 113-17 du code de la construction et de l’habitation)
Cette convention organise les conditions d’accès et d’intervention du prestataire dans les parties communes pour l’installation, la gestion et l’entretien des équipements. Le refus de régulariser cette convention est l’un des griefs les plus fréquents des demandeurs, et il figurait au coeur du dossier jugé par la Cour de cassation en février 2025. Mais attention à la chronologie : tant que le dossier de notification est incomplet ou que le délai d’opposition du syndicat n’est pas expiré, le refus de signer la convention ne constitue pas nécessairement une faute. C’est seulement lorsque le demandeur a rempli sa part et que le syndicat n’a pas saisi le juge dans les délais que le refus de convention devient fautif et peut ouvrir droit à réparation sur le fondement de la responsabilité civile : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » (article 1240 du code civil)
Parallèlement, le syndic est tenu d’inscrire à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale suivant la notification une information des copropriétaires sur le projet de travaux. Il s’agit d’une information, pas d’un vote d’autorisation : le droit à la prise individuel ne requiert pas l’accord de l’assemblée. Cette distinction est capitale car beaucoup de blocages naissent d’une confusion entretenue entre la demande individuelle, qui suit la procédure de notification, et le projet collectif d’équipement du parking, qui lui relève bien d’une décision d’assemblée. Un syndic qui répond à une notification en renvoyant le demandeur à un vote ultérieur, sans saisir le juge dans le délai légal, ne s’oppose pas valablement : il laisse s’écouler un délai qui joue en faveur du demandeur. L’Agence nationale pour l’information sur le logement rappelle d’ailleurs le cadre de ces démarches individuelles et collectives dans sa fiche d’expertise consacrée à l’installation de bornes en copropriété, utile pour distinguer ce qui relève du droit à la prise et ce qui relève d’un équipement collectif.
Qui paie quoi : travaux, compteur individuel et entretien
Le principe financier du droit à la prise est simple et souvent mal compris : l’équipement est réalisé aux frais du demandeur. Le compteur individualisé des consommations, exigé par le texte, garantit que l’électricité rechargée ne sera pas mutualisée dans les charges communes : chacun paie sa recharge, et la copropriété ne subventionne pas le véhicule d’un seul. C’est précisément cette individualisation qui justifie que le syndicat ne puisse pas refuser pour un motif budgétaire général, dès lors que le demandeur finance l’installation, la gestion et l’entretien via son prestataire et la convention conclue avec le syndicat. En revanche, tout ce qui dépasse la desserte individuelle, comme le renforcement de la colonne électrique de l’immeuble, le changement de puissance du point de livraison commun ou la création d’une infrastructure collective, relève d’une décision d’assemblée et d’un financement collectif. La frontière passe donc par le schéma de raccordement : s’il emprunte uniquement les parties communes sans les modifier substantiellement et individualise la consommation, il entre dans le droit à la prise ; s’il impose des travaux sur les équipements communs ou une puissance supplémentaire durable, le syndicat dispose d’un argument sérieux pour exiger une solution collective et saisir le juge. Pour un locataire, la question se double du sort de l’équipement en fin de bail : la borne posée aux frais du preneur n’a pas vocation à être remboursée par le bailleur, et sa dépose éventuelle doit être anticipée dès la notification initiale, par écrit, afin d’éviter un litige sur la remise en état des lieux. Pour un copropriétaire bailleur qui équipe la place de son locataire, l’investissement peut en revanche valoriser le bien et sécuriser la relocation, à condition de conserver l’ensemble des factures et de la convention avec l’installateur.
Les cinq erreurs qui font perdre, relevées dans les décisions récentes
Première erreur : notifier un devis au lieu d’un dossier. La Cour de cassation de février 2025 et la cour d’appel de Paris de juin 2023 sanctionnent de la même manière les demandeurs qui produisent un chiffrage commercial sans descriptif, sans plan et sans schéma. Deuxième erreur : adresser la demande au seul syndic quand on est locataire, sans notifier le bailleur, ou inversement. Le circuit à deux destinataires n’est pas une formalité : il conditionne le point de départ du délai de trois mois. Troisième erreur : refuser ou négliger la convention avec le prestataire. Même quand le syndicat fait obstruction, il faut proposer par écrit une convention conforme à l’article L. 113-17, car le juge apprécie le comportement des deux parties. Quatrième erreur : engager les travaux avant l’expiration des délais ou sans attendre la notification de la saisine. Des travaux précipités, réalisés alors que le syndicat a saisi le juge dans les temps, exposent à une remise en état et à des dommages et intérêts. Cinquième erreur : confondre le refus du droit à la prise avec les litiges ultérieurs de facturation. Une fois la borne posée et mise en service, les différends sur le relevé du compteur individuel, la refacturation ou la coupure d’alimentation relèvent d’un autre contentieux, avec d’autres preuves et d’autres interlocuteurs, notamment le fournisseur et le gestionnaire de réseau. Garder ces deux temps séparés évite de polluer un dossier d’autorisation avec des griefs de consommation, et inversement.
II. Quand le syndic dit non : motifs admissibles, forclusion et juge
A. Le refus n’est valable que motivé, et le silence du juge vaut feu vert sous conditions
Le syndicat des copropriétaires ne peut s’opposer « sans motif sérieux et légitime ». La loi illustre ce que recouvre cette formule :
« Constitue notamment un motif sérieux et légitime au sens du premier alinéa la préexistence de telles installations ou la décision prise par le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires de réaliser de telles installations en vue d’assurer l’équipement nécessaire dans un délai raisonnable. » (article L. 113-16 du code de la construction et de l’habitation)
Deux motifs sont donc expressément admis : des installations de recharge existent déjà et couvrent le besoin, ou le syndicat a décidé d’équiper lui-même et s’engage sur un délai raisonnable. La liste n’est pas fermée, mais la jurisprudence exige des difficultés vérifiables, pas une simple préférence pour un autre opérateur ou un autre tracé. Dans l’affaire jugée en février 2025, la Cour de cassation a admis que des difficultés techniques expliquées par plusieurs courriers, combinées à un dossier de notification incomplet, caractérisaient un motif sérieux et légitime exclusif de toute faute. À l’inverse, une opposition de principe, non documentée, expose le syndicat.
Surtout, l’opposition ne se déclare pas par courrier : elle s’exerce devant le juge, dans un délai couperet :
« Lorsqu’il entend s’opposer aux travaux pour un motif sérieux et légitime, notamment lorsque le syndicat de copropriétaires décide de la réalisation des travaux afin d’équiper les places du parc de stationnement du bâtiment, le syndic représentant le syndicat des copropriétaires saisit, à peine de forclusion, le président du tribunal judiciaire du lieu de situation du bâtiment, statuant selon la procédure accélérée au fond, dans un délai de trois mois à compter de la notification mentionnée au quatrième ou au cinquième alinéa qui lui a été faite. » (article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation)
La forclusion signifie que le syndicat qui laisse passer trois mois sans saisir le président du tribunal judiciaire perd le droit de s’opposer par cette voie. Le texte organise ensuite la suite : dans les quinze jours de sa saisine, le syndic doit la notifier au demandeur, et le texte prévoit ensuite que « Le locataire, l’occupant de bonne foi ou le copropriétaire peut faire procéder aux travaux conformément au descriptif détaillé mentionné au troisième alinéa lorsque : » (article R. 113-8 du code de la construction et de l’habitation), notamment lorsqu’aucune saisine ne lui a été notifiée dans le délai, ou lorsque le syndicat, qui s’était opposé au motif qu’il réaliserait lui-même les travaux, ne les a pas engagés au plus tard trois mois après la saisine, ou les a engagés sans les réaliser dans les six mois. Cette mécanique des délais est le coeur battant du dispositif : elle transforme l’inertie du syndicat en autorisation tacite de procéder, à condition que le dossier initial ait été complet.
Un jugement récent illustre le versant favorable aux demandeurs : par décision du 26 novembre 2025, le tribunal judiciaire de Marseille, statuant selon la procédure accélérée au fond, a enjoint à un syndicat des copropriétaires de permettre l’accès du prestataire aux parties communes pour effectuer les travaux de branchement décrits dans le dossier des demandeurs, sous réserve d’un simple délai de prévenance et d’un courrier détaillant les conditions d’intervention. Quand le dossier est complet et qu’aucun motif sérieux et légitime n’est établi, le juge ordonne donc concrètement le laisser-passer.
Reste l’hypothèse où la copropriété choisit la voie collective en cours de route. La cour d’appel de Bordeaux l’a tranchée le 19 juin 2025 (n° RG 24/00489) : saisie d’un litige où le tribunal avait ordonné au syndicat de signer la convention tripartite avec l’opérateur choisi par la copropriétaire, sous astreinte, la cour a constaté que l’assemblée générale avait voté le 5 septembre 2024 une solution de recharge collective, de sorte que l’obligation de signer la convention individuelle n’avait plus d’objet. Le syndicat supporte néanmoins les dépens d’appel, et la copropriétaire est déchargée du paiement des charges afférentes à la procédure, au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Moralité à double sens : le vote d’un équipement collectif peut absorber la demande individuelle, mais la copropriété qui a contraint un copropriétaire à plaider pour obtenir son droit en paie le prix procédural.
B. Saisir le bon juge avec des preuves solides : délais, coûts et risques de part et d’autre
Le contentieux du droit à la prise relève du président du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, statuant selon la procédure accélérée au fond. Pour un parking parisien, il s’agit du tribunal judiciaire de Paris ; en Île-de-France, du tribunal du lieu de l’immeuble. La procédure accélérée au fond permet d’obtenir une décision sur le fond du droit dans des délais resserrés, avec l’assistance d’un avocat. Le demandeur y présente sa notification complète et datée, la preuve de la transmission au syndic, les demandes d’accès aux locaux techniques, la convention proposée à l’installateur et, le cas échéant, la preuve de l’expiration du délai de trois mois sans saisine notifiée. Le syndicat y oppose son motif sérieux et légitime, pièces techniques à l’appui : rapport d’électricien, attestation de l’exploitant, délibération d’assemblée ayant décidé l’équipement collectif avec calendrier.
Les décisions rendues montrent que le juge sanctionne les prétentions mal étayées des deux côtés. La cour d’appel de Paris, le 28 juin 2023 (pôle 4, chambre 2, n° RG 22/14535), a confirmé le jugement qui déboutait des copropriétaires demandeurs et les a condamnés aux dépens d’appel ainsi qu’à deux sommes de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles, l’une au profit du syndicat, l’autre au profit du syndic. La Cour de cassation, en février 2025, a pareillement laissé les dépens et 3 000 euros de frais à la charge du copropriétaire débouté. Plaider sans pièces techniques complètes coûte donc cher, et cette leçon vaut aussi pour le syndicat qui s’oppose sans motif documenté puis perd : dépens, frais irrépétibles et, dans le cas bordelais, décharge de charges de procédure au profit du copropriétaire qui avait dû agir.
Avant d’en arriver là, trois vérifications pratiques évitent la plupart des échecs. Premièrement, qualifier exactement le demandeur : locataire avec bailleur identifié et copie au syndic, ou copropriétaire notifiant au syndic, ou occupant de bonne foi. Une notification adressée à la mauvaise personne ou sans copie au syndic fait courir le risque d’une forclusion manquée de l’autre côté, c’est-à-dire d’un débat sans fin sur le point de départ des délais. Deuxièmement, faire établir le descriptif, le plan et le schéma par un professionnel qualifié et exiger l’accès aux locaux techniques par écrit : sans ces documents, le refus du syndicat est presque toujours jugé fondé, comme l’a montré l’arrêt de février 2025. Troisièmement, surveiller le calendrier de la copropriété : si une assemblée doit voter un équipement collectif, la demande individuelle peut perdre son objet, et mieux vaut alors négocier le raccordement à l’infrastructure collective plutôt que de plaider pour une convention devenue inutile. Les synthèses sectorielles à jour, comme le dossier sectoriel sur le droit à la prise en copropriété actualisé en septembre 2026, permettent de suivre ces articulations entre voie individuelle et voie collective avant de s’engager.
Lorsque le blocage persiste malgré un dossier complet, l’accompagnement par un avocat en droit immobilier à Paris permet de mettre en demeure le syndic, de faire constater l’expiration des délais et de saisir le président du tribunal judiciaire avec un dossier probant, sans confondre la contestation d’un refus avec la facturation ultérieure de l’électricité consommée, qui relève d’un autre contentieux.
Conclusion : notifier complet, laisser courir les délais, ne plaider qu’à dossier plein
Le droit à la prise donne au locataire, à l’occupant de bonne foi et au copropriétaire un véritable levier : une notification complète fait courir un délai de trois mois au terme duquel, sans saisine du juge notifiée, les travaux peuvent être réalisés. Le syndic conserve deux cartes légitimes, le motif sérieux et légitime documenté et la saisine rapide du président du tribunal judiciaire, ainsi que la possibilité de faire voter un équipement collectif qui absorbe la demande individuelle. Les décisions de 2023 à 2025 le confirment dans les deux sens : dossier incomplet et refus fondé d’un côté, injonction de laisser passer et décharge de charges de l’autre. Pour l’occupant d’un parking parisien ou francilien, la méthode gagnante tient donc en trois temps : une notification complète adressée aux bonnes personnes, une surveillance stricte des délais de trois mois, quinze jours, trois mois et six mois, et une action en justice réservée aux blocages avérés, avec les pièces qui retracent l’entier parcours.
Besoin d’un avis rapide sur votre dossier
Votre syndic s’oppose à votre borne de recharge ou laisse votre notification sans réponse. Maître Reda KOHEN, avocat au Barreau de Paris, examine votre dossier et vous indique la marche à suivre. Consultation téléphonique : 80 EUR TTC. Joignez le cabinet au 06 46 60 58 22 ou écrivez via la page contact du cabinet.