Le 23 septembre 2026, les copropriétaires de la tour Montparnasse ont rejeté à plus de 76 % la résolution qui devait lancer la rénovation de la tour de bureaux parisienne, un chantier estimé à 800 millions d’euros et préparé depuis 2015. Le texte soumis au vote prévoyait d’initier les travaux par la signature d’un marché de désamiantage, de curage et de dépose partielle de façade. Faute d’adoption, aucun marché ne peut être signé sur ce fondement, alors que le permis de construire délivré pour la métamorphose de la tour expire fin novembre. Derrière ce vote, un conflit ouvert entre les principaux copropriétaires : le premier d’entre eux, la Financière patrimoniale d’investissement, s’oppose désormais au projet en raison de l’explosion des coûts et de désaccords sur des échanges de surfaces, et il a été rejoint par des institutionnels comme la MGEN et Axa. Un nouveau conseil syndical vient d’être formé pour retravailler un projet moins ambitieux et déposer un nouveau permis. Pour les copropriétaires investisseurs, les commerçants du socle, les locataires de bureaux et les entreprises candidates aux marchés de travaux, la question n’est plus de savoir si la tour sera transformée, mais de comprendre ce que le rejet du 23 septembre interdit, ce qu’il permet encore et dans quels délais chacun doit agir pour protéger ses droits.
Ce dossier explique le droit applicable à cette situation, à partir des faits rapportés par la presse le 24 septembre 2026. Il suit les questions que les internautes tapent réellement dans Google : tour Montparnasse rénovation, tour Montparnasse travaux, rénovation tour Montparnasse, travaux tour Montparnasse. Première partie : la valeur juridique du vote du 23 septembre et les voies de contestation ouvertes aux copropriétaires. Seconde partie : le sort des baux commerciaux et du permis de construire qui expire. Les textes sont cités dans leur version en vigueur vérifiée le 24 septembre 2026, et les arrêts dans leurs motifs exacts.
I. Tour Montparnasse rénovation rejetée : que vaut le vote du 23 septembre et comment le contester ?
Une assemblée générale de copropriétaires qui rejette une résolution ne crée aucune obligation : aucun marché de travaux ne peut être signé, aucun appel de fonds ne peut être lancé sur le fondement d’un texte repoussé. Mais un rejet ne fige pas tout. Il faut d’abord identifier la majorité qui était requise, car c’est elle qui détermine si le projet pouvait passer, s’il peut repasser sous une autre forme et qui peut attaquer quoi, dans un délai couperet de deux mois. La tour Montparnasse, avec ses dizaines de copropriétaires aux intérêts divergents, illustre parfaitement cette mécanique.
A. Assemblée générale de copropriété : quelle majorité pour voter des travaux à 800 millions d’euros ?
Le droit de la copropriété ne connaît pas une majorité unique mais une échelle de majorités, et le chantier de la tour Montparnasse les mobilise presque toutes. La règle de base figure à l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. » Cette majorité simple ne suffit que pour la gestion courante et pour des catégories précises de travaux, parmi lesquels « Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants », qui visent notamment la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert, les réseaux et la mise en conformité avec les normes de salubrité et de sécurité. Le curage et le désamiantage que le nouveau conseil syndical veut faire voter lors d’une prochaine assemblée pour, selon les mots d’un copropriétaire cité par la presse, « ne pas laisser cette tour vide », relèvent typiquement de ce registre de la conservation et de la sécurité : votés comme tels, ils se contenteraient de la majorité de l’article 24, la plus accessible.
La rénovation d’ensemble, en revanche, changeait de nature juridique. Transformer une tour de bureaux des années 1970 en tour vitrée avec terrasses arborées, hôtel, commerces et serre agricole sur le toit, pour 800 millions d’euros, ce n’est plus entretenir, c’est améliorer et transformer. Or l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « L’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux. » La référence à l’article 25 renvoie à la majorité absolue, dont le principe est posé par l’article 25 de la même loi : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant : », suivi d’une liste qui couvre notamment la désignation du syndic et des membres du conseil syndical, les travaux d’économies d’énergie et les autorisations de travaux affectant les parties communes. Et lorsque le projet touche aux actes de disposition les plus lourds, le curseur monte encore : l’article 26 exige que « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : » l’acquisition immobilière, les actes de disposition et la modification du règlement de copropriété.
Concrètement, la résolution rejetée le 23 septembre prévoyait d’initier les travaux par un marché de désamiantage, de curage et de dépose partielle de façade. Présentée comme la première marche d’une transformation globale, elle appelait une majorité renforcée, et le score, plus de 76 % de voix contre, montre qu’elle était loin du compte dans toutes les hypothèses : même ramenée à la majorité absolue de l’article 25, une résolution qui recueille à peine un quart des voix ne passe pas. C’est ici qu’intervient la soupape prévue par l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote. » Avec un rejet à plus de 76 %, le seuil du tiers des voix n’était manifestement pas atteint, donc aucun second vote à la majorité simple ne pouvait sauver la résolution le soir même. La voie du rattrapage immédiat était fermée, et c’est ce constat arithmétique qui a conduit les partisans du projet à annoncer une autre stratégie : un projet retravaillé, moins ambitieux, et un nouveau permis de construire.
Le vote a aussi renouvelé le conseil syndical, et ce point mérite l’attention des copropriétaires minoritaires comme majoritaires. La désignation des membres du conseil syndical se fait à la majorité absolue de l’article 25, ce qui signifie que le camp qui a fait échec au projet contrôle désormais l’organe qui prépare les assemblées, donne son avis sur les marchés et assiste le syndic. Pour les institutionnels favorables à la rénovation, comme pour les commerçants du socle qui redoutent l’enlisement, la bataille décisive se jouera donc en amont des prochaines assemblées : ordre du jour, chiffrage des variantes, découpage des résolutions entre conservation à la majorité simple et amélioration à la majorité absolue. Un projet global à 800 millions qui échoue peut renaître en tranches votées séparément, à condition que chaque tranche soit rattachée honnêtement à sa bonne majorité.
B. Contester une décision d’assemblée générale de copropriété : quel délai et quel point de départ ?
Le contentieux des assemblées générales obéit à un délai couperet que tout copropriétaire de la tour, parisien ou francilien, doit avoir en tête : deux mois. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » Le syndic doit réaliser « Cette notification […] dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. » Pour l’assemblée du 23 septembre 2026, le syndic a donc jusqu’au 23 octobre pour notifier le procès-verbal, et chaque copropriétaire opposant ou défaillant disposera ensuite de deux mois à compter de sa propre notification pour saisir le tribunal judiciaire de Paris. Passé ce délai, la déchéance est encourue et le juge déclare l’action irrecevable sans examiner le fond.
Le point de départ exact de ces deux mois vient d’être fixé avec une netteté inédite par la Cour de cassation, dans un arrêt de section publié au Bulletin appelé à faire référence. Le 16 avril 2026, la troisième chambre civile a jugé, dans son arrêt n° 24-18.842, que « La loi ne distinguant pas, selon que le pli recommandé est ou non retiré par son destinataire, pour fixer le point de départ du délai de deux mois pour agir en contestation des décisions d’une assemblée générale de copropriétaires, ce délai court, dans tous les cas, à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée, de notification du procès-verbal de l’assemblée générale, au domicile du destinataire. » Autrement dit, un copropriétaire qui laisse dormir l’avis de passage dans sa boîte aux lettres ne gagne pas un jour de plus : le délai court dès le lendemain de la première présentation, que le pli soit retiré ou non. La Cour vise au passage le fondement réglementaire de cette solution, l’article 64 du décret du 17 mars 1967, aux termes duquel « Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. » Pour les copropriétaires de la tour qui résident à l’étranger ou qui gèrent leurs lots depuis une direction immobilière, la leçon est pratique : organiser dès maintenant la réception et la transmission interne des recommandés du syndic, car chaque semaine perdue avant la notification raccourcit d’autant le temps de préparation du recours.
Mais qui peut contester quoi après le 23 septembre ? Il faut distinguer deux situations. Si une résolution a été adoptée ce soir-là, par exemple la composition du nouveau conseil syndical ou toute décision d’organisation, les copropriétaires opposants, ceux qui ont voté contre, et les défaillants, ceux qui étaient absents ou non représentés, peuvent en demander l’annulation dans les deux mois. En revanche, la résolution de lancement des travaux, elle, a été rejetée : on n’annule pas un refus. Les partisans de la rénovation ne disposent d’aucune action en contestation contre un vote négatif. Leurs leviers sont ailleurs : faire inscrire à l’ordre du jour d’une prochaine assemblée une résolution mieux calibrée, en sollicitant cette inscription dans les formes et délais du décret de 1967 ; voter par tranches les travaux de conservation à la majorité simple ; ou, dans le cas particulier d’un copropriétaire qui souhaiterait réaliser à ses frais des travaux d’amélioration affectant les parties communes et à qui l’assemblée refuse l’autorisation prévue au b de l’article 25, demander au tribunal judiciaire l’autorisation de les exécuter, comme le prévoit la fin de l’article 30. Cette dernière voie reste étroite, réservée au cas précis du refus d’autorisation individuelle, et elle ne permet pas de faire autoriser par le juge un programme de 800 millions contre la volonté de 76 % des voix.
Un dernier effet du délai de deux mois intéresse directement les entreprises : l’article 42 ajoute que « Sauf urgence, l’exécution par le syndic des travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 de la présente loi est suspendue jusqu’à l’expiration du délai de deux mois mentionné au deuxième alinéa du présent article. » Si une future assemblée adopte des travaux de curage ou de façade, le syndic ne pourra donc pas signer et lancer l’exécution pendant deux mois, sauf urgence avérée. Les sociétés de désamiantage et de gros œuvre qui négocient avec le syndicat doivent intégrer ce délai de purge dans leurs plannings et dans leurs conditions de mobilisation des équipes : un ordre de service donné pendant la période de suspension exposerait le syndicat et fragiliserait le marché.
II. Tour Montparnasse travaux : quel sort pour les commerces, les baux et le permis qui expire fin novembre ?
Le rejet du 23 septembre ne met pas seulement en échec un projet architectural : il fait peser une incertitude concrète sur les occupants de la tour et de son socle commercial, sur les bailleurs qui portent des locaux vidés de leur perspective, et sur le bénéficiaire du permis de construire qui voit l’échéance de fin novembre approcher sans travaux engagés. Le droit des baux commerciaux et le droit de l’urbanisme apportent ici des réponses précises, souvent plus protectrices pour les occupants qu’on ne l’imagine.
A. Bail commercial et reconstruction de l’immeuble : quelle indemnité d’éviction et quel maintien dans les lieux ?
Les boutiques du centre commercial au pied de la tour et les bureaux loués dans la tour elle-même sont pour l’essentiel soumis au statut des baux commerciaux, qui verrouille la durée et le renouvellement. La durée minimale d’abord : l’article L. 145-4 du code de commerce dispose que « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans. », avec faculté pour le preneur de donner congé à chaque période triennale. Un commerçant installé dans le socle ne peut donc pas être privé de son bail par une simple décision de rénovation : il faut un congé ou un refus de renouvellement délivré dans les formes légales, avec ses conséquences financières.
Le cas de figure qui menace les occupants est celui du bailleur qui veut reprendre l’immeuble pour le reconstruire ou le transformer lourdement. La loi l’autorise, mais au prix fort. L’article L. 145-18 du code de commerce dispose que « Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l’indemnité d’éviction prévue à l’article L. 145-14 . » Le bailleur peut échapper au paiement en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins, situé à un emplacement équivalent, avec une indemnité compensatrice de privation temporaire de jouissance et le remboursement des frais de déménagement. À défaut d’une telle offre, l’indemnité est due, et son montant se mesure au préjudice réel : l’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que « Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants , payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. » Pour une boutique du socle de la tour, dont la valeur tient à l’emplacement au cœur du quartier Montparnasse et au flux de clientèle, le préjudice peut être considérable.
La Cour de cassation a précisé deux points décisifs pour le chiffrage. D’abord, le 13 octobre 2021, la troisième chambre civile a cassé un arrêt qui avait retenu une valeur nulle du droit au bail au seul motif que le preneur s’était réinstallé moins cher ailleurs : dans son arrêt n° 20-19.340, elle affirme que « L’indemnité d’éviction doit être fixée en tenant compte de la valeur du droit au bail des locaux dont le locataire est évincé, lequel est un élément du fonds de commerce. » Un commerçant du socle contraint de partir ne se verra donc pas opposer qu’il a retrouvé un local équivalent pour minorer son indemnité : la valeur du droit au bail perdu doit être comptée. Ensuite, le 25 janvier 2023, la même chambre a rappelé que le locataire évincé n’a pas à libérer les lieux avant d’être payé : dans son arrêt n° 21-19.089, elle juge que « le locataire évincé, qui peut prétendre au paiement d’une indemnité d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement du bail commercial, a droit jusqu’au paiement de cette indemnité, au maintien dans les lieux, aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. » Ce maintien protecteur est écrit dans la loi : l’article L. 145-28 du code de commerce dispose qu’« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. » Et la privation de ce maintien constitue elle-même un préjudice : la Cour ajoute dans le même arrêt que « la privation de la possibilité de poursuivre, dans les locaux, une activité commerciale jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction, en méconnaissance du droit du locataire au maintien dans les lieux, occasionne à ce dernier un préjudice qu’il appartient au juge d’évaluer ».
Traduction pratique pour les occupants du site Montparnasse : tant qu’aucun congé avec refus de renouvellement ne leur a été délivré avec offre d’indemnité, ils restent dans les lieux aux conditions de leur bail. S’ils reçoivent un tel congé en vue de la future rénovation, ils doivent vérifier qu’il vise les dispositions applicables et qu’il chiffre leurs droits, contester l’offre si elle ignore la valeur du droit au bail, et ne pas quitter les locaux avant d’avoir été payés, sauf à perdre leur meilleur levier de négociation. Pour les bailleurs copropriétaires de la tour, le message est symétrique : vider un immeuble pour une rénovation qui n’est pas encore votée ni autorisée coûte une indemnité d’éviction par local, et toute expulsion anticipée se paie en dommages et intérêts. C’est l’une des raisons pour lesquelles le calendrier de la rénovation, déjà bousculé par le rejet du 23 septembre, ne peut pas être rattrapé en forçant le départ des occupants.
B. Permis de construire qui expire fin novembre : péremption, prorogation et désamiantage obligatoire
L’assemblée du 23 septembre était, selon la presse, la dernière chance de lancer les travaux avant l’expiration du permis de construire fin novembre 2026. Cette urgence calendaire s’explique par la règle de la péremption. L’article R. 424-17 du code de l’urbanisme dispose que « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. » Si les travaux autorisés pour la métamorphose de la tour ne sont pas entrepris avant l’échéance, le permis tombe de lui-même, et le projet retravaillé qu’annonce le nouveau conseil syndical devra faire l’objet d’une nouvelle demande, instruite au regard des règles d’urbanisme applicables à cette date, avec l’avis conforme de l’architecte des bâtiments de France et l’enquête publique que requiert une opération de cette ampleur en secteur parisien dense.
Reste la planche de salut de la prorogation. L’article R. 424-21 du code de l’urbanisme prévoit que « Le permis de construire, d’aménager ou de démolir ou la décision de non-opposition à une déclaration préalable peut être prorogé deux fois pour une durée d’un an, sur demande de son bénéficiaire si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable à son égard. » Deux conditions cumulatives donc : une demande du bénéficiaire avant la péremption, et l’absence d’évolution défavorable des règles. Or le bénéficiaire du permis Montparnasse est lié à un projet que les copropriétaires viennent de rejeter à plus de 76 % et que le nouveau conseil syndical veut précisément retravailler en version réduite, sans hôtel ni serre. Proroger un permis dont plus personne ne veut exécuter le projet tel qu’autorisé n’aurait guère de sens opérationnel : toute modification substantielle du programme exigerait de toute façon un permis modificatif, voire une nouvelle demande. La prorogation reste néanmoins un outil tactique : demandée à temps, elle conserve un droit à construire pendant douze mois et laisse au syndicat le temps de stabiliser le nouveau projet sans repartir de zéro face à des règles qui pourraient entre-temps se durcir.
Le désamiantage, lui, ne dépend ni du permis ni du grand projet. La tour, inaugurée en 1973, appartient à la génération des immeubles construits avec de l’amiante, et la résolution rejetée prévoyait justement un marché de désamiantage et de curage. L’obligation de repérage pèse en permanence sur les propriétaires : l’article R. 1334-18 du code de la santé publique dispose que « Les propriétaires des immeubles bâtis autres que ceux mentionnés aux articles R. 1334-15 à R. 1334-17 y font réaliser un repérage des matériaux et produits des listes A et B contenant de l’amiante. » Une tour de bureaux entre dans cette catégorie des immeubles autres que d’habitation. Surtout, avant tous travaux de curage ou de dépose de façade, le donneur d’ordre doit faire réaliser un repérage avant travaux, et les travaux de retrait sont soumis à des règles strictes de protection des travailleurs et de traçabilité des déchets. Pour le syndicat des copropriétaires, cela signifie que la prochaine assemblée peut utilement voter, à la majorité simple de l’article 24 au titre de la conservation et de la sécurité, un programme de curage et de désamiantage autonome, détaché du sort du grand projet : c’est juridiquement le plus solide, sanitairement le plus urgent, et commercialement le plus rassurant pour les occupants et les investisseurs qui veulent éviter que la tour ne reste, selon l’expression de la presse, un vaisseau vide.
À Paris et en Île-de-France, ces contentieux se plaident au tribunal judiciaire de Paris, seul compétent pour les contestations d’assemblées générales de copropriété d’immeubles situés dans la capitale comme pour les baux commerciaux du ressort, avec des délais de procédure qu’un avocat parisien anticipé dès la notification du procès-verbal. Les spécificités locales comptent : juridiction unique, expertise des chambres civiles sur les grandes copropriétés parisiennes, et pratique constante de la préfecture et de la Ville de Paris sur les permis de tours, qui exigent des dossiers techniques complets et des concertations préalables. La Ville, qui demande publiquement qu’une solution alternative soit proposée pour éviter que le site ne reste durablement à l’arrêt, sera partie prenante de toute nouvelle demande d’autorisation.
Conclusion
Le rejet du 23 septembre 2026 n’est ni un accident de procédure ni une fin d’histoire : c’est l’expression massive, à plus de 76 %, d’une copropriété qui refuse un projet de 800 millions d’euros dont le coût a explosé et dont les équilibres internes se sont rompus. Juridiquement, ce vote interdit de signer le marché de désamiantage, curage et dépose de façade sur le fondement de la résolution repoussée, et le seuil du tiers des voix n’étant pas atteint, aucun second vote immédiat n’était possible. Il n’autorise personne, en sens inverse, à passer outre : les travaux restent soumis à leurs majorités propres, de la majorité simple de la conservation à la double majorité des actes les plus lourds, et toute décision adoptée, y compris le renouvellement du conseil syndical, peut être contestée dans les deux mois de la notification du procès-verbal, un délai qui court dès le lendemain de la première présentation du recommandé. Les occupants, eux, sont protégés par le statut des baux commerciaux : pas de départ sans congé régulier, pas d’éviction sans indemnité égale au préjudice incluant la valeur du droit au bail, et maintien dans les lieux jusqu’au paiement. Le permis de construire, enfin, vit ses dernières semaines : sans travaux entrepris ni prorogation demandée à temps, il se périme, et le projet retravaillé devra repartir sur une nouvelle autorisation. Pour chaque acteur, copropriétaire minoritaire ou majoritaire, commerçant du socle, locataire de bureaux ou entreprise de travaux, la période qui s’ouvre est une course de procédure : surveiller la notification du procès-verbal, préparer la prochaine assemblée, chiffrer ses droits et saisir le tribunal judiciaire de Paris avant que les délais ne se referment.
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