Vous avez reçu un arrêté qui refuse de vous laisser démolir une maison, un immeuble ou une annexe, ou la mairie ne répond plus alors que l’entreprise attend pour commencer. Parfois la situation est inverse : le voisin a obtenu un permis de démolir, le panneau vient d’être posé, et vous craignez pour un mur, une vue ou l’usage de votre local. Avant de signer un marché, de déposer un recours ou de croire qu’un permis de construire suffit, quatre éléments doivent être identifiés. Il faut le terrain, la décision et sa date, le document local qui a pu rendre le permis obligatoire, et la qualité de celui qui agit. Sans ces pièces, le délai, le juge et le motif utile ne se déduisent pas d’un modèle général.
Le permis de démolir n’est pas le permis de construire. Il n’est pas non plus l’ordre de démolir qu’un juge peut prononcer contre une construction irrégulière. Il autorise, dans certains secteurs seulement, à démolir ou à rendre inutilisable tout ou partie d’une construction, après un contrôle limité. Le silence de la mairie ne vaut pas toujours accord. Un refus ne peut pas être motivé par n’importe quelle règle du plan local d’urbanisme. Un voisin ne peut pas transformer un litige de mitoyenneté en recours administratif s’il ne démontre pas une atteinte directe à l’occupation de son bien. Cet article distingue l’obligation, les dispenses, le dossier, le sens du silence, les motifs de refus, puis les voies du demandeur et du tiers. Les délais ne se présument pas : ils se calculent sur le récépissé, la notification et l’affichage.
I. Quand la démolition est-elle soumise à permis, et que peut décider l’autorité ?
A. Identifier le secteur, la dispense et la décision qui autorise vraiment la démolition
La première question n’est pas de savoir comment remplir un formulaire. Elle est de savoir si le terrain est situé dans un secteur où la démolition est soumise à autorisation. L’article L. 421-3 du code de l’urbanisme, dans sa version en vigueur depuis le 1er octobre 2007 et applicable le 24 septembre 2026, dispose que « Les démolitions de constructions existantes doivent être précédées de la délivrance d’un permis de démolir lorsque la construction relève d’une protection particulière définie par décret en Conseil d’Etat ou est située dans une commune ou partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instaurer le permis de démolir ». Hors de ces deux hypothèses, l’autorité n’a pas à exiger ce permis. Un refus fondé sur une obligation qui n’existe pas pour ce terrain est alors un refus illégal, non parce que le projet serait beau ou utile, mais parce que la compétence n’est pas ouverte.
Le décret précise d’abord le cas de la délibération municipale. L’article R*421-27 du code de l’urbanisme soumet à permis « les travaux ayant pour objet de démolir ou de rendre inutilisable tout ou partie d’une construction située dans une commune ou une partie de commune où le conseil municipal a décidé d’instituer le permis de démolir ». Deux précisions changent l’analyse du dossier. D’une part, la démolition partielle et le fait de rendre un bâtiment inutilisable entrent dans le champ, dès lors que le conseil municipal a institué le permis. D’autre part, la délibération peut ne viser qu’une partie de la commune. Il faut donc lire l’acte du conseil municipal, sa date et son périmètre, et non se contenter d’une mention générale sur un site d’annonces ou d’une réponse orale du guichet.
La protection particulière, ensuite, ne se résume pas aux monuments historiques. L’article R*421-28 du code de l’urbanisme, applicable depuis le 1er avril 2017, vise aussi les constructions situées dans un site patrimonial remarquable, dans les abords des monuments historiques ou inscrites au titre des monuments historiques, dans le périmètre d’une opération de restauration immobilière, dans un site inscrit, un site classé ou en instance de classement, ainsi que celles identifiées pour être protégées par un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu, ou, hors plan, par une délibération municipale prise après enquête publique lorsqu’elles présentent un intérêt patrimonial, paysager ou écologique. Le document local applicable à la date de la demande est donc décisif. Une identification au titre des articles L. 151-19 ou L. 151-23 du code de l’urbanisme ne se présume pas d’une photo ancienne. Elle se vérifie sur le règlement et les pièces graphiques opposables, puis, si besoin, sur le Géoportail de l’urbanisme et sur l’acte officiel de la collectivité. Une version postérieure du plan ne s’applique pas rétroactivement à une demande déjà déposée, sauf texte qui le prévoit.
Certaines démolitions échappent au permis même dans ces secteurs. L’article R*421-29 du code de l’urbanisme dispense notamment « Les démolitions effectuées en application d’une décision de justice devenue définitive », ainsi que celles ordonnées sur un bâtiment menaçant ruine ou un immeuble insalubre, celles imposées par une servitude de reculement en exécution de plans d’alignement, et certaines opérations liées à la défense ou à la sécurité nationale. Cette dispense est étroite. Elle ne couvre pas une démolition que le propriétaire décide lui-même pour reconstruire, ni une mise en demeure du maire qui n’est pas encore une décision de justice définitive. Elle explique en revanche pourquoi une démolition ordonnée à l’issue d’un procès contre une construction irrégulière ne se confond pas avec le permis de démolir. La régularisation d’une construction édifiée sans autorisation, la prescription et le risque d’une démolition prononcée par le juge relèvent d’un autre contentieux, exposé dans l’article sur la régularisation d’une construction sans permis et le risque de démolition ordonnée. Obtenir un permis de démolir n’efface pas une infraction déjà commise. Inversement, une décision de justice devenue définitive qui ordonne la démolition dispense de demander ce permis pour exécuter cette décision.
Lorsque la démolition prépare une construction ou un aménagement, une seconde erreur est fréquente. L’article L. 451-1 du code de l’urbanisme permet que « la demande de permis de construire ou d’aménager peut porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement ». Dans ce cas, « le permis de construire ou le permis d’aménager autorise la démolition ». Le dossier doit encore choisir explicitement cette voie. L’article R*431-21 du code de l’urbanisme impose, lorsque les travaux nécessitent la démolition de bâtiments soumis au permis de démolir, l’une des deux branches qu’il énonce : « Soit être accompagnée de la justification du dépôt de la demande de permis de démolir » ; « Soit porter à la fois sur la démolition et sur la construction ou l’aménagement ».
Le Conseil d’État a fixé la portée de ces textes dans une décision du 24 avril 2019, n° 420965, relative à un permis de construire délivré à Colombier-Saugnieu pour un ensemble de maisons et un immeuble. La haute juridiction rappelle que le permis de construire et le permis de démolir peuvent être accordés par une même décision, au terme d’une instruction commune, mais qu’ils constituent des actes distincts ayant des effets propres. Elle juge que « la décision statuant sur la demande de permis de construire ne peut valoir autorisation de démolir que si le dossier de demande mentionne explicitement que le pétitionnaire entend solliciter cette autorisation ». Les plans qui montrent qu’une construction existante doit disparaître pour laisser place à la voirie du projet ne suffisent pas. Dans cette affaire, le vice tiré de l’absence d’autorisation de démolir a été regardé comme susceptible de régularisation. Il n’était pas, à lui seul, un motif pour refuser toute régularisation du permis. La décision est publiée sur Légifrance, Conseil d’État, 24 avril 2019, n° 420965. Pour le titulaire dont le permis de construire est attaqué parce que la démolition n’a pas été demandée clairement, la question pratique devient donc celle d’un permis modificatif ou d’une régularisation, dans les conditions aujourd’hui prévues pour les permis de construire, de démolir ou d’aménager. Le cadre de cette régularisation devant le juge est développé dans l’article sur le permis modificatif et la régularisation lorsque le voisin attaque l’autorisation.
La qualité du demandeur se lit, elle, à l’article R*423-1 du code de l’urbanisme. La demande est présentée par le ou les propriétaires, leur mandataire, ou une personne attestant être autorisée par eux à exécuter les travaux, par un co-indivisaire ou son mandataire en cas d’indivision, ou par une personne ayant qualité pour bénéficier de l’expropriation. Un acquéreur qui n’est pas encore propriétaire, un locataire ou un syndic doit donc produire le titre qui l’autorise à déposer. Un dossier signé par une personne sans qualité peut faire échouer l’autorisation, indépendamment du mérite architectural du projet.
B. Dossier complet, délai de deux mois, silence et motifs réels de refus
Une fois le secteur vérifié, le calendrier dépend de la complétude du dossier, pas de la date à laquelle le demandeur croit avoir tout envoyé. L’article R423-38 du code de l’urbanisme donne à l’autorité compétente un délai d’un mois à compter de la réception ou du dépôt en mairie pour adresser, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, la liste exhaustive des pièces manquantes exigées par le livre du code. L’article R423-39 précise que ces pièces doivent être adressées à la mairie dans les trois mois de la réception de ce courrier, qu’à défaut la demande de permis fait l’objet d’une décision tacite de rejet, et que le délai d’instruction ne court qu’à compter de la réception des pièces manquantes. Une demande de pièce notifiée après le mois, ou qui ne porte pas sur une pièce énumérée par le code, n’a pas pour effet de modifier les délais d’instruction. Le récépissé et la lettre de pièces manquantes doivent donc être conservés avec leurs accusés. Une pièce réclamée hors délai ne repousse pas, par elle-même, la naissance d’un permis tacite.
Le délai de droit commun est fixé par l’article R*423-23 du code de l’urbanisme : « Deux mois pour les demandes de permis de démolir et pour les demandes de permis de construire portant sur une maison individuelle ». Il court à compter de la réception en mairie d’un dossier complet. Ce délai de droit commun peut être modifié. L’autorité doit alors indiquer, dans le mois du dépôt, le nouveau délai, son éventuel nouveau point de départ, les motifs de la modification et, lorsque le projet entre dans un cas où le silence vaudra refus, cette conséquence. Le chiffre à retenir n’est donc pas une durée abstraite lue sur une page générale. C’est celui qui figure sur le récépissé, puis, le cas échéant, sur la lettre de modification notifiée dans le mois. Si le récépissé indique deux mois et qu’aucune lettre de modification n’a été notifiée dans le mois du dépôt, l’analyse du silence part de ce délai, sauf disposition spéciale que cette lettre aurait dû viser.
À défaut de notification d’une décision expresse dans ce délai, l’article R424-1 du code de l’urbanisme prévoit que le silence vaut, selon les cas, « Permis de construire, permis d’aménager ou permis de démolir tacite ». Cette règle a des exceptions, et elles sont décisives pour une démolition. L’article R424-2, dans sa version du 17 avril 2026, écarte le permis tacite notamment lorsque les travaux sont soumis à l’autorisation du ministre de la défense ou à une autorisation au titre des sites classés, lorsque le projet porte sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, et « Lorsque le projet porte sur une démolition soumise à permis en site inscrit ». Dans ces cas, le silence vaut décision implicite de rejet. Il en va de même, dans d’autres hypothèses du même article, lorsque le projet est soumis à enquête publique ou lorsqu’une autorisation distincte a déjà été refusée. Lire un guide qui affirme que l’absence de réponse équivaut toujours à un accord expose à démarrer un chantier sans autorisation. Le bon réflexe est de rapprocher le secteur du terrain, la lettre de délai et la liste de l’article R*424-2.
Le permis tacite, lorsqu’il est né, est exécutoire à compter de la date à laquelle il est acquis. L’autorité en délivre certificat sur simple demande du demandeur ou de ses ayants droit. Ce certificat mentionne la date d’affichage en mairie ou de publication électronique de l’avis de dépôt, et, en cas de permis tacite, la date de transmission du dossier au préfet ou à son délégué. Il ne crée pas l’autorisation. Il en facilite la preuve, notamment face à une entreprise, une banque ou un tiers qui conteste l’existence du permis. Le demander par écrit, en conservant la preuve du dépôt, est une précaution, non une condition de légalité.
Lorsque la démolition se situe dans un site patrimonial remarquable ou dans les abords, une autorisation patrimoniale peut se combiner avec le permis. L’article L. 632-2 du code du patrimoine, applicable depuis le 12 mars 2023, prévoit que « Le permis de construire, le permis de démolir, le permis d’aménager, l’absence d’opposition à déclaration préalable » tient lieu de l’autorisation patrimoniale si l’architecte des Bâtiments de France a donné son accord. En cas de silence de cet architecte, l’accord est réputé donné. Ce silence-là n’est pas le silence du maire. Un accord réputé donné de l’architecte des Bâtiments de France ne transforme pas en permis tacite une demande qui, pour une autre raison, relève d’un rejet implicite. En cas de désaccord, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation transmet le dossier et son projet de décision à l’autorité administrative, qui statue après avis de la commission régionale du patrimoine et de l’architecture. Le demandeur peut aussi exercer un recours à l’occasion du refus. Les modalités de contestation de l’avis, lorsqu’il bloque déjà un permis de construire, sont exposées dans l’article sur la contestation de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France. Pour un permis de démolir, le même accord conditionne l’autorisation patrimoniale, mais le motif de refus propre au permis de démolir reste celui du code de l’urbanisme.
Ce motif est plus étroit que celui d’un permis de construire. L’article L. 421-6 du code de l’urbanisme, en vigueur depuis le 9 juillet 2016, dispose que « Le permis de démolir peut être refusé ou n’être accordé que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les travaux envisagés sont de nature à compromettre la protection ou la mise en valeur du patrimoine bâti ou non bâti, du patrimoine archéologique, des quartiers, des monuments et des sites ». La première phrase du même article, qui subordonne le permis de construire ou d’aménager à la conformité aux règles d’implantation, de destination, d’architecture et de dimensions, ne s’applique pas telle quelle au permis de démolir. Un refus de démolir qui se borne à invoquer un retrait par rapport à une limite séparative, un nombre de places de stationnement ou une hauteur maximale, sans lien avec la protection ou la mise en valeur du patrimoine, des quartiers, des monuments ou des sites, ne repose pas sur le texte. À l’inverse, l’absence de classement au titre des monuments historiques ne rend pas le refus impossible.
La cour administrative d’appel de Lyon l’a jugé le 28 juin 2022, n° 20LY03634, à propos du refus opposé par la maire de Megève à la démolition d’un chalet d’habitation construit en 1938. Les demandeurs soutenaient que des travaux de 1978 avaient fait disparaître l’intérêt du bâtiment et que de nombreuses autres réalisations du même architecte existaient dans la commune. La cour a relevé que le chalet conservait les caractéristiques de ce style, qu’il figurait à l’inventaire du patrimoine de la région et dans des fonds d’archives, et que « le maire de la commune de Megève n’a pas fait une inexacte application des dispositions de l’article L. 421-6 du code de l’urbanisme ». L’appel a été rejeté. La décision figure sur Légifrance, CAA Lyon, 28 juin 2022, n° 20LY03634. Elle ne signifie pas que tout bâtiment ancien peut être maintenu. Elle montre que le juge contrôle l’application du texte au vu des pièces, photographies et inventaires, et qu’une protection au titre du code du patrimoine n’est pas une condition préalable du refus. Le texte cité par la cour en 2022 ne reproduisait pas les mots « patrimoine bâti ou non bâti » et « patrimoine archéologique », qui figurent dans l’article applicable le 24 septembre 2026. L’examen d’un refus actuel doit donc partir de la rédaction en vigueur, non de la citation plus courte retenue pour une décision de 2017.
Le permis accordé peut aussi être assorti de prescriptions spéciales, sur le même fondement. Ces prescriptions doivent être en rapport avec la protection ou la mise en valeur que le texte protège. Une prescription qui imposerait en réalité un autre projet, ou qui reprendrait une règle étrangère à cet objet, peut être contestée dans le délai ouvert contre l’autorisation. Le bénéficiaire qui exécute des travaux en méconnaissance des prescriptions s’expose, indépendamment du débat civil avec le voisin, aux sanctions prévues pour les travaux irréguliers. L’article L. 480-4 du code de l’urbanisme, toujours applicable le 24 septembre 2026 avec une abrogation différée au 1er janvier 2029, punit « Le fait d’exécuter des travaux mentionnés aux articles L. 421-1 à L. 421-5 et L. 421-5-3 en méconnaissance des obligations imposées » par le livre et ses règlements, ou en méconnaissance des prescriptions d’un permis de démolir. Cette peine ne se discute pas ici dans son quantum, qui dépend de la surface et de la récidive. Elle rappelle seulement qu’une démolition commencée sans l’autorisation requise, ou en écartant les prescriptions, n’est pas une simple irrégularité de formulaire.
Enfin, l’autorisation n’est pas éternelle. L’article R424-17 du code de l’urbanisme prévoit que le permis de démolir « est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de trois ans à compter de la notification » prévue à l’article R424-10, ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant plus d’une année. La notification d’un refus ou d’un accord se fait par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, sauf le cas particulier d’un permis accordé sans participation ni prescription, qui peut être notifié par pli non recommandé. Une prorogation est possible deux fois, pour une durée d’un an, si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives n’ont pas évolué de façon défavorable au projet. Cette prorogation n’est pas automatique. Elle suppose une demande du bénéficiaire et une appréciation de l’évolution des règles. Les allongements temporaires décidés pour certaines autorisations délivrées pendant la période sanitaire ne se transposent pas à un permis délivré en 2026 sans texte qui le dise.
II. Comment contester un refus, un retrait ou le permis obtenu par un tiers ?
A. Le demandeur face au refus, au rejet implicite et au retrait de trois mois
Lorsque l’arrêté refuse le permis, le délai de recours contentieux se calcule à partir de sa notification, non à partir du jour où le demandeur en prend connaissance par un appel téléphonique. L’article R. 421-1 du code de justice administrative dispose que la juridiction « ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Pour une décision implicite de rejet, née parce que le silence valait refus ou parce que les pièces manquantes n’ont pas été produites, l’article R. 421-2 du même code ouvre un délai de deux mois à compter de la date à laquelle cette décision implicite est née, sauf si une décision explicite de rejet intervient avant l’expiration de cette période et fait à nouveau courir le délai. La date du dépôt de la demande à l’administration doit être établie à l’appui de la requête. Un récépissé, un accusé de dépôt dématérialisé ou la preuve de la remise en mairie ne sont pas des formalités secondaires. Sans eux, le juge ne peut pas situer la naissance du rejet.
Un recours administratif peut être utile, mais il ne remplace pas le recours contentieux et il ne suit pas le calendrier parfois indiqué sur les fiches pratiques. L’article L. 411-2 du code des relations entre le public et l’administration prévoit que « Toute décision administrative peut faire l’objet, dans le délai imparti pour l’introduction d’un recours contentieux, d’un recours gracieux ou hiérarchique qui interrompt le cours de ce délai ». Si, dans le délai initial, un recours gracieux et un recours hiérarchique sont tous deux exercés, le délai du recours contentieux contre la décision initiale ne recommence à courir que lorsqu’ils ont été l’un et l’autre rejetés. Le texte ne fixe pas un délai spécial d’un mois pour saisir le maire, et il ne dit pas que le délai de deux mois resterait inchangé malgré le recours administratif. Une fiche grand public vérifiée le 20 mars 2026 présente pourtant ce calendrier plus court. Elle ne se substitue pas à l’article L. 411-2, lu dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2016. En pratique, le recours administratif doit être formé avant l’expiration du délai contentieux, par un écrit dont la date de réception est prouvable, et le rejet exprès ou implicite de ce recours doit être surveillé pour ne pas laisser expirer le nouveau délai.
S’ajoute une formalité propre aux décisions d’urbanisme. L’article R*600-1 du code de l’urbanisme oblige l’auteur d’un recours contentieux, d’un déféré ou d’un recours administratif, à peine d’irrecevabilité, à « notifier son recours à l’auteur de la décision et au titulaire de l’autorisation ». Cette notification se fait par lettre recommandée avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours francs à compter du dépôt du recours. Elle est réputée accomplie à la date d’envoi, établie par le certificat de dépôt. Pour un refus, le titulaire d’une autorisation peut ne pas exister encore. La notification à l’auteur de la décision, en pratique le maire ou le président de l’établissement compétent, ne doit pas pour autant être omise si un recours contentieux est envisagé après le rejet du recours administratif. Le défaut de notification dans les quinze jours peut rendre irrecevable le recours juridictionnel ultérieur, même si le moyen de fond était sérieux. La copie de la lettre, le certificat de dépôt et la preuve du recours lui-même se conservent ensemble.
Le tribunal compétent est celui dans le ressort duquel la décision a été prise ou le terrain est situé, selon les règles de compétence territoriale. Il n’est pas le tribunal du domicile de l’avocat, ni automatiquement le tribunal administratif de Paris. Lorsque la décision a été prise à Paris pour un terrain parisien, le recours se présente en principe devant le tribunal administratif de Paris. La page du cabinet sur le recours contre un permis de construire à Paris décrit cette compétence pour les autorisations parisiennes et les délais d’affichage. Elle ne déplace pas le juge d’un terrain situé dans un autre département. La requête en excès de pouvoir vise la décision de refus ou de rejet implicite, expose les moyens tirés de la compétence, de la procédure, du délai et de l’article L. 421-6, et joint les pièces qui permettent au juge de voir le bâtiment, le secteur et la motivation. Aucun résultat ne se déduit du seul dépôt.
Le retrait obéit à un autre délai, souvent confondu avec le recours. L’article L. 424-5 du code de l’urbanisme dispose que « le permis de construire ou d’aménager ou de démolir, tacite ou explicite, ne peuvent être retirés que s’ils sont illégaux et dans le délai de trois mois suivant la date de ces décisions ». Passé ce délai, le retrait n’est possible que sur demande expresse du bénéficiaire. Une autorisation illégale peut donc être reprise pendant trois mois. Une décision de retrait se lit avec sa motivation et la procédure qui l’a précédée. Une autorisation légale ne peut pas être retirée au motif que le maire a changé d’avis, qu’un voisin proteste ou qu’un nouveau conseil municipal souhaite un autre projet. Le dépôt d’une nouvelle demande sur le même terrain n’emporte pas retrait implicite de la précédente. Le bénéficiaire qui reçoit un arrêté intitulé refus, alors qu’un permis tacite est déjà né, doit qualifier l’acte. S’il retire en réalité l’autorisation tacite, il doit être illégal, motivé, contradictoire et intervenu dans les trois mois. S’il est seulement tardif, il ne fait pas disparaître le permis déjà acquis.
La péremption et la prorogation, déjà évoquées, se surveillent pendant le contentieux. Un recours contre un refus n’a pas pour effet de conserver indéfiniment une autorisation qui n’est jamais née. Un recours contre un retrait, s’il aboutit, peut faire revivre l’autorisation retirée, sous réserve de la péremption et des règles devenues applicables à l’exécution. Ces effets dépendent du dispositif du jugement. Ils ne s’anticipent pas dans la lettre de recours.
B. Le voisin face au permis : affichage continu, intérêt à agir et référé
Le tiers qui découvre un permis de démolir ne dispose pas d’un délai courant à compter du jour où il a personnellement appris les travaux. L’article R600-2 du code de l’urbanisme prévoit que « Le délai de recours contentieux à l’encontre d’une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d’un permis de construire, d’aménager ou de démolir court à l’égard des tiers à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain ». L’affichage doit porter sur les pièces mentionnées à l’article R424-15. Cet article impose au bénéficiaire d’afficher la mention du permis, explicite ou tacite, sur le terrain, de manière visible de l’extérieur, dès la notification ou dès la date d’acquisition du permis tacite, et pendant toute la durée du chantier. Dans les huit jours, un extrait est aussi affiché en mairie pendant deux mois, ou publié par voie électronique sur le site de la commune si cette substitution est utilisée.
Le panneau n’est pas une formalité libre. L’article A. 424-15 exige un panneau rectangulaire dont les dimensions sont supérieures à 80 centimètres. L’article A. 424-16 impose d’indiquer le nom du bénéficiaire, la date de délivrance, le numéro du permis, la nature du projet, la superficie du terrain et l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté. Il ajoute : « Si le projet prévoit des démolitions, la surface du ou des bâtiments à démolir ». L’article A. 424-17 impose la mention du délai de recours de deux mois et de l’obligation de notifier le recours. L’affichage doit rester lisible de la voie publique ou des espaces ouverts au public pendant toute la durée du chantier. Un panneau absent, illisible, interrompu ou silencieux sur la surface à démolir peut empêcher le délai de courir. Cette conséquence ne se décrète pas. Elle se prouve par des constatations datées, photographies et, lorsque l’enjeu le justifie, constat d’huissier. Le bénéficiaire a l’intérêt inverse : constituer la preuve d’un affichage continu et complet, car c’est elle qui fait courir le délai des tiers et sécurise le chantier.
La recevabilité du recours du voisin n’est pas automatique. L’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme n’admet le recours pour excès de pouvoir d’une personne autre que l’État, les collectivités ou une association que si « la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement », ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, d’un bail ou d’un contrat préliminaire. Le texte ne s’applique pas au pétitionnaire qui conteste le refus de sa propre demande. L’article R*600-4 exige, à peine d’irrecevabilité, que la requête du tiers soit accompagnée du titre, de la promesse, du bail ou d’un autre acte établissant l’occupation régulière. Une association doit joindre ses statuts et le récépissé de déclaration en préfecture. Arriver devant le juge avec une simple adresse et une photographie du chantier ne suffit pas.
La cour administrative d’appel de Bordeaux a appliqué ce filtre le 16 décembre 2022, n° 21BX00212. Une société exploitant des pompes funèbres contestait le permis de démolir délivré le 28 août 2019 par le maire de Périgueux pour une maison avec laquelle elle disait partager un mur mitoyen. Elle craignait que le pignon de l’immeuble où elle exerçait soit exposé aux intempéries. La cour rappelle que le requérant doit préciser l’atteinte par des éléments suffisamment étayés, sans avoir à prouver le caractère certain de cette atteinte, et que le voisin immédiat justifie en principe d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet. Elle juge cependant que les circonstances invoquées n’étaient pas de nature à affecter les conditions d’occupation de l’établissement. Elle retient que la société n’était que locataire et que « le permis de démolir, qui est délivré sous réserve du droit des tiers, n’a d’autre objet que d’autoriser la démolition après contrôle de la conformité aux règles d’urbanisme des plans et indications fournis par le pétitionnaire ». Elle ajoute que l’impact des conditions de déroulement du chantier ne peut pas être pris en compte pour apprécier l’intérêt à agir contre l’autorisation. L’appel a été rejeté. La décision est accessible sur Légifrance, CAA Bordeaux, 16 décembre 2022, n° 21BX00212.
Cette solution ne signifie pas qu’un locataire est toujours irrecevable, ni qu’un mur mitoyen est sans protection. L’article L. 600-1-2 vise aussi la personne qui occupe régulièrement le bien. Le permis de démolir est délivré sous réserve du droit des tiers : il ne tranche pas la propriété du mur, la charge des étaiements ni la réparation d’un dommage. Ces questions relèvent du juge judiciaire. Les confondre avec la légalité de l’autorisation conduit soit à un recours administratif irrecevable, soit à une assignation civile qui ne suspend pas le permis. Les deux voies peuvent coexister, mais chacune a son juge, sa preuve et son délai. Le voisin qui veut faire annuler le permis doit donc réunir le bail ou le titre, décrire l’atteinte directe à l’occupation ou à la jouissance, et viser un moyen de légalité, par exemple l’absence de permis dans un secteur qui l’exigeait, un dossier qui ne sollicitait pas la démolition, ou une méconnaissance de l’article L. 421-6. Le bénéficiaire, de son côté, peut opposer l’irrecevabilité si ces éléments manquent, sans avoir à attendre le jugement sur le fond.
Le recours du tiers, comme celui du demandeur, doit être notifié dans les quinze jours francs, à peine d’irrecevabilité, à l’auteur de la décision et au titulaire du permis. Oublier le bénéficiaire est une cause classique d’irrecevabilité, alors même que la requête a été déposée dans le délai d’affichage. La notification n’est pas une copie de courtoisie. C’est une condition du recours.
Si les travaux commencent, la suspension relève de l’article L. 600-3 du code de l’urbanisme. Un recours dirigé contre un permis de démolir « ne peut être assorti d’une requête en référé suspension que jusqu’à l’expiration du délai fixé pour la cristallisation des moyens soulevés devant le juge saisi en premier ressort ». La condition d’urgence est présumée satisfaite. Les alinéas suivants, qui prévoient un jugement du référé dans le délai d’un mois et certaines demandes ouvertes à l’État ou à la commune, sont rédigés pour le permis de construire ou d’aménager. Ils ne s’étendent pas d’eux-mêmes au permis de démolir. Le référé suppose un recours au fond et un moyen de nature à créer un doute sérieux sur la légalité. La présomption d’urgence ne dispense pas de ce moyen, ni de la preuve que le délai de cristallisation n’est pas expiré. Lorsque le vice n’affecte qu’une partie du projet et que les autres moyens ne sont pas fondés, l’article L. 600-5 permet au juge, saisi d’un permis de démolir comme d’un permis de construire, de limiter l’annulation à cette partie et de fixer un délai de régularisation, même après l’achèvement des travaux. Une annulation totale n’est donc pas l’issue nécessaire d’un moyen fondé.
Conclusion
Un permis de démolir se gagne ou se conteste sur des pièces datées, non sur l’idée générale qu’on peut toujours abattre un bâtiment qui vous appartient, ou toujours empêcher le voisin de le faire. Il faut d’abord savoir si le conseil municipal a institué le permis, ou si la construction relève d’une protection énumérée par le décret. Il faut ensuite lire la délibération, le plan et le récépissé, qualifier le silence selon l’article R*424-2, et vérifier que la démolition a été expressément demandée si elle est portée par un permis de construire. Le refus se contrôle au regard de la protection du patrimoine, des quartiers, des monuments et des sites, dans le texte en vigueur, et non au regard de toutes les règles d’implantation. Le demandeur dispose de deux mois à compter de la notification ou de la naissance du rejet implicite, sous réserve de l’interruption produite par un recours administratif formé dans ce délai et de la notification exigée par le code de l’urbanisme. Le tiers est lié par l’affichage continu de deux mois, par la preuve de son occupation et par une atteinte directe, distincte de ses droits privés. Le retrait, lui, n’est ouvert que pendant trois mois, et seulement si l’autorisation est illégale.
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