La transmission du bail commercial en cas de fusion, scission ou apport partiel d’actifs : inopposabilité des clauses restrictives, substitution légale de l’article L. 145-16 du Code de commerce et sort de la garantie solidaire

I. Le régime d’ordre public de la transmission universelle du bail commercial lors des restructurations sociétaires

A. La substitution légale de plein droit de l’article L. 145-16 du Code de commerce et la neutralisation des clauses d’agrément

Les opérations de restructuration d’entreprises emportent des conséquences directes sur les contrats de louage commercial conclus par les entités juridiques en mutation. La pérennité des exploitations économiques impose que les conventions locatives ne soient pas unilatéralement remises en cause par les propriétaires lors des opérations de transformation sociétaire. Le législateur a ainsi instauré une protection spécifique au bénéfice des personnes morales engagées dans des transmissions d’entreprises. Les prérogatives du bailleur se trouvent dès lors strictement encadrées par les dispositions impératives du statut des baux commerciaux. Selon l’article L. 145-16 du Code de commerce, consultable sur Légifrance, sont réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au preneur de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise. Ce texte neutralise toute clause contractuelle qui ferait obstacle à la circulation du titre d’occupation dans le cadre d’une modification structurelle de l’entité débitrice.

Le législateur a expressément étendu ce mécanisme protecteur aux opérations sociétaires majeures entraînant une transmission de patrimoine sans liquidation préalable. Aux termes de l’article L. 145-16, alinéa 2, du Code de commerce, accessible sur le portail Légifrance, « En cas de fusion ou de scission de sociétés, en cas de transmission universelle de patrimoine d’une société réalisée dans les conditions prévues à l’article 1844-5 du code civil ou en cas d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 236-27 du présent code, la société issue de la fusion, la société désignée par le contrat de scission ou, à défaut, les sociétés issues de la scission, la société bénéficiaire de la transmission universelle de patrimoine ou la société bénéficiaire de l’apport sont, nonobstant toute stipulation contraire, substituées à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail ». Cette règle impérative organise un transfert légal immédiat du contrat de location.

Le régime juridique de la fusion repose sur le transfert global des prérogatives de la société absorbée à la personne morale bénéficiaire. En application de l’article L. 236-3, I, du Code de commerce, disponible sur Légifrance, la fusion entraîne la dissolution sans liquidation des sociétés qui disparaissent et la transmission universelle de leur patrimoine aux sociétés bénéficiaires, dans l’état où il se trouve à la date de réalisation définitive de l’opération. Cette transmission universelle englobe la titularité du contrat de louage sans que le bailleur ne dispose d’un pouvoir d’opposition contractuel. Dès lors, le transfert s’opère par l’effet direct de la loi, sans qu’une cession de créance autonome ne soit nécessaire entre les parties contractantes. La Cour de cassation a réaffirmé avec constance que ce principe d’ordre public fait échec à l’application des clauses d’agrément stipulées dans les baux initiaux.

Dans un arrêt rendu le 30 avril 2003 sous le pourvoi n° 01-16.697, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation, référencée sur le site officiel courdecassation.fr, a jugé « qu’en cas de fusion de sociétés ou d’apport d’une partie de l’actif d’une société réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 236-22, la société issue de la fusion ou la société bénéficiaire de l’apport est, nonobstant toute stipulation contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail ». La Haute juridiction a précisé que cette règle protectrice s’applique aux sociétés à responsabilité limitée décidant de placer l’apport sous le régime légal des scissions. Or, les bailleurs tentent fréquemment de contourner cette substitution en excipant de clauses contractuelles imposant leur autorisation préalable ou leur participation formelle à l’acte.

Les juridictions du fond appliquent scrupuleusement cette jurisprudence d’ordre public en neutralisant les stipulations limitatives convenues lors de la signature du bail originaire. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans un jugement de sa 18° chambre 1ère section prononcé le 7 juillet 2026 sous le numéro 23/16248, consultable sur courdecassation.fr, a expressément énoncé qu’« En application de l’article L. 145-16 du code du commerce, seul l’apport partiel d’actif que les parties décident de placer sous le régime des scissions, entraîne de plein droit la transmission universelle des biens, droits et obligations dépendant de la branche d’activité transférée et permet à la société bénéficiaire de l’apport d’acquérir la qualité de partie au bail précédemment conclu par la société apporteuse, à laquelle elle se trouve substituée sans que le consentement du bailleur ne soit exigé ». Cette décision confirme l’inopérance des clauses subordonnant la cession du bail à l’agrément personnel du propriétaire.

Cette automaticité de la substitution protège les entreprises contre toute velléité d’obstruction du bailleur désireux de renégocier les conditions financières du contrat ou d’évincer son locataire. Le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a statué dans le même sens dans une ordonnance de référé du 27 janvier 2026, numéro 24/00163, publiée sur courdecassation.fr, en retenant qu’« Il est constant que, dans le cadre d’une opération de scission par apport partiel d’actifs régie par les articles L 236-1 et suivants du code de commerce et soumise à un régime spécifique de publicité et d’opposabilité aux créanciers, la substitution dans les droits et obligations découlant du bail intervient de plein droit au profit du bénéficiaire de l’apport partiel, sans que le bailleur puisse se prévaloir des formalités de l’article 1690 du code civil, inapplicables dans cette situation ». Par ailleurs, les juges rappellent que les clauses d’agrément demeurent inopposables aux parties lors d’une transmission universelle.

L’apport partiel d’actifs doit impérativement respecter les règles prescrites pour bénéficier de cette neutralisation des clauses restrictives et de la substitution légale. Aux termes de l’article L. 236-27 du Code de commerce, accessible sur Légifrance, la société qui apporte une partie de son actif et une partie de son passif à une autre société peut décider d’un commun accord de soumettre l’opération aux dispositions régissant les scissions de sociétés. Si les parties omettent d’exercer cette option statutaire, l’opération s’analyse en un simple apport isolé d’éléments d’actifs soumis au régime de droit commun des cessions. En conséquence, l’assistance d’un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris s’avère indispensable pour sécuriser la rédaction des traités de restructuration et garantir la transmission effective du titre locatif sans risque de déchéance.

La transmission universelle s’étend également à la dissolution par confusion de patrimoine régie par le droit commun des sociétés commerciales. L’article 1844-5, alinéa 3, du Code civil, vérifiable sur le portail Légifrance, prévoit qu’en cas de dissolution d’une société unipersonnelle dont l’associé unique est une personne morale, celle-ci entraîne la transmission universelle du patrimoine sans liquidation préalable. La Cour de cassation, dans son arrêt rendu le 11 avril 2019 par la Troisième chambre civile sous le pourvoi n° 18-16.121, accessible sur courdecassation.fr, a confirmé que les traités d’apport partiel d’actifs placés sous le régime des scissions confèrent de plein droit la titularité du bail aux sociétés bénéficiaires. Dès lors, le bailleur ne saurait invoquer une résiliation pour défaut d’agrément lorsque l’opération emprunte la voie de la transmission universelle de patrimoine.

Les contestations soulevées par les propriétaires bailleurs portent souvent sur la qualification exacte de la branche d’activité apportée par la personne morale débitrice. Le Tribunal judiciaire de Paris a rappelé dans son jugement du 27 avril 2026, 18° chambre 3ème section, numéro 25/01128, consultable sur courdecassation.fr, que la société bénéficiaire de l’apport est substituée dans tous les droits et obligations découlant du bail nonobstant toute stipulation contraire. À cet égard, la branche d’activité transmise doit constituer une entité économique autonome capable de fonctionner par ses propres moyens techniques et humains. Si le bail commercial est attaché à cette branche autonome, sa transmission s’impose au bailleur sans qu’aucun avenant modificatif ne doive être régularisé entre les parties contractantes. La substitution s’opère donc au profit de la société bénéficiaire dès la réalisation définitive de l’opération sociétaire.

B. Les conditions d’opposabilité de l’opération au bailleur et le respect des formalités de publicité légale

Si la substitution du preneur s’effectue de plein droit sans agrément du bailleur, cette transmission ne produit d’effet à l’égard de ce dernier qu’à condition d’avoir été régulièrement publiée. Le propriétaire des murs conserve en effet la qualité de tiers à l’égard de l’acte sociétaire intervenu entre les sociétés participantes. Les dispositions du droit des sociétés imposent l’accomplissement de mesures de publicité spécifiques destinées à avertir les créanciers et les tiers contractants. Le Tribunal judiciaire de Paris, dans sa décision précitée du 7 juillet 2026, numéro 23/16248, publiée sur courdecassation.fr, a formellement jugé que « Si la transmission universelle du patrimoine de la personne morale absorbée à la personne morale absorbante dispense de l’obligation d’opérer une signification aux tiers du transfert des éléments d’actif, les opérations de fusion et de scission, comme toute modification statutaire, ne leur sont opposables qu’après accomplissement des formalités de publicité précitées ».

La dispense de signification de l’article 1690 du Code civil ne dispense donc nullement les parties de respecter le formalisme d’opposabilité prévu par le Code de commerce. La Chambre commerciale de la Cour de cassation, dans un arrêt de principe du 13 mars 2024, pourvoi n° 21-20.417, disponible sur courdecassation.fr, a rappelé qu’en vertu de l’article L. 236-3 du Code de commerce, la fusion entraîne la transmission universelle du patrimoine de plein droit sans respect des formalités de signification de droit commun. Or, les formalités de publicité au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales et l’inscription modificative au registre du commerce et des sociétés constituent des conditions impératives d’opposabilité aux tiers. En l’absence de ces formalités légales, le bailleur est recevable à agir directement contre la société originaire.

Le défaut de publication régulière au greffe ou dans un journal d’annonces légales empêche les sociétés concernées de se prévaloir de la substitution à l’égard du propriétaire des locaux. Dans le litige tranché par le Tribunal judiciaire de Paris le 7 juillet 2026 sous le numéro 23/16248, référencé sur courdecassation.fr, les magistrats parisiens ont relevé que les sociétés défenderesses ne justifiaient pas de la publication au BODACC de l’avis requis par l’article R. 236-2 du Code de commerce. Les juges en ont déduit que « c’est à juste titre que M. [X] fait valoir que celles-ci échouent à rapporter la preuve qui leur incombe que l’apport partiel d’actif lui était opposable en tant que bailleur, tiers à cette opération ». En conséquence, le bailleur ignorait légitimement la mutation du preneur lors de ses démarches contentieuses.

La date d’opposabilité de la transmission universelle soulève des difficultés pratiques lors des instances judiciaires en cours ou des recouvrements locatifs. Dans un arrêt prononcé le 30 novembre 2022 sous le pourvoi n° 20-19.184, la Chambre commerciale de la Cour de cassation, consultable sur courdecassation.fr, a énoncé qu’en vertu des articles L. 236-3 et L. 236-4 du Code de commerce, la transmission universelle du patrimoine de la société absorbée confère de plein droit à la société absorbante, à la date de la dernière assemblée générale ayant approuvé l’opération, qualité pour agir contre les débiteurs. Dès lors, entre les sociétés parties à la restructuration, la mutation produit tous ses effets dès la clôture des assemblées générales extraordinaires. En revanche, à l’égard du bailleur, l’opposabilité suppose l’accomplissement effectif de la publicité légale au registre compétent.

Cette distinction entre efficacité interne et opposabilité externe conditionne la validité des actes extrajudiciaires délivrés par le bailleur durant la période transitoire. Le Tribunal judiciaire de Paris a souligné cette exigence probatoire dans son jugement du 16 juillet 2025, numéro 23/14386, accessible sur courdecassation.fr, relatif à la délivrance d’un congé commercial par le bailleur à la suite d’un apport partiel d’actifs. Les magistrats ont confirmé que la société bénéficiaire de l’apport est substituée dans tous les droits et obligations découlant du contrat sous réserve de l’enregistrement et de la publicité régulière de l’opération. À cet égard, la notification directe de l’opération par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception permet de lever toute incertitude sur la connaissance effective du transfert par le bailleur.

La transmission universelle des droits attachés au bail s’opère sur l’ensemble des éléments accessoires indispensables à l’exercice de l’activité commerciale louée. La Cour d’appel de Montpellier, dans un arrêt de sa Chambre commerciale du 11 septembre 2025, numéro 24/01655, publié sur courdecassation.fr, a retenu que « Selon la Cour de cassation, sauf dérogation expresse prévue par les parties dans le traité de scission ou d’apport, en cas d’apport partiel d’actif placé sous le régime des scissions, la transmission universelle des biens, droits et obligations s’opère de plein droit, dès lors que le bien, droit ou obligation se rattache à la branche d’activité apportée même sur les biens, droits et obligations de la société absorbée qui par suite d’une erreur, d’un oubli ou de toute autre cause ne figureraient pas dans le traité d’apport ou de fusion ». Cette solution consolide les droits de la société bénéficiaire sur le bail commercial.

La protection du bailleur exige néanmoins que l’opération ne soit pas utilisée pour transférer un passif locatif sans garanties patrimoniales suffisantes. L’article L. 145-16, alinéa 3, du Code de commerce, vérifiable sur Légifrance, dispose qu’en cas de fusion, scission ou apport partiel d’actifs, si l’obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu’il juge suffisantes. Le bailleur dispose ainsi d’un recours judiciaire pour solliciter la constitution de nouvelles sûretés si l’opération compromet ses chances de recouvrement. Les conseils avertis d’avocats en droit immobilier à Paris permettent d’anticiper ces contestations en négociant des sûretés de substitution dès la phase préparatoire du traité de restructuration d’entreprise.

Les juridictions examinent avec vigilance la consistance des branches complètes d’activité cédées pour éviter les transmissions frauduleuses de baux isolés. La Cour d’appel de Douai, dans sa décision du 11 février 2025, numéro 24/00552, consultable sur courdecassation.fr, a confirmé la régularité d’un apport partiel d’actifs portant sur une branche d’activité autonome après avoir vérifié le dépôt du projet au greffe et l’insertion des avis légaux. Par ailleurs, la Cour d’appel de Grenoble a rappelé le 13 février 2025 sous le numéro 22/03980, décision disponible sur courdecassation.fr, qu’une simple faculté contractuelle de substitution ne doit pas être confondue avec une transmission universelle de patrimoine de plein droit. Dès lors, le respect rigoureux des formalités de publicité conditionne l’opposabilité intégrale de la mutation locative.

II. L’aménagement des garanties financières et le sort des dettes locatives lors de la mutation sociétaire

A. Le sort de la clause de garantie solidaire du cédant et la protection patrimoniale du bailleur par substitution judiciaire de garanties

L’un des contentieux les plus sensibles suscités par la restructuration des sociétés locataires concerne l’application des clauses de garantie solidaire stipulées dans le bail originaire. Ces clauses prévoient traditionnellement que le preneur initial reste garant solidaire de son cessionnaire pour le paiement des loyers et des charges. Or, l’opération de fusion entraîne la dissolution immédiate et sans liquidation de la société apporteuse ou absorbée. La société absorbée perdant sa personnalité morale, son engagement personnel de garantie ne peut plus être exécuté directement contre elle. Dès lors, le bailleur se trouve exposé au risque d’une dégradation de son gage patrimonial si la société absorbante présente une surface financière moindre. Pour parer à cette fragilisation, l’article L. 145-16, alinéa 3, du Code de commerce, consultable sur Légifrance, autorise le tribunal judiciaire à substituer toute garantie appropriée à l’obligation défaillante.

Le sort de la clause de garantie dépend étroitement de la volonté expresse des contractants et de la structure juridique de l’opération adoptée. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 11 avril 2019, numéro 18-16.121, accessible sur courdecassation.fr, a jugé que « la garantie solidaire, dont ce texte limite la durée à trois ans, ne constitue pas un effet légal du contrat mais demeure régie par la volonté des parties ». Dans cette affaire relative à des apports partiels d’actifs, la convention prévoyait expressément la persistance de la garantie en cas d’insuffisance de surface financière du bénéficiaire. La Haute cour a confirmé que la clause s’appliquait valablement aux cessions intervenues par traité d’apport partiel d’actifs. En conséquence, les tribunaux interprètent strictement les clauses étendant la solidarité aux opérations sociétaires assimilées.

La durée d’invocation de la clause de garantie solidaire par le bailleur demeure strictement circonscrite dans le temps par les dispositions légales d’ordre public. En vertu de l’article L. 145-16-2 du Code de commerce, disponible sur Légifrance, si la cession du bail commercial s’accompagne d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, celui-ci ne peut l’invoquer que durant trois ans à compter de la cession dudit bail. Cette forclusion triennale s’applique impérativement aux baux conclus ou cédés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014. La Cour d’appel de Paris a rappelé l’application rigoureuse de ce plafond légal dans un arrêt du 23 novembre 2023, Pôle 5 – Chambre 3, numéro 21/20068, publié sur courdecassation.fr, en confirmant que le propriétaire ne peut rechercher la garantie au-delà du délai triennal d’ordre public.

La distinction fondamentale entre l’engagement de garantie solidaire du cédant et le cautionnement personnel doit être scrupuleusement observée par les praticiens. La Cour d’appel de Paris, dans un arrêt de sa Chambre des baux commerciaux du 21 décembre 2023, numéro 21/03331, consultable sur courdecassation.fr, a précisé que « l’obligation ainsi souscrite ne constitue pas un engagement de caution, engagement consenti par une personne étrangère à l’obligation principale, mais s’analyse en une garantie solidaire accordée au bailleur par le preneur en cas de cession pour le paiement de la dette locative que le cessionnaire pourrait le cas échéant constituer ». La cour d’appel a également jugé que cette garantie s’éteint avec le terme du bail cédé et ne survit pas au renouvellement sans stipulation expresse.

En cas d’apport partiel d’actifs sans dissolution de la société apporteuse, la question de sa responsabilité solidaire vis-à-vis du bailleur demeure vivement discutée. Lorsque le traité d’apport est placé sous le régime des scissions, la transmission universelle emporte substitution de la société bénéficiaire dans les obligations locatives futures. Le Tribunal judiciaire de Paris a statué sur cette frontière patrimoniale dans sa décision du 7 juillet 2026, numéro 23/16248, référencée sur courdecassation.fr, en déboutant le bailleur de ses demandes de condamnation solidaire formées contre la société apporteuse pour des dettes nées postérieurement à l’apport. Les juges ont relevé qu’aucune disposition légale ni conventionnelle ne permettait de condamner solidairement la société apporteuse en l’absence de clause expresse.

À cet égard, la rédaction des clauses relatives aux restructurations sociétaires dans les baux initiaux requiert une rigueur juridique absolue. Les bailleurs avertis stipulent fréquemment une obligation de garantie solidaire de la société apporteuse pour l’exécution du contrat par la société bénéficiaire. Lors de la rédaction de contrats commerciaux, il convient de définir avec précision le périmètre des engagements garantis et les modalités de mise en jeu des sûretés. À défaut d’une stipulation expresse liant la société apporteuse, celle-ci se trouve entièrement libérée des obligations locatives nées postérieurement à la réalisation définitive de la scission. Dès lors, le bailleur se trouve dépourvu d’action directe contre l’entité cédante pour les loyers postérieurs.

Lorsque la restructuration menace de priver le propriétaire de toute sécurité financière, le recours au juge s’impose pour préserver les intérêts patrimoniaux du créancier. L’article L. 145-16, alinéa 3, du Code de commerce, accessible sur Légifrance, confère au juge un pouvoir souverain d’appréciation pour ordonner la fourniture d’une caution bancaire ou d’un dépôt de garantie majoré. La juridiction saisie examine si la disparition de la société absorbée ou l’allègement des actifs de l’apporteuse compromet l’obligation de garantie initialement consentie. Or, ce mécanisme de substitution judiciaire suppose une saisine rapide du tribunal judiciaire avant la survenance d’impayés massifs. Par ailleurs, la jurisprudence veille à ce que ces sûretés de substitution n’imposent pas une charge disproportionnée à la société bénéficiaire de l’apport.

Les sûretés accessoires garantissant le contrat de bail soulèvent des questions complexes quant à leur maintien à l’issue de la restructuration. L’article 1844-5 du Code civil, vérifiable sur Légifrance, encadre la dissolution sans liquidation qui transfère l’ensemble des créances et dettes à l’associé unique. Les cautions personnes physiques qui garantissaient les engagements de la société absorbée bénéficient toutefois de principes stricts d’extinction de leur engagement. La Cour de cassation juge de manière constante que le cautionnement souscrit au profit d’une société ne couvre pas, sauf clause expresse contraire, les dettes contractées par la société absorbante issue de la restructuration. Dès lors, la disparition de la société débitrice initiale libère la caution pour les loyers postérieurs à la dissolution, imposant au propriétaire d’exiger de nouvelles garanties.

B. L’imputation de l’arriéré locatif, l’obligation d’information de l’article L. 145-16-1 et l’exercice de la clause résolutoire

La transmission universelle du patrimoine emporte un transfert corrélatif du passif existant à la charge de la société absorbante en exécution de l’article L. 236-3 du Code de commerce, disponible sur Légifrance. En vertu des principes directeurs des restructurations, la société absorbante est tenue d’acquitter l’arriéré locatif généré antérieurement par la société absorbée. La Troisième chambre civile de la Cour de cassation, dans son arrêt du 26 novembre 2020 rendu sous le pourvoi n° 19-17.824, consultable sur courdecassation.fr, a rappelé qu’« en cas de fusion entre deux sociétés par absorption de l’une par l’autre, la dette de responsabilité de la société absorbée est transmise de plein droit à la société absorbante ». Cette solution s’applique directement aux dettes locatives nées avant la réalisation définitive de la fusion-absorption.

Lorsque la cession s’accompagne du maintien d’une garantie solidaire du cédant, le bailleur est assujetti à un devoir légal d’information prompte en cas de défaillance du preneur substitué. Selon l’article L. 145-16-1 du Code de commerce, consultable sur Légifrance, « Si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci ». Ce formalisme légal a été institué pour éviter que le garant ne découvre tardivement une dette locative accumulée sur plusieurs trimestres sans avoir pu intervenir.

La portée de cette obligation d’information a été précisément délimitée par la jurisprudence judiciaire contemporaine face aux moyens de défense soulevés par les garants. Le Tribunal judiciaire de Lille, dans un jugement rendu le 18 mai 2026 par sa Chambre 01 sous le numéro 23/05972, accessible sur courdecassation.fr, a statué que « L’article L.145-16-1 du code de commerce dispose que “Si la cession du bail commercial est accompagnée d’une clause de garantie du cédant au bénéfice du bailleur, ce dernier informe le cédant de tout défaut de paiement du locataire dans le délai d’un mois à compter de la date à laquelle la somme aurait dû être acquittée par celui-ci”. Les dispositions de l’article 145-16-1 précité ne sont assorties d’aucune sanction. Il appartient simplement au bailleur de mettre en œuvre cette garantie de bonne foi et il ne doit pas, par négligence ou stratégie, provoquer un accroissement anormal de la dette ». Les juges du fond refusent ainsi de prononcer la déchéance automatique de la garantie en cas d’omission d’information ponctuelle.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé cette orientation prétorienne dans une décision de sa Chambre 3-4 rendue le 30 avril 2025 sous le numéro 21/07367, publiée sur courdecassation.fr, en examinant la demande de restitution formée par un cédant garant. Les magistrats aixois ont rappelé les termes de l’article L. 145-16-1 du Code de commerce et énoncé qu’« Il est de principe que la clause de garantie solidaire, à défaut de stipulation contraire, est limitée à la durée du bail et de sa prolongation tacite ». Or, le garant ne peut prétendre échapper à son obligation de paiement que s’il démontre que la négligence fautive du bailleur lui a causé un préjudice distinct correspondant à la perte d’une chance d’agir contre le débiteur principal avant son insolvabilité.

La persistance des impayés locatifs après la substitution de preneur ouvre au propriétaire le droit d’actionner les sanctions contractuelles de résiliation du bail. La Cour d’appel de Montpellier, dans son arrêt du 21 juillet 2026, numéro 24/04722, disponible sur courdecassation.fr, a rappelé la rigueur de l’acquisition de la clause résolutoire en énonçant que « La résiliation de plein droit du bail par l’effet d’une clause résolutoire, doit être constatée par le juge dès lors qu’est établi un manquement du locataire à l’une des obligations visées par la clause résolutoire persistant au-delà du délai d’un mois après la délivrance d’un commandement, peu important la gravité du manquement reproché ». La société bénéficiaire de l’apport, substituée dans le bail, doit répondre personnellement des commandements de payer qui lui sont signifiés.

L’exercice régulier de la clause résolutoire implique toutefois le respect scrupuleux des conditions prescrites par le statut des baux commerciaux. Aux termes de l’article L. 145-41, alinéa 1, du Code de commerce, consultable sur Légifrance, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement de payer doit mentionner ce délai impératif à peine de nullité de l’acte extrajudiciaire. Dans l’ordonnance de référé rendue le 27 janvier 2026 sous le numéro 24/00163, consultable sur courdecassation.fr, le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a jugé qu’un commandement délivré à la société apporteuse demeure inopposable à la société bénéficiaire si celle-ci a été substituée de plein droit par l’effet de la scission régulièrement publiée.

L’assignation en référé-expulsion ne peut donc prospérer que si les actes de poursuite sont valablement dirigés contre le locataire substitué en titre. Si le bailleur délivre un commandement de payer à l’ancienne société absorbée disparue ou à la société apporteuse qui n’exploite plus les lieux, l’acte extrajudiciaire est privé d’effet résolutoire à l’encontre de la société bénéficiaire. L’accompagnement par un avocat en résiliation de bail commercial à Paris garantit au bailleur la parfaite régularité de la chaîne procédurale, de la délivrance du commandement de payer jusqu’à l’obtention du titre d’expulsion. Dès lors, la vérification préalable de l’état d’immatriculation au registre du commerce s’impose avant tout acte d’exécution forcée.

En conséquence, la substitution légale issue de l’article L. 145-16 du Code de commerce, consultable sur Légifrance, modifie profondément la gestion du risque locatif pour les bailleurs comme pour les entreprises preneuses. La dissociation entre le transfert automatique du contrat de location et les exigences strictes de son opposabilité aux tiers constitue le pivot de l’équilibre statutaire. Si la société absorbante bénéficie de plein droit du maintien dans les lieux sans craindre une clause d’agrément, elle s’expose à la résiliation immédiate du bail en cas de défaillance dans le règlement des loyers échus. Par ailleurs, la protection patrimoniale du bailleur par la sollicitation de garanties judiciaires de substitution permet de concilier la liberté de restructuration commerciale des entreprises et la sécurité financière des propriétaires d’immeubles.

Conclusion

La transmission du bail commercial lors des opérations de fusion, scission, apport partiel d’actifs ou transmission universelle de patrimoine consacre la prééminence du maintien de l’activité économique sur les stipulations contractuelles limitatives. L’article L. 145-16 du Code de commerce, consultable sur Légifrance, assure une substitution légale de plein droit qui neutralise efficacement les clauses d’agrément, d’autorisation préalable ou de préemption stipulées par les propriétaires bailleurs. Or, cette automaticité ne saurait dispenser les sociétés participantes d’une rigueur absolue dans la publicité légale au registre du commerce et des sociétés, condition incontournable de son opposabilité aux tiers. Comme l’a rappelé le Tribunal judiciaire de Paris le 7 juillet 2026 sous le numéro 23/16248, consultable sur courdecassation.fr, le défaut de publicité au BODACC prive la substitution de toute opposabilité au bailleur. Par ailleurs, l’extinction fréquente de la personnalité morale de l’entité cédante impose au bailleur d’actionner les sûretés de substitution prévues par la loi ou de veiller à l’information du garant dans le respect de l’article L. 145-16-1. Dès lors, la sécurisation des baux commerciaux en contexte de restructuration sociétaire constitue un enjeu stratégique majeur que propriétaires et chefs d’entreprise doivent anticiper dès l’engagement des pourparlers d’acquisition ou de transformation d’entreprise.